Adana İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

1. Adana'da İfraz (Bölme) ve Tevhit (Birleştirme) Nedir?

Adana ili sınırları içerisinde bulunan arsa, arazi ve imar parsellerinin gayrimenkul projelerine uygun olarak bölünmesi (ifraz / parsel ayırma) veya komşu birden fazla parselin birleştirilerek müstakil büyük bir parsel haline getirilmesi (tevhit / birleştirme), şehir planlamasının ve gayrimenkul geliştirmenin en temel harita mühendisliği işlemlerindendir.

İfraz ve tevhit işlemleri, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddelerine uygun olarak serbest harita kadastro mühendisleri tarafından projelendirilir, belediye encümeni kararıyla onaylanır ve Kadastro Müdürlüğü kontrolünden geçerek Tapu Sicilinde tescil edilir. Doğru yapılmayan parselasyon projeleri mülkiyet kayıplarına yol açabileceğinden uzmanlık gerektirir.

2. Adana Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği & Şartlar

Adana'da bir parselin bölünebilmesi için 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı şartlarına uyması gerekir. Oluşacak her yeni parselin imar yoluna cephesinin bulunması, asgari parsel derinliği ve genişliğini karşılaması ve TAKS/KAKS emsal oranlarını bozmaması zorunludur. Cephesi olmayan parsellerin ifrazına imar kanununa göre kesinlikle izin verilmez.

3. Ceyhan Harita Bürosu, Kozan Harita Bürosu ve Tarım Arazilerinde Toprak Koruma Kanunu Sınırlamaları

Çukurova Harita Bürosu tarım havzasında yer alan Ceyhan, Kozan, Karataş Harita Bürosu, Yumurtalık Harita Bürosu ve İmamoğlu Harita Bürosu ilçelerindeki tarım arazilerinin bölünmesinde 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu hükümleri geçerlidir. Bölünme sonrası asgari tarımsal arazi büyüklüğünün (örneğin dikili arazide 5 dönüm, mutlak tarım arazisinde 20 dönüm) altına düşecek ifrazlara izin verilmez.

4. Adana'nın 15 İlçesinde Parselasyon ve İmar Uygulamaları

Adana'nın 15 İlçesinde Bölgesel Kadastro, İmar ve Ölçüm Detayları

Adana il sınırları içerisindeki 15 ilçenin her biri coğrafi konumu, mülkiyet yapısı, zemin özellikleri ve imar hareketliliği bakımından farklı haritacılık gereksinimlerine sahiptir. Lisanslı harita mühendislik bürolarımız ilçelerin özel şartlarına göre teknik hizmet vermektedir:

• Seyhan Harita Bürosu İlçesi (Adana Merkez): Adana'nın en eski ve en kalabalık yerleşim merkezi olan Seyhan'da Reşatbey, Gazipaşa, Yeşilyurt, Ziyapaşa, Gürselpaşa, Barajyolu, Fatih, Tellidere, Mithatpaşa ve Pınar mahallelerinde kentsel dönüşüm ve sıfır binaların ruhsat süreçleri son derece yoğun yürütülmektedir. Binalar sıfır yanaşık nizam inşa edildiği için hassas lazer ölçümleri şarttır.
• Çukurova İlçesi: Turgut Özal Bulvarı, 100. Yıl, Güzelyalı, Beyazevler, Mahfesığmaz, Huzurevleri, Karslılar ve Kabasakal bölgelerinde yüksek katlı konut siteleri, villa parselleri ve ticari bulvar aksları yer almaktadır. Eğimli zeminlerde detaylı su basman ve kot alımları yapılır.
• Yüreğir Harita Bürosu İlçesi: Sinanpaşa kentsel dönüşüm alanı, Yavuzlar, Akıncılar, Atakent, Kazım Karabekir, Köprülü ve Kışla mahallelerinde yeni yapılaşma krokileri tanzim edilmektedir.
• Sarıçam Harita Bürosu İlçesi: Çarkıderesi, Gültepe, Orhangazi, Sofudede ve Buruk bölgesinde Adana Alparslan Türkeş Bilim ve Teknoloji Üniversitesi ile Çukurova Üniversitesi çevresinde hızla yükselen yeni imar adalarının parselasyon çalışmaları yapılmaktadır.
• Ceyhan İlçesi: Çukurova tarım havzasının merkezi Ceyhan'da ve Ceyhan Organize Sanayi Bölgesi (OSB) ile Enerji İhtisas Bölgesi'nde dev sanayi parsellerinin sınır ve altyapı tescil haritaları hazırlanır. Toprak Koruma Kanunu hükümleri sıkı şekilde uygulanır.
• Kozan İlçesi: Kozan Kalesi çevresindeki tarihi doku ile yeni imar alanlarında zeytinlik, narenciye bahçesi ve müstakil bina tescil krokileri tanzim olunur.
• Karataş ve Yumurtalık İlçeleri: Kıyı kenar çizgisine komşu yazlık parsellerde, balıkçı barınaklarında ve turizm tesis alanlarında harita kadastro ölçümleri gerçekleştirilir.
• Pozantı Harita Bürosu ve Karaisalı Harita Bürosu İlçeleri: Toros Dağları eteklerindeki Pozantı yaylalarında ve Karaisalı Varda Köprüsü çevresinde eğimli arazilerin topoğrafik nivo ve poligon ölçümleri yürütülür.
• İmamoğlu, Feke Harita Bürosu, Tufanbeyli Harita Bürosu, Saimbeyli Harita Bürosu ve Aladağ Harita Bürosu İlçeleri: Kırsal kalkınma alanlarında tarım arazilerinin toplulaştırma ve mülkiyet sınır düzeltme tescilleri yapılır. Orman sınırlarına komşu parsellerde orman kadastrosu çakışma analizleri tanzim edilir.

5. Adana Tapu ve Kadastro İlçe Müdürlükleri Rehberi

Adana Tapu ve Kadastro 4. Bölge Müdürlüğü & İlçe Hizmet Birimleri Rehberi

Adana ilindeki tüm kadastro tescil, aplikasyon, cins değişikliği, ifraz ve tevhit haritalarının resmi onay mercileri T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Adana 4. Bölge Müdürlüğü bünyesinde faaliyet gösteren ilçe müdürlükleridir:

• Seyhan Tapu ve Kadastro Müdürlüğü: Döşeme Mahallesi, Ahmet Cevdet Yağ Bulvarı Hükümet Konakları Kompleksi Seyhan/Adana adresinde hizmet vermektedir. Seyhan ilçesindeki kentsel dönüşüm, arsa aplikasyonu ve cins değişikliği tescilleri bu merkezden yürütülür.
• Çukurova Tapu Müdürlüğü: Toros Mahallesi, Ali Sepici Bulvarı Çukurova/Adana konumunda yer almaktadır. Yüksek katlı site konutları, kat mülkiyeti tescili ve bağımsız bölüm numarataj onayları burada tescil olunur.
• Yüreğir Tapu Müdürlüğü: Kazım Karabekir Mahallesi, Mustafa Kemal Paşa Bulvarı Yüreğir/Adana adresindedir. Sanayi tesisleri, kentsel dönüşüm ve arsa sınır tespiti müracaatlarına bakar.
• Sarıçam Tapu Müdürlüğü: Mehmet Akif Ersoy Mahallesi, Sezai Karakoç Bulvarı Sarıçam/Adana adresindedir. Yeni imar parsellerinin ilk tescil ve parselasyon işlemlerini yürütür.
• Ceyhan Tapu Müdürlüğü: Hürriyet Mahallesi, İnönü Bulvarı Hükümet Konağı Ceyhan/Adana adresinde tarımsal parsel ifrazı ve sanayi alanları tescilini yapar.
• Kozan Tapu Müdürlüğü: Tarkan Mani Mahallesi, Hükümet Bulvarı Kozan/Adana adresinde narenciye ve zeytinlik arazileri mülkiyet tescilini onaylar.
• Karataş, Yumurtalık, Pozantı, Karaisalı, İmamoğlu, Feke, Tufanbeyli, Saimbeyli ve Aladağ Tapu Müdürlükleri: İlçe Hükümet Konakları bünyesinde lisanslı harita mühendislerinin hazırladığı krokileri TAKBİS veri tabanına tescil eder.

Tapu müracaatları öncesinde e-Randevu (WEBTAPU) sistemi üzerinden harita mühendisi e-imzası ile başvuru yapılması süreci hızlandırmaktadır.

6. Mevzuat, Standartlar ve Resmi Kurum İzinleri

Adana Tapu ve Kadastro 4. Bölge Müdürlüğü & HKMO Adana Şubesi Standartları

Adana ili sınırları içerisinde gerçekleştirilen tüm haritacılık işlemleri T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu ve Kadastro 4. Bölge Müdürlüğü denetimindedir. Harita kadastro mühendislerimiz Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) Adana Şubesi üyesi olup Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB) ile tam entegre çalışmaktadır.

Ölçümlerde TUSAGA-Aktif (CORS-TR) sabit GPS ağından sağlanan RTK düzeltme verileri kullanılır. İki frekanslı GNSS alıcıları ve elektro-optik takometreler (Total Station) sayesinde koordinat doğruluğu 2 santimetrenin altına düşürülmektedir. Tüm harita çıktıları BÖHHBÜY (Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği) standartlarına %100 uygundur. E-imzalı olarak hazırlanan evraklar Adana Tapu Müdürlüğü TAKBİS veri tabanına direkt işlenmektedir.

7. Harita Kadastro Mühendislik Hukuku & Mevzuat

Harita Kadastro Mühendislik Hukuku, Yasal Yönetmelikler & Risk Yönetimi

Adana\'da yürütülen gayrimenkul ve kadastro projelerinde mağduriyet yaşamamak adına dikkat edilmesi gereken temel yasal mevzuatlar şunlardır:

1. 3194 Sayılı İmar Kanunu (15., 16. ve 18. Maddeler): İmar planı olan alanlarda parselasyon, ifraz, tevhit ve yola terk işlemlerinin ana kanunudur. İmar kanununa aykırı çizilen krokiler belediye encümeninden geri döner.
2. 5368 Sayılı LİHKAB Kanunu: Aplikasyon, cins değişikliği ve irtifak hakkı tesisinde Lisanslı Harita Kadastro Mühendislerinin tek yetkili kılınmasını düzenler.
3. 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu: Çukurova havzasındaki tarım arazilerinin gayrikanuni bölünmesini engeller. Asgari tarımsal arazi büyüklüğü şartı aranır.
4. BÖHHBÜY (Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği): Ölçüm cihazlarının kalibrasyonunu, poligon geçkilerini ve koordinat hassasiyet standartlarını belirler.

Yetkisiz veya imzasız kişilere yaptırılan korsan ölçümler resmi kurumlarda geçersiz sayılmakta ve ağır cezai yaptırımlar doğurmaktadır. Bu nedenle işlemlerinizi daima HKMO onaylı yetkili mühendislik bürolarına yaptırmanız önem taşımaktadır.

8. İfraz ve Tevhit Projelerinin Teknik Adımları & 18. Madde Parselasyon

İfraz ve tevhit uygulamalarında teknik adımlar şu şekildedir:

1. Harita Projesi Hazırlığı: Harita kadastro mühendisi arazi ölçümünü yapar, CAD ortamında İfraz/Tevhit Folyosunu ve Tescil Bildirimini çizer.
2. Belediye Encümen Onayı: Hazırlanan proje ilgili ilçe belediye encümenine sunulur ve onay kararı çıkartılır.
3. Kadastro Kontrolü & Tapu Tescili: Adana Kadastro Müdürlüğü projeyi inceler, Tapu Dairesi eski tapuları kapatıp yeni parsel numaraları ile müstakil tapuları basar.

Belediyelerin ham arazileri düzenli imar adalarına dönüştürmek amacıyla uyguladığı 18. Madde parselasyon projelerinde, taşınmaz sahiplerinden Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapılır. Harita mühendislik büroları parselasyon haritalarını çizerek yeni müstakil imar parsellerini tesis eder.

9. Sıkça Sorulan Sorular (Adana İfraz & Tevhit)

Soru: Hisseli tarla ifraz edilebilir mi?
Cevap: Toprak Koruma Kanunu sınırlarını aşmıyorsa tüm hissedarların onayıyla müstakil parsellere bölünebilir.
Soru: Tevhit ne kadar sürer?
Cevap: Encümen kararı ve tapu tescili ile birlikte ortalama 10-15 gün sürer.
Soru: 18. Madde parselasyonunda yerim değişir mi?
Cevap: Belediyenin onayladığı parselasyon planına göre eski parseliniz en yakın imar adasına taşınır.

Adana ifraz ve tevhit projeleriniz için Adana Harita Büroları ile iletişim kurun.