Adıyaman İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Adıyaman, hızla gelişen sanayi merkezleri, yeni rezerv ve konut imar alanları ve deprem sonrası yeniden şekillenen şehir planlarıyla, gayrimenkul yatırımcıları ile mülk sahipleri için çok ciddi fırsatlar sunduğu kadar, derin hukuki ve teknik riskler de barındıran bir ildir. Tapu Sicil kütüğünde veya E-Devlet üzerinde arazinizin görünümü, her zaman onun üzerine hemen inşaat yapabileceğiniz anlamına gelmeyebilir. Belediyeler ve TKGM kuralları devreye girdiğinde Yola Terk (Kamuya Terk), Yoldan İhdas (Kazanım), Yüzölçümü Düzeltme (Tapu Tashihi), geçit hakkı davaları ve şufa sınır ihlali gibi prosedürlerin çözülmesi gerekir. Bu noktada profesyonel bir Harita Mühendisi İmar Danışmanı, sizin yüz binlerce lira maddi zarar yaşamanızı engelleyen en yetkin adrestir.

1. Yola Terk ve Yeşil Alana Terk Nedir? (İmar Planı Mecburiyeti)

Adıyaman Merkez Harita Bürosu veya ilçelerinde (Kahta Harita Bürosu, Besni Harita Bürosu, Gölbaşı Harita Bürosu) mülkiyetinizde bulunan bir arsanın bir bölümünün, Adıyaman Belediyesi veya Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan "1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı" paftalarında yol, yeşil alan, park, meydan, otopark, ibadethane (cami) alanı veya okul alanı gibi kamu hizmet bölgelerine denk gelmesi son derece sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Adıyaman Belediyesi imar müdürlüğünden (veya ilçe belediyesinden) bir "İnşaat Yapı Ruhsatı" veya "Mimari Çap" alabilmek için, planlı otoparka, yola veya yeşil alana denk gelen bu (kırmızıçizgi içerisindeki) alanın, şahsi (veya hisseli) mülkiyetinizden çıkarılarak devlete (kamuya) bedelsiz olarak bağışlanması işlemine Yola Terk veya "Bedelsiz Terk" denir.

Süreçte Harita Kadastro Mühendisi, Yola Terk Beyannamesini hazırlar, ilgili belediye encümeni terk kararını alır, Kadastro onaylar ve en son Adıyaman Tapu Dairesinde arsanızın ana yüzölçümünden kamuya düşen pay kesilerek geri kalan "net imar parseli" tapunuz tescil edilir.

2. Yoldan İhdas ve Kamudan Satın Alma İşlemi

Yola terk işleminin tam zıttıdır. Eski köy veya kadastro planlarında (grafik paftalarda) vatandaşın tarlasının/arsasının önünden geçen fiili (tekerlek izli vb.) toprak veya kadastral bir yolun yatağı, yeni yapılan modern bir 1/1000 imar planında kapatılmış ve arsanın kullanımına açılmış, yani yol vasfını yitirmiş olabilir. Adıyaman Belediyesi veya İl Özel İdaresi adına "Yol artığı / Tescil harici alan" olarak tescil edilen bu boşluk, Harita Mühendisinin hazırlayacağı İhdas Projesi ile belirlenerek bedeli (imar rayiç kıymeti) karşılığında ilgili vatandaşa satılıp, arsanın toplam yüzölçümüne dahil edilir.

3. Yüzölçümü Tashihi (Alan Düzeltme ve Hatalı Tapu Düzeltimi)

1970'li veya 1980'li yıllarda Türkiye genelinde yapılan ilk tesis kadastro çalışmalarında, Adıyaman'ın dağlık ilçelerinde (Tut Harita Bürosu, Gerger Harita Bürosu, Sincik Harita Bürosu, Besni köyleri vb.) klasik aletlerle, pusulalarla ve 20 metrelik demir şerit metrelerle ölçümler gerçekleştirilmiştir. İnsan ve ilkel alet faktörü yüzünden, bir çok köy tapusunda (grafik tapular) alan hataları mevcuttur.

Bugün LİHKAB bürolarının modern uzay/uydu destekli (CORS-GNSS) RTK alıcıları ile bir tarlanın sınırlarını ölçtüğümüzde; tapu senedinde 20.000 m2 (20 dönüm) olarak yazan tarlanın gerçek sahadaki izdüşüm alanı 19.100 m2 (eksik) veya 21.300 m2 (fazla) çıkabilmektedir. Eğer arazide komşularla bir nizalı (davalı) durum, tel örgü veya sınır taşı kavgası yoksa, yetkili harita mühendisi "Yüzölçümü (Alan) Düzeltme Harita Dosyası / Tashihi" düzenler ve Adıyaman Kadastro İl Müdürlüğü vasıtasıyla tapudaki hatalı rakam, gerçek GNSS rakamıyla resmi olarak güncellenir.

4. Gayrimenkul Yatırımcıları İçin Haritacılık Danışmanlığı (Risk Analizi)

Adıyaman'da ister yatırım, ister müteahhitlik yapmak, ister tarım veya besi çiftliği kurmak için milyonluk bir arazi satın almadan evvel, sadece "E-devletten yerine baktım" diyerek emlakçıdan veya sahibinden tapu devri almak kumar oynamaktır. Harita Mühendisi İmar Danışmanları şu kritik analizleri sizin adınıza raporlar:

• İmar Çapı ve Emsal Hakları: Arsanın imarı ticari mi, konut mu? TAKS (Taban Alanı Katsayısı) %30, Emsal (KAKS) 1.20 gibi terimler ne anlama geliyor? Arsaya maksimum kaç daire, kaç kat veya kaç metrekare dükkan inşa edilebilir? Harita mühendisi avan proje taslağı çıkarır.
• Mülkiyet Kısıtlılık (Şerh) Taraması: Tapu sicilindeki gizli tehlikelerin (ipotek, haciz) dışında; Çevre Şehircilik AFAD diri fay hattı koruma bandı şerhi, orman tahdit sınırı tecavüzü, sit alanı veya mera çakışması, Adıyaman Belediyesi, Karayolları Genel Müdürlüğü (Örn: Çelikhan Harita Bürosu yolu) kamulaştırma kararı (istimlak) var mı?
• Fiili İşgal/Sınır İhlali (Aplikasyon Kontrolü): Kağıt üzerinde her şey harikadır ama harita mühendisi araziye Gps ile gittiğinde, satın alacağınız arsanın içine aslında komşunun fabrikasının sundurmasının, yan binanın havuzunun veya duvarının tecavüz ettiğini görebilir! Eğer bu durum önceden tespit edilmezse 5 yıl sürecek bir mahkemeye bulaşırsınız.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Terk ve İmar Danışmanlığı)

Soru: Yola veya parka terk edilen alanın parasını (istimlak bedeli) Adıyaman Belediyesinden alabilir miyiz?
Cevap: Eğer inşaat ruhsatı almak veya parseli böldürmek (ifraz) için belediyeye müracaatı "kendi rızanızla" yapıyorsanız, dilekçenizde "bedelsiz yola terk etmeyi kabul ediyorum" yazdığı için hiçbir bedel talep edemezsiniz. Ancak siz başvuru yapmadan, belediye veya Karayolları kendi devlet inisiyatifiyle bir bulvar veya park yapmak için dozerlerle arazinize girerse, kamu yararı kararı alıp size "Kamulaştırma Bedeli" (arazi rayiç değeri) ödemek mecburiyetindedir.

Soru: İhdas işlemiyle (yol boşluğu satın alma) arazimi büyüttüğümde yeni bir tapu senedi mi verilir?
Cevap: Evet. Belediye veya Milli Emlak (Hazine) ihdas edilen artığı size satar. Harita tevhit (birleştirme) beyannamesi sayesinde sizin eski tapunuz ile ihdas edilen boşluk tek bir bedende eritilir ve toplam metrekare artırılarak size tek bir müstakil yeni tapu senedi verilir.

Adıyaman Merkez, Kahta, Besni, Gölbaşı ve diğer tüm ilçelerde imar danışmanlığı, tapu alan tashihi, yola terk ve ihdas projeleriniz için; milyonluk yatırımlarınızı güvenceye alacak olan Yetkili Adıyaman Harita Mühendisleri ile sitemiz üzerinden anında randevu ve teklif aşamasına geçebilirsiniz.

6. Kamulaştırma (İstimlak) ve Harita Hukuku

Adıyaman'da gayrimenkul hukuku ve imar danışmanlığı kapsamında en çok karşılaşılan bir diğer konu Kamulaştırma (İstimlak) süreçleridir. Devletin yol, baraj, okul veya hastane yapmak amacıyla özel şahıslara ait arazileri zorla (kamu yararı gözeterek) bedeli mukabilinde satın alması işlemidir. Örneğin, Adıyaman-Çelikhan yeni karayolu projesi veya Koçali Barajı su toplama havzası içerisinde kalan tarlalar Karayolları veya DSİ tarafından kamulaştırılır. Bu noktada harita mühendisinin rolü çok büyüktür. Vatandaşın arazisinin tam olarak kaç metrekare kesintiye uğradığı, kalan kısmın (artık parselin) inşaat veya tarım için elverişli olup olmadığı (eğer elverişsizse devletin tamamını kamulaştırmak zorunda olması) harita mühendisinin hazırlayacağı teknik bilirkişi raporu ile kanıtlanır. Kamulaştırma bedel tespit davalarında (Asliye Hukuk Mahkemelerinde), arsanın yola cephesi, merkeze uzaklığı, imar durumu gibi değer artıran unsurları İmar Danışmanı raporlayarak, vatandaşın devletten alacağı tazminatın (rayiç bedelin) en üst seviyeden (hakkaniyetli) ödenmesini sağlar.