Afyonkarahisar İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Gelişen sanayisi (mermer, gıda), turizm vizyonu (termal, tarihi) ve geniş tarım arazileri ile Afyonkarahisar; gayrimenkul yatırımlarının hızla yön değiştirdiği ve yeni imar planlarının (yeni konut ve ticaret alanları) sürekli devreye girdiği bir Anadolu kavşağıdır. Bu dinamik süreçte, mülk sahiplerinin ve inşaat firmalarının en sık başvurduğu resmi haritacılık işlemleri, bir arsanın bölünmesi anlamına gelen İfraz (Ayırma) ve birden fazla komşu parselin birleştirilmesi anlamına gelen Tevhit (Birleştirme) projeleridir. Devletin devasa ham arazileri düzenli inşaat adalarına çevirme mekanizması ise 18. Madde İmar Parselasyonu (Şuyulandırma) olarak adlandırılır.

İfraz ve tevhit işlemleri, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri ile 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu'na (tarım arazileri için) tabidir. Bu mülkiyet sınırlarını değiştirme hakkı ve yetkisi Türkiye'de yalnızca Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası'na (HKMO) kayıtlı Serbest Harita Kadastro Mühendislik Bürolarına (SHKM) verilmiştir.

1. Afyonkarahisar Belediyesi İmar Planı & İfraz (Parsel Ayırma) Şartları

Afyonkarahisar Merkez Harita Bürosu (Uydukent, Erkmen vb.) veya Dinar Harita Bürosu, Sandıklı Harita Bürosu gibi ilçe belediyeleri sınırları içerisinde bir arsanın daha küçük parçalara ifraz edilebilmesi için, ilgili bölgenin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı hükümlerine %100 uyum sağlaması zorunludur. Harita mühendislerinin ifraz folyosunu hazırlarken dikkat ettiği mutlak kurallar şunlardır:

• İfraz sonrası oluşacak A ve B (veya daha fazla) parsellerinin her birinin, imar planında belirtilen "asgari cephe genişliğini" (örneğin 15m, 20m) ve "asgari parsel derinliğini" karşılaması şarttır.
• Oluşan tüm yeni parsellerin mutlaka resmi bir kadastral yola veya belediyenin açtığı imar yoluna (sokağa/bulvara) doğrudan cephesi olmalıdır. Arka tarafta yola çıkışı olmayan "kör (mahsur) parsel" ifrazı yasal olarak yapılamaz.
• Arsa üzerinde halihazırda binalar mevcutsa; ifraz çizgisi (bölme sınırı) geçirilirken, binaların yeni oluşan sınıra olan "bahçe çekme mesafelerini" ihlal etmemesi gerekir. (Mevcut bina yeni parsel sınırına 3 metreden daha yakın kalıyorsa ifraz onaylanmaz).

2. Tarım Arazileri: Dinar, Bolvadin Harita Bürosu, Çay Harita Bürosu ve Emirdağ Harita Bürosu'da Tarla Bölünmesi (5403 Sayılı Kanun)

Afyonkarahisar, haşhaş, şeker pancarı, patates ve vişne üretiminde Türkiye'nin dev tarım havzalarından biridir (Eber, Akşehir, Karakuş havzaları). İmar planı dışında (köy sınırlarında) yer alan bu tarlaların hisse satışı veya miras paylaşımı amacıyla ifrazı (bölünmesi) son derece sıkı kurallara bağlanmıştır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince, tarım arazilerinin küçük, verimsiz parçalara bölünmesi yasaktır.

Afyon İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün kontrolünde; mutlak tarım arazilerinde, özel ürün (haşhaş vb.) arazilerinde ve dikili tarım (meyvelik) arazilerinde "bölünebilir asgari tarımsal büyüklük" sınırı uygulanır (Bu genellikle 20 dönüm veya 50 dönümdür). Tarlanız 15 dönüm ise, harita mühendisi projesini çizse bile Tarım Müdürlüğü ifrazına (bölünmesine) izin vermez. İstisnai durumlarda, tarıma dayalı sanayi tesisi (örneğin sucuk/lokum entegre tesisi veya soğuk hava deposu) kurulacaksa "Tarım Dışı Kullanım İzni" alınarak özel ifraz onaylatılabilir.

3. Tevhit (Birleştirme) ile Mermer ve Termal Turizm Dev Yatırımları

Tevhit (parsel birleştirme), ifrazın tam aksidir. Afyon İscehisar Harita Bürosu OSB'de yeni bir mermer fabrikası veya Sandıklı Hüdai Kaplıcaları bölgesinde devasa bir 5 yıldızlı termal otel inşa edecek yatırımcılar, yan yana duran (örneğin 5 farklı kişiden aldıkları) küçük parsellerin üzerine bu dev yapıları sığdıramazlar. Mimari projenin onaylanması ve inşaatın bütüncül ruhsat alabilmesi için, harita mühendisi bu 5 parselin aralarındaki eski sınırları kaldırarak Tevhit Projesi çizer. Tapu kütüğünde 5 farklı sayfa kapatılarak tek bir sayfaya (örneğin 30.000 metrekarelik devasa tek parsel) dönüştürülür.

4. İfraz ve Tevhit (Birleştirme) Teknik ve İdari İşlem Aşamaları

1. Harita Projelendirmesi ve Arazi Ölçümü: Harita topoğraf ekipleri araziye giderek çevresel detayları (yol, bina) ve eski sınırları milimetrik ölçer. Ofiste CAD ortamında "İfraz / Tevhit Tescil Bildirimi (Folyosu)" çizilir.
2. Belediye veya İl Özel İdaresi Encümen Onayı: Proje, Afyonkarahisar imar sınırları içindeyse ilgili İlçe Belediye Encümenine, köy yerleşik/mücavir alanı içindeyse Afyonkarahisar İl Özel İdaresi (İl Daimi Encümeni) onayına sunulur (3194/15-16. Madde kararı çıkarılır).
3. Kadastro Kontrol Müdürlüğü: Onaylanan encümen kararı ve harita folyosu, Afyonkarahisar Kadastro İl Müdürlüğü'ne teslim edilir. Kadastro mühendisleri hesapların ve çizimlerin doğruluğunu teknik olarak denetler.
4. Tapu Sicil Tescili: Son adımda dosyalar ilgili Afyon Tapu Müdürlüğüne intikal eder. Harçlar yattıktan sonra eski tapu senetleri imha edilir ve yeni bağımsız (ifrazlı veya tevhitli) tapular mülk sahibine basılır.

5. Afyonkarahisar'da 18. Madde İmar Parselasyonu (Şuyulandırma) Süreci

Şehrin master imar planlarına (1/5000 ve 1/1000) uygun olarak, Afyonkarahisar Merkezde (örneğin yeni açılan uydu kentler veya bulvarlar) ham tarla vasfındaki büyük rezerv alanlarını inşaata ve ruhsata hazır düzenli konut/ticaret adalarına dönüştürmek amacıyla uygulanan toplu parselasyona 18. Madde İmar Uygulaması denir. Bu işlem sırasında Afyonkarahisar Belediyesi, yeni yolların, okul, park, cami ve hastane yerlerinin oluşturulması için mülk sahiplerinin arazilerinden yasada belirtilen oranda (Maksimum %45) "Düzenleme Ortaklık Payı - DOP" kesintisi yapar. Geriye kalan net miktar vatandaşa yola cepheli, düzgün geometrili (kare/dikdörtgen) "İmar Parseli" tapusu olarak iade edilir. Bu projelerin tamamı özel harita mühendislik ofisleri tarafından ihaleyle veya özel taleple çizilip idareye onaylatılır.

6. Sıkça Sorulan Sorular (İfraz, Tevhit ve Şuyulandırma)

Soru: Afyon'da 3 kardeşiz ve babamızdan miras 15 dönümlük haşhaş tarlamız var. Burayı üçe bölüp herkesin kendi tapusunu (ifraz) almasını istiyoruz, mümkün mü?
Cevap: Tarım arazilerinde 15 dönüm, genellikle 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu'ndaki "asgari tarımsal büyüklük" sınırının (20-50 dönüm) çok altında kalmaktadır. Bu nedenle Tarım İl Müdürlüğü tarlanın daha da ufalanmasına (5'er dönüme düşmesine) izin vermez, yani ifraz edilemez. Ancak mahkeme yoluyla satış veya "tarımsal bütünlüğü bozmama" taahhüdü gibi farklı hukuki çözüm yolları için bir harita mühendisine danışmalısınız.

Soru: Tevhit (birleştirme) projelerinde eski parselimdeki haciz veya ipotek yeni parsele geçer mi?
Cevap: Evet. Birleştirilen 3 parselden sadece 1 tanesinin üzerinde banka ipoteği veya icra haczi varsa, tevhit işlemi sonrasında oluşan devasa yeni parselin "tamamının" üzerine o ipotek yasal olarak yansır. Bu sebeple harita imar danışmanları tevhit öncesi takyidat taraması yapar.

Afyonkarahisar Merkez, İscehisar, Sandıklı, Dinar ve diğer ilçelerde ticari, termal, sanayi ve tarımsal gayrimenkullerinizin ifraz, tevhit, 18. madde parselasyonu projeleri için; web sitemizdeki Afyonkarahisar Harita Mühendislik Büroları rehberimizden dilediğiniz uzman mühendisle hemen temas kurabilirsiniz.

7. Organize Sanayi Bölgeleri (OSB) ve Haritacılık Danışmanlığı

Afyonkarahisar İscehisar Mermer İhtisas OSB, Afyonkarahisar Merkez OSB, Emirdağ OSB ve Bolvadin OSB gibi Türkiye'nin ihracat lokomotifi sanayi bölgelerinde, "Sanayi Sicil Belgesi" alabilmek için parsel ifraz ve tevhit işlemlerinin çok hızlı (yatırımı geciktirmeden) çözülmesi gerekir. Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu uyarınca, OSB içerisindeki bir sanayi parseli belirli metrekarelerin altına (örneğin 3.000 m2 altına) ifraz edilemez. Fabrika büyütmek isteyen sanayiciler komşu parseli satın alarak hızla Tevhit işlemi yaptırır. OSB Yönetim Kurulları, tevhit folyolarını hızla onaylayarak yatırımcının önünü açar. Harita mühendisi imar danışmanları, OSB mevzuatına son derece hakim oldukları için fabrika kurulumlarında sanayicilere zaman kaybettirmeden en uygun tescil senaryolarını uygulayarak inşaatın bir an önce başlamasını sağlarlar.