Aksaray İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

Aksaray İfraz, Tevhit ve 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

TEKNİK SÜREÇ İNFOGRAFİĞİ & REHBER

Pinterest'e Kaydet

📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.

Aksaray'da gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünenler, arsa sahipleri veya müteahhitler için en kritik süreçlerin başında gelen ifraz (ayırma), tevhit (birleştirme) ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uygulamaları, teknik mühendislik bilgisi ve güncel mevzuat hâkimiyeti gerektirir. Bu rehber, tescilli Serbest Harita ve Kadastro Mühendislik Müşavirlik Bürosu (SHKMMB) ve yetkili LİHKAB kadromuzun saha deneyimleri ışığında, 2026 yılı itibarıyla yürürlükte olan mevzuatlar çerçevesinde tüm süreçleri, dikkat edilmesi gerekenleri ve sıkça sorulan soruları kapsamlı bir şekilde ele almaktadır.

1. Temel Kavramlar: İfraz ve Tevhit Nedir?

Tapu kütüğünde cins ve yüzölçümü bilgileriyle kayıtlı bulunan taşınmazların hukuki ve fiziki durumlarının değiştirilmesi işlemleri, 3402 sayılı Kadastro Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun ilgili yönetmeliklerine tabidir. Bu işlemlerin başında gelen ifraz, bir parselin, imar mevzuatına ve kadastro tekniğine uygun olarak birden fazla parsel'e bölünmesi işlemidir. Aksaray'da özellikle imar planı bulunan bölgelerde, hisseli arazilerin pay sahiplerine müstakil parsel olarak verilmesi veya büyük ölçekli bir arsanın küçük konut parsellerine ayrılması için ifraz işlemi zorunludur.

Tevhit ise ifrazın tam tersidir; birden fazla parselin, mülkiyet hakları korunarak tek bir parsel haline getirilmesidir. Özellikle Aksaray Organize Sanayi Bölgesi çevresinde veya şehir merkezindeki ada bazlı yapılaşmalarda, imar planındaki yapılaşma koşullarını (emsal, taban alanı) sağlayabilmek ve daha verimli bir mimari proje uygulayabilmek için komşu parsellerin tevhit edilmesi büyük önem taşır. Her iki işlemde de Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (BÖHHBÜY) teknik standartlarına uygun aplikasyon krokisi ve ölçü değerleri üretilmelidir.

2. 18. Madde İmar Parselasyonu Nedir ve Neden Gereklidir?

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi, imar hududu içinde bulunan gayrimenkullerin, imar planına uygun şekilde yeniden düzenlenmesini sağlayan en kapsamlı teknik uygulamadır. Bu uygulama ile DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintisi yapılarak; yol, yeşil alan, otopark, ibadet yeri, karakol gibi umumi hizmetlere ayrılan alanlar ile imar parselleri oluşturulur. Aksaray Belediyesi sınırları içerisinde, imar planı onaylanmış ancak kadastro parselleri plana uygun olmayan bölgelerde parselasyon haritalarının düzenlenmesi zorunludur.

Bu süreçte harita mühendislerinin rolü, mevcut kadastro durumunu tespit etmek, imar adalarını oluşturmak ve hisse oranlarını koruyarak yeni parselleri tesis etmektir. Uygulama, BÖHHBÜY kapsamında üretilen haritaların Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) sistemlerine elektronik ortamda (e-imza ile) iletilmesi ve kontrolünden geçmesiyle tamamlanır. 2026 yılı itibarıyla, parselasyon uygulamalarında ITRF96 koordinat sistemi ve TUSAGA-Aktif (CORS-TR) ağından alınan gerçek zamanlı kinematik (RTK) ölçüler temel alınmaktadır. Bu sayede milimetrik hassasiyette ölçümler yapılarak, mülkiyet anlaşmazlıklarının önüne geçilir.

3. Teknik Altyapı ve Ölçüm Standartları

İfraz, tevhit ve 18. madde uygulamalarının tamamında, sahada yapılan ölçümlerin doğruluğu hukuki sürecin güvencesidir. Büromuz bünyesindeki LİHKAB (Lisansa Dayalı Harita ve Kadastro Mühendislik Büroları) kadrosu, aşağıdaki teknik donanım ve yazılımları kullanmaktadır:

• GNSS Alıcıları (CORS-TR): TUSAGA-Aktif istasyonlarından anlık düzeltme verisi alarak ITRF96 datumunda, santimetre altı hassasiyette konum belirleme.
• Total Station ve Nivelman Aletleri: Kapalı alanlarda veya uydu sinyali alınamayan bölgelerde yatay ve düşey kontrol ölçmeleri.
• NetCAD, İnterCAD ve GIS Yazılımları: Parselasyon projelerinin çizimi, alan hesapları, DOP oranlarının denetimi ve TKGM'nin istediği XML formatında veri üretimi.

Bu teknik altyapı, özellikle Aksaray'ın tarım arazilerinde yapılan ifraz işlemlerinde, zemin yapısının bozulmaması ve sınır ihtilaflarının yaşanmaması için kritik öneme sahiktir. Ayrıca, eğimli arazilerde yapılacak olan plankote çalışmaları, parselasyon sonrası oluşacak yapılaşmanın zemin etüdüne (zemin mekaniği raporlarına) altlık oluşturur.

4. İmar Barışı Sonrası Güncel Durum ve 2026 Perspektifi

Geçmiş yıllarda uygulanan imar barışı (yapı kayıt belgesi) süreçleri, Aksaray'da birçok yapının kayıt altına alınmasını sağlamıştır. Ancak 2026 yılına geldiğimizde, bu belgelerin tapuya tescil edilebilmesi için hâlâ birçok bölgede 18. madde parselasyonu veya ifraz-tescil işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir. Belediyelerin hızla artan nüfus ve yapılaşma baskısı altında, mevcut kadastro parsellerinin imar planına intibakı sağlanamamışsa, bu alanlarda yeni bir imar uygulaması (parselasyon) yapılması kaçınılmazdır.

Bu noktada, mühendislik bürolarının sadece ölçüm yapması yeterli değildir. Sürecin, belediye encümen kararları, tapu müdürlüğü tescil işlemleri ve askı itiraz süreçleri dahil olmak üzere proje yönetimi anlayışıyla takip edilmesi gerekir. Büromuz, bu idari süreçlerin tamamında malikleri bilgilendirir, vekâlet ve dilekçe süreçlerini yönetir ve resmi kurumlarla birebir iletişim kurar.

5. Cins Değişikliği ve Aplikasyon İşlemleri

Parselasyon ve ifraz işlemlerinin tamamlanmasının ardından, oluşan yeni parsellerin tapu kütüğünde cins değişikliği (örneğin tarladan arsaya) işleminin yapılması gerekir. Bu işlem, belediyeden alınan yapı ruhsatı veya imar durum belgesine istinaden, harita mühendisi tarafından düzenlenen aplikasyon krokisi ile tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir. Aplikasyon, yeni oluşturulan imar parsellerinin zemine aplike edilerek köşe noktalarının kalıcı olarak işaretlenmesidir. Bu işlem sırasında komşu parsele taşma olup olmadığı, BÖHHBÜY standartlarına göre kontrol edilir.

Özellikle Aksaray'da son dönemde artan fotogrametri ve İHA (drone) ölçümleri, özellikle büyük ölçekli tarım arazilerinin ifrazında ve vaziyet planlarının hazırlanmasında büyük kolaylık sağlamaktadır. Ortofoto üretimi ve 3B modelleme ile arazi üzerindeki kaçak yapıların tespiti, parselasyon projelerinin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sunar.

6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Aksaray'da bir arsanın ifraz edilebilmesi için gerekli minimum parsel büyüklüğü nedir ve hangi kurumlardan izin alınmalıdır?

İfraz işlemi için öncelikle taşınmazın bulunduğu bölgenin imar planına tabi olup olmadığına bakılır. İmar planı bulunan alanlarda, plan notlarında belirtilen minimum parsel büyüklüğü (örneğin konut adalarında genellikle 200 m² - 400 m² arası) esastır. İmar planı bulunmayan kırsal alanlarda ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu devreye girer; burada belirlenen minimum tarımsal parsel büyüklüğü (Aksaray genelinde genellikle 5 dekar civarındadır) altına düşülmemelidir. Süreç; öncelikle belediyeden (imar planı olan yerlerde) veya İl Tarım Müdürlüğü'nden (tarım arazilerinde) uygun görüş alınması, ardından harita mühendisliği bürosu tarafından hazırlanan ifraz haritasının Tapu Müdürlüğü'ne sunulması ve kontrol işlemlerinin tamamlanmasıyla yürür.

Soru 2: 18. madde uygulamasında DOP kesintisi oranı ne kadardır ve bu kesintiye itiraz edebilir miyim?

3194 sayılı Kanun'un 18. maddesine göre, düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi, düzenlemeye giren gayrimenkullerin düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde 40'ını geçemez. Bu oran, imar planında umumi hizmet alanlarına (yol, yeşil alan, otopark vb.) ayrılan yerlerin toplam ihtiyacına göre belirlenir ve genellikle %35-40 bandında gerçekleşir. DOP kesintisi, maliklerin muvafakati aranmaksızın uygulanır. Ancak, uygulama sonucunda oluşan imar parsellerinin konumu, büyüklüğü veya DOP oranının hatalı hesaplandığını düşünüyorsanız, parselasyon haritasının askı süresi içerisinde (genellikle 15 gün) belediye encümenine veya idare mahkemesine itiraz etme hakkınız bulunmaktadır. Bu itiraz sürecinde, bağımsız bir harita mühendisinden bilirkişi raporu almanız hukuki sürecin lehinize sonuçlanması açısından kritiktir.

Soru 3: Tevhit (birleştirme) işlemi için tüm hissedarların onayı şart mıdır?

Tevhit işlemi, mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendirdiği için kural olarak tüm paydaşların (hissedarların) yazılı muvafakati gereklidir. Ancak, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu alanlarda veya belediyelerin uygulama imar planı kararları doğrultusunda zorunlu tevhit uygulamaları gündeme gelebilir. Aksaray'da özellikle kentsel dönüşüm projelerinde, ada bazında tevhit zorunluluğu getirilebilmektedir. Bu durumda, hissedarların en az 2/3 çoğunluğunun kararı ile tevhit işlemi başlatılabilir. Ancak bu süreçte, azınlıkta kalan hissedarların paylarının karşılığının ne şekilde ödeneceği veya yeni oluşacak yapıdan nasıl pay verileceği hususları, 6306 sayılı Kanun'un uygulama yönetmeliklerine göre belirlenir. Bu nedenle, tevhit öncesinde mutlaka uzman bir gayrimenkul hukukçusu ve harita mühendisi ile birlikte hareket edilmelidir.

Soru 4: İfraz ve parselasyon işlemlerinin maliyeti nedir ve 2026 yılında ne kadar bir bütçe ayırmalıyım?

İfraz, tevhit ve 18. madde parselasyonu işlemlerinin maliyeti; parsel sayısına, arazinin büyüklüğüne, eğimine, belediyenin harç tarifelerine ve mühendislik hizmet bedeline göre değişkenlik gösterir. Kamu kurumlarınca belirlenen sabit bir fiyat yoktur. Ancak, Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) her yıl serbest çalışan mühendisler için asgari ücret tarifesi yayınlamaktadır. 2026 yılı için geçerli olan bu tarife, işin niteliğine göre (aplikasyon, ifraz, parselasyon) metrekare veya parsel başına belirlenmiş olup, büromuz bu tarifenin altında hizmet vermemektedir. Toplam maliyet kalemleri şunlardır: Harita mühendisliği hizmet bedeli (HKMO tarifesi), belediye harçları (ifraz harcı, imar uygulama harcı), Tapu Müdürlüğü döner sermaye ücretleri ve zemin etüdü (gerekli ise) rapor ücreti. Kesin bir rakam vermek doğru olmamakla birlikte, ortalama bir konut parseli için yapılacak ifraz işleminin toplam maliyetinin 2026 yılında asgari ücret tarifesindeki artışa paralel olarak 15.000 TL ile 40.000 TL arasında değişebileceğini öngörmekteyiz. En doğru bilgi için büromuzdan ücretsiz keşif ve teklif alabilirsiniz.

Sonuç ve Mühendislik Değerlendirmesi

Aksaray özelinde ifraz, tevhit ve 18. madde imar parselasyonu uygulamaları, taşınmazın değerini doğrudan etkileyen, hukuki sonuçları ağır olan ve yüksek teknik donanım gerektiren disiplinler arası bir süreçtir. Tescilli SHKMMB büromuz ve yetkili LİHKAB kadromuz; TUSAGA-Aktif (CORS-TR) altyapısı ile ITRF96 koordinat sisteminde milimetrik ölçümler yapmakta, BÖHHBÜY standartlarına tam uyumlu haritalar üretmekte ve 3194 sayılı İmar Kanunu ile 3402 sayılı Kadastro Kanunu çerçevesinde tüm idari süreçleri takip etmektedir. Gayrimenkul yatırımlarınızın güvence altına alınması, imar planına uygun sağlıklı parsellerin oluşturulması ve tapu işlemlerinizin sorunsuz tamamlanması için; ölçümden çizime, askı sürecinden tescil işlemlerine kadar tüm aşamalarda yanınızdayız. Mülkiyet hakkınızın korunması ve olası hukuki ihtilafların önlenmesi adına, sürecin en başında profesyonel bir mühendislik desteği almanızı önemle tavsiye ederiz.