Ankara İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Ankara; güneyde Gölbaşı Harita Bürosu (İncek/Dodurga) villa gelişim bölgeleri, batıda Eskişehir Yolu koridoru (Yaşamkent, Temelli OSB), kuzeyde Kazan (Savunma Sanayi Üssü) ve doğuda Mamak Harita Bürosu/Elmadağ Harita Bürosu hattı ile inanılmaz bir gayrimenkul sirkülasyonuna sahiptir. Bu kadar geniş bir metropolde, mevcut bir arsayı veya tarlayı yatırım, miras veya müteahhitlik hedeflerine uygun hale getirmek (parçalamak veya birleştirmek) için yapılan en hayati haritacılık işlemlerine İfraz (Arsa Ayırma), Tevhit (Parsel Birleştirme) ve kentsel genişlemenin omurgası olan 18. Madde İmar Uygulaması (Parselasyon - Şuyulandırma) adı verilir.

Türkiye kanunlarına (3194 Sayılı İmar Kanunu) göre; Ankara Büyükşehir veya ilçe belediyelerine, Tarım İl Müdürlüğüne ve Kadastroya sunulacak olan bu ayırma/birleştirme (Tescil Bildirim Folyosu) projelerini hazırlama yasal yetkisi yalnızca Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) onaylı Serbest Harita Kadastro Mühendislik Bürolarına (SHKM) verilmiştir. Mühendis imzası olmayan hiçbir ifraz dosyası Ankara belediyelerinden onay (Encümen Kararı) alamaz.

1. Ankara İlçe Belediyelerinde İfraz (Arsa Bölme) Süreçleri ve Şartları

Bir vatandaşın Çankaya Harita Bürosu (Dodurga) veya Yenimahalle Harita Bürosu'de çok büyük (örneğin 3.000 m2) bir imar parseli olduğunu düşünelim. Müteahhit bu alana tek dev bir blok değil de, arsayı ikiye bölüp (1.500 m2 - 1.500 m2) iki ayrı proje (rezidans) yapmak isteyebilir. Veya mirasçılar satışı kolaylaştırmak için arsayı 3 farklı tapuya ayırmak isteyebilir. İfraz (bölme) işlemi tamamen ilgili Ankara İlçe Belediyesinin kurallarına tabidir:

• İfrazla yeni doğacak "A ve B" arsalarının (yeni tapuların), Ankara 1/1000 Uygulama İmar Planı'nda belirtilen "Asgari Cephe ve Derinlik" şartını (örneğin yola en az 20 metre cephe şartını) kesinlikle sağlaması gerekir. Küçük/işe yaramaz artık arsalar yaratılamaz.
• Oluşan her yeni arsanın, plandaki yasal bir sokağa, yola veya caddeye Mutlaka Cephesi olmak zorundadır. Arkada kalan ve sokağa çıkışı olmayan "Kör (Mahsur) Parsel" ifrazına kanun izin vermez.
• Eğer arsanın üzerinde halihazırda (yıkılmayacak) bir bina varsa; ifraz için çizilen sınır (bölme çizgisi) o binaya yapışamaz. Binanın o sınıra karşı "Bahçe Çekme Mesafesini" (genelde min. 3 metre) koruması mühendislik hesabıyla (vaziyet/folyo ile) kanıtlanmalıdır.

2. Ankara Tarım Arazileri: Polatlı Harita Bürosu, Haymana Harita Bürosu ve Bala Harita Bürosu'da Tarla İfrazı (5403 Sayılı Kanun)

Ankara'nın güney ve batı kanadı (Polatlı tahıl ovası, Haymana, Bala, Şereflikoçhisar Harita Bürosu) Türkiye'nin önemli buğday, arpa, şekerpancarı üretim merkezlerindendir. Babadan miras kalan veya yatırım için alınan "İmar Planı Dışındaki" bu tarlaların (tarım arazilerinin) ifrazı (bölünmesi) Ankara Tarım ve Orman İl Müdürlüğü ve 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu'nun çok katı kurallarına tabidir.

Devlet, traktör giremeyecek kadar ufak parçalara bölünen tarlaların verimini kaybettiği gerekçesiyle "Bölünebilir Asgari Tarımsal Büyüklük" kuralı koymuştur. Ankara yöresinde Mutlak Tarım (Tahıl vb.) arazilerinde bu sınır genellikle 20 Dönüm (20.000 m2), Dikili Tarım (Meyvecilik) arazilerinde ise 5 Dönüm (5.000 m2)'dir. Yani Polatlı'da 30 dönümlük bir tarlanız varsa, bunu 15-15 (iki kardeş) bölemezsiniz (20'nin altında kaldığı için). Ancak devasa 50 dönümlük bir tarlanız varsa 25-25 iki tapuya (ifraz ile) böldürebilirsiniz. (İstisna: Üzerine tarımsal tesis, besi OSB ahırı yapılacaksa kurum kararıyla (Tarım Dışı İzin) özel ifrazlar mümkündür).

3. Tevhit (Arsa Birleştirme) ve Ankara Savunma Sanayii / OSB Projeleri

Tevhit işlemi, ifrazın aksine inşaat alanını ve mülkiyeti (tapuyu) devasa bir bloğa (arsaya) dönüştürme işlemidir. TUSAŞ çevresinde (Kazan), Başkent OSB'de, ASO 1. OSB'de (Sincan Harita Bürosu) devasa bir silah fabrikası, tank üretim bandı veya İHA montaj tesisi kuracak sanayici yatırımcılar; fabrikalarının yüzbinlerce metrekarelik zemin (taban) oturumuna ihtiyaç duyarlar. Yan yana (bitişik) konumdaki 4 farklı boş sanayi parseli satın alınır. Harita mühendisleri bu 4 parselin ortasındaki tüm yasal sınırları iptal eden Tevhit Dosyası çizer. Kazan Belediyesi (veya OSB Bölge Müdürlüğü) encümeninden onaylanan dosya kadastrodan geçip tapuya geldiğinde 4 ayrı sayfa kapanır ve savunma sanayi şirketine (örneğin 100.000 m2'lik) tek, dev bir "Fabrika İmarlı Arsa" tapusu basılır. Proje ancak bu tekil dev tapu üzerine inşa edilebilir.

4. İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Teknik ve İdari Seyri (Adımları)

Ankara'da Serbest Harita Bürolarının yatırımcılar (veya vatandaşlar) için yönettiği süreç şu şekildedir:

1. LİHKAB/SHKM Ölçüm ve Projelendirme: Araziye çıkan harita topoğraf ekibi, mevcut durumu Total Station/GNSS ile tespit eder. Ofiste bilgisayar ortamında İfraz/Tevhit "Tescil Bildirim Folyosu (Krokisi)" çizilir.
2. Ankara İlçe Belediyesi/Encümen Onayı: Teknik folyolar ve dosyalar Çankaya, Yenimahalle, Gölbaşı gibi ilgili ilçe belediyesine (köyler için Ankara İl Özel İdaresine) sunulur. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddelerine istinaden "Uygunluk / Encümen Kararı" alınır.
3. Kadastro Kontrolü (Ankara Bölge): Dosya Ankara İl Kadastro Müdürlüğüne gider. Devletin teknik mühendisleri koordinatların (hesapların) sisteme milimi milimine oturup oturmadığını inceler.
4. Tapu Müdürlüğü Tescili: Kontrolü geçen dosya için (belediye harçları vb. ödendikten sonra) Ankara İlçe Tapu Müdürlüğünde randevu alınır ve ayrılan (veya birleşen) gayrimenkullerin yepyeni tapuları hak sahiplerine resmen teslim edilir.

5. Ankara Büyükşehir Belediyesi ve 18. Madde Uygulaması (Parselasyon)

Ankara Büyükşehir (ve ilçe) Belediyelerinin; tarlaları ve gecekondu mahallelerini (ham toprakları), alt yapısı hazır lüks konut/iş merkezi (rezidans) adalarına dönüştürmek için kullandığı devasa şehir planlama operasyonuna 18. Madde İmar Parselasyonu (Şuyulandırma) denir. Bu işlemle (ihaleyi alan harita ofisi tarafından), devasa bir bölgedeki binlerce vatandaşın tarlasından maksimum %45 oranında "Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)" (eskiden bu oran daha düşüktü) bedelsiz kesilir. Devlet bu kesilen arazileri otonom şekilde; okul, cami, Ankara çevre yolu bağlantıları, hastane ve park alanlarına dönüştürür. Geri kalan net (temiz) kısım ise, vatandaşa (şuyulandırma cetvelleriyle) lüks bina yapımına uygun (müstakil veya hisseli) yepyeni "İmar Parseli" tapusu olarak geri döner. Vatandaşın metrekare olarak tarlası azalsa da, imar (inşaat ruhsatı) izni verildiği için toprağın trilyonluk rantı (değeri) ortaya çıkar.

6. Sıkça Sorulan Sorular (Ankara İfraz, Tevhit)

Soru: Yenimahalle'de Tevhit yapıp komşumun arsasıyla (müteahhite vermek için) arsamı birleştireceğim. Komşunun arsasında vergi/banka haczi (ipotek) var, bana da bulaşır mı?
Cevap: Evet. Tapuların tevhidi (birleşmesi), yasal bir evliliktir. Birleşen 2 arsanın sadece birinde bile banka ipoteği, devlet haczi veya şerh varsa, oluşan yeni birleşik devasa tapunun TAMAMI üzerine o ipotek yansır. Bu nedenle harita imar danışmanları tevhit işlemine başlamadan önce kesinlikle "Tapu Takyidat (Borç/Haciz)" araştırması yaparak sizi uyarır.

Soru: Eskişehir Yolu (Dodurga) tarafında Hisseli Tarlada (Müşterek mülkiyet) ortaklığı bitirmek ve Şufa (Önalım) davasından kurtulmak için ne yapmalıyım?
Cevap: Hisseli tarlanızı (kendi payınızı) 3. bir şahsa satarsanız, diğer ortaklar mahkemeye koşup şufa (önalım) hakkıyla (aynı fiyattan) o tarlayı geri alabilirler. Eğer arsa büyüklüğü ve imar durumu/tarım kanunu uygunsa, Harita Mühendisine ifraz (bölme) işlemi yaptırıp, herkesin sınırlarını müstakil tapuya ayırırsanız; ortaklık (şufa riski) biter. Tarlanızı dilediğiniz (milyonluk) fiyattan, riske girmeden piyasaya (serbestçe) satabilirsiniz.

Ankara Gölbaşı, Çankaya (İncek, Oran), Yenimahalle, Mamak, Sincan (OSB), Kahramankazan Harita Bürosu, Polatlı ve tüm ilçelerindeki lüks konut, savunma sanayi fabrikaları ve kentsel dönüşüm (arsa) projelerinizin İfraz, Tevhit, Yola Terk ve 18. Madde şuyulandırma süreçleri için; sistemimizdeki Ankara Harita Kadastro Mühendislik (LİHKAB/SHKM) Büroları ile hemen temasa geçerek milyonluk gayrimenkullerinizi güvenceye alabilirsiniz.

7. Ankara Kamulaştırma (İstimlak) Sürecinde "Artık Parsel" İfrazı

Ankara Çevre Yolu (Otoyol) bağlantılarında (örneğin Karataş/Mühye viyadükleri) veya ASKİ'nin Tatlar Arıtma Tesisi isale hatlarında devlet, kamu yararı gereği vatandaşın özel arazisinin tam ortasından geçmek zorunda kalabilir. Bu zorunluluk halinde "Kamulaştırma Kanunu" işlemeye başlar. Devletin (Karayolları/ASKİ) alacağı örneğin 15 metre genişliğindeki şerit, harita mühendisleri tarafından kamulaştırma haritası (özel ifraz) çizilerek ana tarladan koparılır. O şerit "Kamu Orta Malı" (Yol) olarak tescil edilirken, vatandaşın arsası iki ayrı parçaya (A ve B artık parselleri) bölünmüş olur. İkiye bölünen bu tarlalarda traktör dönüşü yapılamayacak kadar küçük veya işe yaramaz (üçgen) alanlar oluşursa, Ankaralı tarla sahibi idareye karşı (istimlak bedeli dışında) "kalan kısmın da kamulaştırılması (parasının ödenmesi)" davası açabilir. Bu itiraz davalarında harita mühendisleri kilit bilirkişilerdir.