Ankara İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Ankara gayrimenkul piyasası; Çankaya Harita Bürosu Oran'daki dev bütçeli kulelerden (rezidans), Gölbaşı Harita Bürosu İncek'in lüks villa arsalarından, Kahramankazan Harita Bürosu'ın sanayi üslerine ve Polatlı Harita Bürosu'nın tarımsal havzalarına kadar Türkiye'nin mülkiyet değeri en yüksek alanıdır. Bu devasa pazarda, e-Devletteki (TAKBİS) salt Tapu Belgesine bakarak "Burayı aldım, yarın müteahhite (inşaata) veriyorum" düşüncesi, on milyonlarca liralık zararla sonuçlanabilecek büyük bir hayal kırıklığıdır. Ankara Büyükşehir Belediyesinin İmar Planlarındaki genişletilen caddeler (terkler), Karayolları istimlak (kamulaştırma) alanları, ODTÜ ormanı sınırları veya SİT alanı kısıtlamaları ancak bir Harita Mühendisi İmar Danışmanı tarafından analiz edilebilir. Ankara'da mimari projeyi çizdirmeden ve inşaata başlamadan önce Yola Terk, Yoldan İhdas (Satın Alma) ve Yüzölçümü Tashihi gibi kilit haritacılık dosyalarının belediye onayından geçmesi yasal bir mecburiyettir.

1. Yola Terk ve Yeşil Alana Terk (Bedelsiz Kamuya Verme) İşlemleri

Diyelim ki Ankara Yenimahalle Harita Bürosu (Batıkent) veya Mamak Harita Bürosu'ta 2.000 metrekarelik bir arsanız var. Buraya kentsel dönüşüm kapsamında bir apartman yapmak üzere Ankara Belediyesinden (İmar Müdürlüğünden) "İnşaat Ruhsatı / İmar Çapı" talep ediyorsunuz. İdare size, arsanızın bir kenarından geçen mevcut sokağın, yeni 1/1000 ölçekli İmar Planı'nda 20 metrelik dev bir bulvara genişletileceğini söyler. Bu genişleme arsanızın örneğin 150 metrekarelik kısmına (veya çocuk parkına) isabet etmektedir. İnşaat ruhsatı alabilmeniz (veya kat mülkiyeti kurabilmeniz) için, yola giden bu 150 m2'lik parçayı kendi rızanızla (bedelsiz olarak, yani tek kuruş para talep etmeden) Ankara Büyükşehir Belediyesine terk (devir) etmeniz şart koşulur. Bu yasal işleme Yola Terk denir.

Süreçte, LİHKAB / Harita mühendisi yola veya parka giden kısmı (kırmızı şerit) arsadan ayırarak Terk Folyosu çizer. İlçe Belediye Encümeni kararı alır, Ankara Kadastro (Bölge) müdürlüğü onayı verir ve Tapuda elinizde kalan 1.850 m2'lik alan "Net (Temiz) İmar Parseli" olarak adınıza tescil edilir. Tüm inşaat ve emsal hakkınız bu 1.850 m2 üzerinden kullandırılır.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan Yolu Devletten Parasıyla Satın Almak)

Yoldan ihdas (satın alma), mülk sahibinin tapusunu ve inşaat (emsal) alanını büyüterek milyonlarca liralık değer artışı (rant) kazandıran bir işlemdir. Ankara'nın tarihi semtlerinde (Ulus, Hamamönü) veya Gölbaşı köylerinde; parselinizin tam önünden (veya içinden) geçen ancak yeni kentsel dönüşüm planlarında iptal edilen eski bir kadastral (toprak) yol veya kapatılan bir dere yatağı olabilir. Bu alanlar, Maliye Hazinesi (Milli Emlak) veya ilgili Ankara ilçe belediyesi adına "Tescil Harici (Artık) Alan" olarak kaydedilir. Sınır komşusu statünüzü kullanarak harita mühendisinize bir İhdas Haritası çizdirirsiniz, belediyeye/maliyeye müracaat eder ve o eski yol parçasını "cüzi bir imar rayiç bedeli" üzerinden (ihale açılmadan) satın alırsınız. Alınan bu parça Tevhit (birleştirme) ile ana arsanıza eklenir ve lüks projenize ekstradan fazladan daire/kat çıkma imkanı doğar.

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tapudaki Alan Miktarını Güncelleme)

Ankara'nın kırsal ilçelerinde (Çubuk Harita Bürosu, Akyurt Harita Bürosu, Haymana Harita Bürosu, Bala Harita Bürosu) 1960-70'lerde Tesis Kadastrosu eski sistem (şerit metre) ile yapıldığı için resmi tapu belgelerindeki "Alan (Yüzölçümü)" kısımlarında büyük hesaplama hataları bulunmaktadır. Babnızdan miras kalan tapuda 30.000 m2 (30 dönüm) yazan bir tarla, bugün GNSS uydusuyla ölçüldüğünde aslında 26.000 m2 (eksik) çıkabilir. Arazinizin etrafı telliyse ve komşularla (sınır taşmalarıyla ilgili) bir mahkemeniz (ihtilafınız) yoksa; LİHKAB harita mühendisi Ankara Kadastro Müdürlüğüne verilmek üzere bir "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Dosyası" hazırlar ve tapunuzdaki hatalı bilgi, gerçek (güncel) metrekaresi ile resmen değiştirilir.

4. Ankara'da Gayrimenkul Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? (Due Diligence - Ön İmar İncelemesi)

İncek'te 40 milyon TL'ye veya Kazan OSB'de dev bir sanayi parseli almadan önce, emlak komisyoncusunun vaatlerine inanmak yerine, cüzi bir miktar (danışmanlık ücreti) ödeyerek bir Harita Mühendisi İmar Danışmanından şu raporları istemelisiniz:

• İmar Çapı / Emsal Kontrolü: Ankara belediye planlarında arsanın lejantı nedir? Sadece "Konut" mu, yoksa "Ticari + Konut" mu? Arsanın TAKS (Taban oturumu) ve Emsal (KAKS) değeri nedir? Arsa içerisinden Büyükşehirin bir metro hattı planı veya yüksek gerilim TEİAŞ direği geçiyor mu?
• Askeri ve Güvenlik Yasaklı Bölgeler: Aldığınız yer MİT yerleşkesine, Etimesgut Harita Bürosu havalimanına veya TUSAŞ güvenlik (askeri) bandına yakınsa; arsaya inşaat yapma kısıtlamanız (kat yüksekliği yasağı) var mı?
• Sahada Tecavüz (Aplikasyon) Kontrolü: Arsayı satın almadan önce mutlaka LİHKAB'a sınır tespiti (aplikasyon) yaptırın. Yan komşu apartmanın otoparkı sizin arsanıza (50 cm) girmiş olabilir. İleride yıkım davalarıyla uğraşmak yatırımınızı kilitler.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Ankara Yola Terk ve Danışmanlık)

Soru: Belediye benden yola terk (bedelsiz) etmemi istediği (örn: 200 m2) kısım için, devlete kamulaştırma (istimlak) bedel davası açıp paramı alabilir miyim?
Cevap: Hayır. Kendi hür iradenizle inşaat (ruhsat) veya ifraz/tevhit talep ettiğinizde, Ankara idarelerine "Yola giden kısmı kendi rızamla, bedelsiz kamuya bırakıyorum" formunu imzalarsınız (buna rızaen terk denir). Ancak, siz hiçbir başvuruda bulunmadan, arsanız dururken Belediye/Karayolları asfalt dökmek için dozerle arsanıza girerse, bu Kamulaştırma Kanununa tabi "Kamulaştırmasız El Atma" davasına girer ve devlet size güncel rayiç üzerinden istimlak parasını ödemek zorunda kalır.

Ankara Merkez (Çankaya, Yenimahalle), Gölbaşı (İncek), Keçiören Harita Bürosu, Mamak, Sincan Harita Bürosu ve çevresindeki kule, villa ve OSB ticari projelerinizin yola terk, ihdas ve gayrimenkul danışmanlığı analizlerinde, yatırımlarınızı %100 güvenceye almak için Ankara Harita Mühendisleri portalımız üzerinden en uzman ofislerle vakit kaybetmeden iletişim kurabilirsiniz.

7. Ankara Mücavir Alan Dışı (Köy Yerleşik) İmar Danışmanlığı (Kırsal Evler)

Ankara'nın merkezden nispeten uzak olan Kızılcahamam Harita Bürosu, Çamlıdere Harita Bürosu, Güdül Harita Bürosu veya Nallıhan Harita Bürosu gibi doğa harikası (ormanlık) ilçelerindeki köylerde, Büyükşehir Belediye imar planı (1/1000) dışında kalan "Köy Yerleşik (Kırmızı Çizgi) Alanlarında" hobi bahçesi, dağ evi veya ahır yapmak isteyenlerin tabi olduğu kurallar son derece katı ve kafa karıştırıcıdır. E-devlette "Tarla" veya "Bağ" olarak gözüken tapunuz, İl Özel İdaresi (veya Belediye) tarafından çizilmiş köy kırmızı çizgisinin içindeyse; yola (kadastral yola) minimum 5 metre çekme mesafesi bırakmak şartıyla, %40 emsalle (maksimum 2 katlı) köy evi ruhsatı (yapı izni) alabilirsiniz. Ancak tapunuz bu hayali çizginin 1 metre bile dışındaysa, oraya ev veya beton dökmenize kesinlikle izin verilmez, dökerseniz de yıkım (ve kaçak yapı para cezası) uygulanır. Harita İmar Danışmanı, bu kritik kırmızı çizgiyi (ITRF koordinatlarında) arsanızın tam üzerine uydu destekli çakıştırarak (aplike ederek) arsanın inşaata yasal olarak müsait olup olmadığını size önceden raporlar.