Artvin İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Artvin'in sarp, uçurumlu ve son derece dar coğrafyası (Çoruh Vadisi, Hopa Harita Bürosu sahili); arsa (düzlük) alanlarını Karadeniz'in en kıymetli (ve bulması en zor) gayrimenkulü haline getirmiştir. Dağların arasına sıkışmış bu topraklarda; dededen kalan büyük bir fındıklığı/çay bahçesini mirasçılar arasında adilce paylaştırmak veya Hopa/Kemalpaşa Harita Bürosu gümrük hattında lojistik depo kurmak için küçük arazileri birleştirmek gerektiğinde başvurulan ana haritacılık işlemleri İfraz (Arsa Bölme) ve Tevhit (Parsel Birleştirme) işlemleridir. Ayrıca, Artvin belediyelerinin (özellikle sular altında kalan baraj ilçelerinde - Yusufeli Harita Bürosu gibi) yeni şehir alanları (imar adaları) yaratmak için kullandığı kentsel (hukuki) operasyon 18. Madde İmar Parselasyonu (Şuyulandırma) uygulamasıdır.

Artvin ve ilçelerinde (Hopa, Arhavi Harita Bürosu, Borçka Harita Bürosu vd.), Belediyelere (Encümen), İl Özel İdaresine, Tarım Müdürlüklerine ve Tapu Kadastroya sunulacak tüm ifraz, tevhit ve yola terk projelerini (Tescil Bildirim Folyosu) çizmeye yasal olarak yetkili tek kurumlar, Türkiye Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) onaylı Serbest Harita Kadastro Mühendislik Bürolarıdır (SHKM).

1. Artvin'de İfraz (Arsa Bölme) Kuralları ve Dar Vadi Zorlukları

Hopa sahil bandında veya Artvin Merkez Harita Bürosu'de 1.500 metrekarelik imarlı bir arsanız olduğunu düşünün. Yatırım (kat karşılığı müteahhit) stratejiniz için bu alanı 750 + 750 m2 şeklinde iki ayrı (müstakil) tapuya bölmek (İfraz etmek) istiyorsunuz. Harita mühendisinin hazırlayacağı bu "İfraz Dosyasının" Belediye Encümeninden geçebilmesi için Artvin topografyasına özel zorlukları vardır:

• Oluşan A ve B parsellerinin, imar planındaki "Asgari Cephe (Genişlik) ve Derinlik" şartını sağlaması şarttır. Vadi (dere) içine veya yamaç (istinat) sınırına sıkışmış bir ifraz çizgisi, yeterli yapılaşma alanı (inşaat kütlesi) bırakmıyorsa reddedilir.
• Bölünen her iki arsanın da mutlaka asfalt veya stabilize bir (kamuya ait) resmi yola cephesi olmak ZORUNDADIR. Arkada (yamacın üstünde) kalan ve yola dokunmayan (komşunun içinden geçmek zorunda kalınan) "Mahsur Parsel" üretmek kesinlikle yasaktır.
• Eğer arsada eski bir betonarme ev varsa, ifraz (bölme) çizgisi evin duvarının dibinden geçemez. Çekme mesafesi (örneğin 3-5 metre) yasal olarak bırakılmalıdır.

2. Hopa/Kemalpaşa Lojistik Alanları ve Arhavi Sanayisinde Tevhit (Birleştirme)

Tevhit işlemi, Sarp Sınır Kapısı (Gürcistan) ticaret hacminin patladığı Hopa ve Kemalpaşa gibi ilçelerde en çok kullanılan harita manevrasıdır. Bir lojistik firması (Tır parkı veya gümrüklü antrepo kurmak için), yan yana duran 3-4 farklı küçük arsayı (örneğin 1.000'er m2) satın alır. Devasa çelik hangarların ve tır manevra alanlarının bu alana tek parça sığabilmesi için, harita mühendisi bu arsaların aralarındaki "iç (sanal) sınırları" harita projesinden siler (Tevhit Krokisi). Dosya belediye/kadastro onayından geçtiğinde, şirkete 4.000 m2'lik tek bir devasa (Antrepo İmarlı) tapu verilir. İnşaat ruhsatı bu tek tapu (birleşmiş sınır) üzerinden alınır.

3. Çay ve Fındık Bahçelerinin İfrazı (Bölünmesi) ve Tarım Kanunu (Borçka, Murgul Harita Bürosu)

Artvin köylerindeki (Borçka, Murgul, Şavşat Harita Bürosu) imar planı dışındaki tapulu çay bahçelerinin, fındıklıkların veya ceviz bahçelerinin mirasçılar (kardeşler) arasında bölünerek (ifraz edilerek) müstakil tapulara ayrılması süreci; Artvin İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün 5403 sayılı Toprak Koruma Kanununa tabidir.

Devlet, tarım alanları çok küçülüp verimsiz (işlenemez) hale gelmesin diye "Bölünebilir Asgari Tarımsal Büyüklük" şartı (bölme yasağı) koymuştur. Dikili (Çay/Fındık/Meyve) Tarım Arazilerinde bu bölünme (ifraz) sınırı genellikle 5 Dönüm (5.000 m2); Mutlak/Kuru (Ot/Tahıl) arazilerinde ise 20 Dönümdür (20.000 m2). Örneğin Arhavi'de 12 dönüm bir çay bahçesini 3 kardeş 4'er dönüm şeklinde (müstakil tapuyla) BÖLEMEZ (5 dönümün altında kaldığı için). Harita mühendisi ifraz projesini ancak (örneğin 15 dönümü 7,5 - 7,5 gibi) yasal asgari sınırı kurtaran büyüklüklerde çizebilir ve Tarım Kurulundan onay alarak Kadastroya iletebilir.

4. Yeni Yusufeli (Baraj Taşıması) ve 18. Madde İmar Parselasyonu (Şuyulandırma)

Artvin (özellikle Yusufeli barajı sonrası kurulan yeni yerleşimler, Arhavi sahil genişlemeleri); belediyelerin/toki'nin ham arazileri, modern yolları, parkları ve altyapısı olan şehir imar adalarına dönüştürmek için 18. Madde Uygulaması (Şuyulandırma) kullandığı bir şantiyedir.

Bu devasa harita ihalesinde, mahalledeki tüm şahıs (tarla/arsa) tapularından yasa gereği en fazla %45 oranında "Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)" bedelsiz olarak (yol, cami, park, okul yapılması için) kesilir. Vatandaşın kesintiden arta kalan net (temiz) %55'lik mülkiyeti, kendisine; düzgün geometrik (kare) şekle sahip, yola cephesi olan, heyelan (risk) alanından uzaklaştırılmış "İnşaat Yapılabilir Arsa" tapusu olarak verilir. M2 küçülse de, tarla vasfından altyapılı "İmar Parseline" geçen arazinin maddi değeri Artvin şartlarında trilyonlara katlanır.

5. İfraz, Tevhit ve Yola Terk Projelerinde Haritacılık Prosedürü

Artvin'deki Serbest Harita Mühendislik (SHKM) ofislerinin yürüttüğü teknik iş akışı şu şekildedir:

1. Saha (Sarp Arazi) Ölçümü ve CAD Proje: GNSS uydu ve Total Station ile arazi ve mevcut yollar ölçülür, harita mühendisi ofiste İfraz/Tevhit (Folyosunu) teknik kurallara göre çizer.
2. Encümen (Belediye/Özel İdare) Onayı: İlgili ilçe Belediyesi İmar Müdürlüğüne (köyler için İl Özel İdaresine) dosya sunulup, Belediye/İl Encümen Kararı (İzin) alınır.
3. Artvin Kadastro (Kontrol) Süreci: Kadastro uzmanları dosyayı (Alan, köşe hesapları, çizim standartları) dijital (TAKBİS) olarak denetler.
4. Tapu Müdürlüğü Tescili: Harçlar ödenir, eski (bölünen/birleşen) tapular iptal edilir ve yeni müstakil tapular vatandaşın veya şirketin adına basılır.

6. Sıkça Sorulan Sorular (Artvin İfraz & Tevhit)

Soru: Hopa Kemalpaşa'da gümrük antreposu yapmak için komşunun arsasını da alıp kendi arsamla Tevhit (birleştirme) yapacağım. Komşunun arsasının üzerinde Ziraat Bankası ipoteği var, sorun olur mu?
Cevap: Harita imar danışmanlığının en hayati (uyarı) noktası burasıdır! Tevhit (tapu birleştirmesi) evlilik gibidir. O birleşecek iki arsadan (tapudan) sadece birinde bile banka ipoteği, icra (haciz) veya şerh varsa, haritacının tevhit işlemi bittikten sonra oluşan YENİ (Dev) TAPUNUN TAMAMININ üzerine o borç (ipotek) otomatik olarak bulaşır (sirayet eder). Oraya yapacağınız deponuz risk altına girer. Bu yüzden tapu takyidat araştırması yapmadan asla tevhit dosyasına imza atılmaz.

Artvin Merkez, Hopa, Kemalpaşa, Arhavi, Borçka, Yusufeli, Şavşat, Ardanuç Harita Bürosu ve Murgul bölgelerindeki lojistik antrepolarınız, baraj taşıma alanlarınız, turizm (yayla) tesisleriniz ve çay/fındık miras (ifraz) paylaşımları projeleriniz için; web portalımızdaki Artvin Serbest Harita Mühendisleri (SHKM / LİHKAB) ile hemen temasa geçerek, sarp coğrafyadaki mülkiyet sorunlarınızı en güvenilir uzmanlarla çözebilirsiniz.

7. Çay Fabrikaları (ÇAYKUR / Özel) İfraz ve Tevhit Kısıtlamaları

Arhavi, Hopa ve Borçka vadilerindeki dere yataklarına (suyun bol olduğu alanlara) kurulan devasa (Özel veya ÇAYKUR) çay işleme fabrikalarının, kapasite artırımı (büyüme) için yanlarındaki şahıs (çaylık) arazilerini satın alıp kendi parselleriyle birleştirmesi (Tevhit) işlemi çok sıktır. Ancak fabrikalar bu tevhit işlemlerini yaparken "DSİ Taşkın Koruma Bandı" ve "Karayolları Yol Çekme Mesafesi" gibi iki büyük devlet kurumunun sınırları arasına sıkışırlar. Fabrika, satın aldığı 5 dönümlük yan araziyi ana fabrikayla birleştirdiğinde (Tevhit folyosu çizildiğinde), eğer bu 5 dönümün 1 dönümü DSİ'nin dere taşkın koruma sınırına giriyorsa, harita mühendisi o 1 dönümü bedelsiz olarak (kamuya) "Yola/Dereye Terk" etmek zorundadır. Fabrika yönetimi (yatırımcı), 5 dönüm parası ödeyip aslında net (kullanılabilir) 4 dönüm arsa almış olur. Bu yüzden haritacılık analizi (Due Diligence) olmadan fabrika yeri (arsası) alınmaz ve birleştirilmez.