Aydın İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Turizm (yazlık) ve bereketli tarım arazileriyle Ege'nin en değerli ili Aydın; Didim Harita Bürosu ve Kuşadası Harita Bürosu sahil şeridindeki turizm tesis (ve kentsel genişleme) bölgelerinden, Söke Harita Bürosu ve Nazilli Harita Bürosu'nin devasa pamuk, incir ve zeytin ovalarına uzanan kıymetli bir toprak pazarına sahiptir. Bu büyük pastada; devasa bir otel arazisini parçalayıp satmak (veya lüks villalara bölmek), dededen kalan dev bir incir bahçesini mirasçılara paylaştırmak veya yan yana duran parselleri birleştirip dev bir fabrika / rezidans yapmak istediğinizde başvuracağınız temel haritacılık işlemleri İfraz (Arsa Bölme) ve Tevhit (Parsel Birleştirme) işlemleridir. Ayrıca, Aydın (ve ilçe) belediyelerinin, tarlaları modern (altyapılı) şehir adalarına dönüştürmek için kullandığı kentsel (hukuki) operasyon 18. Madde İmar Parselasyonu (Şuyulandırma) sistemidir.

Aydın, Kuşadası, Didim, Söke ve diğer ilçelerinde; Belediye Encümenine, İl Tarım Müdürlüğüne, İl Özel İdaresine ve Tapu Kadastroya sunulacak olan tüm bu teknik (Tescil Bildirim Folyosu) projeleri hazırlamaya yasal olarak yetkili tek kurumlar, Türkiye Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) onaylı Serbest Harita Kadastro Mühendislik Bürolarıdır (SHKM).

1. Aydın'da İfraz (Arsa Bölme) Kuralları ve Turizm Planlaması

Kuşadası (Güzelçamlı) bölgesinde 3.000 metrekarelik turizm/konut imarlı bir arsanız (tapunuz) olduğunu varsayalım. Siz bu dev arsayı 1.500 m2 + 1.500 m2 şeklinde iki ayrı müstakil (satılabilir) tapuya bölmek (İfraz etmek) istiyorsunuz. Harita mühendisinin sizin adınıza hazırlayacağı "İfraz Projesinin" Kuşadası Belediye Encümeninden onaylanabilmesi için çok katı (imar) kuralları vardır:

• Bölünen (Oluşan) yeni A ve B arsalarının, Aydın 1/1000 Uygulama İmar Planı notlarında yazan "Asgari Cephe (Genişlik) ve Derinlik" kurallarını sağlaması ZORUNLUDUR. İki tane uzun ince, kibrit kutusu (çarpık) arsa üretilemez, yeterli (villa/otel sığacak) inşaat kütlesi bırakmak şarttır.
• Bölünen her arsanın mutlaka kamuya açık resmi bir "Asfalt veya İmar Yoluna Cephesi" olmak zorundadır. Bir arsa önde, diğeri yola dokunmayan (komşunun içinden geçmek zorunda kalan) arkada "Mahsur (Kör) Parsel" üretmek Aydın Belediyelerince (İmar Kanununca) kesinlikle reddedilir.
• Mevcut arsada yıkılmayacak eski bir bina veya yüzme havuzu varsa, ifraz çizgisi o binanın "Bahçe Çekme Mesafesini" (Örn: yasal 3-5 metre boşluğu) koruyarak geçirilmelidir. Binanın duvarının tam dibinden (sınır) geçirilemez.

2. Söke ve Nazilli Ovalarında (Tarım Arazilerinde) İfraz ve 5403 Sayılı Toprak Kanunu

Aydın'ı Türkiye'de benzersiz kılan, devasa zeytin, incir ve pamuk ovalarıdır. İmar (belediye) planı dışında kalan bu dev tarım alanlarının mirasçılar arasında bölünmesi (veya parça parça satılması); Aydın İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün 5403 sayılı Toprak Koruma Kanununa tabidir.

Devlet, traktörle işlenemeyecek kadar (ufacık hobi bahçelerine dönüşen) tarım arazilerini engellemek için "Bölünebilir Asgari Tarımsal Büyüklük" sınırları belirlemiştir. Aydın yöresinde; Dikili (İncir, Zeytin, Narenciye) Tarım Arazilerinde bu bölünme sınırı genellikle 5 Dönüm (5.000 m2); Mutlak Tarım (Söke Ovası Pamuk/Buğday) Arazilerinde ise 20 Dönümdür (20.000 m2). Örneğin Nazilli'de 14 dönümlük bir asırlık zeytinliği (3 mirasçı kardeş olarak) 4,6 dönüm şeklinde (müstakil tapulara) bölemezsiniz (5 dönüm sınırına takılır). Harita mühendisi projesini, yasal sınırı kurtaran büyüklüklerde (Örn: 15 dönümü 7,5 - 7,5 bölmek gibi) teknik olarak çizebilir ve İl Tarım (ve Toprak Koruma) Kurulundan geçirip Kadastroya yollayabilir.

3. Didim ve Kuşadası (Yazlık Tesisler) Bölgesinde Tevhit (Arsa Birleştirme)

Tevhit işlemi, lüks yazlık bölgelerinde arsanın değerini ve emsalini (inşaat metrekare iznini) patlatan stratejik bir harita manevrasıdır. Bir turizm firması Didim (Altınkum)'da denize sıfır 4 adet küçük (yan yana) arsayı satın alır. Devasa bir tatil köyü (Resort & Aquapark) projesinin bu alana tek parça (bölünmeden) oturabilmesi için, harita mühendisi o 4 arsanın arasındaki "iç (sanal) sınırları" harita projesinden siler (Tevhit Krokisi). Dosya encümen ve kadastrodan onaylanınca, Tapu Dairesi 4 adet eski sayfayı yırtar ve şirkete (örneğin 10.000 m2) devasa tek bir Otel İmarlı (Tevhitli) Arsa Tapusu verir.

4. Aydın Büyükşehir (Efeler Harita Bürosu) ve 18. Madde İmar Parselasyonu (Şuyulandırma)

Aydın şehir merkezi (Efeler), Didim ve Kuşadası çevre yollarında belediyenin kentsel gelişim yaratmak için (gecekondu veya ham tarlaları altyapılı site alanlarına çevirmek için) kullandığı devasa hukuki operasyon 18. Madde Uygulamasıdır (Şuyulandırma).

Süreçte, bir bölgedeki tüm şahıs (tarla) tapularından yasa gereği maksimum %45 oranında "Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)" bedelsiz olarak (yeni bulvar, okul, cami, park yapılması için) kesilir. Vatandaşın geriye kalan temiz (net) %55 mülkiyeti, kendisine; mükemmel geometrik şekle (kare/dikdörtgen) sahip, asfalt sokağa cepheli ve hemen kepçe vurup (müstakil veya kat karşılığı şuyulu) "İnşaat Ruhsatı" alınabilecek yasal "İmar Parseli" tapusu olarak dağıtılır. Tarla vasfından altyapılı "İmar Arsasına" geçen toprağın metrekare değeri Ege piyasasında trilyonlara ulaşır.

5. İfraz, Tevhit Sürecinin Haritacılık Prosedürü (Nasıl Yapılır?)

Aydın Serbest Harita Bürolarının (SHKM) anahtar teslim yönettiği teknik (4 ayaklı) iş akışı şöyledir:

1. Saha (GNSS) Ölçümü ve Çizim: Lazer ve uydu cihazlarıyla arazi (ve komşu parseller) ölçülür. Harita mühendisi ofiste İfraz/Tevhit "Tescil Folyosunu" imar kurallarına göre bilgisayarda (CAD) çizer.
2. Encümen (Belediye/Tarım) Onayı: İlgili Aydın ilçe (veya Büyükşehir) belediyesine sunulup, Encümen Kararı çıkartılır (Tarım arazisi ise Tarım İl Müdürlüğü onayı alınır).
3. Kadastro Bölge Kontrolü: Aydın Kadastro Müdürlüğü dosyayı, çizim ve köşe hesabı standartlarına göre (TAKBİS üzerinden) denetler.
4. Tapu Müdürlüğü Tescili: Yasal harçlar yatırılır, eski (bölünen/birleşen) tapular kapatılır ve yeni müstakil (ifrazlı/tevhitli) tapular mal sahiplerine dağıtılır.

6. Sıkça Sorulan Sorular (Aydın İfraz & Tevhit)

Soru: Kuşadası'nda yazlık (site) yapmak için komşunun arsasını da satın alıp kendi arsamla Tevhit (birleştirme) yapmak istiyoruz. Komşunun arsasının üzerinde geçmişten kalma "Vergi/Banka Haczi (İcra)" var, bize bir zararı dokunur mu?
Cevap: Dokunur, hem de tüm yatırımınızı batırır! Harita imar danışmanlarının (Due Diligence sürecinde) en çok uyardığı nokta budur. Tevhit işlemi (iki tapunun evlenmesi) gibidir. O birleşecek iki (veya daha fazla) arsadan SADECE BİRİNDE BİLE banka ipoteği, şerh veya icra/haciz varsa, haritacının tevhit işlemi bittiğinde (tapu tek sayfaya düştüğünde) oluşan YENİ (Dev) ARSA TAPUSUNUN TAMAMININ ÜZERİNE o haciz/borç (otomatik olarak) sirayet eder. Tüm siteniz (yatırımınız) icralık olur. Bu yüzden harita takyidat araştırması yapılmadan tevhit dosyasına başlanmaz.

Aydın Efeler (Merkez), Kuşadası, Didim, Söke, Nazilli, İncirliova Harita Bürosu, Germencik Harita Bürosu ve Çine Harita Bürosu bölgelerindeki turizm tesisleriniz, lüks yazlık (villa) siteleriniz ve tarımsal (zeytin/incir/pamuk) miras (ifraz) paylaşımları projeleriniz için; portalımızdaki Aydın Serbest Harita Mühendisleri (SHKM / LİHKAB) ile hemen iletişime geçerek Ege'deki dev yatırımlarınızı hızla tescillendirebilirsiniz.

7. Aydın Zeytinyağı Fabrikaları ve IPARD (TKDK) Hibe Tevhit Dosyaları

Söke, Nazilli veya Karacasu Harita Bürosu bölgesinde zeytincilik yapan (veya dışarıdan gelip yatırım yapan) şirketler, butik zeytinyağı sıkım ve paketleme tesisleri kurmak için Avrupa Birliği destekli Kırsal Kalkınmayı Destekleme Kurumundan (TKDK / IPARD) %50 ile %70 arasında devasa hibe (karşılıksız para) alabilirler. Ancak TKDK kuralları çok nettir: Tesisin kurulacağı arsanın "tek tapu (bölünmemiş ve net)" olması ve mülkiyet sorunu (haciz, şerh) taşımaması gerekir. Eğer zeytinyağı fabrikanız 3 farklı arsanın üzerine (dağınık) oturacaksa, TKDK projenizi direkt reddeder. Harita mühendisleri devreye girerek bu 3 farklı tarlayı "Tevhit (Birleştirme)" işlemiyle tek bir yasal (Sanayi/Tarımsal Tesis İmarlı) tapuya dönüştürür ve hibe (trilyonluk fon) dosyanızın onaylanmasını sağlar.