Aydın İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Ege'nin turizm (Didim Harita Bürosu, Kuşadası Harita Bürosu) ve tarım (Söke Harita Bürosu, Nazilli Harita Bürosu, İncirliova Harita Bürosu) ambarı Aydın; her metrekaresi döviz veya yüksek tarımsal kazançla ölçülen eşsiz bir emlak piyasasına sahiptir. Ancak Aydın topografyasında, sadece tapu (e-devlet) belgesine bakıp "Burayı aldım, haftaya dev bir otel (veya fabrika) kuruyorum" demek, yatırımınızı bir gecede sıfırlayabilecek (durdurabilecek) çok büyük bir risktir. Aydın Büyükşehir Belediyesinin yeni imar (bulvar) planları, Kültür Bakanlığı Arkeolojik/Doğal SİT sınırları (Apollon/Milet çevresi), DSİ Menderes Nehri taşkın koruma bantları ve Kıyı Kenar (Deniz) çizgisi kanunları ancak bir Harita Mühendisi (İmar Danışmanı) tarafından projeden (veya satın alımdan) önce çözümlenebilir. Aydın belediyelerinden "İnşaat Ruhsatı" koparmadan önce; Yola Terk (Bedelsiz Kamuya Bırakma), Yoldan İhdas (Kapanan Yolu Satın Alma) ve Yüzölçümü Tashihi (Alan Düzeltme) gibi harita tescil (LİHKAB) dosyalarının Kadastrodan geçirilmesi kanuni bir zorunluluktur.

1. Yola Terk ve Yeşil Alana Terk (Devlete Bedelsiz Arsa Verme) Süreci

Diyelim ki Kuşadası sahil (Marina) hattında veya Didim Altınkum'da 3.000 metrekarelik ticari (Otel/Rezidans) imarlı, trilyonluk bir arsa satın aldınız. Mimarınız devasa bir otel projesi çizdi ve belediyeye ruhsata başvurdunuz. İmar Müdürlüğü size der ki: "Arsanızın önünden geçen sokağı, yeni imar planında 15 metrelik caddeye genişlettik. Bu genişleme arsanızın (deniz tarafındaki) 400 metrekarelik kısmına isabet ediyor. Ruhsat almak istiyorsanız, bu 400 m2'yi kendi rızanızla ve beş kuruş (bedel) almadan Kuşadası Belediyesine (Kamuya) Terk edeceksiniz." Bu acımasız ama yasal harita işlemine Yola Terk denir.

LİHKAB veya Serbest Harita mühendisi (SHKM), yola (veya parka) giden o parçayı "Terk (Bildirim) Dosyası" çizerek ana tapunuzdan koparır. Encümenden geçer, Kadastro onaylar ve Tapuda size kalan (Net) 2.600 m2'lik alan "Temiz İmar Parseli" olarak tescil edilir. Mimar, otelinizin tüm inşaat iznini (Emsal hesabını) bu net 2.600 m2 üzerinden yeniden (küçülterek) hesaplamak zorundadır.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan Eski Yolu Satın Alarak Parseli Büyütme)

Yoldan ihdas (satın alma), Aydın (özellikle Söke, Efeler Harita Bürosu Merkez) gibi eski yerleşim yerlerinde arsanıza devasa değer (ve fazladan inşaat metrekareleri) katan, haritacıların en çok kullandığı (maddi) manevradır. Arsanızın hemen bitişiğinde (önünde), eski (1980'lerden kalma) kadastral bir toprak yol veya kurumuz/kapatılmış bir dere (ark) yatağı bulunabilir. Yeni modern imar planında bu yol iptal edilmiş ve arsanızla yeni cadde arasında kalmış (boşluk) bir alandır. Bu alan yasa gereği "Maliye Hazinesi (Devlet)" adına kaydedilir. Sınır komşusu (bitiği) olma hakkınızı kullanarak, harita mühendisinize bir İhdas Haritası çizdirir, belediye (Milli Emlak) üzerinden o eski yolu "ihalesiz ve cüzi bir emlak rayiç bedelinden" satın alırsınız. Sonra bu ihdas parçasını (Tevhit ile) kendi otel/fabrika arsanıza katarsınız. Sonuç: Trilyonluk ekstra imar (kat/alan) hakkı kazanılmış olur.

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) ve Söke/Nazilli'deki Eski Hudutnameler

Aydın köylerinde (İncirliova, Germencik Harita Bürosu, Karacasu Harita Bürosu) eski kadastro çalışmaları 1970'lerde grafik yöntemlerle (bez metre ile) yapıldığı için, E-devlet tapunuzun "Yüzölçümü (Alan)" hanesinde devasa hatalar (yanlış rakamlar) yazar. Hele ki eski Osmanlı (zabıt) tapularında sınırlar "Kuzeyi Deli Memet'in Zeytinliği, Güneyi Kuru Dere, Doğusu Tepe" diye yazılı (hudutnameli) tarif edilmiştir. Siz 50 Dönüm (50.000 m2) incir bahçesi aldığınızı zannedersiniz, GNSS uydusuyla ölçülünce 38 Dönüm çıkar. Arazinizin eski taş duvarları (tel örgüleri) sağlamsa ve yan komşularınızla sınır (tecavüz) mahkemeniz yoksa; LİHKAB mühendisi Aydın Kadastro Müdürlüğüne bir "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Krokisi" hazırlar ve o hatalı m2 rakamı (düşürülerek veya artırılarak) resmi tapu senedinizde güncellenir.

4. Aydın'da Milyonluk Arsa Alırken Neden Haritacıya (Ön İmar Analizi) İhtiyacınız Var?

Kuşadası'nda yazlık arsası, Söke'de pamuk tarlası veya Germencik'te fabrika arazisi satın almadan "Önce" (Para el değiştirmeden), emlakçının değil, mutlaka bir Harita Mühendisi İmar Danışmanının masasına oturup şu analizleri (Due Diligence) istemelisiniz:

• Kıyı Kenar Çizgisi ve SİT Alanı Kontrolü (Didim/Kuşadası): Denize sıfır (beach club yapılacak) diye size 5 milyon dolara satılan arsanın (ön cepheden) 1 dönümlük kısmı "Kıyı Kenar Çizgisi (Devlet Hüküm Alanı)" içinde kalıyor olabilir. Veya Priene/Apollon antik kentine yakın bir tarlaysa "1. Derece Arkeolojik SİT" sınırı içindedir. Oraya çivi çakarsanız Anıtlar Kurulu dozerle gelir. Haritacı uyduya (kırmızı çizgiye) bakarak sizi ipten (iflastan) alır.
• İmar Çapı ve Yola Terk Kesintisi (DOP): Arsa imarlı görünse bile, ortasından 20 metrelik bulvar, yüksek gerilim (TEİAŞ) enerji nakil hattı veya BOTAŞ boru hattı (istimlak koridoru) geçiyor mu? 10 dönüm sandığınız arsa yola/parka terklerden sonra elinizde 6 dönüm kalırsa tüm ticari (fabrika) kapasiteniz iptal olur.
• Sahada Aplikasyon (Tecavüz) Tespitleri: Zeytinliği satın almadan önce haritacı çağırın (sınırı çaksın). Belki de komşu (lüks) villa, havuzunu ve taş duvarını sizin alacağınız (boş) arsaya 3 metre kaydırarak yapmıştır (tecavüz etmiştir). Alırsanız ertesi gün davalık (ve düşman) olursunuz.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Aydın Yola Terk ve İmar)

Soru: Didim Belediyesinin yeni imar planı (yol genişletmesi) benden (ve sitemden) 300 m2 Yola Terk (bedelsiz) etmemi (feragat etmemi) istiyor. Ben bu belgeyi imzalamazsam, devlete istimlak (kamulaştırma bedeli) davası açıp paramı trilyonlarca lira olarak nakit alabilir miyim?
Cevap: Hayır, 1 kuruş alamazsınız. Siz kendi (özgür) iradenizle o arsanın üzerine yeni bir inşaat (ruhsat), ifraz, tevhit veya iskan (cins değişikliği) talep ettiğiniz an, kanun sizi "Eğer inşaat yapmak istiyorsan, Yola (veya yeşil alana) giden o kısmı kendi rızamla (bedelsiz) kamuya bırakıyorum -Rızaen Terk-" evrakını imzalamaya mecbur bırakır (Aksi halde ruhsat vermez). Sadece şu durumda para alırsınız: Siz hiçbir ruhsat veya inşaat izni istemediniz (tarlanız boş duruyor). Belediye dozerle (gecekondu gibi) gelip arsanıza dalıp yolu açtıysa; işte bu "Kamulaştırmasız El Atma" (Haksız Fiil/İşgal) davasına girer ve o zaman arsanızın rayiç (güncel) değerini devletten nakit (faiziyle) istimlak bedeli olarak alırsınız.

Aydın Efeler (Merkez), Kuşadası, Didim, Söke, Nazilli, İncirliova, Germencik, Çine Harita Bürosu ve tüm Ege bölgelerindeki lüks turizm (yazlık) arsalarınız, çırçır/zeytinyağı fabrikalarınız, dev tarım arazileriniz ve JES enerji yatırımlarınızda "yola terk, ihdas, Kıyı Kenar ve SİT" imar (risk) danışmanlıkları için; Aydın Harita Mühendisleri portalımız üzerinden en uzman harita şirketleri ve LİHKAB ofisleriyle hemen iletişim kurarak trilyonluk yatırımlarınızı %100 güvenceye alabilirsiniz.

6. Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Haritacının (Bilirkişi) Rolü

Diyelim ki Söke'de (veya Nazilli'de) dededen kalma, kıymetli bir pamuk tarlanız var, ancak yıllardır gitmiyorsunuz. Bir gün gidip baktığınızda BOTAŞ'ın (veya bir JES firmasının, Belediyenin) tarlanızın tam ortasından devasa bir boru hattı (veya asfalt yol) geçirdiğini, tarlayı ikiye böldüğünü gördünüz. Size hiçbir tebligat gelmemiş, hesabınıza para yatmamıştır. Bu olayın hukuki adı "Kamulaştırmasız El Atma (Haksız İşgal)"dir. Avukatınızın devlete (idareye) trilyonluk tazminat davası açabilmesi için, idarenin tarlanıza "Kaç Metrekare (m2)" tecavüz ettiğinin kesin (yasal) bir haritası olmalıdır. LİHKAB / Serbest harita mühendisleri araziye gider, o borunun/yolun tarlanızda kapladığı alanı ölçer (Kroki/Çap çizer) ve mahkemeye resmi bilirkişi belgesi (raporu) olarak sunar. Tazminatınız (trilyonlarınız) bu harita üzerinden kuruşu kuruşuna hesaplanarak idareden (faiziyle) tahsil edilir.