Balıkesir, hem Ege Denizi'ne (Ayvalık Harita Bürosu, Edremit Harita Bürosu, Burhaniye Harita Bürosu, Gömeç Harita Bürosu) hem de Marmara Harita Bürosu Denizi'ne (Erdek Harita Bürosu, Bandırma Harita Bürosu, Marmara Adası, Avşa Adası) kıyısı olan Türkiye'nin en uzun ve değerli sahil şeritlerinden birine sahiptir. Sahil bandında yer alan turizm tesisleri, konut siteleri, marinalar ve arsalar üzerinde yapılacak tüm inşaat, ruhsat ve parselasyon işlemleri; 3621 sayılı Kıyı Kanunu ve Kıyı Kenar Çizgisi (KKÇ) tespitleri ile doğrudan sınırlanmıştır.
1. 3621 Sayılı Kıyı Kanunu: Kıyı Çizgisi, Kıyı Kenar Çizgisi ve Sahil Şeridi
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
Kıyı Kanunu uyarınca deniz kenarındaki arazilerde üç temel kavram bulunmaktadır:
- Kıyı Çizgisi: Deniz, tabii ve suni göl ve akarsularda suyun karaya dokunduğu andaki dinamik temas hattıdır.
- Kıyı Kenar Çizgisi (KKÇ): Kıyı çizgisinden sonraki kumsal, çakıllık, kayalık, kumluk, sazlık gibi alanların tabii sınırıdır. KKÇ içinde kalan alanlar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır, tapulu mülkiyete konu edilemez ve hiçbir kalıcı yapı yapılamaz.
- Sahil Şeridi (100 Metre Kuralı): Kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alandır.
- İlk 50 Metre: Yalnızca açık alan, gezinti yolu, yeşil alan ve rekreasyon amaçlı kullanılabilir; hiçbir bina yapılamaz.
- İkinci 50 Metre: İmar planı bulunması kaydıyla yalnızca günübirlik turizm tesisleri (kafeterya, soyunma kabini, duş vb.) yapılabilir; konut inşaatı yasaktır.
2. Balıkesir Sahil İlçelerinde Kıyı Haritacılığı Özellikleri
| Bölge / İlçe | Popüler Kıyı Sahaları | Kıyı Kadastrosu ve İmar Durumu |
|---|---|---|
| Ayvalık & Cunda | Cunda/Alibey Adası, Sarımsaklı Plajı, Altınova Sahil | Doğal sit koruma alanı, tescilli taş binalar, iskele ve marina vaziyet planları. |
| Edremit Körfezi | Altınoluk, Akçay Kordon, Güre Termal Sahil, Zeytinli | Yoğun yazlık konut siteleri, sahil şeridi yola terkleri, iskele aplikasyonları. |
| Erdek & Kapıdağ | Ocaklar, Tatlısu, Düzler, Narlı, Çuğra Kumsalı | Eğimli yarımada kıyı şeritleri, otel ve pansiyon sahil aplikasyonları. |
| Marmara & Avşa Adası | Türkeli, Yiğitler Koyu, Çınarlı, Saraylar, Ekinlik | Ada kadastrosu, kıyı dolgu alanları tescili ve iskele izin haritaları. |
3. Deniz Cepheli Parsellerde Arsa Aplikasyonu ve Sınır Tespiti
Kıyı parsellerinde en büyük hukuki ve maddi risk; tapulu arsanın bir kısmının onaylı Kıyı Kenar Çizgisi içinde kalarak kamulaştırmasız el atma veya tapu iptal davasına konu olmasıdır. Bu sebeple arsa satın almadan veya inşaat ruhsatı başvurusu yapmadan önce:
- Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü onaylı 1/1000 ölçekli KKÇ paftası temin edilmelidir.
- Harita mühendisi arazide CORS-TR uydularıyla hem kadastro parsel sınırlarını hem de KKÇ hattını birlikte aplike etmelidir.
- Binanın subasman temeli sahil şeridi çekme mesafelerine tam uyumlu olarak oturtulmalıdır.
4. İskele, Dolgu Alanı ve Kıyı Yapıları Haritacılığı
Balıkesir sahillerinde oteller, siteler veya marinalar tarafından kurulacak ahşap güneşlenme iskeleleri ve tekne yanaşma yerleri için Milli Emlak Genel Müdürlüğü ve Ulaştırma Bakanlığı'ndan ön izin alınmalıdır. Bu süreçte harita mühendislerince batimetrik (derinlik) deniz haritası ve 1/500 ölçekli onaylı vaziyet planı hazırlanır.
5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Tapulu arsam kıyı kenar çizgisinin içinde kalırsa ne olur?
Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi içtihatları gereğince KKÇ içinde kalan özel mülkiyet tapuları kamuya geçer; ancak mülk sahibi idareye karşı tazminat davası açarak arsanın güncel bedelini talep edebilir.
Cunda veya Altınoluk'ta denize sıfır villa yapabilir miyim?
Hayır. 3621 sayılı Kıyı Kanunu gereğince kıyı kenar çizgisinden itibaren ilk 50 metrede hiçbir konut yapılamaz, ikinci 50 metrede ise sadece günübirlik turizm izni verilir.
6. Kıyı Kenar Çizgisinde İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi Geçerliliği
Kıyı şeridinde kalan ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu'na aykırı olarak inşa edilmiş kaçak yapılar için alınan Yapı Kayıt Belgeleri, Kıyı Kenar Çizgisi içinde kalan (ilk 50 metre) kısımlar için Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararları doğrultusunda kalıcı mülkiyet veya kat mülkiyeti hakkı doğurmaz. Kıyı parsellerinde yapı kayıt belgesi ile cins tashihi yapılmadan önce mutlaka Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü onaylı kıyı kenar çizgisi haritası ile çakıştırma yapılması gerekir.
7. Balıkesir Sahil Parselleri Yatırım ve Aplikasyon Kontrol Listesi
- Onaylı KKÇ Harita Çakıştırması: Parselin kıyı kenar çizgisinin kara tarafında (100 metre sahil bandında) kalıp kalmadığının tespiti.
- İlk 50 Metre Yapı Yasağı İncelemesi: Parsel üzerinde planlanan yapıların ilk 50 metrelik kamuya açık yeşil bant dışında kalmasının sağlanması.
- LİHKAB Sınır ve Kıyı Teslim Tutanağı: Deniz erozyonu veya dolgular sebebiyle değişen kıyı sınırının koordinatlı tescili.
8. Balıkesir Adalarında ve Koylarda Kıyı Sınır İhtilafları
Avşa, Marmara ve Cunda adalarında kış fırtınaları ve dalga aşındırmaları sonucunda sahil kumsallarında doğal kıyı çizgisi sürekli yer değiştirebilmektedir. Ancak hukuki geçerliliği olan sınır daima Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca onaylanmış resmi Kıyı Kenar Çizgisi paftasıdır. Parsel maliklerinin denize doğru izinsiz beton duvar, teras veya iskele inşa etmesi Türk Ceza Kanunu ve Kıyı Kanunu kapsamında idari para cezası ve yıkım yaptırımlarına tabidir.
Ege ve Marmara kıyılarında gayrimenkul yatırımı yapmadan önce Kıyı Kenar Çizgisi sorgusu yapmak, mülkünüzün değerini ve yasal statüsünü eksiksiz korur.
BiHaritacı Kıyı Mevzuatı ve Aplikasyon Hizmetleri
Ayvalık, Edremit, Burhaniye, Erdek ve Avşa sahillerindeki tüm arsa ve turizm yatırımlarınız için kıyı kenar çizgisi kontrolü, aplikasyon krokisi ve iskele projeleri hazırlığında uzman mühendislerimizle yanınızdayız.
3621 Sayılı Kıyı Kanunu, Kıyı Kenar Çizgisi ve Sahil Parsellerinde Aplikasyon
Edremit Körfezi, Ayvalık Cunda Adası, Erdek Kapıdağ ve Avşa kıyı bantlarında yapılacak turizm ve villa yatırımlarında Kıyı Kenar Çizgisi (KKÇ) ve 50-100 metrelik sahil şeridi koruma bantlarının sahada ITRF96 datumunda belirlenmesi yasal zorunluluktur.
LİHKAB büromuz Çevre Şehircilik onaylı resmi kıyı kenar koordinatlarını parsel kadastro sınırları ile çakıştırarak sahada çelik mil ve betonarme kazıklarla işaretler. Tanzim edilen mühürlü Aplikasyon Krokisi hukuki tecavüzleri ve kaçak yapılaşma risklerini tamamen önler.
Kıyı Emlak Değerleme ve Mülkiyet Güvencesi
Sahil şeridinde arsa alırken kıyı koruma sınırlarını bilmek, imar kısıtlamaları ve kamuya terk edilecek alanları önceden görerek büyük mali kayıpları engeller.
Harita Kadastro Mühendislik Uygulamalarında Dikkat Edilmesi Gereken Yasal ve Teknik Standartlar
Gayrimenkul geliştirme, kentsel dönüşüm, sanayi yatırımları ve tarımsal ifraz süreçlerinde yürütülen tüm harita ve kadastro mühendislik hizmetleri BÖHHBÜY (Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği) standartlarına tam uyumlu olarak ITRF96 koordinat sisteminde gerçekleştirilmelidir. Yetkisiz kişilerce yapılan hatalı sınır belirlemeleri veya plankote kotlandırmaları inşaat aşamasında ruhsat iptali, komşu parsel tecavüzü ve telafisi imkansız maddi tazminat davalarına yol açabilmektedir.
Büromuz, bünyesindeki TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tescilli uzman mühendis kadrosu, yetkili LİHKAB birimleri, çift frekanslı GNSS uydu alıcıları, insansız hava araçları ve 3D lazer tarama sistemleriyle tüm taşınmaz projelerinizde sıfır hata ve yasal garanti sunmaktadır.
Tescilli Serbest Harita Kadastro Mühendislik Müşavirlik Büromuz (SHKMMB) ile yetkili LİHKAB birimimiz tüm parselasyon, aplikasyon, cins değişikliği, halihazır harita, plankote ve fotogrametri süreçlerinizi en yüksek hassasiyet ve mühendislik güvencesiyle tamamlamaktadır. Gayrimenkul yatırımlarınızı güvence altına almak ve resmi teknik destek almak için uzmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı Balıkesir Yetkili Büroları
Balıkesir genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
