Bartın İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

Bartın İfraz, Tevhit ve 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

TEKNİK SÜREÇ İNFOGRAFİĞİ & REHBER

Pinterest'e Kaydet

📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.

Bartın'da gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünüyorsanız veya mevcut arazinizin imar durumunu netleştirmek istiyorsanız, doğru adrestesiniz. Tapu ve kadastro işlemlerinin kalbi olan ifraz (ayırma), tevhit (birleştirme) ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uygulamaları, bölgenin imar planına uygun, sağlıklı ve yasal bir yapılaşma süreci için hayati öneme sahiptir. Bu kapsamlı rehberde, tescilli serbest harita ve kadastro mühendislik müşavirlik bürosu (SHKMMB) ve yetkili LİHKAB kadrosu olarak, Bartın'daki tüm imar planlama, parselasyon, aplikasyon, cins değişikliği, plankote ve fotogrametri süreçlerinizi en yüksek mühendislik hassasiyetiyle nasıl yönettiğimizi, mevzuat altyapısıyla birlikte ele alıyoruz.

1. İmar Mevzuatının Temeli: 3194 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmelikleri

Türkiye'deki tüm arazi ve arazi düzenleme faaliyetlerinin temel dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu'dur. Bu kanunun getirdiği en önemli düzenlemelerden biri olan 18. madde, imar sınırı içindeki gayrimenkullerin, imar planına uygun hale getirilmesi için belediyelere ve il özel idarelerine geniş yetkiler tanır. Bu yetki kapsamında; hisseli veya hissesiz, parsel veya parsellerin tevhit edilmesi (birleştirilmesi), ifraz edilmesi (ayrılması) ve imar planındaki kullanım amaçlarına göre yeniden düzenlenmesi işlemleri gerçekleştirilir. Bu süreç, yalnızca teknik bir harita çizimi değil; mülkiyet hukukunu, kamu yararını ve şehircilik ilkelerini bir arada değerlendiren multidisipliner bir mühendislik yaklaşımı gerektirir.

2. Bartın'da İfraz (Ayırma) İşlemi: Süreç ve Teknik Detaylar

İfraz, bir taşınmazın, imar planına ve ilgili yönetmeliklere uygun olarak birden fazla parsele bölünmesi işlemidir. Bartın gibi deprem riski taşıyan ve zemin yapısı hassas olan bölgelerde, ifraz işlemi öncesinde zemin etüdü (jeolojik-jeoteknik etüt) raporunun hazırlanması zorunludur. Bu rapor, parselasyonun yapılacağı alanın taşıma gücünü, sıvılaşma potansiyelini ve yerleşime uygunluk durumunu belirler.

Büromuz, ifraz işlemlerinde aşağıdaki adımları titizlikle uygular:

• Kadastro ve Tapu Kayıt Analizi: Parselin mevcut tapu kaydı, yüzölçümü, geometrisi ve varsa ipotek veya haciz durumu incelenir.
• İmar Durumu ve Plan Notlarının İncelenmesi: Belediyeden alınan imar durum belgesi ile parselin hangi amaçla kullanılabileceği (konut, ticaret, yeşil alan vb.) ve yapılaşma koşulları (Taks, Kaks, çekme mesafeleri) netleştirilir.
• Uygulama Projesi ve Ölçü: Arazi üzerinde TUSAGA-Aktif (CORS-TR) sistemi kullanılarak yüksek hassasiyetli GNSS ölçümleri yapılır. Elde edilen veriler, ITRF96 koordinat sisteminde değerlendirilir ve uygulama projesi hazırlanır. Bu ölçümler, Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (BÖHHBÜY) standartlarına tam uyumludur.
• Belediye ve Tapu Onayı: Hazırlanan ifraz projesi, ilgili belediye encümeninin onayına sunulur. Onayın ardından tapu müdürlüğünde tescil işlemi gerçekleştirilir.

3. Tevhit (Birleştirme) Uygulamaları: Küçük Parselleri Büyütmenin Yolu

Tevhit, imar planına göre yapılaşması mümkün olmayan veya ekonomik olarak kullanılamayacak kadar küçük kalmış birden fazla parselin, tek bir parsel haline getirilmesidir. Özellikle Bartın'ın tarihi dokusunda ve kırsal alanlarında sıkça karşılaşılan bu durum, doğru bir mühendislik çalışmasıyla çözülebilir. Tevhit işlemi, hisseli tapuların birleştirilmesi veya bitişik parsellerin tek bir çatı altında toplanması suretiyle yapılır. Bu işlem, hem imar planındaki ada bazlı düzenlemelere uyumu sağlar hem de yatırımcıya daha büyük ve verimli bir inşaat alanı yaratır. Biz, tevhit projelerinde tüm hissedarların hak kaybını önleyecek şekilde, adil ve şeffaf bir mühendislik hesabı yaparız.

4. 18. Madde Uygulaması (Arazi ve Arsa Düzenlemesi) Nedir?

18. madde uygulaması, imar planı sınırları içindeki gayrimenkullerin, planın öngördüğü kullanım şekline uygun hale getirilmesi için yapılan en kapsamlı teknik ve hukuki düzenlemedir. Bu uygulama ile DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintisi yapılır. DOP, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, yol, yeşil alan, park, otopark, ibadet yeri, karakol gibi umumi hizmetlere ayrılan alanların karşılığı olarak en fazla %45 oranında kesilen kısmıdır. Bu kesinti, mülk sahibinin rızası aranmaksızın yapılır ancak yasal güvence altındadır.

18. madde uygulaması, yalnızca belediyeler veya il özel idareleri tarafından yapılabilir. Ancak bu süreçte yetkili bir harita mühendisliği bürosu olarak bizler, belediyenin teknik altyapısını destekler, parselasyon haritalarını hazırlar, itiraz süreçlerinde mülk sahiplerine hukuki ve teknik danışmanlık sağlarız. Uygulama sonucunda oluşan yeni parsellerin, aplikasyon işlemleri ve tapuya tescil işlemleri de yine bizim tarafımızdan eksiksiz olarak yürütülür.

5. Teknik Altyapı: TUSAGA-Aktif ve BÖHHBÜY Uyumlu Ölçümler

Gayrimenkulün geleceğini belirleyen her türlü harita, plan ve parselasyon işleminin temelinde, milimetrik hassasiyette ölçümler yatar. Büromuz, bu hassasiyeti sağlamak için TUSAGA-Aktif (CORS-TR) ağına bağlı sabit GNSS alıcıları kullanmaktadır. Bu sistem sayesinde, Bartın'ın engebeli arazilerinde dahi santimetre altı doğrulukta konum belirleme yapılabilmektedir. Elde edilen tüm veriler, BÖHHBÜY kapsamında belirlenen standartlarda işlenir ve ITRF96 koordinat sisteminde üretilir. Bu sayede, üretilen her harita ve proje, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ve belediyeler tarafından doğrudan kabul edilebilir niteliktedir.

6. Bartın'a Özel Zemin ve Plankote (Halihazır Harita) Çalışmaları

Bartın'ın coğrafi yapısı, özellikle dere yataklarına yakın bölgelerde ve sahil şeridinde zemin iyileştirmesini zorunlu kılar. Bu nedenle, her türlü parselasyon ve imar uygulamasından önce plankote (halihazır harita) üretimi kritik bir öneme sahiptir. Plankote, arazinin mevcut durumunu; yolları, binaları, bitki örtüsünü, kotlarını ve altyapı tesislerini gösteren detaylı bir haritadır. Bu harita, zemin etüdü çalışmalarının sağlıklı bir zeminde yapılmasını sağlar. Ayrıca, fotogrametri yöntemiyle üretilen ortofotolar ve sayısal yükseklik modelleri ile bölgenin geniş alanlı analizleri yapılır. Bu veriler, hem 18. madde uygulamalarında hem de büyük ölçekli yatırım projelerinde (sanayi tesisleri, lojistik merkezler vb.) yatırımcıya büyük avantaj sağlar.

7. Cins Değişikliği ve Aplikasyon İşlemleri

İmar ve parselasyon süreçlerinin tamamlanmasının ardından, taşınmazın tapu kütüğündeki niteliğinin (vasfının) fiili duruma uygun hale getirilmesi gerekir. Cins değişikliği işlemi; örneğin "tarla" vasfındaki bir parselin, üzerine yapı yapıldıktan sonra "ana gayrimenkul" veya "arsa" olarak güncellenmesidir. Bu işlem, kadastro müdürlüğü kontrolünde ve bizim gibi yetkili büroların düzenlediği teknik belgelerle yapılır. Aplikasyon ise, tapudaki koordinat bilgilerine dayanarak parsel köşe noktalarının araziye uygulanmasıdır. Bu işlem, komşu parsellerle sınır ihtilaflarını önlemek ve yapılaşmanın tam olarak doğru yerde başlamasını sağlamak için olmazsa olmazdır. Yeni imar parsellerinin oluştuğu 18. madde uygulamaları sonrasında, yapı sahiplerinin inşaat ruhsatı alabilmesi için aplikasyon krokisi zorunludur.

8. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: 18. Madde uygulamasında DOP kesintisi oranı ne kadardır ve bu kesintiye itiraz edebilir miyim?
3194 sayılı Kanun'un 18. maddesine göre, düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi oranı, düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzölçümünün en fazla %45'i olabilir. Bu oran, düzenleme bölgesindeki umumi hizmet alanlarının (yol, yeşil alan, otopark vb.) büyüklüğüne göre değişkenlik gösterir. Kesinti oranı, belediye encümeni tarafından onaylanan parselasyon planında açıkça belirtilir. Eğer DOP kesintisi %45'in üzerinde ise veya haksız bir kesinti yapıldığını düşünüyorsanız, parselasyon planının askı süresi içerisinde (genellikle 15 gün) belediyeye veya idare mahkemesine itiraz etme hakkınız bulunmaktadır. Bu süreçte, bir harita mühendisinden hukuki ve teknik destek almanız, hak kaybınızı önlemek açısından büyük önem taşır.

Soru 2: Bartın'da bir arsayı ifraz ettirmek istiyorum. Belediyeye mi yoksa doğrudan harita bürosuna mı başvurmalıyım?
İfraz işlemi, öncelikle belediyenin onayına tabidir. Ancak sürecin başlatılması ve projenin hazırlanması için mutlaka yetkili bir harita ve kadastro mühendislik bürosuna (SHKMMB) başvurmanız gerekir. Büromuz, sizin adınıza gerekli tüm arazi ölçümlerini yapar, imar durumunu kontrol eder, ifraz projesini hazırlar ve belediyeye resmi başvuruyu yapar. Belediye encümeninin onayının ardından, tapu müdürlüğünde tescil işlemleri yine bizim tarafımızdan takip edilir. Doğrudan belediyeye gitmeniz durumunda, teknik proje eksikliği nedeniyle başvurunuz kabul edilmeyecektir.

Soru 3: İfraz ve tevhit işlemlerinin maliyeti nedir? Ücretler nasıl belirlenir?
İfraz, tevhit ve 18. madde uygulamalarına ilişkin mühendislik hizmet bedelleri, her yıl Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tarafından yayımlanan yıllık tarife ve asgari ücret tablosuna göre belirlenir. Bu nedenle net bir rakam vermek doğru olmaz. Ancak toplam maliyet; parsel sayısı, arazinin büyüklüğü, zorluk derecesi, zemin etüdü gerekliliği ve belediye harçları gibi kalemlere göre değişkenlik gösterir. Büromuz, işin kapsamını belirledikten sonra size HKMO tarifesine uygun, şeffaf ve detaylı bir fiyat teklifi sunar. Piyasa araştırması yaparken, en düşük fiyatın her zaman en doğru tercih olmadığını, işin hukuki ve teknik güvencesinin ön planda tutulması gerektiğini unutmayın.

Soru 4: 18. Madde uygulaması sonrasında tapumda ne gibi değişiklikler olur? Eski tapum geçersiz mi sayılır?
18. madde uygulaması tamamlandığında, eski tapu kayıtları maliklerin rızası aranmaksızın resen iptal edilir ve yerine yeni oluşan imar parsellerine ait tapular düzenlenir. Eski tapu belgeleriniz fiziksel olarak geçerliliğini yitirir, ancak tapu müdürlüğü tarafından yeni tapularınız tarafınıza teslim edilir. Bu süreçte, uygulama öncesindeki hisse oranlarınız korunur. Örneğin, uygulama öncesinde %50 hisseye sahipseniz, yeni oluşan parselde de (DOP kesintisi sonrası kalan alan üzerinden) %50 hisseye sahip olursunuz. Bu nedenle, yeni tapularınızı teslim alırken hisse oranlarınızı ve yüzölçümünü mutlaka kontrol etmelisiniz.

Sonuç ve Mühendislik Değerlendirmesi

Bartın'da gayrimenkul sahibi olmak veya yatırım yapmak; doğru yönetildiğinde yüksek kazanç sağlayan, ancak ihmal edildiğinde telafisi güç hukuki sorunlara yol açabilen karmaşık bir süreçtir. İfraz, tevhit ve 18. madde uygulamaları, yalnızca birer harita işlemi değil; şehrin geleceğini şekillendiren, mülkiyet hakkını koruyan ve kamu yararını gözeten stratejik mühendislik faaliyetleridir. Tescilli SHKMMB ve yetkili LİHKAB kadromuzla, Bartın'ın yerel dinamiklerini ve güncel mevzuatı yakından takip ederek, gayrimenkul yatırımlarınızı güvence altına alıyoruz. TUSAGA-Aktif altyapısıyla gerçekleştirdiğimiz milimetrik ölçümler, BÖHHBÜY'e tam uyumlu projelerimiz ve zemin etütlerine verdiğimiz önem ile süreçlerinizi en yüksek mühendislik güvencesiyle tamamlıyoruz. Unutmayınız ki, bir parselin geleceği, üzerinde çalışan mühendisin titizliği ve etik anlayışıyla doğrudan bağlantılıdır. Gayrimenkul yatırımlarınızı güvence altına almak ve resmi teknik destek almak için uzmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz.