Bilecik genelinde inşaatı tamamlanmış binlerce yapının tapu senedine bakıldığında halen 'Arsa', 'Tarla' veya 'Kargir Ev' vasfında tescilli olduğu görülmektedir. Tapuda fiili yapının tescil edilmemesi; mülkün gerçek piyasa değerini düşürür, konut kredisi çekilmesini engeller ve olası bir afette DASK sigorta tazminatında büyük hak kayıplarına yol açar. Bu sorunu yasal olarak ortadan kaldıran işlem ise yetkili bir Bilecik harita mühendisi tarafından yürütülen Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyeti tesisidir.
Bu teknik rehberde; arsa vasfındaki bir gayrimenkulün tapuda 'Betonarme Apartman ve Arsası'na dönüştürülmesi adımlarını, yapı kullanma izin belgesi (iskan) sürecini, harita mühendislerince tanzim edilen Mimari Aplikasyon Projesini ve Bilecik köylerinde eski evlerin tescili için gereken evrakları adım adım inceliyoruz.
Tapuda Cins Değişikliği Nedir ve Neden Zorunludur?
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
Cins değişikliği; bir taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olan niteliğinin (örneğin arsa, tarla, bağ, bahçe) arazide yapılan yapılaşma veya fonksiyonel değişim sonrasında resmi olarak değiştirilerek kütüğe yeni vasfının işlenmesi işlemidir.
Bilecik’te cins değişikliği yaptırmanın mülk sahiplerine sağladığı temel avantajlar:
- Banka Kredisine Uygunluk: Bankalar kat mülkiyeti kurulmamış ve tapuda 'arsa' görünen dairelere konut kredisi vermez veya çok düşük ekspertiz oranı uygular.
- Müstakil Daire Tapusu: Cins değişikliği ile kat irtifakından kat mülkiyetine geçilerek her hak sahibine kendi bağımsız bölümünün net metrekareli tapusu verilir.
- Elektrik ve Su Abonelikleri: Şantiye elektriği tarifesinden normal mesken elektrik ve su tarifesine geçişin ön şartı cins değişikliği ve iskan tescilidir.
- Deprem ve Kamulaştırma Güvencesi: Olası bir kamulaştırmada devlet arsa bedeli değil, üzerindeki binanın tam yapı maliyeti üzerinden tazminat öder.
Bilecik'te Cins Değişikliği Süreci Nasıl İşler? Adım Adım Akış
Yetkili bir Bilecik Harita Mühendisi rehberliğinde cins değişikliği 4 temel aşamada tamamlanır:
- Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Alınması: İnşaat projesine uygun şekilde tamamlandıktan sonra Bilecik Belediyesi veya İl Özel İdaresi'nden resmi iskan belgesi temin edilir.
- Mimari Aplikasyon Projesi & Bağımsız Bölüm Planı: Harita mühendisi; binanın parsel içindeki nihai konumunu, saçak sınırlarını ve bağımsız bölümlerin numarataj krokilerini dijital ortama aktarır.
- LİHKAB ve Kadastro Kontrolü: Hazırlanan teknik dosya Lisanslı Harita Kadastro Bürosu'na (LİHKAB) sunulur. Kadastro mühendisleri arazide tescil kontrolü yaparak Tescil Bildirimi (Beyanname) düzenler.
- Tapu Müdürlüğü Tescili: Kadastro onaylı evraklar doğrudan Web-Tapu sistemi üzerinden Tapu Müdürlüğü'ne aktarılır. Harçlar ödendikten sonra yeni Kat Mülkiyeti tapuları basılır.
Köy Yerleşik Alanlarında Cins Değişikliği (Kargir Ev, Ahır ve Samanlık)
Bilecik’in Pazaryeri Harita Bürosu, Gölpazarı Harita Bürosu, Osmaneli Harita Bürosu ve İnhisar Harita Bürosu köylerinde vatandaşların dededen kalma evleri genellikle tapuda çıplak tarla olarak görünmektedir. Köylerde cins değişikliği yapabilmek için:
- Taşınmazın Köy Yerleşik Alanı ve Civarı sınırları içinde kalıp kalmadığı İl Özel İdaresi İmar Müdürlüğü'nden sorgulanır.
- Yapının 2004 yılı öncesinde yapıldığını gösteren muhtarlık onaylı yapı tespit tutanağı veya elektrik/su abonelik faturası temin edilir.
- Harita mühendisi sahada binanın köşe koordinatlarını GNSS ile ölçer, oturum alanını hesaplar ve Özel İdare onaylı Yapı İzin Belgesi ile dosya kadastroya tescil ettirilir.
| Cins Değişikliği Türü | Gerekli Temel Evraklar | Ortalama İşlem Süresi |
|---|---|---|
| İskanlı Yeni Bina Cins Değişikliği | Belediye İskan Belgesi, Mimari Aplikasyon Projesi, Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) | 3 - 7 İş Günü |
| Köy Evi / Kargir Yapı Tescili | Özel İdare Uygunluk Yazısı, Harita Mühendisi Ölçüm Krokisi, Muhtar Beyanı | 5 - 10 İş Günü |
| Yıkılan Binanın Arsaya Dönüşümü | Belediye Yıkım Ruhsatı / İtfaiye Raporu, LİHKAB Yer Gösterme Tutanağı | 2 - 4 İş Günü |
Cins Değişikliği Harçları ve Maliyet Parametreleri
Cins değişikliği işlemlerinde toplam maliyeti oluşturan 3 ana kalem vardır:
- Harita Mühendisi Dosya Hazırlama Ücreti: HKMO asgari ücret tarifesine göre bina taban alanı ve kat adedine göre belirlenir.
- LİHKAB ve Kadastro Döner Sermaye Ücreti: TKGM tarafından her yıl maktu olarak belirlenen resmi tescil bildirimi harcıdır.
- Tapu Dairesi Cins Değişikliği Harcı: Harçlar Kanunu kapsamında tahsil edilen maktu tapu harcıdır.
Bilecik Harita Mühendislik — Harita Mühendisi Yusuf Kaya
İstiklal Mah. Cumhuriyet Cad. No:6 D:202 Merkez Harita Bürosu / Bilecik
Bilecik Merkez, Bozüyük Harita Bürosu, Osmaneli, Söğüt Harita Bürosu, Pazaryeri, Gölpazarı, İnhisar ve Yenipazar Harita Bürosu'da arsa/tarla sınır tespiti (aplikasyon), plankote, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve şantiye aks ölçümleriniz için doğrudan yetkili mühendisimizle iletişime geçin.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı Bilecik Yetkili Büroları
Bilecik genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
