Bilecik Harita Mühendisi ile Parsel Sorgu, Sınır Teyidi & Arsa Risk Analizi

Gayrimenkul yatırımı yaparken akıllı telefonlara yüklenen TKGM Parsel Sorgu uygulaması harika bir ön bilgi aracıdır; ancak arazi alırken sadece ekrandaki mavi konuma ve uydu görüntüsüne güvenmek, Bilecik genelinde yüzlerce vatandaşın komşusuyla mahkemelik olmasına veya satın aldığı tarlanın yola cephesi olmadığını sonradan öğrenmesine yol açmaktadır. Bu gibi riskleri bertaraf etmenin yegane yolu, yetkili bir Bilecik harita mühendisi ile arazide fiziksel sınır teyidi ve kapsamlı risk analizi yaptırmaktır.

Bilecik Merkez Harita Bürosu köylerinden (Pelitözü, Selöz, Başköy, Vezirhan) Bozüyük Harita Bürosu ve Osmaneli Harita Bürosu kırsalına kadar uzanan vadilerde satılık arazi incelerken düşülen en büyük tuzakları, parsel sorgu haritalarındaki kayma paylarını ve tapu devrinden önce harita mühendisine yaptırılması gereken teknik kontrolleri bu rehberde adım adım inceliyoruz.

Bilecik'te Arsa ve Tarla Alırken 'Parsel Sorgu' Neden Tek Başına Yetmez?

TEKNİK SÜREÇ İNFOGRAFİĞİ & REHBER

Pinterest'e Kaydet

📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.

TKGM Parsel Sorgu sisteminin altında açıkça yer alan yasal uyarı şudur: "Bu sitedeki veriler bilgilendirme amaçlıdır, ticari ve resmi işlemlerde yasal bağlayıcılığı yoktur."

Parsel sorgu mobil uygulamasının arazide yetersiz kalmasının 3 temel teknik gerekçesi vardır:

1. Uydu Altlığı Kayıklığı (Georeferans Farkı): Google Maps veya kamu uydu görüntüleri 2 ila 5 metreye varan raster kayıklıklar içerebilir. Ekranda tel çitin içindeymiş gibi görünen parsel sınırı, sahada yan komşunun buğday tarlasının tam ortasından geçiyor olabilir.
2. Eski Kadastro Paftası Hataları: Bilecik köylerinin bir kısmında 1960-1970'li yıllarda fotogrametrik veya prizmatik zincir ölçümleriyle üretilmiş eski paftalar mevcuttur. Bu paftaların sayısal ortama aktarılmasında lokal deformasyonlar oluşabilir.
3. İmar ve Kadastral Yol Farkı: Parsel sorguda parselin önüne çizilen ince bir çizgi gerçekte bir dere yatağı, uçurum kenarı veya komşunun traktör izi olabilir. Resmi kadastral yol olup olmadığı ancak harita mühendisinin kadastro müdürlüğü kütük arşivini taramasıyla tescil edilir.

Bilecik Harita Mühendisi Sınır Teyidini Sahada Nasıl Yapar?

Yetkili bir Bilecik Harita Mühendisi, taşınmaz alım öncesinde sahada şu standart mühendislik adımlarını yürütür:

• ITRF96 / TUREF Koordinat Temini: Kadastro arşivindeki tescilli pafta koordinatları resmi olarak alınır.
• GNSS CORS-TR ile Milimetrik Aplikasyon: TUSAGA-Aktif uydu ağına bağlanan çift frekanslı GNSS alıcıları ile arazide köşe noktaları santimetre hassasiyetinde bulunur.
• Fiziksel Kazık ve İşaretleme: Köşe noktalarına korozyona dayanıklı boyalı demir borular çakılır veya beton sınır taşları dikilir.
• Sınır Tecavüz Analizi: Eğer parsel etrafında mevcut tel çit, istinat duvarı veya ağaç hattı varsa, bunların resmi kadastro çizgisine göre kaç santimetre içeride veya dışarıda olduğu lazerle ölçülerek raporlanır.

Kadastral Yol Kontrolü: Yol Cephesi Olmayan Araziye İmar Verilir mi?

Bilecik İl Özel İdaresi Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında en katı denetlenen husus yol cephesidir. Parselinizin başına kadar fiili bir araç yolu gidiyor olması, oranın resmi kadastro yolu olduğu anlamına gelmez.

Tapu Kütüğündeki Gizli Şerhler ve 5403 Sayılı Kanun Riskleri

Bilecik harita mühendisi sadece arazide kazık çakmaz; tapu kütüğündeki kısıtlamaları teknik açıdan yorumlar:

• 5403 Sayılı Toprak Koruma Kanunu: Mutlak tarım arazisi veya dikili tarım arazisi vasfındaki taşınmazlar kanunen belirlenen asgari büyüklüklerin (genellikle 5 dönüm veya 20 dönüm) altına ifraz edilemez, hisseli satılamaz.
• Orman ve Sit Alanı Şerhleri: Bilecik'in zengin tarihi dokusu (Şeyh Edebali çevresi, Osmanlı tarihi sit alanları) ve geniş orman varlığı sebebiyle birçok parselde Orman Genel Müdürlüğü veya Anıtlar Kurulu şerhleri bulunur. Bu parsellerde izinsiz çit çekmek veya kazı yapmak ağır cezalar doğurur.
• DSİ ve Enerji Nakil Hattı İrtifakları: Sakarya boyundaki tarım arazilerinde yüksek gerilim hattı irtifakı veya sulama kanalı kamulaştırma şerhleri taşınmazın üzerine ev yapılmasını engelleyebilir.

Gerçek Saha Vakası: Pelitözü’nde Yaşanan 4 Metrelik Parsel Kaydırma

Olay: İstanbul’dan Bilecik Pelitözü Göleti yakınlarında hobi amaçlı 3 dönüm tarla satın alan bir vatandaş, satıcının gösterdiği tel örgüye güvenerek peşinat ödemiştir. Satış sonrası inşaat ruhsatı için harita mühendisi ölçümü yapıldığında, tel örgünün gerçek parsel sınırından 4.2 metre komşu orman arazisine kayık olduğu, tarlanın diğer tarafından ise komşunun ceviz ağaçlarının 300 m² araziyi işgal ettiği tespit edilmiştir.

Çözüm: Harita Mühendisi Yusuf Kaya tarafından yapılan aplikasyon ve sınır tespiti sonucunda resmi kadastro kazıkları arazide yeniden tesis edilmiş; komşu ile sulh sağlanarak tel çitler nizami sınırına çekilmiş ve noter onaylı sınır tespit tutanağı tanzim edilerek dava açılmasına gerek kalmadan sorun çözülmüştür.