Bilecik İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Bozüyük Harita Bürosu'teki devasa seramik ve ağır sanayi bölgelerinden, Merkezdeki mermer maden havzalarına, Osmaneli Harita Bürosu'nin Sakarya kenarı verimli tarım topraklarından, Söğüt Harita Bürosu'ün orman ve tarihi (SİT) dokusuna kadar Bilecik; tapu mülkiyetleri (hukuku) açısından son derece "Riskli ve Fırsatlarla Dolu" bir arsa piyasasıdır. Sadece E-Devlet (Tapu) belgesindeki "Arsa / Tarla" yazısına güvenerek Bilecik'te devasa bir fabrika, maden kırma/eleme tesisi veya kırsal turizm projesi başlatırsanız, milyarlık sermayeniz bürokrasi duvarlarına (veya mahkemelere) çarpıp enkaz olabilir. Karayolları istimlak (terk) alanları, Orman ve tarihi SİT (Osmanlı) koruma bantları ve imar revizyon iptalleri ancak, projenin ilk gününde tutacağınız bir Harita Mühendisi (İmar Danışmanı) tarafından masaya yatırılır (Due Diligence). Bilecik Belediyelerinden (veya İl Özel İdaresinden) İnşaat Ruhsatı (Yapı İzni) ve İskan almaya gittiğinizde, önünüze mecburi olarak çıkarılacak 3 ana LİHKAB (Harita Tescil) dosyası şunlardır: Yola Terk (Bedelsiz Kamu Terki), Yoldan İhdas (Kapanan Yolu Satın Alma) ve Yüzölçümü Tashihi (Eski Hatayı Düzeltme).

1. Yola Terk ve Parka Terk (Kamuya Bedelsiz Arsa Verme) Mecburiyeti

Bozüyük ilçe merkezine yakın, lojistik depo (veya apartman) yapmayı planladığınız 4.000 metrekarelik ticari/konut imarlı bir arsa aldığınızı varsayalım. Mimarınız devasa depoyu çizip, Bozüyük Belediyesi (İmar) Müdürlüğüne başvurduğunda memur şunu söyler: "Sizin tapunuzun (arsanızın) ön cephesinden, yeni hazırlanan 1/1000 Uygulama İmar Planına göre 15 metrelik yeni bir asfalt yol (kavşak) veya yeşil alan (park) geçirilmiştir. Bu kamu planı, sizin deponuzun 600 metrekarelik kısmını yutuyor (işgal ediyor). Eğer depo ruhsatını almak istiyorsanız, bu 600 m2'yi Hiçbir Para (Bedel) Almadan, Kendi Rızanızla (Rızaen) Bozüyük Belediyesine Terk (Hibe) Edeceksiniz." Buna imar hukukunda Yola Terk (Tescili) denir.

Harita (LİHKAB/SHKM) mühendisiniz devreye girer. O yola giden parçayı (Terk Folyosu) ana tapunuzdan teknik olarak keser, Encümen onaylatıp Kadastroya sunar. Tapunuz (Net İmar Parseli olarak) 3.400 m2'ye düşer. Mimarınızın yapacağı deponun büyüklüğü (Emsal ve TAKS hakkı), ne yazık ki giden 600'e göre değil, elde kalan yasal (net) 3.400 m2 üzerinden hesaplanarak onaylanır.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan/Atıl Yolu Devletten Alıp Arsayı Büyütme)

Yoldan İhdas (Kapanmış, kullanılmayan kamu yolunun parayla satın alınması); Bilecik (OSB) ve Osmaneli çevresindeki fabrika (sanayi) arsalarının hacmini (inşaat ruhsat sınırını) devasa boyutlara çıkaran (karlılık katsayısı en yüksek) haritacı stratejisidir. Bozüyük'te bir çelik üretim fabrikası kuracağınız dev arsanın sınırının hemen dibinde, 50 yıl önceden kalma (artık iptal olmuş, kimsenin geçmediği) toprak bir kadastro yolu veya taşlı bir eski kanal güzergahı kalmış olabilir. Bu işlevsiz ince şeritler, yasa gereği "Maliye Hazinesi (Milli Emlak)" adına tescil harici arazilerdir. Yan parsel (sınır) komşusu olma (Ön alım - şufa benzeri) hakkınızı çalıştırarak, harita mühendisinize bir İhdas (Proje) Krokisi çizdirir, belediye encümeni ve Milli Emlak İhale komisyonu kanalıyla o kamu yolunu (emsal/rayiç değerinden) ihaleye girmeden satın alırsınız. Bu alınan kamu arazisi (Tevhit haritasıyla) kendi sanayi arsanıza kaynaştırılır (kaynatılır) ve fabrikanızın toplam inşaat alanı yasal olarak devasa büyür.

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) ve Bilecik'teki Eski Tesis Kadastrosu Kayıtları

Bilecik'in köylerinde (Pazaryeri Harita Bürosu, Gölpazarı Harita Bürosu, İnhisar Harita Bürosu) 1950-70'lerde yapılan eski Tesis (İlk) Kadastrosu, o dönemin ilkel teknolojisi olan mezuralarla ve grafik (kara kalem) usulüyle yapıldığı için; E-devlet (TAKBİS) tapu senedinizdeki "Yüzölçümü (Alan)" bölümünde büyük hesap (matematik) hataları barınmaktadır. Hatta eski (Osmanlı) Zabıt Tapularında "Güneyi orman, Kuzeyi Ahmet'in bağı, Doğusu taşlık" şeklinde (Hudutname) yön (sınır) tarifleri yazılıdır. Satın aldığınızı zannettiğiniz 30 Dönüm dev meyve bahçesi, bugün güncel uydu (RTK-GNSS) ile haritacılar tarafından ölçüldüğünde aslında 24 Dönüm çıkabilir (veya tam tersi 35 dönüm çıkabilir). Tarlanızın taş duvarları veya ahşap çitleri on yıllardır hiç bozulmamışsa (taşınmamışsa) ve komşunuzla aranızda bir kavga/dava yoksa; LİHKAB ofisi Bilecik Kadastro Müdürlüğüne resmi bir "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Dosyası" sokar ve tapudaki hatalı eski miktar, güncel uydu/uzay yüzölçümü ile (resmi mühürle) değiştirilip yeni tapunuz verilir.

4. Bilecik'te Milyonluk Arsa (Fabrika) Yatırımı Öncesi İmar Harita Danışmanlığı (Due Diligence)

Bozüyük OSB, Osmaneli Tarım sahası veya Merkez Harita Bürosu Mermer (Ruhsat) havzasında trilyonluk bir arsa satın almadan ÖNCE (Asla kaporayı hemen yatırmadan), bir gayrimenkul veya emlak ofisine değil, direkt bir Harita Mühendisi (İmar Hukuku) Danışmanına gidip şu mülkiyet röntgenini (kaskosunu) çektirmek zorundasınız:

• Orman Sınırı ve Mermer Ruhsatı Kesişmeleri: Bilecik'te satın alacağınız arsa veya "maden kiralama" alanı Orman Bölge (Ağaçlandırma) sınırlarına giriyor mu? Harita mühendisi Orman (kırmızı) sınırını sizin haritanızla (tapunuzla) dijital olarak üst üste çakıştırır (Sınır Analizi). Ormana tecavüz varsa MİGEM ruhsatınızı (ve fabrikanızı) derhal mühürler.
• İmar Çapı, YHT (Hızlı Tren) ve BOTAŞ Kamulaştırma Hatları: Osmaneli veya Bozüyük ovasında aldığınız dümdüz harika tarlanın altından BOTAŞ petrol/doğalgaz ana boru hattı geçiyor olabilir mi? Ya da Yüksek Hızlı Tren (YHT) güzergahının "İstimlak (El koyma)" veya Karayollarının Viyadük (koruma bandı) şeridi içinde kalıyor mu? Harita danışmanınız, İl/Çevre planlarını okuyarak bu trilyonluk tuzakları (inşaat yapılması kesin yasak alanları) ortaya çıkarır.
• Tarihi ve Arkeolojik SİT Sınırları (Söğüt vb.): Kuruluşun şehri Söğüt'te, Ertuğrulgazi çevresinde veya eski ipek yolları üzerinde konak/otel yapmak isterseniz; arsanızın Anıtlar Kurulu SİT bandına ne kadar tecavüzlü olduğu (inşaat yasağı) ancak haritacının "SİT Çakıştırma Haritası" ile tespit edilir.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Bilecik Yola Terk ve Kamulaştırma)

Soru: Bozüyük Belediyesinin yeni imar planı, benim lojistik fabrika arsamın (köşesinden) 500 m2'sini Yola Terk etmemi (bedelsiz) emrediyor. Ben bu terk işlemini (evrakı) imzalamazsam, devlete Kamulaştırma (Kamulaştırmasız El atma) davası açıp paramı nakit (trilyon) olarak alabilir miyim?
Cevap: Hayır, 1 lira bile alamazsınız ve fabrikanızın ruhsatını da çıkaramazsınız! İmar Kanunu gereği; siz kendi (rant/ticaret) çıkarınız için o arsaya "İnşaat Ruhsatı", "İfraz (Bölme)" veya "Kat Mülkiyeti" talep ettiğiniz andan itibaren devlet size şunu söyler: "Eğer sen inşaat yapıp bu topraktan (şehir altyapısını kullanarak) para kazanacaksan, belediyenin otoyoluna giden kısmı da Rızaen (Bedelsiz) terk etmek zorundasın." O evrakı (Terk Folyosu) imzalamadığınız an ruhsatınız durur. Devletten Dava (Kamulaştırma) parası alabileceğiniz tek istisna: Sizin arsanız boş boş (tarla gibi) dururken ve siz (hiçbir ruhsat başvurusunda bulunmamışken), Karayollarının/Belediyenin buldozerlerle tarlanıza zorla girip (haksız işgal ederek) oraya yol asfaltı dökmesi (veya trafo koyması) durumudur. İşte o zaman idareden (devletten) o arsanın piyasa (rayiç) değerini mahkeme kanalıyla (faiziyle) aslanlar gibi söküp alırsınız.

Bilecik Merkez, Bozüyük, Söğüt, Osmaneli, Pazaryeri, Gölpazarı, İnhisar ve Yenipazar Harita Bürosu bölgelerindeki OSB ağır sanayi (fabrika/lojistik) parselleriniz, mermer madeni ruhsat alanlarınız, turizm SİT konaklarınız ve büyük ölçekli tarım arazilerinizdeki "yola terk, yoldan ihdas (kapanan yolu alma), Orman ve SİT sınırları" imar danışmanlıkları için; Bilecik Harita Mühendisleri portalımız üzerinden bölgenin en saygın ve deneyimli harita (LİHKAB/SHKM) bürolarıyla anında temas kurarak, trilyonluk yatırımlarınızı %100 kanuni (resmi) kaskoya alabilirsiniz.

6. Yüksek Hızlı Tren (YHT) Güzergahında "Kamulaştırmasız El Atma" Davaları

Bilecik (Merkez) ve Bozüyük'ten geçen YHT hattı veya yeni karayolu tünelleri inşa edilirken, devlet bazen (acele kamulaştırma yetişmediğinde) vatandaşın tapulu tarlasına (veya zeytinliğine) dozerle/kepçeyle girip şantiye yolu açabilir veya hafriyat (pasa) dökebilir. Tarla sahibinin bu (haksız) işgale karşı TCDD'ye veya Karayollarına tazminat davası (Kamulaştırmasız El Atma) açabilmesi için, mahkemeye "Devletin benim tarlama kaç metrekare (m2) girdiğinin haritasını" sunması gerekir. LİHKAB harita mühendisi araziye gider, devletin tecavüz ettiği o asfaltın (veya döküm sahasının) sınırını ölçer, resmi bir Kroki (Bilirkişi Çapı) çizer. Avukatınız, o harita sayesinde gasp edilen arsanızın bedelini devletten trilyonluk tazminat (ve yasal faiz) olarak tahsil eder.