Bitlis İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Bitlis'in, bir tarafı sarp (karla kaplı) geçitlere (Hizan Harita Bürosu/Mutki Harita Bürosu), diğer tarafı ise Türkiye'nin en büyük gölü olan Van Gölü'nün eşsiz kıyılarına (Tatvan Harita Bürosu/Ahlat Harita Bürosu/Adilcevaz Harita Bürosu) uzanan coğrafyası, gayrimenkul yatırımcıları için paha biçilemez fırsatlar (rantlar) barındırır. Ancak 50 Dönümlük dev bir tarım arazisini turistik butik otellere (veya yazlıklara) bölmek (satmak) veya Tatvan Merkezdeki kentsel dönüşüm (deprem) mahallelerinde komşu eski arsaları birleştirip (Tevhit) devasa bir lüks Site (AVM) inşa etmek istediğinizde; tapu kağıtlarındaki o (E-Devlet) mülkiyeti kendi kafanıza göre (duvar örerek) bölemez veya birleştiremezsiniz. İşte Bitlis havzasında arsa ve tarla sınırlarının matematiksel (ve yasal) olarak kesilip, birleştirilip "İnşaat, Ruhsat ve Satışa Hazır" yepyeni (Milyonluk) İmar Tapularına dönüştürüldüğü bu büyük haritacılık mühendisliğine İfraz (Bölme), Tevhit (Birleştirme) ve koca bir ilçeyi baştan yaratan 18. Madde İmar Şuyulandırması (Parselasyon) denir.

1. İfraz (Arsa ve Tarlayı Bölme) ve Bitlis (Tatvan/Ahlat) Kuralları

İfraz; Tapu kütüğünde tek parça bütün (Örn: 10.000 metrekare) olarak görünen bir arsanın (veya tarlanın), Serbest (veya LİHKAB) harita mühendisleri tarafından çizilen özel "İfraz (Ayırma) Krokisi" ile parçalara (Örn: 2.500 m2'lik 4 ayrı tapuya) bölünerek yüksek karla satılması (veya mirasçılara pay edilmesi) işlemidir. Ancak Bitlis gibi hem sahil (turizm/imar) hem de devasa tarım (Ahlat Ovası) havzalarına sahip illerde İfraz kuralları çok sert ve ikiye ayrılmıştır:

• Tatvan ve Ahlat Sahil (İmarlı) Arsalarının Bölünmesi: Tatvan sahil şeridinde imar planı (turizm/konut) içinde kalan 1500 m2'lik lüks arsanızı (3 kardeş) 500'er m2 (3 parça) olarak bölüp satmak (veya villa yapmak) istediniz. Haritacı projeyi çizer. Ancak Tatvan/Ahlat Belediyesi İmar Müdürlüğü projeyi onaylarken "Bölünen (ifraz edilen) her yeni tapunun/arsanın sokağa (asfalta) mecburen değmek (cephesi olmak) zorundadır" kuralını işletir. Arkada kalan, yola hiç cephesi olmayan (Kör/Çıkmaz) parça bırakacak şekilde arsa bölmek (ifraz) YASAKTIR. (O parçaya inşaat izni verilmez).
• Ahlat (Patates/Fasulye) Tarlalarının (Tarım Arazisi) Bölünmesi: Ahlat Ovasında 40 Dönümlük (Sulu Tarım) tarlanız var. 4 kardeşsiniz, "10'ar dönüm bölelim (ifraz), herkes kendi tarlasını/tapusunu alsın" dediniz. Haritacı krokileri hazırlar ancak Bitlis Tarım İl Müdürlüğü "Bölünemez Büyüklük (5403 Toprak Koruma Kanunu)" gereği dosyayı reddeder! Sulu tarım arazilerinde 10 dönüm, Susuz marjinal arazilerde 20 dönümden (Dikili tarımda 5 Dönümden) daha küçük (küsuratlı) ifraz yapılamaz. Devlet, tarlalar parça pinçik olup "bahçeye" dönüşmesin ve tarımsal verimini kaybetmesin diye küçük tarla bölünmelerine (ifrazına) KESİNLİKLE izin vermez.

2. Tevhit (Birleştirme) ve Kentsel Dönüşümde Emsal (Rant) Artışı

Tevhit; ifrazın (bölmenin) tam zıttıdır. Yan yana (sınır komşusu) duran iki veya daha fazla arsanın (tapunun), arasındaki mülkiyet sınırlarının teknik olarak silinerek "Tek Bir Devasa Tapu (Ada)" haline (Haritacı Krokisiyle) getirilmesidir. Tatvan Merkez Harita Bürosu (veya Bitlis tarihi vadisi) gibi Kentsel Dönüşümün (Deprem hazırlığının) hızlandığı yerlerde Tevhit işlemi müteahhitlerin "Milyonluk Stratejisidir". Yan yana duran (400'er metrekarelik) 3 eski kargir/betonarme evin olduğu arsayı müteahhit satın alır (kat karşılığı yıkar). Eğer o arsaları ayrı ayrı (küçük küçük) yaparsa en fazla 4 katlı daracık apartmanlar dikebilecektir (ve zarar edecektir). Harita mühendisi bu 3 arsayı birleştirir (Tevhit Dosyası). Arsa 1.200 m2'lik dev bir (Site) arsasına dönüşür. Bitlis İmar yönetmeliklerine (Emsal/TAKS) göre büyük birleşik parsellere (Örn: 8-10 Kat) daha yüksek (veya daha yoğun) inşaat m2 hakkı verilir. Aradaki (eski) çekme mesafeleri (bahçeler) iptal olur. Müteahhit 3 dar bina yerine, ortasında açık otoparkı/parkı olan tek bir dev Rezidans bloğu diker ve milyonlarca lira ekstra rant (daire) kazanır.

3. İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması (Parselasyon ve Şuyulandırma)

Tatvan veya Ahlat Belediyesinin, (Örn: Göl kenarına yakın yeni bir tepeyi veya mahalleyi) "Yeni Kentsel Gelişim (İmar) Alanı" ilan ettiğini düşünün. Orada yüzlerce köylünün çapraşık, şekilsiz, asfalta (yola) cephesi olmayan (kargacık burgacık) nohut/buğday tarlaları vardır. O yeni mahalleye (şehrin gelişmesi için) 20 metrelik yeni bulvarlar, okullar, sağlık ocakları, camiler ve parklar açılması gerekmektedir.

Harita (ve Şehir Plancısı) mühendisleri 18. Madde Parselasyon (Şuyulandırma) projesini (Devlet Gücüyle) devreye sokar: 1. Tüm o yüzlerce çapraşık tarla, bilgisayarda (Netcad/CAD) sanki "Büyük Bir Çorba (Hamur)" gibi tek bir havuzda birleştirilir (Sınırlar Sanal Olarak Silinir). 2. Bu büyük havuzdan yasal olarak %45'e kadar DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) denilen "Kamu Kesintisi" (Halk tabiriyle Devlet Hakkı) bedelsiz olarak kesilir. (Yani 10 Dönüm tarlanızın 4.5 Dönümünü Devlet; o dev mahalleye Yol, Park ve Okul yapmak için ücretsiz alır). 3. Geriye kalan (5.5 Dönüm) kısmınız, "Kare/Dikdörtgen Şeklinde, Önünden 15 metre asfalt geçen, İmarlı (Rezidans/Bina yapılabilir) Net Arsa" olarak size yepyeni bir "Arsa (İmar) Tapusu" olarak geri verilir. Evet, metrekareniz (DOP kesintisi yüzünden) küçülmüştür ama (5 liralık) tarlanız, (5.000 liralık) "İmarlı Arsaya" dönüştüğü için arsanızın serveti yüzlerce kata fırlamıştır. 18. Madde, Bitlis'in (ve sahillerinin) modernleşmesinin ve rantın yegane motorudur.

4. Van Gölü (Sahil/Kıyı Kenar Çizgisi) ve Bitlis İmar Kısıtlamaları

Tatvan, Ahlat veya Adilcevaz sahillerinde Tevhit (Birleştirme) veya 18. Madde planı yapılırken Harita mühendisleri "Kıyı Kenar Çizgisi" yasalarına (3621 Sayılı Kanun) harfiyen uymak zorundadır. Van Gölüne sıfır (veya çok yakın) bir tarlayı 18. Madde ile (Otel yapmak için) arsaya çevirirken, Kıyı Kenar Çizgisinden itibaren ilk 50 metreye ve ikinci 50 metreye konulacak inşaat yasaklarını (Koruma Bandını) haritacı belirler. Kıyı koruma bantları (Yeşil Alan/Park/Sahil Yolu) olarak terk edilir (DOP). Aksi halde o kıyı parsellerine (Turizm/İmar) inşaat ruhsatı asla verilmez.

5. İfraz ve Tevhit Dosyalarının (Bitlis) Resmi Onay Süreci

Bitlis (Tatvan/Ahlat) sınırları içinde bu işlemleri kendi kendinize yapamazsınız. Tapu (tescil) ve yasal süreç şöyledir: 1. Serbest (Lisanslı / SHKM) Harita bürosuna yetki (vekalet) verilir. 2. Haritacı sahada uydu (GNSS) ölçümü yapar ve Değişiklik Beyannamesini (Ayırma/Birleştirme Krokisini) çizer. 3. Dosya, Belediye Encümenine (veya köy ise İl Özel İdaresi Encümenine) girer. (İmara uygunluk onayı alınır). 4. Onaylanan dosya (Karar), Bitlis/Tatvan Kadastro Müdürlüğünde "Teknik Kontrolden (Kontrol Mühendisi)" geçer. 5. Son aşama Tapu Sicil Müdürlüğüdür. Eski (Tarla/Küçük) tapular sistemden silinir (yırtılır), döner sermaye/harçlar ödenir ve "Yepyeni İfraz/Tevhit edilmiş (Büyük/Milyonluk)" yeni İmar Tapularınız size elden teslim edilir.

6. Kapanan (Kamu) Yollarının İhdası ve Tevhit (Müteahhit Stratejisi)

Bitlis (Merkez/Tatvan) kentsel dönüşüm bölgelerinde, eski (Tesis) kadastrolardan kalma "Dar/Kullanılmaz" toprak sokaklar, yeni devasa bulvarların açılmasıyla tamamen atıl (kimsenin yürümediği/kapanmış) kamu arazisine dönmüş olabilir. Çapraz (sınır) komşu iki müteahhit bu aradaki (kapanan) devlete ait yolu (Milli Emlak/Belediye Encümeni üzerinden) Yoldan İhdas işlemiyle (Rayiç bedelden ihalesiz) satın alır. Ardından kendi iki yan parseliyle bu satın alınan yolu Tevhit (Birleştirir) eder. Ortaya (emsal yüksekliği/kat sayısı) devasa artmış, tek parça (lüks site) arsasının çıkması, imar (harita) mühendisliğinin en karlı stratejisidir.

7. Sıkça Sorulan Sorular (Bitlis İfraz ve 18. Madde)

Soru: Ahlat'taki göl manzaralı tarlama (Belediye tarafından) 18. Madde (İmar Şuyulandırması) geldi. Belediye benden %45 (DOP) kesti. Üstelik kalan yeni (imarlı) arsamı, kendi eski tarlamın (sahilin) olduğu yere değil, 1 km ilerideki dağlık tepeye (başkasının eski tarlasının üzerine) fırlatmış. Buna itiraz edip o parselasyonu iptal ettirebilir miyim?
Cevap: İptal ettirme şansınız çok yüksektir (Duruma ve Bilirkişiye bağlı). 18. Madde (Hamur kuralına) göre idare; sizi mümkün olduğunca Kendi Eski Tarlanızın Olduğu Yere (Mevkiine) veya oraya devlet hastanesi/park yapılacaksa En Yakın (Eşdeğer/Aynı Manzara Kıymetindeki) başka bir alana "Şuyulandırmak (Kaydırmak)" ZORUNDADIR. Ancak haritacınız (Danışmanınız) bu 18. Madde (Askı) paftasını inceleyip, "Sizi Göl kenarından (trilyonluk yerden) haksızca 1 km uzağa ve dağın (kötü/değersiz) tepesine sürgün etmiş, (Değer Kaybı / Eşdeğerlik İlkesi İhlali) var" raporu verirse; 30 günlük askı süresinde Belediyeye itiraz edilir, çözülmezse Bölge İdare Mahkemesine dava açılarak o 18. Madde projesi KÖKTEN İPTAL (Yürütmeyi Durdurma) ettirilir ve sizin adaletli (sahil) parselinizi almanız (yeniden dağıtım) sağlanır.

Bitlis Merkez, Tatvan, Ahlat, Adilcevaz, Güroymak Harita Bürosu, Hizan ve Mutki bölgelerindeki; kentsel dönüşüm (Tevhit-Birleştirme) arsa büyütme operasyonlarınız, tarım/hayvan çiftliği (TKDK) ifraz (Bölme) dosyalarınız ve Belediyelerin 18. Madde Parselasyon plan (itiraz / danışmanlık) süreçleriniz için; alanının ehli Bitlis Harita ve Şehir Planlama (LİHKAB/SHKM) bürolarına portalımız üzerinden derhal ulaşarak milyarlık (sahil ve imar) arazilerinizi güvenle yatırıma açabilirsiniz.