Bolu İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

D-100 (Bolu Dağı) geçişi ile Türkiye'nin en stratejik ulaşım ağlarına sahip olan, Abant ve Kartalkaya gibi doğa/kış turizmi devlerini barındıran Bolu; aynı zamanda gayrimenkul yatırımının "En yüksek rantını (değerini)" ama bir o kadar da "Hukuki (Orman, Deprem/Fay, Mera) yasaklarını" barındıran kırmızı (riskli) bir sahadır. Mülkiyetin bu kadar (trilyonluk) olduğu Bolu'da (Gerede Harita Bürosu/Mudurnu Harita Bürosu), E-Devlet (Tapu) senedinizdeki "İmarlı Arsa" kelimesine veya "Kelepir Fırsat" ilanlarına kanarak koca bir otel arsası, fabrika arazisi veya konut (TOKİ) parseli satın alırsanız; bir sabah o arsanın Karayolları (Viyadük) istimlakine, Orman Tahdit Sınırına (yasağına) veya Kuzey Anadolu (KAF) Fay koruma bandına kilitlendiğini (bina yapılamaz hale geldiğini) öğrenebilirsiniz. Milyonları (kaporayı) atmadan bir gün önce yanınızda olması gereken yegane teknik güç: Harita Mühendisi (İmar Hukuku ve Mülkiyet) Danışmanlığıdır (Due Diligence). Bolu Belediyelerine (veya Özel İdareye) İnşaat Ruhsatı için (Mimarınızla) gittiğinizde; devletin (LİHKAB/SHKM evraklarıyla) önünüze sunacağı 3 mecburi "Kader" (Tapu Kesim/Düzeltme) dosyası vardır: Yola Terk (Bedelsiz Kamu Bağışı/Kaybı), Yoldan İhdas (Kapanan Eski Yolu/Dereyi Satın Alıp Arsayı Devleştirme) ve Yüzölçümü Tashihi (Hatalı Alan/Metrekare Düzeltmesi).

1. Yola Terk ve Parka Terk (Kamuya Bedelsiz Arsa Verme) Operasyonu

Bolu Merkez Harita Bürosu'de (veya Gerede OSB bağlantısında) ticari (Rezidans/AVM) yapmayı düşündüğünüz 3.000 metrekarelik devasa bir (imarlı) arsa satın aldınız. Mimarınız lüks binayı çizdi, Bolu Belediyesi İmar Müdürlüğüne ruhsata gitti. Belediye harita servisi dosyaya bakar ve "Sizin arsanız (tapuda) 3.000 m2. Ancak yeni geçen (1/1000) Uygulama İmar Planında, sizin bu arsanızın tam önünden 600 metrekarelik kısmını kesen yeni bir (Büyükşehir/Ana) bulvarı (veya çocuk parkı) planlanmış. Eğer bu Binaya ruhsat (kazı) izni almak istiyorsanız, tapunuzdaki o 600 m2 (milyonluk) alanı Hiçbir Ücret/Tazminat Almadan, Tamamen Kendi Rızanızla (Rızaen Bedelsiz) Bolu Belediyesine / Kamuya Terk Edeceksiniz (Bağışlayacaksınız)." der. Buna İmar Hukukunda Yola Terk (Tescili) denir.

LİHKAB/SHKM harita mühendisi o yola (parka) giden parçayı teknik (CAD) olarak mevcut (ana) tapunuzdan makaslar (keser). Belediye Encümeni onaylar, Kadastro teknik kontrolü yapar. Net (Kalan) tapunuz (2.400 m2) olarak ufalır ve size yeni tapu olarak verilir. Mimarınızın yapabileceği "Toplam İnşaat (Daire) Sayısı (Emsal Hakkınız - KAKS)" maalesef o 3.000 üzerinden değil, kalan net (2.400 m2) üzerinden hesaplanarak inşaata (Kırmızı Kotla) zararla onay çıkar.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan / Boş Kamu Yolunu Alıp Arsayı Büyütme)

Yola Terk'in (ufalmanın/kaybın) tam tersi olan Yoldan İhdas (Kapanmış / iptal olmuş eski bir devlete ait yolu/dere yatağını parayla idareden satın alma), Bolu (Kentsel Dönüşüm) çevresindeki yatırımcıların arsa kapasitesini (Bina Yüksekliğini) muazzam derecede artıran 1 numaralı rant (harita) stratejisidir. Bolu Merkezde aldığınız kentsel dönüşüm arsanızın hemen yanından 50 yıl önceden kalma, yeni planlarla tamamen iptal olmuş (kapanmış), yaban otu çıkmış taşlık eski bir (toprak) yol geçiyor olabilir. Bu (çıkmaz) şeritler hukuken (Hazine/Milli Emlak veya Belediye) mülkiyetindedir (Tescil Harici). Harita mühendisiniz, sizin o alana sınır (öncelik) komşusu olmanızdan doğan yasal hakları (Şufa benzeri) kullanarak size bir İhdas (Açma) Krokisi çizer. Bolu Milli Emlak veya Belediye Encümeni (Kıymet Takdir) kararıyla o boş (kamu) arazisini (iptal yolu) açık ihaleye (dışarıya) sokulmadan (Doğrudan Emsal/Rayiç bedelden) satın alırsınız. Alınan bu ekstra parça, Tevhit (Birleştirme) haritasıyla kendi dev arsanıza (tek tapu olarak) kaynak (yama) yapılır. Arsanızın cephesi ve inşaat (daire/kat) Emsaliniz inanılmaz oranlarda artar.

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) ve Bolu Köylerinin (Mudurnu) Orman Tapuları

Bolu köylerinde (Mudurnu, Göynük Harita Bürosu, Mengen Harita Bürosu, Kıbrıscık Harita Bürosu) 1970-80'lerde yapılan İlk Tesis (Köy) Kadastrosu o devrin ilkel (şerit metre, kara kalem ve komşu göstermesiyle) teknolojisiyle yapıldığı için, bugün dedenizden (miras) kalan TAKBİS tapularındaki "Yüzölçümü (Alan / Dönüm / m2)" hesaplarında devasa matematiksel (Geometri) hatalar vardır. Dededen kalma (Osmanlı) tapuda (Hudutname) "Güneyi orman, Kuzeyi derenin karşısı..." yazar. Tapu (yüzölçümü) hanesinde 40 Dönüm yazar. LİHKAB mühendisi bugün Uzay (GNSS / TUSAGA-Aktif) teknolojisiyle dağdaki o eski duvarları veya dere sınırlarını ölçtüğünde, arazinin aslında 25 Dönüm (veya tam tersi 60 Dönüm) olduğu ortaya çıkabilir. O tarlanın (eski) duvar sınırları 50 yıldır hiç bozulmamışsa ve ormanla/komşu köylüyle aranızda Mahkemelik bir (kavga/sınır davası) yoksa; harita mühendisi Bolu (İl/İlçe) Kadastro Müdürlüğüne "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Krokisi" sunar. Devlet (Tapu Sicil), o eski (1980'lerden kalma) hatalı (m2) miktarını (kütükten) çizer, uydudan çıkan en kusursuz ve gerçek (yeni) alanınızla (Mühürleyerek) tapunuzu yeniler.

4. Bolu'da Milyonluk (Otel/Fabrika/Konut) Alımı Öncesi İmar Harita (Fay Hattı) Röntgeni

Abant (Otel) veya Bolu Merkezde (Rezidans) devasa bir arsayı (müteahhit veya şahıs olarak) satın almadan veya "Kat Karşılığı" (yıkım) girmeden ÖNCE, "Sahibinden de İmarlı / Kupon Arsa yazıyor" diyerek trilyonluk kaporayı (satıcıya) ASLA atmayın. Diret olarak bir Bolu Harita Mühendisi Danışmanına (İmar Doktoruna) gidip şu hayati (hukuki) risk/röntgen taramasını (Due Diligence / Fizibilite) mutlaka (resmi olarak) yaptırmalısınız:

• Kuzey Anadolu Fay Hattı (KAF) ve Afet (Deprem) Kısıtlamaları: Bolu Merkez, Gerede ve Yeniçağa Harita Bürosu'dan geçen fay hatları (veya heyelan/çığ risk alanları) üzerinde "Fay Koruma Bandı (Yapılaşma Yasağı)" bulunur. Harita mühendisi, e-devlet (TAKBİS / İmar Çapı) kısıtlama raporunu çektiğinde, satın almak üzere olduğunuz (Otel/Bina) arsanızın tam ortasından AFAD (Fay) hattı geçtiğini ve "Yapı Yasaklı (Afet) Alan" ilan edildiğini görebilir. Paranızı (%100) çöpe atmaktan kurtarırsınız.
• Orman (Tahdit) Sınırları ve Sit Alanları: Mudurnu, Göynük veya Mengen ormanlarından devasa bir turistik (Bungalov/Kamp) arazi aldınız. Harita danışmanı (Orman Kadastrosu paftalarıyla) sınırları çakıştırdığında, tapunuzun orman içine (tecavüzlü) girdiği veya Kültür Varlıkları (Kurul) tarafından Sit Alanı (Koruma) ilan edildiği ortaya çıkarsa, o arazide (Milli Parklar onayı olmadan) bir tane bile çivi çakamaz (ağaç kesemezsiniz). Vurursanız jandarma (orman muhafaza) anında hapis/dava sürecini başlatır.
• Karayolları (D-100 / Otoyol / Viyadük) İstimlaki: Arsanızın altından BOTAŞ borusu, TEİAŞ (Yüksek Gerilim) hatları (İrtifak/Şerhi) geçiyor olabilir. Veya Karayollarının o bölgeye (5 yıl sonra) yapacağı yeni bir Viyadük (Köprü/Yol) için Kamulaştırma (El Atma) kararı/şerhi olabilir mi? İmar Harita Danışmanınız bu (gizli) pürüzleri size resmi raporla (haritayla) sunar.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Bolu Yola Terk ve Kamulaştırma Davaları)

Soru: Bolu Belediyesinin hazırladığı (1/1000) İmar Planı, benim yeni alacağım arsanın 800 m2'lik parçasını "Yola ve Yeşil Alana Terk (Bedelsiz)" yapmamı (ruhsat şartı olarak) benden istiyor. Ben bu "Bedelsiz Kamu Bağışı (Terk Folyosu)" kağıdını imzalamazsam, devlete (idareye) 800 m2 için (Kamulaştırmasız El Atma) davası açıp milyonlarca liramı nakit olarak alabilir miyim?
Cevap: İmar (Anayasa Mahkemesi) içtihatları gereği KESİNLİKLE HAYIR, (Mahkemeyi de anında kaybedersiniz) üstelik O binanın/fabrikanın ruhsatını da ASLA alamazsınız! İmar Kanunu açıktır: Kendi şahsi (ticari/rant) çıkarınız için; ifraz, tevhit, bina (inşaat) ruhsatı veya iskan gibi "Değer Yükseltici" bir İdari işlem (Ruhsat) talep ettiğiniz saniye; belediyenin kapınızdan (tarlanızdan) geçireceği yola (veya çocuk parkına - DOP oranına kadar) gidecek o 800 m2'lik kısmı Bedelsiz (Rızaen/Gönüllü) Terk Etmek (Bağışlamak) zorundasınız. (Mecbursunuz). İdareden (devletten) kamulaştırma parası (tazminat) alabileceğiniz TEK istisna yasal durum şudur: Siz Belediyeye (veya idareye) hiçbir "Ruhsat/İnşaat/İfraz" dilekçesi vermemişken (Siz evinizde yatarken); Belediyenin (veya Karayollarının) asfalt dozerleri (taşeronları) gelip (hiçbir resmi yasal ihdas veya mahkeme istimlak kararı olmadan, size tebligat dahi yapmadan, izinsiz) sizin o 800 m2'nizi (ağaçlarınızı/duvarınızı) kırıp oraya zorla Asfalt (Kaldırım) dökmesidir (Yani Fiili Haksız Hukuksuz El Atma). İşte sadece o zaman, idareden (devletten) o arsanın piyasa (arsa) değerini ve geriye dönük faizini (Ecrimisil / Tazminat) sağlam bir avukatla (haritacı eşliğinde) idare mahkemesi kanalıyla çatır çatır (hacizle) alırsınız.

Bolu Merkez, Gerede, Mudurnu, Göynük, Mengen, Yeniçağa, Dörtdivan Harita Bürosu, Seben Harita Bürosu ve Kıbrıscık ilçelerindeki; kentsel (deprem/fay) dönüşüm arsa "Yola Terk ve Kapanan (Belediye) Yolunu (İhdas) alma" stratejileriniz, eski (Köy/Orman) tapularının yüzölçümü (tashih) hatalarını düzeltme ve milyonluk (Otel/Rezidans) satın alım öncesi Orman/Fay/İstimlak kısıtlamaları (Danışmanlık/Due Diligence) taramalarınız için; sitemiz üzerinden bölgenin en tecrübeli Bolu Harita Mühendisleri (LİHKAB/SHKM İmar Danışmanları) ile iletişime geçebilir, tapunuzu (yatırımınızı) %100 devlet korumalı (hukuki ve deprem kaskolu) hale getirebilirsiniz.

8. Göynük ve Mudurnu (Tarihi) Sit Alanlarında (Tevhit/İfraz) Kurul Engeli

Göynük ve Mudurnu (Tarihi konakların/evlerin olduğu turistik doku) çoğunlukla Anıtlar Kurulu (Kültür Varlıkları) tarafından "Kentsel Sit" veya "Tarihi Sit Alanı" ilan edilmiştir. Siz bu mahallelerde yan yana (eski evli) iki tapuyu Tevhit (Birleştirip) edip lüks (modern) bir otel dikmek isterseniz; Bolu Belediyesi tek başına bu Tevhit (Birleştirme) krokisine ONAY VEREMEZ. Dosya Ankara (Bölge) Anıtlar Kuruluna gider. Kurul "Sokak silüeti ve tarihi doku bozulur" diyerek o parsellerin birleşmesine (Tevhit'e) İZİN VERMEYEBİLİR. Tarihi sit alanlarında imar hukuku (Harita mühendisliği), Belediyeden değil, Koruma Kurulundan geçer.