Burdur İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Göller Yöresinin (Salda, Burdur Gölü) ekolojik/turizm (sit) alanlarından, Bucak Harita Bürosu mermer (sanayi) vadilerine ve Tefenni Harita Bürosu ovasının devasa tarım/hayvancılık havzalarına kadar uzanan Burdur gayrimenkul piyasasında; sahip olduğunuz arsa veya tarlayı "Maksimum Ticari Ranta ve İmar (İnşaat) Alanına" dönüştürmenin (şekillendirmenin) anahtarı Harita (Mülkiyet) Mühendisliğidir. Gölhisar Harita Bürosu ovasında 50 Dönümlük tarlayı dev (IPARD) seralara / çiftliklere bölmek (satmak) veya Burdur Merkez Harita Bürosu'de yan yana duran (eski) 3 adet (küçük) arsayı birleştirip devasa (lüks) bir Konut Sitesi / AVM yapmak istediğinizde; tapu kayıtlarındaki mülkiyeti (kağıdı) kendi kafanıza göre (duvar örerek) bölemez veya tek birleştirip temel kazamazsınız. Burdur coğrafyasında (orman, sit ve ova sınırlarında) arsa ve tarlaların yasal (harita krokileriyle) olarak kesilip, birleştirilip "Ruhsata ve Yüksek Karla Satışa" hazır yepyeni (Milyonluk) İmar Tapularına dönüştürüldüğü bu hayati mülkiyet cerrahisine İfraz (Bölme), Tevhit (Birleştirme) ve koca bir (ham) mahallenin (tarlaların) komple şehre (arsalara) dönüştüğü 18. Madde İmar Şuyulandırması (Parselasyon) denir.

1. İfraz (Arsa ve Tarlayı Bölme) ve Burdur'un Çetin (Bölünemez) Tarım Kuralları

İfraz; Tapu sicilinde tek parça (bütün) görünen (Örn: 20.000 m2) bir arsanın (veya tarım arazisinin), Serbest (SHKM) harita mühendisleri tarafından çizilen özel "İfraz (Ayırma/Bölme) Krokisi" ile parçalara (Örn: 5.000 m2'lik 4 ayrı müstakil tapuya) bölünerek (çok daha yüksek karla) satılması işlemidir. Ancak Burdur gibi (Tarım, Maden ve Turizmin iç içe geçtiği) illerde İfraz kuralları çok sıkı ve iki ana dala (yasaya) ayrılmıştır:

• Burdur Merkez (İmarlı) Arsalarının İfrazı (Bölünmesi): Burdur Merkez'de (imar planı içinde) 1000 m2'lik lüks bir arsanızı (2 kardeş) 500'er m2 (2 parça) bölüp ayrı ayrı bina yapmak istediniz. Haritacı projeyi hazırlar ancak Burdur Belediyesi İmar Müdürlüğü onaylarken "Bölünen (yeni çıkan) her iki arsanın da mutlaka sokağa (resmi yola) cephesi (genişliği) olması şarttır" kuralını işletir. Parsellerden birini "Kör/Çıkmaz (Arka)" parça kalacak şekilde ifraz etmek (yolsuz bırakmak) KESİNLİKLE YASAKTIR. O kör parsele inşaat (ruhsat) izni verilmez.
• Burdur/Tefenni Tarlalarının (Tarım Arazisi) İfrazı (5403 Sayılı Yasa): Çavdır Harita Bürosu veya Gölhisar ovasında 40 Dönüm (Sulu Tarım) tarlanız var. "10'ar dönüm (4 parça) bölelim, satalım" dediniz. Haritacı başvuruyu yapar ancak Burdur Tarım İl Müdürlüğü "Bölünemez Büyüklük (5403 Toprak Koruma Kanunu)" gereği ifraz (bölünme) dosyasını reddeder! Sulu (Dikili) tarım alanlarında (genellikle) 10 dönüm, Susuz marjinal arazilerde (kıraç) 20 dönümden daha küçük tarla (ifraz) bölünmelerine izin verilmez. Devlet (Tarım Bakanlığı), tarlalar mirasla veya satışla (hobi bahçesi gibi) ufalanıp tarımsal vasfını (içine büyük traktör ve biçerdöver girme şartını) kaybetmesin diye ufak (arsa gibi) tarla ifrazlarına sert yasaklar koymuştur.

2. Tevhit (Birleştirme) ve Burdur (Kentsel Dönüşüm) Arsa Rantı

Tevhit; İfrazın tam aksine, sınır (yan yana) komşusu olan iki veya daha fazla (küçük) tapunun, aradaki hayali mülkiyet (sınır) çizgilerinin harita mühendisliğince iptal edilerek "Tek Bir Devasa Tapu (Ada/Parsel)" haline dönüştürülmesidir. Burdur Merkezde veya Bucak (Sanayi) genişleme alanlarında Tevhit, müteahhitlerin 1 numaralı kar (rant) stratejisidir. Müteahhit, yan yana duran (300'er m2'lik) 4 eski müstakil evin (arsa) sahipleriyle kat karşılığı anlaşır. Bu arsaları ayrı ayrı (eskisi gibi) yıkıp yaparsa aradaki (3'er metre) bahçe (çekme) mesafeleri yüzünden sadece kibrit kutusu gibi daracık/verimsiz (az daireli) binalar çıkacaktır. Harita mühendisi bu 4 arsayı (Tevhit Dosyasıyla) birleştirir. Ortaya 1200 m2'lik tek bir devasa (Site) arsası çıkar. Burdur (veya Bucak) İmar yönetmeliği, büyük birleşik parsellere (Emsal ve TAKS olarak) çok daha fazla inşaat alanı (Otopark, Ticari Dükkan ve Kat) izni verir. Aradaki (eski) ölü bahçe sınırları (boşlukları) kalktığı için müteahhit, 4 dar apartman yerine, dev bir Rezidans / İş Merkezi inşa eder ve milyonlarca lira (ekstra daire/dükkan) kazanır.

3. İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması (Burdur Parselasyon ve Şuyulandırma)

Burdur Belediyesinin (veya Bucak Belediyesinin), şehrin çeperindeki (veya yeni Üniversite/Hastane bağlantı yollarındaki) imara yeni açılan bir tepeyi (veya ovayı) "Yeni Gelişim (Konut/Ticaret) Alanı" ilan ettiğini düşünün. O bölgede eskiden kalma, asfalta (yola) cephesi olmayan, yamuk yumuk (şekilsiz) onlarca buğday (kıraç) tarlası vardır. O yeni (lüks) mahalleye 25 metrelik ana asfalt bulvarlar, yeşil çocuk parkları, okul, cami ve otoparklar inşa edilmesi gereklidir.

Belediyenin (ve Harita Şehir Plancısı mühendislerinin) çizdiği 18. Madde (Parselasyon / Şuyulandırma) projesi (Kanun ve Devlet otoritesiyle) başlar: 1. Tüm o şekilsiz tarlalar (Örn: 300 ayrı vatandaşın parseli), bilgisayar (Netcad) ortamında "Tek Bir Dev Havuz (Hamur)" içinde eritilir (Sınırlar silinir). 2. Bu dev havuzdan yasal olarak %45'e kadar DOP (Düzenleme Ortaklık Payı - Kamu Kesintisi) bedelsiz (ücretsiz) alınır. (Örn: 10 Dönüm tarlanızın 4.5 Dönümünü Devlet; o yeni mahalleye ait Okul, Asfalt Yol ve Parkları yapmak için sizden (kamuya) bedelsiz keser). 3. Kalan o (5.5 Dönüm) kısmınız; "Dikdörtgen veya Kare şeklinde, önünden geniş asfalt geçen, altyapısı (su/elektrik) hazır İMARLI (Bina / Rezidans dikilebilir) Net Arsa" olarak size yepyeni bir (İmar) Tapusuyla iade edilir. Evet, toprağınızın (m2) miktarı (DOP yüzünden) küçülmüştür ama (Örn: 1 liralık) kıraç tarlanız, (5.000 liralık) "İmarlı (Şehir) Arsasına" dönüştüğü için arsanızın değeri (servetiniz) yüzlerce kat artmıştır. 18. Madde, Burdur'un modern (ve altyapılı) bir şehre dönüşmesinin tek harita motorudur.

4. Salda Gölü (Yeşilova Harita Bürosu) Sit Alanları ve Orman Sınırı İmar İfraz Engelleri

Yeşilova (Salda), Ağlasun Harita Bürosu (Sagalassos Tarihi) veya Burdur Gölü çevresindeki ekolojik/turizm projeleri için (veya kamp/bungalov yatırımları) yapılan Tevhit veya İfraz uygulamalarında harita mühendisleri "Orman Kadastrosu" (6831 Sayılı Kanun), Kıyı Kenar (Göl) Çizgisi ve Çevre Şehircilik (ÖÇK - Özel Çevre Koruma) yasalarına harfiyen uymak zorundadır. Tarlayı ifraz (otel) arsasına çevirirken; haritacı o tarlanın orman (tahdit) sınırına (veya göl koruma bandına) girip girmediğini kontrol eder. Sit sınırına (kırmızı çizgiye) tecavüzlü (veya bitişik koruma bandındaki) ifraz dosyaları Çevre Şehircilik ve Orman İşletme tarafından derhal REDDEDİLİR. Burdur'da gayrimenkulün kalbi "Göl, Tarih ve Orman" sınırlarıyla barışık olmaktan geçer.

5. İfraz ve Tevhit Dosyalarının (Burdur) Resmi Onay Bürokrasi Süreci

Burdur (ve ilçelerinde) bu milyonluk tapu (şekil) operasyonlarını kendi başınıza (resimsiz/krokisiz) yapamazsınız. Yasal tescil süreci şöyledir: 1. Serbest (Lisanslı / SHKM) Harita mühendisine vekalet (sözleşme) verilir. 2. Haritacı arazide uydudan (GNSS) ölçüm yapar ve Değişiklik Beyannamesi (İfraz/Tevhit Krokisi) çizer. 3. Dosya, Burdur Belediyesi Encümenine (veya köy ise İl Özel İdaresi Encümenine) sunulur. (İmara uygunluk kararı alınır). 4. Onaylanan dosya, Burdur (İl/İlçe) Kadastro Müdürlüğünde "Teknik (Kontrol Mühendisi) İncelemesinden" (Yüzölçümü ve Hata) geçer. 5. Son durak Tapu Sicil Müdürlüğüdür. Eski (Tarla/Küçük/Şekilsiz) tapular kütükten silinir (iptal edilir), harçlar ödenir ve "Büyük, Yeni, İmar Geçmiş" trilyonluk İmar Tapularınız (senediniz) size teslim edilir.

6. Sıkça Sorulan Sorular (Burdur İfraz ve 18. Madde Uygulamaları)

Soru: Bucak'ta (yeni imara açılan) 10 Dönüm tarlama Belediye 18. Madde (Şuyulandırma) uyguladı. Benden %45 (DOP) kesti. Üstelik kalan yeni (imarlı) arsamı, kendi eski tarlamın olduğu yere (asfalt kenarına) değil, 1 kilometre ilerideki (dağlık/yamaç ve değersiz) bir bölgeye (başkasının tarlasının üstüne) kaydırmış/fırlatmış. Buna itiraz edip o parselasyonu mahkemede iptal ettirebilir miyim?
Cevap: İptal (Yürütmeyi Durdurma) ve hakkınızı alma şansınız son derece yüksektir (Bilirkişi incelemesine göre). 18. Madde İmar Hukukuna (Hamur kuralına) göre idare (Belediye); sizi öncelikle Kendi Eski Tarlanızın Olduğu Yere (Kök Parsele) veya oraya resmi kamu binası (Okul/Hastane) denk geliyorsa En Yakın (Eşdeğer ve Aynı Kıymetteki) başka bir yere "Şuyulandırmak (Dağıtmak)" ZORUNDADIR. Harita mühendisiniz (Danışmanınız) o 18. Madde (Belediye Askı) haritasını inceleyip, "Sizi düz/değerli asfalttan haksızca 1 km uzağa ve değersiz (dağlık) bir yamaca sürgün etmiş, Eşdeğerlik (Değer Koruma) İlkesi İhlali var" tespitini yaparsa; önce 30 günlük askı süresinde Belediyeye itiraz dilekçesi verilir. Düzeltilmezse İdare (Bölge) Mahkemesinde dava açılarak o 18. Madde (Parselasyon) planı KÖKTEN İPTAL ettirilir ve sizin daha adaletli (düz ve değerli) arsanızı geri almanız yasal olarak sağlanır.

Burdur Merkez, Bucak, Gölhisar, Yeşilova, Tefenni, Karamanlı Harita Bürosu, Çavdır, Ağlasun, Altınyayla Harita Bürosu, Kemer Harita Bürosu ve Çeltikçi Harita Bürosu ilçelerindeki; kentsel (bina) dönüşüm (Tevhit-Arsa Birleştirme) rant artışı operasyonlarınız, Tarım/Maden veya Turizm ifraz (bölme) dosyalarınız ve Belediyelerin 18. Madde Parselasyon (itiraz/dağıtım danışmanlığı) süreçleriniz için; alanının otoritesi Burdur Harita ve Şehir Planlama (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden derhal ulaşarak milyonluk arazilerinizi (ve yatırımlarınızı) güvenle imara (ve şantiyeye) açabilirsiniz.