Çanakkale Cins Değişikliği & Kat Mülkiyetine Geçiş Kapsamlı Rehberi

Biga Harita Bürosu (Ağır Sanayi), Ezine Harita Bürosu (Gıda OSB), Çan Harita Bürosu (Seramik/Termik) dev fabrikalarından; Bozcaada Harita Bürosu, Gökçeada Harita Bürosu ve Assos'taki (Turistik) butik otellere ve Merkez Harita Bürosu'deki lüks kentsel dönüşüm (konut) projelerine uzanan Çanakkale gayrimenkul arenasında; arazinizdeki o milyarlık bina "Fiziken" bitmiş (çatısı/boyası kapanmış) olsa bile, tapunuzda (devlet arşivinde) o bina görünmüyorsa büyük bir yasal boşluğun (kaçak durumunun) içindesiniz demektir. Tapu senedinizde arazinizin (eski) "Tarla", "Zeytinlik" veya "Arsa" olan vasfının, harita mühendislerinin sahadaki (uydu/lazer) tespitleriyle (Örn: "Ezine Peynir Fabrikası ve Arsası", "Assos Butik Oteli" veya "Kat Mülkiyetli A Blok 5 No'lu Daire") şekline çevrilerek devlet (TAKBİS) kütüğünde yasal olarak güncellenmesine Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyetine Geçiş (İskan) denir. Bu haritacılık işlemleri bitmeden ne o taş otele Turizm Ruhsatı (Alkol Lisansı) alabilir, ne fabrikanıza Sanayi elektriği (ve IPARD kredisi) çekebilir, ne de lüks Boğaz manzaralı dairelerinizi yasal banka kredisiyle (gerçek değerinde) satabilirsiniz.

1. Tapuda Cins Değişikliği (Vasıf Tayini) Nedir ve Çanakkale'de Neden Şarttır?

Cins Değişikliği; Tapu kütüğünde (eski) kayıtlı olan taşınmazınızın güncel durumunun (Örn: Kıraç Tarla, Kargir Ev, Fırın), o arsa üzerine yeni (ve mimari ruhsatlı) bir tesis (Örn: Çan Seramik Fabrikası, Lapseki Harita Bürosu Deposu) yapıldığında veya tam tersine mevcut eski bir yapı (enkaz) yıkıldığında, son fiziki kullanımına uygun olarak tapuda (yasal olarak) güncellenmesi işlemidir. Örneğin Ezine Gıda OSB dışında kalan (köy yolunda) tek katlı eski bir mandırayı yıktınız, yerine (Tarım İl onayı ve ruhsatla) yepyeni dev bir "Süt ve Peynir Entegre Tesisi" yaptınız. İnşaat bitse de tapunuzda hala "Tek Katlı Yığma Mandıra" yazar. Yeni dev tesisinize TEDAŞ'tan (Özel Sanayi hattı) elektrik bağlatmak, (İhracat belgesi/çalışma ruhsatı) almak ve şirketiniz adına Tarım Bankalarından milyonluk ticari kredi (veya IPARD hibesi) çektirebilmek için harita mühendisleri aracılığıyla bu "Cins Değişikliğinin" Çanakkale (Ezine) Tapu müdürlüklerinde resmi olarak işletilmesi %100 kanuni mecburiyettir.

2. Zemin Tespit Krokisi: Çanakkale (ve İlçe) Belediyelerinin "İskan Röntgeni"

Çanakkale Merkez, Biga veya Lapseki Belediyelerindeki cins değişikliğinin (ve iskan / oturma ruhsatının) belediyede sadece memur masasında (haritacı olmadan) yapılamamasının en büyük yasal sebebi Zemin Tespit Krokisi (ZTK) (ve Yapı Aplikasyon) şartıdır. Kepez'de (Boğaz manzaralı) yaptığınız o 6 katlı lüks apartmanın; belediyeye sunulan mimari projeye, metrekare sınırlarına ve arsanın (resmi kırmızı) sınır çizgilerine %100 sadık kalınarak, asfalt yola (veya komşunun bahçesine) 10 santim bile taşmadan inşa edilip edilmediğini belediye nasıl bilecek? İşte tam bu anda LİHKAB / Serbest Harita Mühendisi (SHKM) şantiyenize gider. Dış cephesi (ve çatısı) tamamen bitmiş o binanın 4 dış köşesini uydudan (ve lazerle) ölçer. Eğer müteahhit, (manzarayı veya balkon rantını artırmak için) binayı projeden geniş (büyük), yola veya komşu parsele tecavüzlü (taşırarak) inşa etmişse, LİHKAB mühendisi bu kaçak (hukuksuz) durumu tespit eder ve Krokiye acımadan çizer. Çanakkale Belediyeleri o krokiyi (tecavüzü) gördüğünde o binaya KESİNLİKLE "İskan (Yapı Kullanım İzni)" VERMEZ. ZTK, kaçak kat çıkmayı (ve başkasının arsasına çökmeyi) önleyen en keskin harita filtresidir.

3. Yapısız (Boş) İken Cins Değişikliği (Tarlayı İmarlı Turizm/Sanayi Arsasına Çevirme)

Çanakkale'nin (Lapseki-Gelibolu Harita Bürosu Köprü hattı, Ayvacık Harita Bürosu/Assos sahilleri) gibi tarım/zeytinlik alanlarının devasa Turizm (Otel) veya Kentsel alanlara dönüştüğü (İmar planı geçen) yerlerde en çok uygulanan harita tapu tescilidir. Üzerinde hiçbir yapı (ev) bulunmayan "Tarla", "Zeytinlik" veya "Fıstık Çamlığı" vasıflı büyük bir arazinin, Çanakkale Belediyesinin İmar Planı (18. Madde / İfraz) onayı neticesinde "Arsa" vasfına resmen (tapuda yazıyla) dönüştürülmesidir. Sizin o Lapseki'deki tarlanız (Köprünün dibinde) dümdüz ve trilyonluk bir altın madenine dönmüş olsa bile, tapuda hala "Tarla" yazdığı sürece oraya Lojistik Depo, Lüks Otel veya Akaryakıt İstasyonu ruhsatı almanız kanunen İMKANSIZDIR. Harita (LİHKAB) ofisi, onaylanmış imar evraklarıyla (çapla) Kadastroya gider ve Tarlanızı (metrekare fiyatını devasa artırarak) "İmarlı (Turizm/Ticari) Arsaya" çevirir.

4. Kentsel Dönüşüm ve "Yapılı İken Yapısız Hale Gelme" (Yıkım / Enkaz Değişikliği)

Çanakkale (Merkez, Biga) fay hatlarına (deprem riskine) yakın olduğu için aktif kentsel dönüşüm sahasıdır. Eski 4 katlı çürük bir apartmanı (veya eski taş fırını) yıktırdınız. Arazide molozlar bile kalmadı, bomboş toprak var. Ancak tapunuzda hala "4 Katlı Kargir Apartman" görünmeye devam eder. O boş (tertemiz) arsaya yepyeni bir (Modern Site) inşaat ruhsatı için Çanakkale Belediyesine gittiğinizde; "Önce tapudaki (ve belediye emlak sistemindeki) o eski (yıkık) hayalet binayı sildir, burayı (temiz/boş) Arsa haline getir, sonra sana yeni (temel) inşaat ruhsatını verelim" derler. Harita mühendisi arsaya gider, o binanın artık arazide (gerçekte) olmadığını uydudan resimler/ölçer ve "Yapısız Hale Gelme (Yıkım) Cins Değişikliği" dosyasını hazırlayarak o hayalet binayı (ve onun otopark/emlak vergilerini) TAKBİS (Tapu) kütüğünden temelli siler.

5. Kat İrtifakından "Kat Mülkiyetine (İskana)" Geçiş: Çanakkale Lüks Konut Güvencesi

Çanakkale Boğaz manzaralı lüks bir konut (Daire) projesinden (temelden inşaatken) daire satın aldığınızda, müteahhit size genellikle Kat İrtifakı (Arsa Payı/Toprak) tapusu (İnşaat tapusu) teslim eder. Bu, "Henüz bitmemiş (iskanı olmayan) bir şantiyenin, A Blok 10 Numaralı Dairesindeki hakkını (hissesini) aldınız" demektir. Ancak site (havuz, peyzaj, boya) %100 bittiğinde (Mühendis Zemin Tespit Krokisini çizip, Çanakkale Belediyesi İskan kağıdını imzaladığında), müteahhidin (veya ev sahiplerinin) derhal Tapuya giderek bu (geçici/şantiye) İrtifakları "Kat Mülkiyetine (Bağımsız Bölüm - İskanlı Tam Ferdi Tapuya)" çevirmesi yasal bir zorunluluktur. Kat mülkiyetine (iskana) geçirilmeyen binalar devlet ve bankalar nezdinde "Riskli (Şantiye) Yapı" statüsündedir. Dairenize konut kredisi çok zor çıkar, (Biga'da/Merkez'de) dükkanlarınızı kurumsal bankalara (veya A101/BİM'e) kiralayamazsınız ve (en kötüsü) su/elektrik faturalarını (fahiş) şantiye tarifesinden (ortak havuzdan) ödeyerek tüm apartman birbirine girersiniz.

6. Ezine (Tarım) IPARD Hibesi ve Biga (Ağır Sanayi) Cins Değişikliği (Teşvik) Şartı

Biga OSB'de bir makine fabrikası veya Ezine'de (TKDK - IPARD destekli) Avrupa Birliği hibesiyle dev bir Soğuk Hava Deposu kurdunuz. Devletten (Tarım Bakanlığından veya KOSGEB'den) "Yatırım Teşvik Belgesi", "Sanayi Sicil Belgesi" veya 40 Milyon TL'lik AB (IPARD) hibe parası alacaksınız. Müfettişlerin (veya Ziraat Bankası eksperlerinin) sizden isteyeceği 1 Numaralı Ana Evrak: "Cins Değişikliği (Tescili) Yapılmış, İskanlı Tesis (Fabrika) Tapusu"dur. O üreten dev fabrikanın tapusunda hala "Tarla", "Zeytinlik" veya "Yarı inşaat" yazıyorsa; 1 kuruş (hibe/teşvik) (sanayi indirimli elektrik) ALAMAZSINIZ! LİHKAB / Harita mühendisi fabrikanın (tesisin) İskan (ZTK) Krokisini çizer, tapu vasfı (OSB onayıyla) "Betonarme/Çelik Süt İşleme Tesisi ve Arsası" olarak güncellenir ve AB hibelerinin, kredilerin (ve ihracat teşviklerinin) yolu sonuna kadar açılır.

7. Sıkça Sorulan Sorular (Çanakkale Cins Değişikliği & İskan)

Soru: Bozcaada'daki (İskanlı ve Kat Mülkiyetli) eski bir Rum evini satın aldım. Alt kattaki iki küçük odanın arasındaki ana (taşıyıcı/kalın) taş duvarı (veya betonu) yıkarak burayı tek bir büyük (geniş) restoran/şarap tadım salonuna çevirdim. Daha sonra tapuya (veya haritacıya) gidip bu (mimari değişikliği) Cins Değişikliği (Rölöve/Tevhit) ile tapuya (resmi olarak restoran diye) işletebilir miyim?
Cevap: Kesinlikle HAYIR, üstelik bu (Sit alanı olan Bozcaada'da) direkt olarak Cumhuriyet Başsavcılığına şikayet edilen (Hem İmar Kirliliği hem Tarihi Eseri Tahrip) suçudur! Çanakkale (ve adalar) deprem bölgesi olduğu için (ve Sit yasaları gereği), eski binalarda Taşıyıcı Duvar (veya kolon) yıkmak, binanın (deprem) dayanımını sıfırlamak demektir. Cins değişikliği için harita mühendisi (veya restorasyon mimarı) o binaya girdiğinde, "Statik (Deprem) Projesine" müdahale edildiğini (taşıyıcının kesildiğini) gördüğü an işlemi yasal olarak (anında) iptal eder. Çanakkale (Bozcaada) Belediyesi ve Anıtlar Kurulu o binayı derhal (polis zoruyla) mühürler. Anıtlar Kurulundan (ve Belediyeden) "Resmi Restorasyon (Güçlendirme / Tadilat) Ruhsatı" olmadan, iskanlı binaların taşıyıcılarıyla (duvarlarıyla) oynayıp tapuda (cins) değişikliği YAPTIRAMAZSINIZ.

Çanakkale Merkez, Biga, Çan, Ezine, Gelibolu, Lapseki, Ayvacık, Eceabat Harita Bürosu, Yenice Harita Bürosu, Bayramiç Harita Bürosu, Bozcaada ve Gökçeada ilçelerindeki; Sanayi/Fabrika (teşvik/kredi) iskan (zemin tespit krokisi) evrakları, tarla/zeytinlik vasıf (turizm/arsa) dönüşümleri, kentsel dönüşüm (enkaz) cins değişiklikleri ve Kat Mülkiyetine (Ferdi Tapuya) geçiş (tescil) süreçleri için; alanında bölgenin en tecrübeli (Türkiye lideri) Çanakkale Harita Mühendisleri (LİHKAB/SHKM) bürolarına portalımız üzerinden güvenle ulaşarak, milyonluk (fabrika/otel) ruhsat (ve kredi) işlemlerinizi %100 garantili (ve yasal) süratle çözebilirsiniz.