Çanakkale İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

1915 Çanakkale Köprüsü (Lapseki Harita Bürosu-Gelibolu Harita Bürosu) ile arsa/tarla rantının tavan yaptığı, Biga Harita Bürosu ve Ezine Harita Bürosu'de (Gıda/Ağır Sanayi) fabrikalarının kurulduğu, Kazdağları (Bayramiç Harita Bürosu, Yenice Harita Bürosu) ile Bozcaada Harita Bürosu, Gökçeada Harita Bürosu ve Assos (Ayvacık Harita Bürosu) kıyılarının Türkiye'nin en sıkı SİT (Ekolojik/Tarihi) kalkanıyla korunduğu Çanakkale, gayrimenkul yatırımının "En Zirve (Yüksek Kazançlı)" ama hukuki (kısıtlama) olarak "En Tehlikeli / Yasaklı" coğrafyasıdır. Arsa ve turizm (Zeytinlik) mülkiyetinin bu denli değerli olduğu Çanakkale'de, E-Devlet (WebTapu) senedinizdeki "İmarlı (Boş) Arsa" veya "Zeytinlik/Tarla" kelimesine (ya da emlakçının karlı sözlerine) kanarak dev bir otel (villa) arsası, fabrika arazisi veya (Lapseki) konut parseli satın alırsanız; tapuyu (ve milyonlarca lira kaporayı) satıcıya verdiğinizin ertesi günü o arsanın Kıyı Kenar Çizgisine (Sit Yasağına), Orman/Kazdağları Tahdit Sınırına, Zeytincilik (Kesim yasağı) Kanununa veya Otoyol (Köprü) istimlakine (kamulaştırma) denk geldiğini (ve tek bir çivi/prefabrik bile koyamayacağınızı) acı bir trajediyle öğrenebilirsiniz. Milyonları yatırmadan BİR GÜN ÖNCE, masanızda olması gereken yegane (hukuki ve teknik) harita rehberi: Harita Mühendisi (İmar Hukuku ve Mülkiyet) Danışmanlığıdır (Due Diligence). Çanakkale Belediyelerine (veya Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne, Anıtlar Kuruluna) dev İnşaat (Otel/Fabrika) Ruhsatı için (mimari projeyle) başvurduğunuzda; devletin (LİHKAB/SHKM evraklarıyla) mecbur koşacağı (Tapu Kesim/Mülkiyet Cerrahi) 3 dev (yasal) operasyon (şart) vardır: Yola Terk (Bedelsiz Kamu Bağışı), Yoldan İhdas (Kapanan Eski Yolu/Hazineyi Satın Alıp Arsayı Büyütme/Rant Katlama) ve Yüzölçümü Tashihi (Eski Hatalı Alan/Tapu Düzeltmesi).

1. Yola Terk ve Parka Terk (Kamuya / Çanakkale Belediyesine Bedelsiz Arsa Bağışlama)

Lapseki'de (Köprüye yakın) lüks bir Rezidans / Villa Site projesi (veya Biga'da Fabrika) yapmayı düşündüğünüz 15.000 metrekarelik devasa bir (imarlı) arsa satın aldınız. Mimarınız rezidansı (projeyi) tam kapasite çizdi, Lapseki Belediyesine (Ruhsata) başvurdu. Belediye harita (ve imar) servisi dosyaya (çapa) bakar ve şöyle der: "Sizin arsanız (tapuda/senedinde) 15.000 m2. Ancak bölgeden geçen yeni (1/1000) Uygulama İmar (Çap) Planında, arsanızın tam önünden veya arkasından (3000 metrekarelik kısmını kesip geçen) 35 metrelik yeni bir asfalt (kamu) bulvarı (veya yeşil alan/oyun parkı) geçiyor. Eğer bu Rezidansa (temel/ruhsat) kazı izni (iskan) almak istiyorsanız, tapunuzdaki o (Milyon dolarlık) 3000 m2'lik (değerli) alanı Hiçbir Ücret, Para, İstimlak Bedeli veya Tazminat İstemeden, Tamamen Kendi Rızanızla (Rızaen ve Bedelsiz) Lapseki Belediyesine / Kamuya Terk Edeceksiniz (Bağışlayacaksınız)." Buna İmar (Kamulaştırma) Hukukunda Yola (Kamuya) Terk Tescili denir.

LİHKAB/SHKM harita mühendisi o yola (asfalta) giden 3000 m2'lik (kamu) parçasını teknik (Koordinat) olarak mevcut (ana) tapunuzdan yasal olarak makaslar (keser). Belediye (Encümen) onaylar, Kadastro teknik (hesap) kontrolü yapar. Net (İnşaata Kalan) tapunuz (12.000 m2) olarak (ufalarak) size yeni tapu olarak (tescil) edilir. Mimarınızın inşa edebileceği "Toplam (Kapalı/Daire) İnşaat (Beton) Alanı (Emsal Hakkınız - KAKS)" o eski 15.000 üzerinden değil, kalan (kesilmiş) net (12.000 m2) üzerinden hesaplanarak (inşaat alanı ve kat/daire sayınız küçülerek) yasal ruhsat (temel) onayı çıkar.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan Hazine / Kamu Yolunu Alıp Arsayı Rantla/Emsalle Büyütme)

Yola Terk'in (ufalmanın/kesilmenin) tam tersi (ve müteahhitler için çok daha karlısı) olan Yoldan İhdas (Kapanmış / İptal olmuş eski bir devlete/hazineye ait yolu idareden resmi ihdas bedeliyle satın alma), Çanakkale (Özellikle Merkez Harita Bürosu Kentsel Dönüşüm ve Lapseki/Boğaz hattı) bölgesindeki müteahhitlerin (ve arsa sahiplerinin) arsa kapasitesini (Bina Daire Sayısını, Denize Cephesini ve Yüksekliğini) muazzam (kat kat) derecede artıran 1 numaralı rant (büyüme) stratejisidir. Çanakkale Merkezde aldığınız kentsel dönüşüm arsanızın hemen yanından (veya ortasından) 60 yıl (Osmanlı'dan) önceden kalma, yeni imar (şehircilik) planlarıyla (çapla) tamamen iptal olmuş (kapanmış), yaban otu/çöp/moloz dolmuş taşlık eski bir (toprak/kadastro) yol (şerit) geçiyor olabilir. Bu (çıkmaz/kullanılmayan) şeritler (yollar) hukuken (Hazine/Milli Emlak veya Çanakkale Belediyesi) mülkiyetindedir (Özel şahıs tapusu yoktur). Harita mühendisiniz, sizin o alana "Sınır (Öncelik) Komşusu" olmanızdan doğan yasal (Şufa benzeri / İmar Kanunu 17. Madde) satın alma (birleştirme) haklarını kullanarak size bir İhdas (Kapanan Yolu Açma/Satın Alma) Krokisi çizer. Çanakkale (Milli Emlak) veya Belediye Encümeni kararıyla o boş (kamu) arazisini (iptal yolu/şeridi) açık (dış) ihaleye sokulmadan (Doğrudan Emsal/Belediye Rayiç / Kıymet Takdir bedelinden) parayla (idareden) satın alırsınız. Alınan bu ekstra (ve çok kritik) parça, Tevhit (Birleştirme) haritası/dosyasıyla kendi dev (site) arsanıza (tek tapu olarak) kaynak (yama) yapılır. Arsanızın (yola/denize) cephesi genişler ve inşaat (Rezidans Emsal/Daire) sayınız inanılmaz (milyonluk kar) oranlarda artar (Bina büyür).

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) ve Çanakkale (Ezine/Bayramiç/Ayvacık) Tarım-Zeytinlik Tapuları

Çanakkale'nin (ve Kazdağları eteklerinin) tarım/ova/zeytinlik köylerinde (Ezine, Bayramiç, Yenice, Ayvacık/Assos, Eceabat Harita Bürosu) 1970-1980'lerde yapılan İlk (Grafik/Sırık) Tesis Kadastrosu o devrin (ilkel şerit metre, zincir, pusula ve muhtar/köylü sözlü beyanıyla) teknolojisiyle yapıldığı için, bugün dededen/babadan (miras) kalan (veya sizin milyonlara satın aldığınız) TAKBİS tapularındaki "Yüzölçümü (Alan / Dönüm / m2)" hesaplarında devasa matematiksel (çizim/koordinat) hataları vardır. Osmanlı'dan dönme eski (Hudutname) tapuda (sınırda) "Doğusu Tepe, Batısı Karasu Deresi, Kuzeyi Orman" yazar. Tapu (yüzölçümü) hanesinde (Örn: 80 Dönüm) yazar. LİHKAB mühendisi bugün Uzay (GNSS / TUSAGA-Aktif) uydu (lazer) teknolojisiyle dağdaki o eski (kadim) taş duvarları veya dere (eski) sınırlarını lazerle santim santim ölçtüğünde, arazinin aslında 60 Dönüm (veya tam tersi çok daha büyük 110 Dönüm) olduğu (Acı) gerçeği ortaya çıkabilir. O tarlanın (eski asırlık yığma) duvar (veya tel) sınırları 40 yıldır hiç bozulmamışsa, kaymamışsa (komşuya tecavüz yoksa) ve Ormanla/komşu tarla sahibiyle aranızda Mahkemelik bir (kavga/sınır davası) yoksa; harita mühendisi Çanakkale (veya Ezine/Biga) Kadastro Müdürlüğüne "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Krokisi ve Teknik Raporu" sunar. Devlet (Kadastro/Tapu Sicil), o eski (1980'lerden kalma) hatalı (m2) miktarını (kütükten) kırmızı kalemle çizer, uydudan (GNSS) çıkan en kusursuz ve gerçek (yeni devasa veya net/küçük) alanınızla tapunuzu resmen (ve kalıcı olarak) yeniler.

4. Çanakkale'de Milyonluk (Turizm/Rezidans/Otel) Alımı Öncesi İmar Harita Röntgeni (Due Diligence Kalkanı)

Çanakkale Boğazı'na nazır (Lapseki) dev bir otel (arsa) yerini veya Assos'ta (Taş ev / Zeytinlik) deniz manzaralı bir arsayı satın almadan BİR GÜN ÖNCE, "Sahibinden Acil Satılık 10 Numara İmarlı/Kupon Fırsat" ilanlarına (veya süslü emlakçı sözlerine) inanarak trilyonluk banka kaporasını (satıcıya) ASLA atmayın. Direkt olarak (ve acilen) bir Çanakkale Harita Mühendisi Danışmanına (İmar Hukuku ve SİT Doktoruna) gidip şu hayati (milyonluk) risk/röntgen taramasını (Teknik ve Hukuki Fizibilite) mutlaka (resmi/imzalı olarak) yaptırmalısınız:

• Sit Alanları (Tarihi Alan/Assos/Truva) ve Kıyı Kenar Çizgisi: Ayvacık (Assos) veya Gelibolu sahilinden turistik (Otel/Villa) arazi aldınız. Harita danışmanı (ÖÇK, Anıtlar Kurulu paftalarıyla) arazinin (uydudan alınan) koordinatlarını çakıştırdığında, tapunuzun Deniz (Kıyı Kenar) koruma bandına (Mavi Çizgiye) veya Gelibolu Tarihi (SİT) Alanına / Truva Arkeolojik SİT Alanına tecavüzlü (tamamen içinde/kapsamında) olduğu ortaya çıkarsa, o milyonluk arazide (Anıtlar/Çevre Kurulu izni olmadan) bir tane bile çivi çakamazsınız (SİT alanında beton/yapılaşma kesinlikle yasaktır). Paranızı (%100) çöpe (denize/boğaza) atmaktan (haritacı sayesinde) kurtarırsınız.
• Zeytinciliğin Islahı (Korunması) Kanunu ve Orman (Kazdağları) Tahditi: Bozcaada, Gökçeada veya Ayvacık çevresinde "Zeytinlik" vasıflı yer alıp "Ben buradaki zeytin ağaçlarını (gizlice) kesip (veya kökünden söküp) yerine (kaçak/ruhsatsız) lüks prefabrik (Havuzlu/Bungalov / Tiny House) yaparım, kim görecek?" derseniz (Eskiden kaldı o işler) yanarsınız. Zeytin Kanunu (ve Tarım/Orman uydu takibi) Türkiye'nin en sert kanunlarından biridir. Harita danışmanı size "Zeytinlik alanlarda (İl Tarım/Orman izni olmadan, emsal sınırlarını aşarak) inşaat yapamayacağınızı" önceden (haritayla) raporlar, sizi savcılıkla (hapis ve ağır para cezasıyla/yıkımla) uğraşmaktan (paranızı bağlamadan önce) kurtarır.
• 1915 Köprüsü Otoyol (D-200) ve TEİAŞ Kamulaştırma (İstimlak) Şerhleri: Arsanızın (tarla) tam altından BOTAŞ (Doğalgaz Ana Dağıtım Borusu), üzerinden TEİAŞ (Yüksek Gerilim/Trafosu) dev hatları (Geçiş İrtifakı/Şerhi) geçiyor olabilir. Veya Karayollarının o bölgeye (1915 Köprü bağlantı yolları veya Kavşak genişletmesi için) yapacağı yeni bir Proje için (Gelecekte) Kamulaştırma (El Atma) kararı olabilir. İmar Harita Danışmanınız bu (gizli ve tapu kaydında çoğu zaman pasif yazan) pürüzleri size resmi (teknik) raporla (Netcad / İmar çakıştırmasıyla) sunar.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Çanakkale Yola Terk ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları)

Soru: Çanakkale (Lapseki) Belediyesinin hazırladığı (1/1000) İmar Planı, benim yeni alacağım (deniz manzaralı otel) arsasının tam ortasından geçen (2000 m2'lik) parçayı "Yola ve Yeşil Alana Terk (Bedelsiz)" yapmamı (ruhsat vermenin, kepçe vurmanın tek şartı olarak) benden istiyor. Ben bu "Bedelsiz Kamu Bağışı (Terk/DOP)" kağıdını encümende imzalamazsam, devlete (Çanakkale Belediyesine) 2000 m2 için (Kamulaştırmasız El Atma / İstimlak) davası açıp milyonlarca liramı (Boğaz manzara rayiç bedelinden) nakit/peşin olarak alabilir miyim?
Cevap: İmar Hukuku (ve Danıştay) içtihatları gereği KESİNLİKLE HAYIR, (İdare Mahkemesini de anında/kökten masrafıyla kaybedersiniz) üstelik O otelin/binanın (Temel) ruhsatını da ASLA (o terki imzalayana/bedelsiz verene kadar) alamazsınız! İmar Kanunu çok nettir (ve tavizsizdir): Kendi şahsi (ticari/rant) çıkarınız ve karınız için; ifraz, tevhit, bina (inşaat/otel) ruhsatı veya iskan gibi "Değer/Rant Yükseltici" bir İdari (Belediye) işlem (Ruhsat) talep ettiğiniz an; belediyenin arsanızdan geçireceği (planlı) yola (veya parka - %45 DOP oranına kadar) gidecek o 2000 m2'lik kısmı Bedelsiz (Rızaen/Gönüllü) Terk Etmek (Belediyeye/Kamuya Bağışlamak) zorundasınız. (Devlet "Ben sana bu rant/ruhsat/kat iznini veriyorum, sen de bu yolu (altyapıyı halka) bedelsiz vereceksin" der - yasal ve adil bir takastır). İdareden (devletten) kamulaştırma parası (arsa/tarla tazminatı) alabileceğiniz TEK yasal istisna durum şudur: Siz Çanakkale Belediyesine (veya Karayollarına) hiçbir "Ruhsat/İnşaat/Tevhit/İfraz" dilekçesi (veya talebi) vermemişken (Evinizde çayınızı içerken, yatırımsız beklerken); Belediyenin (asfalt) dozerleri gelip (hiçbir resmi yasal (18.madde) plan, encümen ihdası veya mahkeme istimlak (ödeme/tebligat) kararı olmadan, size tek bir bildirim dahi yapmadan, %100 izinsiz/kaçak) sizin o tapulu 2000 m2'nizi (ağaçlarınızı/taş duvarınızı/tel örgünüzü) dozerle kırıp oraya zorla/kaçak Asfalt (Kaldırım/Yol) dökmesidir (Yani Fiili Haksız ve Hukuksuz El Atma/Gasp/İşgal). İşte SADECE o zaman (Hukuksuz işgal durumunda), idareden (devletten) o arsanın (işgal edilen Boğaz manzaralı kısmın) güncel piyasa (arsa/ticari) değerini ve geriye dönük faizini (Ecrimisil / Yıpranma/İşgal Tazminatı) çok sağlam (işini bilen) bir idare (imar) avukatıyla (LİHKAB harita mühendisi kroki/tecavüz tespiti eşliğinde) idare mahkemesi (ve bilirkişi) kanalıyla devletten (Belediyeden) çatır çatır tahsil edersiniz.

Çanakkale Merkez, Biga, Çan Harita Bürosu, Ezine, Gelibolu, Lapseki, Ayvacık (Assos), Eceabat, Yenice, Bayramiç, Bozcaada ve Gökçeada ilçelerindeki; kentsel (bina/otel/fabrika) arsa "Yola Terk ve Kapanan (Belediye/Hazine) Yolunu (İhdas) parayla alma" (Rant/Emsal katlama/Büyüme) stratejileriniz, eski (Kazdağları/Ova/Zeytinlik) tapularının yüzölçümü (tashih) hatalarını (GNSS uydusuyla) düzeltme ve milyon dolarlık (Bozcaada/Assos/Lapseki/Boğaz) gayrimenkul satın alım öncesi Orman/Göl/Sit/İstimlak kısıtlamaları (Danışmanlık/Due Diligence ve İmar Hukuku SİT) risk taramalarınız için; sitemiz üzerinden bölgenin en tecrübeli (ve donanımlı) Çanakkale Harita Mühendisleri (LİHKAB/SHKM İmar Danışmanları) ile iletişime geçebilir, trilyonluk (fabrika/otel/site) tapunuzu (ve yatırımınızı) %100 devlet korumalı (hukuki ve mülkiyet kaskolu/SİT güvenceli) hale getirerek (sıfır riskle) güvence altına alabilirsiniz.

8. Gelibolu Şehitlikleri ve Truva (Arkeolojik SİT) Harita (Rölöve) Mülkiyet Kalkanı

Çanakkale'deki Tarihi Yarımada ve Truva/Assos kazı alanlarında, yer altından çıkan her tarihi eser, siper veya eski Roma yolu harita mühendislerince (uydudan ve dronla) konumlandırılarak "Kültür Envanteri (Rölöve) Haritasına" işlenir. Bu SİT (tarihi) haritaları, o bölgedeki özel (şahıs) arazilerinde (Tevhit/İfraz) işlem yapılmasını engelleyen (Tarihi koruyan) en büyük resmi ve hukuki (teknik) duvardır.