Çatalca Çakıl ve Ovayenice Tarım ve Çiftlik Parsellerinde 5403 Sayılı Kanun İfrazı, Yola Terk ve Aplikasyon Krokisi

Çatalca Çakıl ve Ovayenice Tarım ve Çiftlik Parsellerinde 5403 Sayılı Kanun İfrazı, Yola Terk ve Aplikasyon Krokisi

İstanbul'un yüzölçümü bakımından en büyük ve tarımsal potansiyeli en yüksek ilçesi olan Çatalca, kentin yeşil vizyonunu, gıda güvenliğini ve ekolojik dengesini sağlayan en kritik coğrafyadır. Özellikle Kuzey Marmara Otoyolu bağlantısının tamamlanması, yeni lojistik koridorlarının açılması ve mega kentin gürültüsünden uzaklaşmak isteyen yatırımcıların çiftlik evi ve tarımsal üretim projelerine yönelmesi; Çakıl, Ovayenice, Muratbey, Elbasan, İnceğiz, Kabakça, Çanakça ve Kestanelik gibi mahallelerdeki tarım parsellerini yoğun bir yatırım odağı haline getirmiştir. Ancak tarım arazilerinin mülkiyeti, ifrazı (bölünmesi), tescili ve sınır tespiti gibi işlemler, standart imarlı arsalardan tamamen farklı hukuki ve teknik prosedürlere tabidir. 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve 3402 Sayılı Kadastro Kanunu ekseninde yürütülen bu süreçler, yetkili harita ve kadastro mühendislerinin doğrudan sorumluluğundadır.

Çatalca'nın Çakıl ve Ovayenice mahalleleri başta olmak üzere tüm kırsal alanlarında arazi alım-satımı, çiftlik yatırımı veya sınır belirleme yapmayı planlayan mülk sahiplerinin, yasal yükümlülükleri ve teknik harita mühendisliği aşamalarını eksiksiz bilmesi telafisi imkansız maddi ve hukuki kayıpların önüne geçer.

5403 Sayılı Kanun Kapsamında Tarım Arazisi Sınıfları ve Asgari İfraz Büyüklükleri

Türkiye'de tarım topraklarının miras yoluyla ya da hisseli satışlarla kontrolsüzce ufalanmasını engellemek amacıyla yürürlüğe konulan 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, arazileri niteliklerine göre kesin sınırlarla sınıflandırmıştır. Çatalca İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü ile İstanbul İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün teknik denetiminde olan bu sınıflandırmalar, arazinin tapu kaydındaki niteliğinden ziyade toprağın fiziki kabiliyeti, eğimi, sulanabilirliği ve ekolojik özelliklerine göre tespit edilir.

Kanun kapsamında belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklükleri ve ifraz kriterleri şu şekildedir:

• Mutlak Tarım Arazileri: Tarımsal üretim potansiyeli en yüksek, toprak derinliği ve su tutma kapasitesi ideal olan arazilerdir. Çakıl ve Ovayenice ovalarında yaygın olarak görülen bu arazilerde asgari parsel büyüklüğü 20.000 metrekareden (20 dekar / 2 hektar) daha küçük olacak şekilde ifraz edilemez.
• Özel Ürün Arazileri: Belirli mikroklimalarda yetişen katma değerli ürünlerin üretildiği arazilerdir. Asgari ifraz sınırı 20.000 metrekaredir (20 dekar).
• Dikili Tarım Arazileri: Meyvecilik, bağcılık, fındıklık ve cevizlik gibi çok yıllık dikili tarım yapılan arazileri kapsar. İnceğiz, Kestanelik ve Çanakça mahallelerindeki meyve plantasyonlarında asgari ifraz büyüklüğü 5.000 metrekaredir (5 dekar).
• Örtüaltı Tarım Arazileri: Modern seracılık ve kontrollü örtüaltı tarım tesislerinin bulunduğu parsellerdir. Asgari ifraz sınırı 3.000 metrekaredir (3 dekar).
• Marjinal Tarım Arazileri: Eğimli, toprak derinliği az ve tarımsal verimi kısıtlı arazilerdir. Bu arazilerde asgari ifraz sınırı 100.000 metrekaredir (100 dekar / 10 hektar).

Bu sınırların altındaki parseller "bölünemez büyüklükte tarımsal arazi" statüsündedir. Örneğin, Çakıl mahallesinde 25.000 m² büyüklüğündeki bir mutlak tarım parselini ikiye bölerek 12.500 m²'lik iki ayrı parsel oluşturmak yasal olarak imkansızdır. Bir parselin ikiye ifraz edilebilmesi için ifraz sonucunda oluşacak her iki yeni parselin de asgari 20.000 m² olması, yani ana parselin en az 40.000 m² yüzölçümüne sahip bulunması şarttır.

Hisseli Tarla Satışları ve Hobi Bahçesi Kooperatifi Riskleri

Son yıllarda İstanbul metropolüne yakınlığı nedeniyle Çatalca'nın Çakıl, Ovayenice, Elbasan ve Kabakça bölgelerinde "hisseli hobi bahçesi" veya "kooperatif hissesi devri" adı altında yapılan satışlar ciddi bir mülkiyet tuzağı oluşturmaktadır. 5403 Sayılı Kanun'un Ek 5. maddesi ve 7255 Sayılı Kanun ile yapılan düzenlemelerle, tarım arazilerinin gayriresmi parselasyonla bölünmesi, tel çitlerle çevrilmesi ve kooperatif ortaklığı maskesi altında bağımsız hisse gibi pazarlanması ağır cezai yaptırımlara bağlanmıştır.

Noterde düzenlenen "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" veya "Zilyetlik Devir Sözleşmesi" doğrudan tapu mülkiyeti kazandırmaz. Tapu Sicil Müdürlüğü nezdinde tescil edilmeyen hiçbir harici taksim ve hisse satışı yasal geçerliliğe sahip değildir. Bu tür gayriresmi bölünmüş arazilere inşa edilen yapılar hakkında Çatalca Belediyesi ve İstanbul İl Tarım ve Orman Müdürlüğü tarafından 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 32. ve 42. maddeleri gereğince yıkım kararı verilmekte ve ağır idari para cezaları uygulanmaktadır. Ayrıca bu parsellere yasal olarak elektrik, su ve doğalgaz aboneliği bağlanması mümkün değildir.

Tarım Arazilerinde İfraz (Ayırma) ve Yola Terk Sürecinin Harita Mühendisliği Aşamaları

Çatalca'da 5403 Sayılı Kanun şartlarını sağlayan bir tarım parselinin müstakil parsellere ayrılması (ifraz) ve kamuya açık yolların oluşturulması (yola terk), Serbest Harita ve Kadastro Mühendislik Müşavirlik Büroları (SHKMMB) tarafından hazırlanan tescile konu haritalarla gerçekleştirilir. Bu süreç 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri ile Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine tabidir.

İfraz ve Yola Terk İşlem Sıralaması

1. Ön İnceleme ve Kadastral Durum Tespiti: Yetkili Harita Mühendisi, taşınmazın Çatalca Tapu Müdürlüğü ve Çatalca Kadastro Birimi kayıtlarındaki tescilli sınırlarını inceler. Parselin resmi bir kadastro yoluna cephesinin bulunup bulunmadığı teyit edilir. Plansız tarım alanlarında ifraz yapılabilmesi için parselin en az 25 metre yola cephesinin olması yasal zorunluluktur.
2. Yola Terk Haritasının Hazırlanması: Kadastral yola cephesi olan ancak genişliği imar mevzuatına veya çevre düzeni planı standartlarına uymayan parsellerde, yol genişliğini sağlamak amacıyla kamu yararına bedelsiz yola terk haritası düzenlenir.
3. İlçe ve İl Tarım ve Orman Müdürlüğü Uygunluk Görüşü: Harita mühendisi tarafından hazırlanan ifraz tasarımı, Çatalca İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü ile İstanbul İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'ne sunulur. Ziraat mühendisleri arazide etüt yaparak toprak sınıfını ve bölünmenin tarımsal bütünlüğü bozup bozmadığını raporlar.
4. Belediye Encümen Kararı: Tarım teşkilatından olumlu kurum görüşü alındıktan sonra dosya Çatalca Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne iletilir. Belediye Encümeni, 3194 Sayılı Kanun'un 15. ve 16. maddelerine dayanarak ifraz ve yola terk işlemini onaylayan encümen kararını alır.
5. Kadastro Kontrolü ve Tescil Bildirimi (Beyanname): Onaylanan evraklar ve sayısal harita dosyaları Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu (LİHKAB) veya Kadastro Müdürlüğü teknik personeli tarafından kontrol edilerek tescil bildirimi (değişiklik beyannamesi) onaylanır.
6. Tapu Tescili: Dosya Çatalca Tapu Müdürlüğü'ne intikal ettirilir. Terk edilen yol kısımları kamuya tescil harici bırakılır; ifraz edilen yeni parseller ise bağımsız ada ve parsel numaraları alarak müstakil tapularına kavuşur.

LİHKAB Aplikasyon Krokisi ve GNSS / CORS-TR ile Yerinde Sınır Tespiti

Çatalca'nın geniş yüzölçümüne sahip Çakıl, Ovayenice, Kestanelik ve Çanakça köylerinde arazilerin çoğu orman parsellerine, mera alanlarına, dere yataklarına veya geniş tarım işletmelerine komşudur. Yıllar içerisinde doğal şartlarla sınır işaretlerinin kaybolması, zilyetlik kaymaları ve komşu parseller arası tecavüzler sıkça yaşanmaktadır. Bir parselin satın alınması, çitle çevrilmesi, fidan dikilmesi veya çiftlik yapısı inşa edilmesi öncesinde parsel köşe noktalarının arazide milimetrik olarak tespit edilmesi zorunludur.

Sınır tespiti işleminin resmi belgesi LİHKAB Aplikasyon Krokisidir. Lisanslı Harita ve Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenen bu kroki, parselin tescilli köşe koordinatlarını içerir. Aplikasyon krokisi doğrultusunda harita mühendisleri, TUSAGA-Aktif (CORS-TR) uydu konumlandırma ağını kullanan çok frekanslı GNSS alıcıları ile araziye çıkar.

Uydu destekli RTK ölçüm yöntemleriyle parselin tüm kırık noktaları arazide santimetre altı hassasiyetle belirlenir ve zemin üzerine beton kazık, demir boru veya ahşap sınır işaretleri çakılarak malike resmi tutanakla teslim edilir. Bu işlem Türk Medeni Kanunu'nun 718. ve devamı maddeleri kapsamında komşuluk hukuku ihtilaflarını ve sınır tecavüzü davalarını tamamen engeller.

BiHaritacı ile Çatalca'da Güvenilir Harita Mühendisliği Hizmetleri

Çatalca'nın Çakıl, Ovayenice, Muratbey, Elbasan, İnceğiz, Kabakça, Çanakça veya Kestanelik mahallelerinde tarımsal arazi yatırımı yapmadan, parsel ifrazı planlamadan ya da tel çit çekmeden önce mutlaka uzman bir harita mühendisiyle çalışmalısınız. Parselin imar ve kadastro durumu, 5403 sayılı kanun kısıtlamaları, yola terk zorunlulukları ve zemin sınırları netleştirilmeden atılan adımlar telafisi imkansız zararlara yol açabilir.

Türkiye'nin harita ve kadastro mühendisliği platformu BiHaritacı.com üzerinden Çatalca bölgesinde faaliyet gösteren TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tescilli Serbest Harita Bürolarına (SHKMMB) ve yetkili LİHKAB birimlerine kolayca ulaşabilir, aplikasyon krokisi, sınır kazığı çakımı, ifraz ve yola terk projeleriniz için güvenilir profesyonel destek alabilirsiniz.