Çorum İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Kuzey Anadolu Fay Hattının (KAF) sarsıntı (deprem kısıtlama) riskiyle şekillenen Kargı Harita Bürosu ve Osmancık Harita Bürosu ovalarından; Çorum Merkez Harita Bürosu'in kentsel dönüşüm (ve yeni uydu kent) yapılaşmalarına, Alaca Harita Bürosu (Buğday) ovasından, Sungurlu Harita Bürosu ve Merkez OSB'nin (Ağır Sanayi / Tuğla / Makine) dev fabrika alanlarına uzanan Çorum coğrafyasında; sahip olduğunuz ham arsa, eski tarla veya (köhne) evi "Maksimum Ticari Ranta, Modern Lüks Sitelere veya Dev Üretim Tesislerine" dönüştürmenin (tapudaki alanlarını, şekillerini, m2'lerini yeniden çizmenin) tek yasal cerrahisi Harita (Mülkiyet) Mühendisliğidir. Çorum Merkez'de (Kentsel Dönüşümde) yan yana duran (eski) 3 adet (küçük) müstakil kerpiç/kargir evi müteahhit olarak alıp (birleştirip) tek parça (devasa) bir Lüks Site (Rezidans) projesi yapmak istediğinizde; tapu kütüğündeki (ve E-devletteki) mülkiyeti kendi kafanıza göre (aradaki bahçe telini sökerek) birleştiremez veya (kepçe/temel) vuramazsınız. Çorum'un zorlu (Tarım, SİT, Deprem, Sanayi) imar haritasında arazilerin yasal (kadastral/teknik) krokilerle kesilip (ufaltılıp), birleştirilip "Ruhsata, Krediye ve Yüksek (Milyonluk) Satışa" hazır yepyeni dev (Net) İmar Tapularına dönüştürüldüğü bu hayati (hukuki) tapu operasyonlarına İfraz (Parsel Bölme), Tevhit (Parsel Birleştirme) ve koca bir (ham tarlalar/meralar/gecekondular) mahallesinin komple (yollu/parklı/asfaltlı) modern bir OSB/Şehre dönüştüğü 18. Madde İmar Şuyulandırması (Parselasyon) denir.

1. İfraz (Arsa/Tarla Bölme) ve Çorum'un Tarım/Ova (5403 Sayılı Yasa) Kilitleri

İfraz; Tapu (TAKBİS) arşivinde tek parça (bütün) görünen (Örn: 20.000 m2 / 20 Dönüm) devasa bir arsanın (veya Osmancık çeltik/tarım arazisinin), Serbest (SHKM) harita mühendisleri tarafından çizilen özel (milimetrik/koordinatlı) "İfraz (Bölme/Ayırma) Krokisi" ile parçalara (Örn: 5.000 m2'lik 4 ayrı yepyeni müstakil tapuya) bölünerek (çok daha yüksek bir rantla, perakende) pazarlanması işlemidir. Ancak Çorum gibi tarımın (pirinç/buğday) can damarı olduğu (ve deprem/fay hatlarının geçtiği) illerde İfraz kuralları (yasakları) çok katıdır:

• Çorum Merkez (İmarlı) Kentsel Arsaların İfrazı: (İmar planı içinde) 1500 m2'lik (ticari) değerli bir arsanızı (miras/satış için) 500'er m2 (3 parça) bölüp ayrı ayrı (bağımsız) bina yapmak istediniz. Haritacı ifraz (bölme) projesini (Netcad'de) çizer ancak Çorum Belediyesi İmar (Planlama) Müdürlüğü onaylarken "Bölünen (yeni çıkan) her 3 arsanın da mutlaka sokağa (asfalt/resmi kamu ana yoluna) en az imar yönetmeliği kadar cephesi (yola yüzü/genişliği) olması ŞARTTIR" kuralını işletir. Parsellerden birini "Kör/Çıkmaz (Arka, Yolu hiç olmayan)" parça kalacak şekilde ifraz etmek (bölmek, arkaya hapsetmek) KESİNLİKLE (Kanunen) YASAKTIR. O kör (yolsuz) parsele (İtfaiye/Ambulans giremeyeceği için) inşaat (ruhsat) izni verilmez, haritacının dosyası encümenden reddedilir.
• Osmancık Çeltik (Pirinç) ve Sungurlu Tarım Arazisi İfrazı (5403 Toprak Koruma Yasası): Osmancık ovasında Kızılırmak boyunda 40 Dönüm (Sulu Çeltik/Pirinç) tarlanız var. "10'ar dönüm (4 parça) bölelim, (tiny house/hobi bahçesi/yazlık prefabrik) yapıp yüksek paraya (rantla) satalım" dediniz. Harita bürosu başvuruyu (dosyayı) yapar ancak Çorum Tarım İl Müdürlüğü "Bölünemez Büyüklük (5403 Toprak Koruma Kanunu)" yasasını devreye sokar ve o ifraz (bölme/ufalama) dosyasını anında KÖKTEN (ve tavizsiz) reddeder! Sulu (Dikili/Meyve/Çeltik) tarım alanlarında (genellikle) 10 veya 20 dönümden, Susuz (Marjinal/Kıraç) arazilerde ise 20 dönümden daha küçük tarla (ifraz) bölünmelerine (parçalanmaya) asla izin verilmez. Devlet, Çorum ovalarındaki dev tarım (üretim) havzalarının mirasla veya hobi bahçesi (rant/tel çit) satışlarıyla ufalanıp tarımsal (traktör/biçerdöver giremez) üretim vasfını kaybetmesini (5403 yasasıyla) en sert (katı) şekilde engeller.

2. Tevhit (Arsa Birleştirme) ve Kentsel Dönüşüm / OSB Rant (Emsal) Stratejisi

Tevhit; İfrazın tam (aksine/tersine) ve daha karlısı olarak, sınır (yan yana/bitişik) komşusu olan iki veya daha fazla (küçük) tapunun, aradaki o (tapu) mülkiyet sınırlarının harita mühendisliğince (yasal/resmi krokiyle) iptal edilerek "Tek Bir Devasa Tapu (Ada/Dev Parsel/OSB Fabrika Arsası)" haline (büyük güç) dönüştürülmesidir. Çorum Merkez (Kentsel Dönüşüm) ve Sungurlu/Çorum OSB (Fabrika hollerini/alanını genişletme) sahalarında Tevhit, müteahhitlerin (ve holdinglerin) 1 numaralı rant (bina yüksekliği/emsal alanını artırma) stratejisidir. Müteahhit, yan yana (sıra sıra) duran (400'er m2'lik) 4 eski müstakil evin (arsa) sahipleriyle kat karşılığı anlaşır. Bu arsaları ayrı ayrı (eskisi gibi tek tek) yıkıp (4 tane) apartman yaparsa aradaki (yan komşuya 3'er metre) bahçe çekme mesafeleri (ve asansör/merdiven zorunluluğu) yüzünden sadece kibrit kutusu gibi daracık, karanlık (az daireli) çirkin binalar çıkacaktır. Harita mühendisi bu 4 arsayı (Tevhit Dosyasıyla Çorum Kadastrosunda) birleştirir. Ortaya (400x4 = 1600) m2'lik tek bir devasa (Lüks Site) arsası çıkar. Çorum (Belediyesi) İmar yönetmeliği, büyük (ve birleştirilmiş) ada/parsellere (Emsal/KAKS olarak) çok daha fazla inşaat (beton) alanı (Ekstra Yeraltı Otoparkı, Ticari Zemin Dükkanlar, Sığınak ve +Kat yüksekliği) teşviki verir (Büyük parseli şehircilik adına ödüllendirir). Aradaki o (ölü) çekme sınırları (boşlukları) kalktığı için müteahhit, 4 dar apartman yerine, dev bir Modern Site (veya Rezidans) inşa eder ve (hem ev sahiplerine hem kendine) milyonlarca lira (ekstra süper lüks daire ve büyük ticari dükkan) kazancı/rantı sağlar.

3. İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması (Çorum Merkez/Yeni Gelişim Şuyulandırma)

Çorum Belediyesinin (veya İlçe Belediyesinin), şehir merkezine bitişik imara yeni açılan bir tepeyi (veya kıraç tarlayı) "Yeni Gelişim (Konut/Ticaret) Alanı" ilan ettiğini (Yeni İmar Planı onadığını) düşünün. O bölgede (eski köy kadastrosundan kalma), asfalta (kamu yoluna) cephesi (yüzü) olmayan, yamuk yumuk (şekilsiz/ince uzun çatal, üçgen) onlarca tarla (kıraç/mera) vardır. O yeni (lüks) mahalleye (Site alanına) 35 metrelik dev asfalt (çift şeritli) bulvarlar, yeşil rekreasyon parkları, okullar, otoparklar ve sağlık ocakları (kamu binaları) inşa edilmesi (şehrin gelişimi için) ŞARTTIR. (Belediye bu dev yolları/okulları vatandaşlardan tek tek kamulaştırmaya/para verip satın almaya kalksa bütçesi iflas eder).

Belediyenin (ve Harita Şehir Plancısı mühendislerinin) çizdiği 18. Madde (Parselasyon / Şuyulandırma) projesi (Devletin İmar Kanunu gücüyle) başlar: 1. Tüm o şekilsiz/geometrisi bozuk tarlalar (Örn: 300 ayrı vatandaşın parseli), Netcad (Şehircilik) ortamında "Tek Bir Dev Havuz (Hamur)" içinde toplanır (Bütün eski tarla sınırları tapu kütüğünden iptal edilir/silinir). 2. Bu dev havuzdan yasal olarak (İmar Kanunu madde 18 gereği) %45'e kadar DOP (Düzenleme Ortaklık Payı - Kamu Kesintisi) bedelsiz (ücretsiz) olarak kesilir. (Örn: 10 Dönüm tarlanızın 4.5 Dönümünü Devlet/Belediye; o yeni mahalleye (sizin binanızın da kullanacağı) ait Asfalt Yol, Park ve Okulu yapmak için sizden (ve herkesten eşit oranda) bedelsiz/kamu namına keser). 3. Kalan o (5.5 Dönüm) net (öz) kısmınız; "Dikdörtgen (geometrisi düzgün), tam önünden geniş asfalt geçen, altyapısı (su/kanalizasyon/elektrik) hazır İMARLI (Bina/Tesis dikilebilir) Net Arsa" olarak size yepyeni bir (İmar/Şehir) Tapusuyla (eski ham tarlanın yerine) geri dağıtılır (Tahsis edilir). Evet, toprağınızın (m2) büyüklüğü (DOP kesintisi nedeniyle) yarı yarıya (ufalmış) küçülmüştür ancak (Örn: M2'si 400 TL olan) o ham (yolsuz, traktör giren) tarlanız, (M2'si 15.000 TL olan) "Süper Lüks İmarlı Ticari Site Arsasına" dönüştüğü için arsanızın birim (ve toplam) değeri (ve servetiniz) inanılmaz bir şekilde katlanarak (trilyona) artmıştır. 18. Madde, Çorum'un o ham (plansız) köylerinin, tarlalarının modern (ve altyapılı) bir şehre/ilçeye dönüşmesinin tek (dünyadaki/Avrupa'daki) yasal (harita/şehircilik) operasyonudur.

4. İfraz, Tevhit ve Yola Terk Dosyalarının (Çorum) Resmi Bürokrasi (Onay) Süreci

Çorum (ve ilçelerinde) bu milyonluk tapu (bölme/şekil değiştirme/birleştirme) operasyonlarını (müteahhit/mal sahibi olarak) kendi başınıza (kalemsiz/teknik LİHKAB krokisiz) Çorum Belediyesinde (veya Tapuda) ASLA yapamazsınız. Yasal (cerrahi) tescil (onay) süreci şöyledir: 1. Serbest (Lisanslı / SHKM) Çorum Harita mühendisine resmi (Noterden) vekalet verilir. 2. Haritacı arazide (şantiyede) uydudan (GNSS) ölçüm yapar ve Teknik Değişiklik Beyannamesi (İfraz/Tevhit Çapı/Krokisi) çizer. 3. Dosya, Çorum (İl/İlçe) Belediyesi Encümenine (İmar planı dışı, Köy ise Çorum İl Özel İdaresine) sunulur. (İmara/planlara uygunluk ve Terk (kamu) şartları harita/imar müdürlüğünce incelenip Encümen Onay kararı/imzası çıkar). 4. Onaylanan (ve imzalanan) dosya, Çorum Kadastro Müdürlüğünde "Teknik (Kontrol Mühendisi) İncelemesinden" (Hata, bindirme, yüzölçüm sapması var mı diye) milim milim geçer. 5. Son (final) durak Tapu Sicil Müdürlüğüdür. Eski (Tarla/Küçük/Yamuk/Eski Ev) tapuları kütükten tamamen silinir (iptal edilir/tarih olur), devlet (döner sermaye/harçlar) yatırılır ve "Büyük, Geometrik, İmar (Yol) Geçmiş" trilyonluk yepyeni (Tertemiz) İmar (Ruhsat) Tapularınız size elden teslim edilir.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Çorum İfraz ve 18. Madde Uygulamaları)

Soru: Çorum Merkez'de (İmara yeni açılan bölgede) 20 Dönüm (dümdüz) arsama Belediye 18. Madde (Şuyulandırma) uyguladı. Benden (kanuni olarak) %45 (DOP) kesti. Üstelik kalan yeni (imarlı/lüks) arsamı, kendi eski (değerli) tarlamın olduğu yere (Ana bulvara/caddeye cepheli) değil, 1.5 kilometre içerideki (ana yolu hiç görmeyen, dağlık/bayır ve çok daha değersiz/arka mahalle) bir bölgeye kaydırmış (fırlatmış/sürgün etmiş). Kendi (asfalt kenarı, değerli) yerimi de başka birine (Belediyeye/Akrabaya/Müteahhide) tahsis (hediye) etmiş. Buna itiraz edip o parselasyonu (haksızlığı/adam kayırmayı) mahkemede (İdare Mahkemesinde) iptal ettirebilir miyim?
Cevap: İptal (Yürütmeyi Durdurma) ve hakkınızı alma şansınız (doğru harita (Şehir Plancısı) danışmanıyla ve iyi bir imar (idare) avukatıyla) son derece YÜKSEK (ve muhtemeldir). 18. Madde İmar Hukukuna (ve Danıştay Hamur/Değer Eşitliği kuralına) göre idare (Çorum Belediyesi); sizi öncelikle Kendi Eski Tarlanızın Olduğu Yere (Kök Parsele) veya oraya resmi kamu binası (Okul/Ana Asfalt Yol/Yeşil Alan) denk geliyorsa En Yakın (Eşdeğer, Aynı (Ticari/Kıymet/Maddi) Değerindeki) başka (yakın) bir yere "Şuyulandırmak (Tapu Dağıtmak/Tahsis Etmek)" ZORUNDADIR. Sizin değerli (asfalt kenarı/ticari/emsali yüksek) yerinize başkasını getirip (kondurup), sizi kör noktaya (arka bayıra/manzarasız yere) atmak BÜYÜK BİR İHLAL (Rant Aktarımı / Şehircilik İlkesine ve Mülkiyet Hakkına Aykırılık) SUÇUDUR. Harita mühendisiniz (Uzman İmar Danışmanınız) o 18. Madde (Askı) haritasını (krokileri) detaylı (Netcad'de) inceleyip, "Sizi ana yoldan haksızca 1.5 km uzağa ve değersiz (bayır) bir çukura sürgün etmiş, (Emsal ve) Eşdeğerlik (Değer Koruma) İlkesi İhlali var" tespitini (teknik ve bilimsel raporla) yaparsa; önce 30 günlük yasal askı (ilan) süresinde Çorum Belediyesine "İtiraz Dilekçesi" verilir. Belediye (Encümen) bu hatayı (veya kayırmayı/sürgünü) düzeltmezse Çorum (veya Bölge) İdare Mahkemesinde (Zaman kaybetmeden/Süre dolmadan) iptal davası açılarak o 18. Madde (Parselasyon) planı (Yürütmeyi Durdurmayla) KÖKTEN İPTAL ettirilir (Mahkeme Harita Bilirkişi raporuyla). Sizin daha adaletli (ana yola cepheli/kendi yerinizdeki değerli) arsanızı (veya yüksek tazminatınızı) geri almanız yasal (ve bilimsel/haritacılık) yolla %100 kanıtlanarak (ve mahkeme kararıyla idareye zorunlu kılınarak) sağlanır.

Çorum Merkez, Sungurlu, Osmancık, İskilip Harita Bürosu, Alaca, Bayat Harita Bürosu, Mecitözü Harita Bürosu, Kargı, Ortaköy Harita Bürosu, Uğurludağ Harita Bürosu, Dodurga Harita Bürosu, Oğuzlar Harita Bürosu, Laçin Harita Bürosu ve Boğazkale Harita Bürosu ilçelerindeki; kentsel (Otel/Site/Rezidans) dönüşüm (Tevhit-Arsa Birleştirme) devasa rant (emsal/kat) artışı projeleriniz, Tarım (5403 Çeltik/Ova) / OSB (Sanayi Makine) ifraz (bölme/ayırma) dosyalarınız ve Belediyelerin 18. Madde Parselasyon (itiraz/haksız sürgün/değer koruma danışmanlığı/Şuyulandırma) hukuki süreçleriniz için; alanının otoritesi olan Çorum Harita ve Şehir Planlama (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden (güvenle) ulaşarak milyonluk arazilerinizi (ve sanayi yatırımlarınızı) güvenle imara (ve dev şantiyelere) yasal (sorunsuz) olarak açabilirsiniz.