Diyarbakır Cins Değişikliği & Kat Mülkiyetine Geçiş Kapsamlı Rehberi

Kayapınar Harita Bürosu (Diclekent/75. Yol) ve Yenişehir Harita Bürosu'deki devasa (lüks site/rezidans) şantiyelerinden; Diyarbakır, Tekstil İhtisas ve Karacadağ OSB'lerindeki (Organize Sanayi Bölgelerindeki) dev iplik, konfeksiyon, gıda ve mermer fabrikalarına; tarihi Sur Harita Bürosu ilçesindeki butik (bazalt) taş otel/restorasyonlarına kadar uzanan Diyarbakır (Sanayi, Konut ve Turizm) arenasında; o dev bina "Fiziken" (camları, boyası, makineleri) bitmiş olsa bile, tapunuzda (devlet arşivinde) o (Rezidans veya Fabrika) hala görünmüyorsa dev bir "Kaçak ve Yasal Boşluk" içindesiniz demektir. Tapu (senedinizdeki) arazinizin (eski) "Tarla", "Kıraç" veya "OSB Arsası" olan ham vasfının, harita mühendislerinin sahadaki (uydu/lazer) resmi tespitleriyle (Örn: "Tekstil Dokuma Fabrikası ve Arsası", "Tarihi Butik Otel" veya "Kat Mülkiyetli A Blok 10 No'lu Daire") şekline (açıklamasına) çevrilerek devlet (TAKBİS) kütüğünde resmen güncellenmesine Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyetine Geçiş (İskan) denir. Bu harita tescil (kroki) işlemleri bitmeden o yeni fabrikanıza DEDAŞ'tan (Sanayi indirimli) trafo bağlatamaz, IPARD/KOSGEB (Tekstil) ihracat kredisi alamaz ve o depreme dayanıklı yepyeni (Lüks) dairelerinizi kurumsal banka (konut) kredisiyle (satışını) gerçekleştiremezsiniz.

1. Tapuda Cins Değişikliği (Vasıf Tayini) Nedir ve Diyarbakır'da Neden Yasal Şarttır?

Cins Değişikliği; Tapu kütüğünde (eski) kayıtlı olan taşınmazınızın güncel fiziki durumunun (Örn: Çıplak Tarla, Harabe Bağ Evi), o arsa üzerine yeni (ve Diyarbakır Belediyesinden mimari ruhsatlı) bir tesis (Örn: Tekstil OSB İplik Fabrikası, Soğuk Hava Deposu) yapıldığında veya mevcut (eski) bir bina kepçeyle yıkıldığında, son "Fiziki Kullanımına/Ruhsatına" uygun olarak tapuda (yazı olarak) güncellenmesi işlemidir. Örneğin Diyarbakır (Şanlıurfa/Mardin) Karayolu üzerinde tarlanızı imara açıp dev bir Lojistik Depo kurdunuz. Yeni dev deponuza (Ticari) elektrik/su bağlatmak, Belediyeden "İşyeri Açma (Ticaret) Ruhsatı" almak ve şirketiniz adına Bankalardan milyonluk yatırım (Teşvik) kredisi çekebilmek için LİHKAB mühendisleri kanalıyla bu "Cins Değişikliğinin" Tapu Müdürlüklerinde resmi olarak işletilmesi %100 kanuni bir zorunluluktur.

2. Zemin Tespit Krokisi: Diyarbakır (ve OSB) Müdürlüklerinin "İskan Kalkanı"

Kayapınar, Yenişehir Belediyelerindeki (veya OSB Bölge Müdürlüğündeki) cins değişikliğinin (ve iskan / yapı kullanım ruhsatının) belediyede masa başı memurunca onaylanamamasının en büyük yasal sebebi Zemin Tespit Krokisi (ZTK) şartıdır. Diclekent'te yaptığınız o 15 katlı lüks (Rezidans) apartmanın; (veya OSB'deki dev üretim bandının) belediyeye sunulan o onaylı "Mimari/Statik Projeye", imar çekme (metrekare) sınırlarına ve arsanın (kırmızı) sınır çizgilerine %100 sadık kalınarak (milim milim), ana yola (veya yan arsaya) tecavüz edilmeden inşa edildiğini İmar Müdürü nereden bilecek? İşte tam bu noktada (iskan için) LİHKAB / Serbest Harita Mühendisi (SHKM) şantiyeye gider. Dış cephesi tamamen bitmiş o binanın (ve balkon çıkmalarının) dış konturlarını uydudan (GNSS ve Lazerle) okur. Eğer müteahhit, (daireyi 10 m2 daha büyütmek için) binayı projeden geniş, ana yola veya yan (komşu) parsele tecavüzlü (kaçak) inşa etmişse, harita mühendisi bu hukuka aykırı (taşma) durumu ZTK krokisine (hata/tecavüz olarak) çizer. Diyarbakır İmar Müdürlüğü o krokiyi gördüğünde o binaya KESİNLİKLE "İskan (Oturma) Ruhsatı" VERMEZ. ZTK, komşunun ve devletin (yol) arazisini işgal etmeyi engelleyen en güvenilir harita röntgenidir.

3. Kentsel Dönüşüm ve "Yapılı İken Yapısız Hale Gelme" (Yıkım / Enkaz Değişikliği)

Diyarbakır Bağlar Harita Bürosu (veya Yenişehir eski mahalleleri) binaların (Kentsel dönüşümle) yenilendiği (yıkıldığı) sahalardır. Eski 5 katlı (çürük) bir apartmanı yıktırdınız. Arazide moloz bile kalmadı, bomboş toprak var. Ancak tapunuzda orası hala "5 Katlı Yığma Apartman" görünmeye devam eder. O boş (tertemiz) arsaya yepyeni, modern bir Rezidans ruhsatı için Diyarbakır Belediyesine gittiğinizde; "Önce tapudaki (ve bizim Emlak vergisi sistemimizdeki) o eski (yıkık) hayalet binayı (hukuken) sildir, burayı (temiz) Arsa vasfına getir, sonra sana yeni inşaat ruhsatını verelim" derler. Harita mühendisi arsaya gider, o binanın artık yıkıldığını tespit eder, "Yapısız Hale Gelme (Yıkım) Cins Değişikliği" dosyasını hazırlayarak o hayalet binayı TAKBİS kütüğünden temelli siler.

4. Kat İrtifakından "Kat Mülkiyetine (İskanlı Tapuya)" Geçiş: Diyarbakır Daire Güvencesi

Kayapınar'da lüks bir projeden (temelden/topraktan) krediyle daire satın aldığınızda, müteahhit size ilk olarak Kat İrtifakı (Arsa Payı/İnşaat) tapusu verir. Bu, "Henüz iskanı alınmamış (inşaat halindeki) bir binanın hissesini satın aldınız" demektir. Ancak site (ve peyzajı/otoparkı) tamamen bittiğinde (Mühendis ZTK çizip, Belediye İskan kağıdını onayladığında), müteahhidin (veya ev sahiplerinin) derhal Tapuya giderek bu (geçici) İrtifakları "Kat Mülkiyetine (Bağımsız Bölüm - İskanlı Tam Ferdi Güvenli Tapuya)" çevirmesi çok büyük bir mecburiyettir. Kat mülkiyetine (iskana) geçirilmeyen daireler, devlet nezdinde "Eksik/Riskli Şantiye" statüsünde kalır. Dairenize konut kredisi (satarken) zor çıkar, alt kattaki dükkanlarınızı kurumsal markalara kiralayamazsınız ve su/elektrik faturalarını şantiye tarifesinden (yüksek/cezalı) ödersiniz.

5. OSB İhracat (6. Bölge) Teşvikleri, IPARD ve Cins Değişikliği (Sanayi) Şartı

Diyarbakır Tekstil İhtisas OSB'de (ya da köylerde TKDK/IPARD destekleriyle) dev bir (İplik / Konfeksiyon / Soğuk Hava Deposu) Fabrikası kurdunuz. Diyarbakır, teşvik sisteminde (6. Bölge) en yüksek devlet desteklerini (Vergi muafiyeti, SGK prim desteği, Hibe) alan yerdir. Müfettişlerin (veya Banka eksperlerinin) bu devasa teşviki (parayı) hesaba aktarmak için (ön şart olarak) sizden isteyeceği 1 Numaralı Ana Evrak: "Cins Değişikliği (Tescili) Yapılmış, İskanlı Fabrika Tapusu"dur. O fabrikada yüzlerce işçi çalışıp makineler işliyor olsa bile; tapunuzda hala "OSB Arsası" veya "Tarla" yazıyorsa; devletten 1 kuruş (hibe/teşvik) ALAMAZSINIZ! LİHKAB mühendisi fabrikanın İskan (ZTK) Krokisini çizer, tapu vasfı (OSB onayıyla) "Betonarme Tekstil Fabrikası ve Arsası" olarak güncellenir ve dev 6. Bölge hibelerinin (ihracat kredisinin) kapısı yasal olarak açılır.

6. Sıkça Sorulan Sorular (Diyarbakır Cins Değişikliği & Kat Mülkiyeti)

Soru: Kayapınar (Diclekent/75. Yol) üzerinde iskanlı (kat mülkiyetli) lüks bir binada giriş dükkanım var. Dükkanın arka odasıyla (veya yandaki dükkanla) birleşmesi (genişlemesi/galeri olması) için aradaki ana (taşıyıcı/kalın/beton) duvarı (perdeyi) yıkarak burayı tek bir büyük (ferah) kafe/restoran haline çevirdim. Daha sonra tapuya (veya haritacıya) gidip bu (mimari birleştirmeyi) Cins Değişikliği ile tapuya (yasal dükkan diye) cezasız işletebilir miyim?
Cevap: Kesinlikle HAYIR, üstelik bu (deprem sonrasında) direkt olarak Savcılığa suç duyurusu yapılan (Mala/Cana Kast, İmar Kirliliği ve Kaçak Ağır Tadilat) cinayetidir! Binalarda Taşıyıcı Duvar (kolon/perde) kırmak, binanın (deprem anındaki) direncini anında sıfırlamak demektir. Cins değişikliği için harita mühendisi (veya restorasyon uzmanı) o binaya geldiğinde, "Statik Mimari Projesine" müdahale edildiğini gördüğü an işlemi yasal olarak iptal edip (Belediyeye/Bakanlığa) tutanak tutar. Diyarbakır (Yenişehir/Kayapınar) Belediyesi o binayı (ve dükkanı) derhal mühürler. Belediyeden onaylı "Resmi Güçlendirme / Esaslı Tadilat Ruhsatı" (ve tüm kat maliklerinin onayı) olmadan, iskanlı binaların taşıyıcılarıyla (dükkan vitrini için) oynayıp tapuda cinsi değişikliği KESİNLİKLE YAPTIRAMAZSINIZ.

Diyarbakır Bağlar, Kayapınar, Sur, Yenişehir, Bismil Harita Bürosu, Çermik Harita Bürosu, Çınar Harita Bürosu, Çüngüş Harita Bürosu, Dicle Harita Bürosu, Eğil Harita Bürosu, Ergani Harita Bürosu, Hani Harita Bürosu, Hazro Harita Bürosu, Kocaköy Harita Bürosu, Kulp Harita Bürosu, Lice Harita Bürosu ve Silvan Harita Bürosu ilçelerindeki; OSB/Tekstil (6. Bölge teşvik) sanayi iskan (ZTK) belgeleri, tarla/arsa vasıf (tesis) dönüşümleri, kentsel dönüşüm yıkım (enkaz) cins değişiklikleri ve Kat Mülkiyetine (Ferdi yasal daire/dükkan tapusuna) geçiş süreçleri için; alanında bölgenin en tecrübeli Diyarbakır Harita Mühendisleri (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden güvenle ulaşarak, milyonluk (fabrika/konut) ruhsat işlemlerinizi %100 garantili çözebilirsiniz.