Düzce İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

Düzce İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

TEKNİK SÜREÇ İNFOGRAFİĞİ & REHBER

Pinterest'e Kaydet

📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.

Düzce ili, coğrafi konumu itibarıyla Kuzey Anadolu Fay Hattı üzerinde yer alması nedeniyle deprem riski taşıyan, aynı zamanda verimli tarım toprakları ve hızla büyüyen sanayi bölgelerini bünyesinde barındıran stratejik bir ildir. 1999 depremi sonrası yeniden yapılanma süreci, kentsel dönüşüm projeleri ve organize sanayi bölgelerinin genişlemesi, düzenli ve hukuki zemine oturtulmuş imar parsellerinin oluşturulmasını zorunlu kılmaktadır. Bu kapsamda, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15, 16 ve 18. maddeleri uyarınca yürütülen parsel ifrazı (ayırma), tevhidi (birleştirme), yola terk ve parselasyon işlemleri, gayrimenkul yatırımlarının önünü açan temel mühendislik faaliyetleridir.

Düzce Kentsel Gelişim, Sanayi ve Sahil Alanlarında İmar Düzenlemesi

Düzce Merkez Harita Bürosu, Kalıcı Konutlar aksı, Konuralp gelişim bölgesi, Gümüşova Harita Bürosu sanayi sahaları ve Akçakoca Harita Bürosu kıyı bandında parsel sınırlarının yeniden yapılandırılması, inşaat ruhsatı alabilmenin ön koşuludur. İmar planındaki minimum parsel büyüklükleri ve çekme mesafeleri Netcad ortamında modellenerek tescile esas harita beyannameleri üretilir. Özellikle deprem sonrası oluşturulan yeni yerleşim alanlarında zemin etüdü verileri ile imar planlarının çakıştırılması, parselasyon projelerinin sağlıklı üretilmesinde kritik rol oynar. Kırsal alanlarda ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında fındık bahçelerinin bölünmesinde Düzce İl Tarım ve Orman Müdürlüğü onayları alınır. Dikili fındıklıklarda 5 dekar altındaki hisseli ifrazlara izin verilmez; bu durum, tarım arazilerinin bütünlüğünün korunması açısından hayati önem taşır.

18. Madde İmar Uygulaması ve Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Hesabı

Belediye encümeni kararıyla yürütülen 18. madde parselasyonlarında kadastral parsellerden %45'e kadar yasal DOP kesintisi yapılarak modern yol, park, otopark, okul ve resmi kurum alanları oluşturulur. Bu uygulama, imar planındaki kamu hizmet alanlarının finansmanını kamu kaynağı kullanmadan, arazi sahiplerinin eşit oranda katılımıyla sağlar. Dağıtım cetvelleri kadastro ve tapuda tescil edilirken, hisse sahiplerinin muvafakatları ve itiraz süreçleri titizlikle yönetilmelidir. Düzce'de özellikle deprem sonrası oluşturulan yeni imar adalarında, eski kadastral parsellerin sınırları ile yeni imar planı kararlarının uyumsuzluğu nedeniyle 18. madde uygulamaları sıklıkla gündeme gelmektedir.

Düzce İmar ve Tarım Parselasyon Standartları Tablosu

Düzce Harita Kadastro Uygulama ve Hizmet Adımları

1. Resmi Kayıt & Kadastro Çapı: Tapu kütüğü, TAKBİS sayısal koordinatları ve belediye imar çapı incelenerek hukuki durum tespit edilir. Bu aşamada taşınmazın üzerindeki takyidatlar, ipotekler ve şerhler detaylı olarak analiz edilir.
2. CORS-TR GNSS Arazi Ölçümü: ITRF96 datumunda çift frekanslı GNSS alıcıları ve robotik total station ile sahada santimetrik ölçüm yapılır. Düzce'nin engebeli topoğrafyası ve yoğun bitki örtüsü göz önünde bulundurularak ölçüm noktaları optimize edilir.
3. Hesaplama & Sayısal Pafta: BÖHHBÜY yönetmeliğine tam uyumlu Netcad/AutoCAD çizimleri, alan dengelemeleri ve teknik raporlar üretilir. Parsel köşe koordinatları, yüzölçümü hesapları ve aplikasyon krokileri bu aşamada hazırlanır.
4. Kurum Onayı & Tapu Tescili: LİHKAB, Belediye Encümeni ve Kadastro Müdürlüğü kontrolleri tamamlanarak tapu kütüğüne tescil sağlanır. Tescil sonrası maliklere güncel tapu senetleri ve aplikasyon krokileri teslim edilir.

Örnek Vaka Analizi: Düzce Merkez Çamköy Bölgesinde 15 Hektarlık 18. Madde Düzenlemesi

Düzce Merkez Çamköy imar genişleme alanında 15 hektarlık arazide büromuzca yürütülen 18. madde parselasyonunda %39 DOP kesintisi yapılarak 72 adet imar parseli oluşturulmuş, Düzce Kadastro ve Tapu müdürlüklerinde tescil edilmiştir. Uygulama sürecinde karşılaşılan en önemli zorluk, bölgedeki eski kadastral parsellerin sınırlarının zaman içinde değişen yol güzergahları nedeniyle bozulmuş olmasıydı. Bu sorun, GNSS ölçümleri ve kadastro arşiv kayıtlarının karşılaştırmalı analiziyle çözüme kavuşturuldu. Ayrıca, bölgede yer alan fındık bahçelerinin 5403 sayılı Kanun kapsamındaki koruma statüsü nedeniyle, tarım dışı kullanım izinleri Düzce Valiliği koordinasyonunda tamamlandı.

Düzce İlçesi ve Hizmet Kapsam Alanlarımız

Düzce genelinde tüm ilçe ve mahallelerde kesintisiz, hızlı ve garantili harita kadastro mühendislik hizmeti sunmaktayız. Hizmet ağımız; Merkez, Akçakoca, Kaynaşlı Harita Bürosu, Gölyaka Harita Bürosu, Çilimli Harita Bürosu, Yığılca Harita Bürosu, Gümüşova ve Cumayeri Harita Bürosu ilçelerinin tamamını kapsamaktadır. Her ilçenin kendine özgü topoğrafik yapısı, imar durumu ve tarımsal karakteristiği dikkate alınarak projelendirme yapılmaktadır. Örneğin, Yığılca'nın dağlık ve ormanlık arazilerinde yapılan ölçümlerde orman sınırı tespitleri büyük önem taşırken, Akçakoca'nın sahil bandında kıyı kenar çizgisi ve imar mevzuatına uyum ön plana çıkmaktadır.

Düzce İlinde Harita Mühendisliği Hizmeti Alırken Dikkat Edilecek Hususlar

Düzce bölgesinde yürütülen gayrimenkul yatırımlarında, arsa alım satımlarında ve inşaat projelerinde güvenilir bir harita mühendislik bürosu ile çalışmak projenin zamanında ve bütçesinde tamamlanması açısından büyük avantaj sağlar. Yetkisiz kişilerce yapılan hatalı sınır belirlemeleri veya plankote ölçümleri ileride telafisi imkansız hukuki uyuşmazlıklara ve mali kayıplara neden olabilmektedir. Özellikle deprem sonrası yeniden yapılanma sürecinde, zemin iyileştirme çalışmaları ve yapı denetim süreçleriyle entegre çalışan harita mühendislik hizmetleri büyük önem kazanmıştır. Büromuz, bünyesindeki TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tescilli uzman mühendis kadrosu, son teknoloji GNSS uydu alıcıları, insansız hava araçları ve robotik total station filosu ile Düzce ilinin en zorlu arazi koşullarında dahi milimetrik hassasiyetle hizmet vermektedir. Projeleriniz için ücretsiz teknik ön inceleme ve danışmanlık talep edebilirsiniz.

Düzce İmar Genişleme ve Gümüşova OSB Parselasyon Süreçleri

Düzce'de 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15, 16 ve 18. maddelerine göre parsel ifrazı ve tevhidi yürütülür. Fındıklıklarda 5403 sayılı Kanun uyarınca 5 dekardan küçük bölünmelere izin verilmez. Gümüşova OSB bölgesinde ise sanayi parsellerinin oluşturulmasında, OSB müteşebbis heyet kararları ve Çevre Şehircilik Bakanlığı onayları sürecin önemli bir parçasını oluşturur. Sanayi parsellerinde minimum parsel büyüklüğü 3.000 m²'den başlamak üzere, yatırımın niteliğine göre 10.000 m²'ye kadar çıkabilmektedir. Bu parsellerin oluşturulmasında yangın güvenlik mesafeleri, ağır vasıta manevra alanları ve yeşil alan tampon bölgeleri gibi teknik kriterler de göz önünde bulundurulmalıdır.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ve Kamusal Donatılar

18. madde uygulamalarında %45'e varan DOP kesintisi yapılarak kamu donatı alanları ayrılır ve hazırlanan dağıtım cetvelleri kadastroda tescil edilir. DOP oranının belirlenmesinde, imar planındaki sosyal ve teknik altyapı alanlarının toplam büyüklüğü ile uygulama sahasındaki kadastral parsellerin yüzölçümleri arasındaki oran esas alınır. Düzce'de özellikle deprem sonrası oluşturulan yeni yerleşim alanlarında, toplanma alanları ve acil durum yolları gibi afet yönetimi odaklı kamusal alanların ayrılması, DOP hesabında önemli bir yer tutmaktadır. Bu durum, şehrin afet dirençliliğini artırmada kritik bir planlama yaklaşımıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Düzce genelinde harita ve kadastro işlemleri ne kadar sürer?

LİHKAB yetkisindeki aplikasyon ve zemin tespit işlemleri genellikle aynı gün veya 1-2 iş günü içinde tamamlanır. Belediye encümen onayı gerektiren ifraz, tevhit ve 18. madde uygulamaları ise ortalama 15 ile 30 iş günü arasında neticelenmektedir. Ancak bu süreler; işlemin niteliği, taşınmazın konumu, ilgili kurumların yoğunluğu ve mevzuattan kaynaklanan ek prosedürler nedeniyle değişkenlik gösterebilir. Örneğin, 5403 sayılı Kanun kapsamında tarım arazisi niteliğindeki bir taşınmazın ifrazında, İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün görüşünün alınması süreci uzatabilir. Ayrıca, Düzce gibi deprem bölgesinde yer alan illerde, zemin etüdü raporlarının incelenmesi ve yapılaşma koşullarının yeniden değerlendirilmesi gibi ek kontroller de süreye etki edebilir.

2. İşlemlerde hangi koordinat sistemi ve standartlar kullanılır?

Tüm ölçüm ve projelendirme çalışmaları BÖHHBÜY yönetmeliğine tam uyumlu olarak ITRF96 datumunda, CORS-TR GNSS ağı ve kalibreli elektro-optik cihazlarla yürütülmektedir. Türkiye Ulusal Temel GPS Ağı (TUTGA) istasyonlarına dayalı olarak gerçekleştirilen ölçümlerde, yatay konum doğruluğu ±2 cm, düşey konum doğruluğu ise ±5 cm hassasiyetindedir. Düzce ilinin jeolojik yapısı ve fay hatlarına yakınlığı nedeniyle, ölçümlerde güncel hız modeli (TUSAGA-Aktif) verileri kullanılarak deformasyon analizleri de yapılmaktadır. Bu sayede, zaman içinde meydana gelebilecek yer kabuğu hareketlerinin parsel sınırlarına etkisi minimize edilmektedir. Ayrıca, tüm sayısal veriler, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) ile uyumlu formatta üretilerek tescil süreçlerinin hızlı ve hatasız tamamlanması sağlanmaktadır.

3. Başvuru için hangi belgeler gereklidir?

Taşınmaza ait güncel tapu kaydı / senedi, malik kimlik fotokopisi, vekaleten işlem yapılıyorsa yetki belgesi/vekaletname ve işlem türüne göre mimari proje veya belediye imar durumu gerekmektedir. İfraz ve tevhit işlemlerinde ayrıca, taşınmazın bulunduğu bölgeye göre İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden alınacak uygunluk görüşü veya OSB bölgesinde ise OSB Müdürlüğü'nün ön izni gerekebilir. 18. madde uygulamalarında ise belediye encümen kararı ve uygulama sınırını gösteren halihazır harita ile birlikte, maliklere ait güncel nüfus kayıt örnekleri ve adres beyan formları da talep edilmektedir. Başvuru dosyasının eksiksiz hazırlanması, sürecin hızlı ilerlemesi açısından büyük önem taşır. Büromuz, başvuru öncesi gerekli evrak listesini ücretsiz olarak temin etmekte ve dosyanın hazırlanmasında danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

4. Düzce'de tarım arazilerinin bölünmesinde yasal sınır nedir?

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince dikili tarım arazilerinde 5 dekar, örtü altı tarımda 3 dekar, kuru tarımda 20 dekar altındaki hisseli bölünmelere izin verilmez. Düzce ilinde özellikle fındık bahçelerinin yoğun olduğu bölgelerde, bu sınırların altında kalan parsellerin ifrazı ancak İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün uygun görüşü ve Bakanlık onayı ile mümkün olabilmektedir. Ayrıca, tarım arazilerinin bölünmesinde, arazinin niteliği, toprak yapısı, sulama durumu ve ekonomik bütünlüğü gibi faktörler de değerlendirilmektedir. Yapılan değerlendirme sonucunda, bölünmenin tarımsal üretim açısından sakınca oluşturmayacağı kanaatine varılırsa, ifraz işlemine izin verilmektedir. Bu süreçte, ziraat mühendisleri tarafından hazırlanan teknik raporlar ve toprak analiz sonuçları büyük önem taşımaktadır.

Sonuç ve Mühendislik Değerlendirmesi

Düzce ili, deprem sonrası yeniden yapılanma süreci ve artan sanayi yatırımlarıyla birlikte, düzenli ve hukuki zemine oturtulmuş imar parsellerine olan ihtiyacın her geçen gün arttığı bir bölge konumundadır. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15, 16 ve 18. maddeleri ile 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu çerçevesinde yürütülen parselasyon uygulamaları, hem kentsel dönüşümün sağlıklı bir şekilde gerçekleştirilmesi hem de tarım arazilerinin korunması açısından kritik öneme sahiptir. Bu süreçte, TMMOB HKMO tescilli uzman mühendisler tarafından, BÖHHBÜY yönetmeliğine tam uyumlu olarak ITRF96 datumunda, CORS-TR GNSS ağı kullanılarak gerçekleştirilen ölçüm ve projelendirme çalışmaları, gayrimenkul yatırımlarının güvencesini oluşturmaktadır. Düzce'nin jeolojik yapısı ve fay hatlarına yakınlığı göz önünde bulundurulduğunda, parselasyon projelerinin zemin etüdü verileriyle entegre bir şekilde yürütülmesi, afet dirençliliği yüksek bir kentleşme modelinin temelini atmaktadır. Büromuz, sahip olduğu teknik altyapı ve deneyimli kadrosuyla, Düzce genelinde tüm harita kadastro mühendislik hizmetlerinde yanınızda olmaya devam etmektedir. Gayrimenkul yatırımlarınızı güvence altına almak ve resmi teknik destek almak için uzmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz.