Edirne İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Edirne Merkez Harita Bürosu (Şükrüpaşa, Fatih, Kocasinan) ve Keşan Harita Bürosu'daki (İmara yeni açılan) devasa kentsel (Lüks Site/Rezidans/Ticaret) gelişim alanlarından, Kapıkule, Hamzabeyli ve Havsa Harita Bürosu (Lojistik Köyü) Gümrük/Antrepo sahalarına, İpsala Harita Bürosu, Uzunköprü Harita Bürosu ve Meriç Harita Bürosu'in (Ergene havzası) uçsuz bucaksız (Çeltik/Pirinç ve Ayçiçeği) tarım ovalarına uzanan Edirne coğrafyasında; sahip olduğunuz ham arsa, eski tarla veya (köhne) evi "Maksimum Ticari Ranta (Lojistik Deposuna), Modern Lüks Sitelere veya Dev Tarımsal İşletmelere" dönüştürmenin (tapudaki alanlarını, şekillerini, m2'lerini yeniden çizmenin) tek yasal cerrahisi Harita (Mülkiyet) Mühendisliğidir. Edirne Merkez'de (veya Kapıkule yolunda) yan yana duran (eski) 3 adet (küçük) arsayı müteahhit/lojistikçi olarak alıp (birleştirip) tek parça (devasa) bir Tır Garajı veya Lüks Site projesi yapmak istediğinizde; tapu kütüğündeki mülkiyeti kendi kafanıza göre birleştiremez veya (kepçe/asfalt) dökemezsiniz. Edirne'nin zorlu (Sınır/Gümrük, SİT, Taşkın, Tarım) imar haritasında arazilerin yasal (kadastral) krokilerle kesilip (ufaltılıp), birleştirilip "Ruhsata, Krediye ve Yüksek Gümrük Satışına" hazır yepyeni dev (Net) İmar Tapularına dönüştürüldüğü bu hayati tapu operasyonlarına İfraz (Parsel Bölme), Tevhit (Parsel Birleştirme) ve koca bir (ham tarlalar) mahallesinin komple (yollu/parklı/asfaltlı) modern bir Şehre dönüştüğü 18. Madde İmar Şuyulandırması (Parselasyon) denir.

1. İfraz (Arsa/Tarla Bölme) ve Edirne (Trakya) Tarım (5403 Sayılı Yasa) Kilitleri

İfraz; Tapu (TAKBİS) arşivinde tek parça (bütün) görünen (Örn: 100 Dönüm) devasa bir arsanın (veya İpsala çeltik ovasının), Serbest (SHKM) harita mühendisleri tarafından çizilen özel (milimetrik/koordinatlı) "İfraz (Bölme/Ayırma) Krokisi" ile parçalara (Örn: 25.000 m2'lik 4 ayrı yepyeni müstakil tapuya) bölünerek (çok daha yüksek bir rantla/perakende) pazarlanması işlemidir. Ancak Edirne (Trakya) gibi tarımın (Çeltik/Ayçiçeği) can damarı olduğu illerde İfraz kuralları (yasakları) çok katıdır:

• Edirne Merkez (Şükrüpaşa) İmarlı Kentsel Arsaların İfrazı: (İmar planı içinde) 2000 m2'lik (ticari) değerli bir arsanızı (miras/satış için) 500'er m2 (4 parça) bölüp ayrı ayrı bina yapmak istediniz. Haritacı ifraz projesini çizer ancak Edirne Belediyesi İmar Müdürlüğü onaylarken "Bölünen (yeni çıkan) her 4 arsanın da mutlaka sokağa (asfalt/resmi kamu ana yoluna) en az imar yönetmeliği kadar cephesi (yola yüzü/genişliği) olması ŞARTTIR" kuralını işletir. Parsellerden birini "Kör/Çıkmaz (Arka, Yolu hiç olmayan)" parça kalacak şekilde ifraz etmek (arkaya hapsetmek) KESİNLİKLE (Kanunen) YASAKTIR. O kör (yolsuz) parsele (İtfaiye/Ambulans giremeyeceği için) inşaat (ruhsat) izni verilmez.
• İpsala ve Uzunköprü (Çeltik / Sulu) Tarım Arazisi İfrazı (5403 Toprak Koruma Yasası): İpsala ovasında (Ergene/Meriç kenarında) 40 Dönüm (Sulu / Çeltik) tarlanız var. "10'ar dönüm (4 parça) bölelim, satalım" dediniz. Harita bürosu başvuruyu yapar ancak Edirne Tarım İl Müdürlüğü "Bölünemez Büyüklük (5403 Toprak Koruma Kanunu)" yasasını devreye sokar ve o ifraz (bölme/ufalama) dosyasını anında KÖKTEN reddeder! Sulu (Dikili/Çeltik) tarım alanlarında 10 veya 20 dönümden, Susuz (Kuru/Kıraç/Ayçiçeği) arazilerde ise 20 dönümden daha küçük tarla (ifraz) bölünmelerine asla izin verilmez. Devlet, Trakya'nın o dev üretim havzalarının mirasla veya hobi bahçesi (Tiny House) satışlarıyla ufalanıp tarımsal (traktör/biçerdöver) üretim vasfını kaybetmesini (5403 yasasıyla) en sert şekilde engeller (Tiny House projelerinin mühürlenmesinin yasal sebebi de budur).

2. Tevhit (Arsa Birleştirme) ve Kapıkule Lojistik / Kentsel Dönüşüm Rant (Emsal) Stratejisi

Tevhit; İfrazın tam (aksine/tersine) ve daha karlısı olarak, sınır (bitişik) komşusu olan iki veya daha fazla (küçük) tapunun, aradaki o mülkiyet sınırlarının harita mühendisliğince iptal edilerek "Tek Bir Devasa Tapu (Ada/Dev Parsel/Gümrük Lojistik Depo Arsası)" haline dönüştürülmesidir. Edirne Şükrüpaşa (Kentsel Dönüşüm) ve Kapıkule/Havsa (Tır Garajı/Lojistik alanı genişletme) sahalarında Tevhit, müteahhitlerin (ve lojistik devlerinin) 1 numaralı rant (bina yüksekliği/depo alanını artırma) stratejisidir. Lojistikçi, yan yana duran (5'er dönümlük) 3 eski müstakil arsayı (lojistik yolu üzerinde) satın alır. Bu arsaları ayrı ayrı depo yaparsa aradaki (yan komşuya/çekme mesafesi) boşlukları yüzünden manevra alanı dar, kullanışsız depolar çıkacaktır. Harita mühendisi bu 3 arsayı (Tevhit Dosyasıyla) birleştirir. Ortaya (15 Dönümlük) tek bir devasa (Tır Garajı/Antrepo) arsası çıkar. İl Özel İdaresi (İmar yönetmeliği), büyük (ve birleştirilmiş) dev parsellere (Emsal olarak) çok daha geniş (Tır manevra alanı, dev kapalı çelik çatı) inşaat alanı (teşviki) verir. Aradaki o (ölü) çekme sınırları kalktığı için firma, dev (Uluslararası standartlarda) bir Lojistik Terminali inşa eder.

3. İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması (Edirne Yeni Gelişim / Şuyulandırma)

Edirne Belediyesinin, Şükrüpaşa'nın kuzeyine (veya Kocasinan çevresine) bitişik imara yeni açılan bir tarlayı "Yeni Gelişim (Konut/Ticaret) Alanı" ilan ettiğini düşünün. O bölgede (eski köy kadastrosundan kalma), asfalta cephesi olmayan, yamuk yumuk (şekilsiz) onlarca tarla vardır. O yeni (lüks) mahalleye 30 metrelik dev asfalt bulvarlar, parklar, okullar ve sağlık ocakları inşa edilmesi ŞARTTIR. (Belediye bu dev yolları vatandaşlardan parayla kamulaştırmaya kalksa bütçesi iflas eder).

Belediyenin (ve Harita Şehir Plancısı mühendislerinin) çizdiği 18. Madde (Parselasyon / Şuyulandırma) projesi başlar: 1. Tüm o şekilsiz tarlalar (Örn: 200 ayrı vatandaşın parseli), Netcad ortamında "Tek Bir Dev Havuz (Hamur)" içinde toplanır. 2. Bu dev havuzdan yasal olarak (İmar Kanunu madde 18 gereği) %45'e kadar DOP (Düzenleme Ortaklık Payı - Kamu Kesintisi) bedelsiz olarak kesilir. (Örn: 10 Dönüm tarlanızın 4.5 Dönümünü Devlet/Belediye; o yeni mahalleye ait Asfalt Yol, Park ve Okulu yapmak için bedelsiz keser). 3. Kalan o (5.5 Dönüm) net (öz) kısmınız; "Dikdörtgen, tam önünden dev bulvar geçen, altyapısı hazır İMARLI (Rezidans/Ticaret) Net Arsa" olarak size yepyeni bir (İmar/Şehir) Tapusuyla geri dağıtılır. Toprağınızın (m2) büyüklüğü (DOP kesintisi nedeniyle) yarı yarıya (ufalmış) küçülmüştür ancak (Örn: M2'si 1.000 TL olan) o ham tarlanız, (M2'si 40.000 TL olan) "Süper Lüks İmarlı Ticari Site Arsasına" dönüştüğü için arsanızın toplam değeri (ve servetiniz) inanılmaz bir şekilde katlanarak artmıştır. 18. Madde, Edirne'nin o ham köylerinin (Şükrüpaşa gibi) modern bir Trakya metropolüne dönüşmesinin tek yasal (harita/şehircilik) operasyonudur.

4. İfraz, Tevhit Dosyalarının (Edirne) Resmi Bürokrasi (Onay) Süreci

Edirne'de bu milyonluk tapu (bölme/birleştirme) operasyonlarını (müteahhit/lojistik firması olarak) kendi başınıza Belediyede (veya Tapuda) ASLA yapamazsınız. Yasal (tescil) onay süreci şöyledir: 1. Serbest (Lisanslı / SHKM) Edirne Harita mühendisine resmi (Noterden) vekalet verilir. 2. Haritacı arazide uydudan (GNSS) ölçüm yapar ve Teknik Değişiklik Beyannamesi (İfraz/Tevhit Çapı) çizer. 3. Dosya, Edirne (İl/İlçe) Belediyesi Encümenine (Köydeyse İl Özel İdaresine) sunulur. (İmara/planlara uygunluk incelenip Encümen Onayı çıkar). 4. Onaylanan dosya, Edirne Kadastro Müdürlüğünde "Teknik (Kontrol Mühendisi) İncelemesinden" geçer. 5. Son (final) durak Tapu Sicil Müdürlüğüdür. Eski tapular silinir, devlet (harçlar) yatırılır ve "Büyük, Geometrik, İmar (Yol) Geçmiş" trilyonluk yepyeni Lojistik/İmar Tapularınız size elden teslim edilir.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Edirne İfraz ve 18. Madde Uygulamaları)

Soru: Şükrüpaşa'da (İmara yeni açılan bölgede) 15 Dönüm (Ana bulvara cepheli) arsama Belediye 18. Madde uyguladı. Benden %45 (DOP) kesti. Üstelik kalan yeni (imarlı/lüks) arsamı, kendi eski (değerli) tarlamın olduğu yere (Ana bulvara) değil, 1 kilometre içerideki (ana yolu hiç görmeyen, değersiz/arka mahalle) bir bölgeye kaydırmış (fırlatmış). Kendi (asfalt kenarı, değerli) yerimi de başka birine (Belediyeye/Müteahhide) tahsis (hediye) etmiş. Buna itiraz edip o parselasyonu mahkemede iptal ettirebilir miyim?
Cevap: İptal (Yürütmeyi Durdurma) ve hakkınızı alma şansınız (doğru harita (Şehir Plancısı) danışmanıyla ve iyi bir imar (idare) avukatıyla) son derece YÜKSEK (ve muhtemeldir). 18. Madde İmar Hukukuna (ve Danıştay kuralına) göre idare (Edirne Belediyesi); sizi öncelikle Kendi Eski Tarlanızın Olduğu Yere (Kök Parsele) veya oraya resmi kamu binası (Okul/Yol) denk geliyorsa En Yakın (Eşdeğer, Aynı Maddi Değerindeki) başka bir yere "Şuyulandırmak (Tahsis Etmek)" ZORUNDADIR. Sizin değerli (asfalt kenarı/ticari) yerinize başkasını getirip, sizi kör noktaya atmak BÜYÜK BİR İHLAL (Rant Aktarımı / Mülkiyet Hakkına Aykırılık) SUÇUDUR. Harita mühendisiniz o 18. Madde askı haritasını inceleyip, "Sizi ana yoldan haksızca 1 km uzağa sürgün etmiş, Eşdeğerlik İhlali var" tespitini (teknik raporla) yaparsa; önce 30 günlük yasal askı süresinde Belediyeye "İtiraz Dilekçesi" verilir. Belediye bu hatayı düzeltmezse Edirne İdare Mahkemesinde iptal davası açılarak o 18. Madde planı KÖKTEN İPTAL ettirilir. Sizin daha adaletli (ana yola cepheli/kendi yerinizdeki değerli) arsanızı geri almanız yasal (ve haritacılık) yolla kanıtlanarak sağlanır.

Edirne Merkez, Enez Harita Bürosu, Havsa, İpsala, Keşan, Lalapaşa Harita Bürosu, Meriç, Süloğlu Harita Bürosu ve Uzunköprü ilçelerindeki; kentsel (Şükrüpaşa Rezidans/Site) dönüşüm ve Kapıkule/Havsa Gümrük-Lojistik (Tevhit-Arsa Birleştirme) devasa rant (emsal/depo) artışı projeleriniz, Tarım (İpsala/Ergene Çeltik/5403 Tiny House) ifraz (bölme/ayırma) dosyalarınız ve Belediyelerin 18. Madde Parselasyon (itiraz/haksız sürgün/değer koruma danışmanlığı) hukuki süreçleriniz için; alanının Trakya otoritesi olan Edirne Harita ve Şehir Planlama (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden ulaşarak milyonluk arazilerinizi güvenle imara (ve dev şantiyelere/depolara) açabilirsiniz.