Balıkesir'in Edremit Harita Bürosu Körfezi havzası, Ayvalık Harita Bürosu, Burhaniye Harita Bürosu, Gömeç Harita Bürosu ve Havran Harita Bürosu ilçeleri; asırlık zeytin ağaçları, verimli tarım toprakları ve hızla artan gayrimenkul talebiyle Türkiye'nin en stratejik kırsal mülkiyet bölgelerinden biridir. Ancak zeytinlik arazilerinde parsel ifrazı (bölünmesi), hisseli satış, bağ evi veya tarımsal depo yapımı gibi işlemler; 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile çok katı kurallara bağlanmıştır.
1. 3573 Sayılı Zeytincilik Kanunu Kapsamında Koruma ve Kısıtlamalar
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
3573 sayılı Kanun'un 20. maddesi uyarınca; zeytinlik sahaları daraltılamaz ve bu alanların 3 kilometre yakınında zeytinyağı fabrikaları hariç toz ve duman çıkaran hiçbir sanayi veya maden tesisi kurulamaz. Zeytinlik vasfı taşıyan taşınmazlar tapu kütüğünde "Zeytinlik", "Zeytinli Tarla" veya "Zeytinli Bağ" olarak tescillidir. Bu arazilerin parsel bölünmesi ve imar uygulamalarında İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün yasal muvafakati zorunludur.
2. 5403 Sayılı Kanuna Göre Asgari İfraz Büyüklükleri ve Dikili Tarım Arazisi Kuralı
Toprak Koruma Kanunu kapsamında Edremit Körfezi'ndeki zeytinlikler "Dikili Tarım Arazisi" sınıfındadır. Kanunun amir hükümleri gereğince:
- Asgari Parsel Büyüklüğü: Dikili tarım arazilerinde ifraz sonucu oluşacak yeni parsellerin hiçbirinin 5.000 m² (5 dönüm) altına düşmesi mümkün değildir. Örneğin 9.000 m² büyüklüğündeki bir zeytinlik iki parsele bölünemez; en az 10.000 m² olmalıdır.
- Kadastral Yola Cephe: İfraz edilecek tüm yeni parsellerin resmi kadastro yoluna en az 25 metre cephesi ve yeterli derinliği bulunmalıdır. Çıkmaz sokaklar veya komşu arazilerden geçit hakkı ifraz için yeterli sayılmaz.
- Hisseli Satış Sınırlamaları: 5.000 m² altındaki zeytinliklerde yeni hisse satışı yapılamaz, yalnızca hissedarların tamamının hisselerini tek bir üçüncü kişiye devretmesi veya paydaşların birbirine hisse devri mümkündür.
3. Edremit Körfezi İlçelerinde Zeytinlik Parsel Özellikleri
| İlçe | Başlıca Havzalar | Kadastro & İmar Özellikleri |
|---|---|---|
| Ayvalık | Altınova, Küçükköy, Bağyüzü, Murateli | Tarihi zeytinlikler, doğal sit koruma bantları, taş duvarlı kadastral sınırlar. |
| Edremit | Zeytinli, Güre, Altınoluk, Çamlıbel, Tahtakuşlar | Kazdağları Milli Parkı koruma tampon bölgeleri, dik eğimli yamaç zeytinlikleri. |
| Burhaniye | Pelitköy, Bahadınlı, Kızıklı, Börezli, Taylıeli | Düz ova ve yamaç zeytinlikleri, kırsal yerleşim civarı yapılaşma sınırları. |
| Gömeç & Havran | Karaağaç, Dursunlu, Büyükdere, Fazlıca, Kobaklar | Geniş zeytin tarım havzaları, baraj ve dere koruma bandı aplikasyonları. |
4. Zeytinlik Arazilerinde Yapılaşma ve Bağ Evi Ruhsatı Şartları
Zeytinlik vasıflı taşınmazlarda konut veya villa yapmak genel kural olarak yasaktır. Yalnızca aşağıdaki katı kriterlerin sağlanması durumunda tarımsal amaçlı yapı izni alınabilir:
- Parsel Alanı: Parsel büyüklüğü en az 5.000 m² olmalı ve yola cephesi bulunmalıdır.
- İnşaat Taban Alanı Katsayısı (TAKS): Maksimum %5 emsal uygulanır ve toplam inşaat alanı müştemilat dahil 250 m²'yi geçemez.
- Zeytin Ağacı Kesim Yasağı: İnşaat oturumu için hiçbir şekilde asırlık verimli zeytin ağacı kesilemez; harita mühendisince ağaç rölöve planı hazırlanarak boş açıklıklara yerleşim planlanır.
- İl Tarım Komisyonu Kararı: Balıkesir İl Tarım ve Orman Müdürlüğü Zeytinlikleri Koruma Komisyonu'ndan yerinde inceleme raporu alınması zorunludur.
5. Hisseli Zeytinliklerde Rızai Taksim ve Fiili Kullanım Krokisi
Edremit ve Ayvalık'ta miras yoluyla çok hissedarlı hale gelmiş ve 5.000 m² altına bölünemeyen zeytinliklerde kardeşler veya ortaklar arasında sınır kavgalarını önlemenin en yasal yolu Harita Mühendisi Onaylı Fiili Kullanım Krokisi düzenlemektir. Harita mühendisleri sahada CORS-TR GNSS cihazlarıyla her hissedarın baktığı ağaç sıralarını ve kullanım alanlarını belirleyip koordinatlandırır; bu kroki noterde onaylatılarak tarafların mülkiyet hakları güvenceye alınır.
6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Zeytinliğimi 2.500 m² olarak ikiye bölüp satabilir miyim?
Hayır. 5403 sayılı Kanun dikili tarım arazilerinde 5.000 m² altında ifraza kesinlikle izin vermez. Tapu müdürlüğü bu tür talepleri resen reddeder.
Edremit Körfezi'nde zeytinlik sınır kazığı çakımını kim yapar?
Yetkili LİHKAB büroları veya Serbest Harita Mühendislik Büroları (SHKMMB) kadastro pafta koordinatlarını arazide CORS-TR uydularıyla aplike ederek sınır demirlerini çakar.
7. Zeytinliklerde Güneş Enerjisi (GES) ve Maden Tahsis Riskleri
Son yıllarda Edremit Körfezi yamaçlarında tarımsal amaçlı güneş enerjisi santrali (GES) ve maden arama ruhsatları konusunda yoğun hukuki tartışmalar yaşanmaktadır. Danıştay ve İdare Mahkemeleri kararları doğrultusunda; 3573 sayılı Kanun'un 20. maddesi zeytinlik sahalarını mutlak koruma altına almakta ve bu alanlarda tarım dışı amaçlı arazi kullanım iznini (TAD) son derece katı sınırlamalara tabi tutmaktadır. Arazi yatırımcılarının tapu kayıtlarında yer alan zeytinlik vasfını değiştirmesi Tarım Bakanlığı izni olmadan imkansızdır.
8. Zeytinlik Alımında ve İfrazında Kontrol Listesi
- Tapu Niteliği Kontrolü: Taşınmazın kütükte 'Zeytinlik', 'Zeytinli Tarla' veya 'Ham Toprak' olup olmadığının tespiti.
- 5.000 m² Yüzölçümü ve Yol Kontrolü: Kadastral yola resmi 25 metre cephe ve asgari 5 dönüm sınırının incelenmesi.
- Kazdağları Milli Park ve Sit Sınırları: Parselin 1. veya 3. derece doğal sit sınırında kalıp kalmadığının harita mühendisince sorgulanması.
BiHaritacı Körfez Bölgesi Zeytinlik Mühendislik Desteği
Ayvalık, Edremit, Burhaniye, Gömeç ve Havran ilçelerindeki zeytinlik, tarla ve bahçeleriniz için 3573 ve 5403 sayılı kanunlara uygun ifraz analizi, sınır tespiti, ağaç rölövesi ve aplikasyon krokisi hizmetleri için uzman harita mühendislerimizle hemen iletişime geçebilirsiniz.
3573 Sayılı Zeytinciliğin Islahı Kanunu ve Ayvalık-Edremit Zeytinlik İfrazı
Kuzey Ege zeytin havzasında zeytinlik vasıflı taşınmazların ifrazında 3573 sayılı Kanun hükümleri gereğince hiçbir şart altında 5.000 m² (5 dekar) altındaki parçalara bölünmesine izin verilmez.
Büromuzca hazırlanan ifraz dosyalarında Balıkesir İl Tarım ve Orman Müdürlüğü onayları alınarak kadastral yola en az 25 metre cephe oluşturacak şekilde parselasyon tasarlanır. Kadastro ve tapu tescilleri eksiksiz yürütülür.
Zeytinliklerde İmar Durumu ve Taşınmaz Güvencesi
Zeytinlik arazisi alırken hisseli tapu ve hobi bahçesi tuzaklarına düşmemek için yetkili harita mühendislerimizden teknik çap ve sınır inceleme raporu alınması kritik önem taşır.
Harita Kadastro Mühendislik Uygulamalarında Dikkat Edilmesi Gereken Yasal ve Teknik Standartlar
Gayrimenkul geliştirme, kentsel dönüşüm, sanayi yatırımları ve tarımsal ifraz süreçlerinde yürütülen tüm harita ve kadastro mühendislik hizmetleri BÖHHBÜY (Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği) standartlarına tam uyumlu olarak ITRF96 koordinat sisteminde gerçekleştirilmelidir. Yetkisiz kişilerce yapılan hatalı sınır belirlemeleri veya plankote kotlandırmaları inşaat aşamasında ruhsat iptali, komşu parsel tecavüzü ve telafisi imkansız maddi tazminat davalarına yol açabilmektedir.
Büromuz, bünyesindeki TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tescilli uzman mühendis kadrosu, yetkili LİHKAB birimleri, çift frekanslı GNSS uydu alıcıları, insansız hava araçları ve 3D lazer tarama sistemleriyle tüm taşınmaz projelerinizde sıfır hata ve yasal garanti sunmaktadır.
Tescilli Serbest Harita Kadastro Mühendislik Müşavirlik Büromuz (SHKMMB) ile yetkili LİHKAB birimimiz tüm parselasyon, aplikasyon, cins değişikliği, halihazır harita, plankote ve fotogrametri süreçlerinizi en yüksek hassasiyet ve mühendislik güvencesiyle tamamlamaktadır. Gayrimenkul yatırımlarınızı güvence altına almak ve resmi teknik destek almak için uzmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı Balıkesir Yetkili Büroları
Balıkesir genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
