Hatay İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Antakya Harita Bürosu ve Defne Harita Bürosu'nin kentsel dönüşüm alanlarından; İskenderun Harita Bürosu Körfezi ağır sanayi tesislerine; Samandağ Harita Bürosu sahil şeridinden Erzin Harita Bürosu/Dörtyol Harita Bürosu narenciye ovalarına uzanan Hatay; gayrimenkul yatırımının çok karlı ama "Diri Fay Sakınım Alanları, Sıvılaşma Riskli Zeminler, Kıyı Kenar Çizgisi ve 5403 Sayılı Tarım Yasası" açısından son derece dikkat edilmesi gereken bir merkezdir. Arsa ve sanayi mülkiyetinin bu denli değerli olduğu Hatay'da, E-Devlet senedinizdeki "İmarlı Arsa" veya "Tarla" kelimesine kanarak arsa satın alırsanız; tapuyu aldığınızın ertesi günü o arsanın ortasından Karayolları/DSİ Kamulaştırma hattının geçtiğini, Diri Fay Sakınım Bandına girdiğini, Samandağ Kıyı Kenar Çizgisine denk geldiğini veya 5403 Sayılı Tarım Kanunu kısıtlamasına takıldığını acı bir şekilde öğrenebilirsiniz. Milyonları yatırmadan BİR GÜN ÖNCE yapılması gereken yegane işlem: Harita Mühendisi (İmar Hukuku ve Mülkiyet) Danışmanlığıdır (Due Diligence). Hatay Belediyelerine ruhsat için başvurduğunuzda; devletin mecbur koşacağı 3 dev operasyon vardır: Yola Terk (Bedelsiz Kamu Bağışı), Yoldan İhdas (Kapanan Eski Yolu Satın Alıp Arsayı Büyütme) ve Yüzölçümü Tashihi (Eski Hatalı Tarla Alanı Düzeltmesi).

1. Yola Terk ve Parka Terk (Kamuya / Hatay Belediyesine Bedelsiz Arsa Bağışlama)

Antakya'da devasa bir konut projesi veya İskenderun'da fabrika yapmayı düşündüğünüz 10.000 metrekarelik bir arsa satın aldınız. Mimarınız projeyi çizdi, Belediyeye başvurdu. Belediye imar servisi dosyaya bakar: "Sizin arsanız 10.000 m2. Ancak yeni imar planında arsanızın önünden geçen 25 metrelik cadde için 2000 m2 terk var. Ruhsat almak istiyorsanız tapunuzdaki o 2000 m2'lik alanı Bedelsiz Olarak Kamuya Terk Edeceksiniz" der. Buna Yola Terk Tescili denir. LİHKAB mühendisi o 2000 m2'yi tapunuzdan keser, net kalan 8.000 m2 üzerinden inşaat ruhsatınız onaylanır.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan Yolu Alıp Arsayı Büyütme)

Yola Terk'in tam tersi olan Yoldan İhdas (Kapanmış eski bir yolu idareden resmi bedelle satın alma), kentsel dönüşüm bölgelerinde müteahhitlerin arsa kapasitesini artıran en karlı stratejidir. Arsanızın hemen yanından 50 yıl önceden kalma, yeni imar planıyla kapanmış toprak bir yol şeridi geçiyorsa; bu şerit Hazine/Belediye mülkiyetindedir. Harita mühendisiniz komşuluk hakkınızı kullanarak İhdas Krokisi çizer. Encümen kararıyla o kamu arazisini satın alırsınız. Alınan parça Tevhit (Birleştirme) haritasıyla arsanıza eklenir, arsanız genişler ve inşaat hakkınız artar.

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) ve Hatay (Amik Ovası) Tarım Tapuları

Hatay'ın tarım ovalarında eski kadastrolar ilkel yöntemlerle yapıldığı için tapulardaki m2 hesaplarında çizim hataları vardır. Eski tapuda "100 Dönüm" yazan tarlayı LİHKAB mühendisi GNSS uydusuyla ölçtüğünde arazinin 90 veya 110 Dönüm olduğu ortaya çıkabilir. Sınırlar bozulmamışsa harita mühendisi Kadastro Müdürlüğüne "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Krokisi" sunar, devlet gerçek alanla tapuyu yeniler.

4. Hatay'da Gayrimenkul Alımı Öncesi İmar Harita Röntgeni (Due Diligence)

Hatay'da arsa satın almadan önce bir Harita Mühendisi Danışmanına gidip şu kritik risk taramasını yaptırmalısınız:

• Diri Fay Sakınım Bantları ve Sıvılaşma Alanları: AFAD ve Çevre Şehircilik Bakanlığı fay sakınım bantları incelenmelidir.
• Samandağ ve Arsuz Harita Bürosu Kıyı Kenar Çizgisi: Kıyı kanunu kapsamında sahil yapılaşma yasakları kontrol edilmelidir.
• Tarihi Antakya Kentsel SİT Koruma Alanı: Kurtuluş Caddesi ve çevresindeki koruma imar planı kuralları incelenmelidir.
• 5403 Sayılı Tarım Koruma Kanunu: Amik Ovası ve Erzin narenciye arazilerini bölüp kaçak yapılaşmaya açmak yasaktır.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Hatay Yola Terk ve Kamulaştırma)

Soru: Belediye arsamdan yola terk yapmamı istiyor, bunu imzalamazsam kamulaştırma bedeli davası açabilir miyim?
Cevap: Hayır! İmar Kanunu gereği kendi talebinizle ruhsat veya ifraz işlemi yaptığınızda yola giden kısmı bedelsiz terk etmek zorundasınız. Yalnızca belediye ruhsat talebiniz yokken gelip arsanızı fiilen işgal edip yol yaparsa kamulaştırmasız el atma davası açabilirsiniz.

Hatay Merkez (Antakya, Defne), İskenderun, Payas Harita Bürosu, Dörtyol, Arsuz, Samandağ, Kırıkhan Harita Bürosu ve tüm ilçelerindeki; arsa yola terk ve ihdas işlemleri, tapu yüzölçümü tashihleri ve gayrimenkul alım öncesi SİT/Fay/Kıyı/Tarım kısıtlamaları danışmanlığı için Hatay Harita Mühendisleri (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden ulaşabilirsiniz.

8. Hatay Deprem Fay Deformasyon ve Zemin Oturma İzlemeleri

Ölüdeniz Fay Zonu ve Doğu Anadolu Fayı kavşağında yer alan Hatay havzasında yer kabuğu hareketleri ve zemin oturmaları, Harita Mühendislerinin kurduğu hassas GNSS jeodezik izleme ağları ile periyodik olarak ölçülür.