İzmir İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Bayraklı Harita Bürosu, Karşıyaka Harita Bürosu, Bornova Harita Bürosu ve Alsancak'ın kentsel dönüşüm alanlarından; Aliağa Harita Bürosu ve Kemalpaşa Harita Bürosu sanayi tesislerine; Çeşme Harita Bürosu/Urla Harita Bürosu sahil şeridinden Küçük Menderes Harita Bürosu ve Bakırçay tarım ovalarına uzanan İzmir; gayrimenkul yatırımının çok karlı ama "3573 Sayılı Zeytincilik Kanunu, Ege Kıyı Kenar Çizgisi, İzmir Diri Fay Hatları ve 5403 Sayılı Tarım Yasası" açısından son derece dikkat edilmesi gereken bir merkezdir. Arsa ve zeytinlik mülkiyetinin bu denli değerli olduğu İzmir'de, E-Devlet senedinizdeki "İmarlı Arsa" veya "Zeytinlik" kelimesine kanarak arsa satın alırsanız; tapuyu aldığınızın ertesi günü o arsanın ortasından Karayolları/İZSU Kamulaştırma hattının geçtiğini, Ege Kıyı Kenar Çizgisine girdiğini, 3573 Sayılı Zeytincilik Kanunu mutlak koruma kısıtlamasına takıldığını veya 5403 Sayılı Tarım Kanunu kısıtlamasına denk geldiğini acı bir şekilde öğrenebilirsiniz. Milyonları yatırmadan BİR GÜN ÖNCE yapılması gereken yegane işlem: Harita Mühendisi (İmar Hukuku ve Mülkiyet) Danışmanlığıdır (Due Diligence). İzmir Belediyelerine ruhsat için başvurduğunuzda; devletin mecbur koşacağı 3 dev operasyon vardır: Yola Terk (Bedelsiz Kamu Bağışı), Yoldan İhdas (Kapanan Eski Yolu Satın Alıp Arsayı Büyütme) ve Yüzölçümü Tashihi (Eski Hatalı Zeytinlik Alanı Düzeltmesi).

1. Yola Terk ve Parka Terk (Kamuya / İlçe Belediyesine Bedelsiz Arsa Bağışlama)

Bayraklı veya Menemen Harita Bürosu'de devasa bir konut projesi veya OSB'de fabrika yapmayı düşündüğünüz 10.000 metrekarelik bir arsa satın aldınız. Mimarınız projeyi çizdi, Belediyeye başvurdu. Belediye imar servisi dosyaya bakar: "Sizin arsanız 10.000 m2. Ancak yeni imar planında arsanızın önünden geçen 25 metrelik cadde için 2000 m2 terk var. Ruhsat almak istiyorsanız tapunuzdaki o 2000 m2'lik alanı Bedelsiz Olarak Kamuya Terk Edeceksiniz" der. Buna Yola Terk Tescili denir. LİHKAB mühendisi o 2000 m2'yi tapunuzdan keser, net kalan 8.000 m2 üzerinden inşaat ruhsatınız onaylanır.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan Yolu Alıp Arsayı Büyütme)

Yola Terk'in tam tersi olan Yoldan İhdas (Kapanmış eski bir yolu idareden resmi bedelle satın alma), kentsel dönüşüm bölgelerinde müteahhitlerin arsa kapasitesini artıran en karlı stratejidir. Arsanızın hemen yanından 50 yıl önceden kalma, yeni imar planıyla kapanmış toprak bir yol şeridi geçiyorsa; bu şerit Hazine/Belediye mülkiyetindedir. Harita mühendisiniz komşuluk hakkınızı kullanarak İhdas Krokisi çizer. Encümen kararıyla o kamu arazisini satın alırsınız. Alınan parça Tevhit (Birleştirme) haritasıyla arsanıza eklenir, arsanız genişler ve inşaat hakkınız artar.

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) ve İzmir (Urla/Çeşme) Zeytinlik Tapuları

İzmir'in kırsal zeytinliklerinde eski kadastrolar ilkel yöntemlerle yapıldığı için tapulardaki m2 hesaplarında çizim hataları vardır. Eski tapuda "30 Dönüm" yazan zeytinliği LİHKAB mühendisi GNSS uydusuyla ölçtüğünde arazinin 26 veya 34 Dönüm olduğu ortaya çıkabilir. Sınırlar bozulmamışsa harita mühendisi Kadastro Müdürlüğüne "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Krokisi" sunar, devlet gerçek alanla tapuyu yeniler.

4. İzmir'de Gayrimenkul Alımı Öncesi İmar Harita Röntgeni (Due Diligence)

İzmir'de arsa veya zeytinlik satın almadan önce bir Harita Mühendisi Danışmanına gidip şu kritik risk taramasını yaptırmalısınız:

• 3573 Sayılı Zeytincilik Kanunu Kısıtlamaları: Zeytinlik alanlarda konut ve tesis kurma yasakları incelenmelidir.
• Ege Kıyı Kenar Çizgisi Kısıtlamaları: Çeşme, Urla ve Seferihisar Harita Bürosu sahil şeridi yapılaşma yasakları kontrol edilmelidir.
• Tarihi Kemeraltı ve Arkeolojik SİT Alanları: Koruma amaçlı imar planı kuralları incelenmelidir.
• 5403 Sayılı Tarım Koruma Kanunu: Küçük Menderes ve Bakırçay tarım ovalarını bölüp hobi bahçesi yapma yasakları incelenmelidir.

5. Sıkça Sorulan Sorular (İzmir Yola Terk ve Kamulaştırma)

Soru: Belediye arsamdan yola terk yapmamı istiyor, bunu imzalamazsam kamulaştırma bedeli davası açabilir miyim?
Cevap: Hayır! İmar Kanunu gereği kendi talebinizle ruhsat veya ifraz işlemi yaptığınızda yola giden kısmı bedelsiz terk etmek zorundasınız. Yalnızca belediye ruhsat talebiniz yokken gelip arsanızı fiilen işgal edip yol yaparsa kamulaştırmasız el atma davası açabilirsiniz.

İzmir'in 30 ilçesindeki; arsa yola terk ve ihdas işlemleri, tapu yüzölçümü tashihleri ve gayrimenkul alım öncesi SİT/Zeytincilik/Kıyı/Tarım kısıtlamaları danışmanlığı için İzmir Harita Mühendisleri (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden ulaşabilirsiniz.

8. İzmir Diri Fay Hatları ve Körfez Zemin Oturma İzlemeleri

İzmir Fayı, Tuzla Fayı ve Seferihisar Fayı kavşağında yer alan İzmir havzasında yer kabuğu hareketleri ve alüvyon zemin oturmaları, Harita Mühendislerinin kurduğu hassas GNSS jeodezik izleme ağları ile periyodik olarak ölçülür.