Karabük İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

Karabük, coğrafi konumu itibarıyla Batı Karadeniz Bölgesi'nin en önemli sanayi ve tarih merkezlerinden biridir. Özellikle demir-çelik endüstrisinin kalbi olan kent, Safranbolu Harita Bürosu'nun UNESCO Dünya Mirası Listesi'nde yer alan tarihi dokusu ve Eskipazar Harita Bürosu'da gelişen organize sanayi bölgeleriyle birlikte hızlı bir kentsel dönüşüm ve genişleme sürecindedir. Bu dinamik yapı, taşınmazların hukuki statüsünün belirlenmesi, imar planlarına uygun parsellerin üretilmesi ve mülkiyet sorunlarının çözülmesi adına profesyonel harita mühendisliği hizmetlerini zorunlu kılmaktadır. Bu kapsamda, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15, 16 ve 18. maddeleri uyarınca yürütülen ifraz (ayırma), tevhit (birleştirme) ve parselasyon işlemleri, gayrimenkul yatırımlarının önünü açan en kritik teknik süreçlerdir.

Karabük Kentsel İmar Alanları ve OSB Sanayi Genişlemesinde Parselasyon

TEKNİK SÜREÇ İNFOGRAFİĞİ & REHBER

Pinterest'e Kaydet

📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.

Karabük Merkez Harita Bürosu ve Safranbolu ilçelerinde onaylı imar planlarına göre şekillenen yeni yerleşim bölgelerinde, arsa sahiplerinin hisseli veya müstakil arazilerini imar durumlarına uygun hale getirmeleri gerekmektedir. İmar planındaki yapılaşma koşullarına (Taks, Kaks, Yençok) uygun parsellerin oluşturulabilmesi için minimum yol cephesi, parsel derinliği ve taban alanı katsayıları gibi teknik kriterlerin sağlanması zorunludur. Büromuz bünyesindeki uzman harita mühendisleri, bu kriterleri Netcad ortamında modelleyerek, mevcut kadastral durumu imar adalarına dönüştüren en uygun geometrik çözümleri üretmektedir.

Özellikle Eskipazar İsmetpaşa Metal ve Haddecilik İhtisas OSB sahasında, büyük ölçekli fabrika yatırımları için çok sayıda küçük tarım parselinin tevhit edilmesi işlemi yoğun olarak gerçekleştirilmektedir. Bu bölgede yapılan uygulamalarda, sanayi parsellerinin ihtiyaç duyduğu geniş alanların oluşturulması için kadastral yolların kaldırılması, sınır düzeltmeleri ve arazi toplulaştırma prensipleri devreye girmektedir. Kırsal mahallelerde ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tarım arazilerinin bölünmesi yasaklarına takılmamak adına Karabük İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden ön izin alınması gerekmektedir. Bu izin süreci, teknik rapor ve toprak etüdü analizleriyle desteklenmektedir.

18. Madde Hamur Kuralı ve Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisi

Karabük ve Safranbolu belediyelerinin sınırları içerisinde kalan ve imar planı bulunan alanlarda, belediyelerin re'sen yürüttüğü 18. madde uygulamaları, imar adalarının sağlıklı bir şekilde oluşturulması için en etkili araçtır. Bu uygulamada, düzenlemeye giren kadastral parsellerin konumları ve yüzölçümleri dikkate alınarak "hamur" kuralı gereği yeniden dağıtım yapılır. Kanunun verdiği yetkiyle, düzenleme sahasındaki taşınmazlardan azami %45 oranında Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapılarak; yol, yeşil alan, okul, cami, otopark gibi kamuya ait donatı alanları ayrılır.

Mühendislik büromuz, bu karmaşık sürecin her aşamasında belediyelere ve vatandaşlara teknik danışmanlık sağlamaktadır. Hazırlanan dağıtım ve tahsis cetvelleri, ada bazında maliklerin hisselerini koruyacak şekilde dengelenir. Uygulama sonucunda oluşan yeni imar parselleri, belediye encümeninin onayının ardından Kadastro Müdürlüğü'nde tescil edilerek tapu kütüğüne işlenir. Bu sayede, imar planındaki kamu alanlarının finansmanı kamu kaynağı kullanılmadan, düzenlemeye giren arsa sahiplerinin katkısıyla karşılanmış olur.

Karabük İmar ve Tarım Parselasyon Standartları Tablosu

Karabük Harita Kadastro Uygulama ve Hizmet Adımları

Bölgenin engebeli topoğrafyası ve fay hatlarına yakın konumu, hassas ölçüm ve jeodezik hesaplamaların önemini artırmaktadır. Bu nedenle tüm süreçler, uluslararası standartlarda ve yasal mevzuata tam uyumlu olarak yürütülmektedir.

1. Resmi Kayıt & Kadastro Çapı: Öncelikle tapu kütüğü, TAKBİS sayısal koordinatları ve belediye imar çapı incelenerek taşınmazın hukuki ve geometrik durumu tespit edilir. Bu aşamada, varsa ipotek, haciz veya şerh gibi kısıtlayıcı kayıtlar da analiz edilir.
2. CORS-TR GNSS Arazi Ölçümü: ITRF96 datumunda, TUSAGA-Aktif (CORS-TR) ağına bağlı çift frekanslı GNSS alıcıları ve robotik total station ile sahada santimetre altı hassasiyette ölçümler yapılır. Bölgenin jeolojik yapısı göz önünde bulundurularak, ölçüm noktalarının stabilizasyonu sağlanır.
3. Hesaplama & Sayısal Pafta: BÖHHBÜY yönetmeliğine tam uyumlu Netcad/AutoCAD ortamında çizimler, alan dengelemeleri ve teknik raporlar üretilir. Parselasyon projelerinde, eğim ve heyelan riski taşıyan bölgelerde özel mühendislik çözümleri geliştirilir.
4. Kurum Onayı & Tapu Tescili: LİHKAB, Belediye Encümeni ve Kadastro Müdürlüğü kontrolleri tamamlanarak, onaylı projelerin tapu kütüğüne tescil işlemleri gerçekleştirilir. Bu süreçte tüm resmi yazışmalar ve evraklar büromuzca takip edilir.

Örnek Vaka Analizi: Safranbolu Barış Mahallesinde 10 Hektarlık 18. Madde Düzenlemesi

Safranbolu'nun tarihi dokuya yakın ancak yeni gelişen bölgelerinden Barış Mahallesi'nde, yaklaşık 10 hektarlık bir alanda gerçekleştirilen 18. madde uygulaması, bölgedeki en karmaşık projelerden biri olarak öne çıkmaktadır. Uygulama sahasında, farklı büyüklüklerde ve sınırlarda çok sayıda kadastral parsel bulunmaktaydı. Büromuzca yapılan detaylı analizler sonucunda, bölgenin eğimli yapısı ve mevcut dere yatakları dikkate alınarak %38 oranında DOP kesintisi uygulanmıştır. Bu kesinti ile elde edilen alanlara yeni yollar, bir ilköğretim tesisi ve aktif yeşil alanlar planlanmıştır. Uygulama sonucunda, imar adalarına tam uyumlu, her biri kendi yol cephesine sahip 42 adet modern imar parseli üretilmiştir. Proje, Safranbolu Tapu Müdürlüğü ve Kadastro Müdürlüğü'nün koordineli çalışmasıyla sorunsuz bir şekilde tescil edilerek maliklerin tapularına işlenmiştir.

Karabük İlçesi ve Hizmet Kapsam Alanlarımız

Karabük genelinde, coğrafi sınır tanımaksızın tüm ilçe ve mahallelerde kesintisiz, hızlı ve garantili harita kadastro mühendislik hizmeti sunmaktayız. Ekiplerimiz, zorlu arazi koşullarına ve kış şartlarına uygun ekipmanlarla donatılmıştır.

• 📍 Karabük Merkez
• 📍 Safranbolu
• 📍 Yenice Harita Bürosu
• 📍 Eskipazar
• 📍 Eflani Harita Bürosu
• 📍 Ovacık Harita Bürosu

Karabük İlinde Harita Mühendisliği Hizmeti Alırken Dikkat Edilecek Hususlar

Karabük bölgesinde yürütülen gayrimenkul yatırımlarında, arsa alım satımlarında ve inşaat projelerinde güvenilir bir harita mühendislik bürosu ile çalışmak projenin zamanında ve bütçesinde tamamlanması açısından büyük avantaj sağlar. Yetkisiz kişilerce yapılan hatalı sınır belirlemeleri veya plankote ölçümleri ileride telafisi imkansız hukuki uyuşmazlıklara ve mali kayıplara neden olabilmektedir. Özellikle fay hatlarına yakın bölgelerde yapılacak olan ölçümlerde, zemin hareketlerinin izlenmesi ve jeodezik ağların periyodik olarak kontrol edilmesi büyük önem taşır.

Büromuz, bünyesindeki TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tescilli uzman mühendis kadrosu, son teknoloji GNSS uydu alıcıları, insansız hava araçları (İHA) ve robotik total station filosu ile Karabük ilinin en zorlu arazi koşullarında dahi milimetrik hassasiyetle hizmet vermektedir. Ayrıca, 5368 sayılı Kanun çerçevesinde yetkilendirilmiş Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu (LİHKAB) olarak, tüm resmi kurumlarla doğrudan yazışma ve elektronik ortamda proje müracaat yetkisine sahibiz. Projeleriniz için ücretsiz teknik ön inceleme ve danışmanlık talep edebilirsiniz.

Karabük İmar Genişleme Alanları ve Eskipazar OSB'de Parselasyon

Karabük Merkez, Safranbolu ve Eskipazar OSB sanayi sahalarında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15, 16 ve 18. maddelerine göre parsel ayırma, birleştirme ve yola terk işlemleri büromuzca yürütülmektedir. İmar planında öngörülen parsel büyüklükleri ve çekme mesafeleri Netcad ortamında projelendirilerek belediye encümeni onayına sunulur. Tarım arazilerinde ise 5403 sayılı Kanun kapsamında il tarım müdürlüğü izinleri alınarak, toprak koruma projeleri hazırlanır.

18. Madde Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisi

Belediyelerce yürütülen 18. madde uygulamalarında %45'e kadar DOP kesintisi yapılarak kamu donatı alanları ayrılır. Bu süreçte, düzenleme sahasındaki tüm maliklerin hisseleri, yeni oluşturulan imar parsellerine eşit oranda dağıtılır. Hazırlanan dağıtım cetvelleri, kadastro müdürlüğünün kontrolünden geçtikten sonra tapuda tescil edilir. Bu sayede, imar planı kaynaklı mağduriyetler ortadan kaldırılır ve sağlıklı bir kentleşme altyapısı oluşturulur.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Karabük genelinde harita ve kadastro işlemleri ne kadar sürer?

Süreç, işlemin türüne ve kurum onaylarına bağlı olarak değişkenlik göstermekle birlikte, LİHKAB yetkisindeki aplikasyon ve zemin tespiti gibi işlemler genellikle aynı gün veya 1-2 iş günü içinde tamamlanır. Ancak, belediye encümen onayı ve kadastro tescili gerektiren ifraz, tevhit ve 18. madde uygulamaları daha kapsamlıdır. Bu tür projelerde, kurumların bürokratik işlem yoğunluğuna bağlı olarak ortalama 15 ile 30 iş günü arasında bir süre öngörülmelidir. Özellikle Safranbolu gibi koruma bölgelerinde, Koruma Bölge Kurulu'nun onay süreci bu süreyi uzatabilmektedir.

2. İşlemlerde hangi koordinat sistemi ve standartlar kullanılır?

Tüm ölçüm ve projelendirme çalışmaları, 3 Temmuz 2005 tarihli ve 25865 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (BÖHHBÜY) hükümlerine tam uyumlu olarak yürütülmektedir. Yatay datum olarak ITRF96 (Uluslararası Yersel Referans Çerçevesi 1996) kullanılmakta, düşey datum olarak ise TUDKA-99 (Türkiye Ulusal Düşey Kontrol Ağı 1999) esas alınmaktadır. Ölçümler, TUSAGA-Aktif (CORS-TR) Türkiye Ulusal Sabit GNSS İstasyonları Ağı'na bağlanarak gerçek zamanlı kinematik (RTK) veya statik yöntemlerle, santimetre altı hassasiyette gerçekleştirilir. Tüm hesaplamalar ve harita üretimleri, bu yönetmelikte tanımlanan doğruluk kriterlerine göre kontrol edilir.

3. Başvuru için hangi belgeler gereklidir?

İşlem başvurusu için öncelikle taşınmaza ait güncel tapu kaydı veya tapu senedi ile malike ait kimlik fotokopisi gereklidir. Taşınmaz üzerinde hisse satışı veya devri söz konusu ise, tüm hissedarların kimlik belgeleri ve iletişim bilgileri talep edilir. İşlemlerin vekaleten yürütülmesi durumunda, noter onaylı vekaletnamenin aslı veya onaylı sureti zorunludur. Ayrıca, işlem türüne göre; ifraz için güncel belediye imar durumu belgesi, 18. madde uygulaması için ise onaylı imar planı paftaları ve plan notları gerekmektedir. Yapı ruhsatına esas aplikasyon işlemlerinde ise onaylı mimari proje ve statik proje dosyaları büromuza sunulmalıdır.

4. Karabük'te tarım arazilerinin bölünmesinde yasal sınır nedir?

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8. maddesi gereğince, tarım arazilerinin bölünmesini önlemek amacıyla belirlenen minimum parsel büyüklükleri esastır. Bu büyüklükler; dikili tarım arazilerinde (meyve bahçeleri, bağlar) 5 dekar (5.000 m²), örtü altı tarım (sera) arazilerinde 3 dekar (3.000 m²), kuru tarım arazilerinde ise 20 dekar (20.000 m²) olarak belirlenmiştir. Bu sınırların altında kalan hisseli bölünmelere, Tarım ve Orman Bakanlığı'nın il müdürlükleri tarafından izin verilmemektedir. Ancak, miras yoluyla intikal eden ve bu sınırların altında kalan arazilerde, hissedarların tamamının muvafakati ile belirli şartlar altında bölünme talebinde bulunulabilir. Bu süreçte, Karabük İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden alınacak "Toprak Koruma Projesi" ve uygunluk raporu büyük önem taşımaktadır.

Sonuç ve Mühendislik Değerlendirmesi

Karabük'ün jeolojik yapısı, aktif fay hatlarına yakınlığı ve engebeli topoğrafyası, imar uygulamalarını yalnızca hukuki bir prosedür olmaktan çıkarıp, ileri düzey jeodezik hesaplamalar ve jeoteknik değerlendirmeler gerektiren multidisipliner bir mühendislik alanına dönüştürmektedir. Özellikle 18. madde uygulamalarında, DOP kesintisi oranlarının belirlenmesi ve dağıtım cetvellerinin hazırlanması aşamasında, bölgenin eğim, heyelan riski ve zemin taşıma kapasitesi gibi parametrelerin göz ardı edilmesi, ileride telafisi mümkün olmayan yapısal sorunlara yol açabilir. Bu nedenle, yalnızca bürokoç çizim yapan değil, aynı zamanda araziyi ve bölgenin dinamiklerini bilen, LİHKAB yetkisine sahip ve TMMOB'a kayıtlı uzman mühendislerle çalışmak, yatırımınızın güvencesidir. Büromuz, sahip olduğu teknolojik altyapı ve deneyimli kadrosuyla, Karabük'ün dört bir yanında, gayrimenkulünüzün değerini artıracak, hukuki geçerliliği tam ve uygulanabilir projeler üretmeye devam etmektedir. Unutulmamalıdır ki, sağlıklı bir kentleşme ve güvenli bir mülkiyet yapısı, ancak doğru mühendislik hizmetleriyle inşa edilir.