Karaman İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

Karaman İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

TEKNİK SÜREÇ İNFOGRAFİĞİ & REHBER

Pinterest'e Kaydet

📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.

Karaman'da gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünüyorsanız veya mevcut arazinizin değerini artırmak istiyorsanız, imar mevzuatının en kritik teknik süreçleri olan ifraz (ayırma), tevhit (birleştirme) ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uygulamaları ile mutlaka karşılaşacaksınız. Bu işlemler, yalnızca tapu müdürlüğündeki basit bir kayıt güncellemesi değil; yüksek mühendislik hassasiyeti, güncel mevzuat bilgisi ve ileri düzey ölçüm teknolojileri gerektiren karmaşık süreçlerdir. Bu kapsamlı rehberde, Karaman özelinde ifraz, tevhit ve 18. madde uygulamalarının tüm teknik detaylarını, yasal dayanaklarını ve 2026 yılı itibarıyla güncel uygulama esaslarını ele alıyoruz.

1. İmar Mevzuatında Temel Kavramlar: İfraz ve Tevhit Nedir?

Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın, imar planına ve mevzuata uygun olarak daha küçük parsellere bölünmesi işlemine ifraz (ayırma) denir. Bu işlem, genellikle bir arsanın hisseli yapısını sonlandırmak, bağımsız satış yapabilmek veya üzerinde ayrı ayrı yapılaşma imkânı sağlamak amacıyla gerçekleştirilir. İfraz işlemi sonucunda her bir parsel, kendi ada numarası ve parsel numarası ile tapu kütüğünde tescil edilir.

Tevhit (birleştirme) ise, birbirine bitişik veya yakın konumda bulunan birden fazla taşınmazın, imar planındaki kullanım kararlarına uygun olarak tek bir parsel haline getirilmesidir. Tevhit işlemi, özellikle imar planında "ada bazında" veya "parsel bazında" yapılaşma koşullarını sağlamak, inşaat alanını artırmak veya daha düzenli bir yapılaşma elde etmek için sıklıkla tercih edilir. Her iki işlem de Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (BÖHHBÜY) hükümlerine tabidir ve mutlaka yetkili bir harita ve kadastro mühendisi tarafından projelendirilmelidir.

2. 18. Madde İmar Parselasyonu: Şehirleşmenin Mühendislik Temeli

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi, belediyelerin imar sınırları içindeki gayrimenkullerin tamamını veya bir kısmını kapsayacak şekilde, imar planına uygun imar parselleri oluşturabilmesine olanak tanır. Bu uygulama, "Arazi ve Arsa Düzenlemesi (AAD)" olarak da bilinir ve şehirleşmenin en önemli araçlarından biridir. 18. madde uygulaması ile düzensiz, imar planına aykırı veya hisseli durumda bulunan kadastro parselleri; yol, yeşil alan, otopark, ibadet yeri, okul gibi umumi hizmetlere ayrılan alanlar için gerekli kesintiler yapıldıktan sonra, imar adaları içerisinde düzenli imar parsellerine dönüştürülür.

Bu süreçte, maliklerin mülkiyet hakları korunarak, düzenlemeye giren parsellerin yüzölçümü oranında yeni imar parsellerinden hak sahipliği oluşturulur. Düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi, kanunun öngördüğü %45 oranını aşamaz. 18. madde uygulaması, yalnızca belediye encümeni kararı ile başlatılabilir ve uygulamanın her aşaması, harita mühendisliği disiplini içerisinde, kadastro tekniği kurallarına uygun olarak yürütülmelidir. Karaman'da özellikle yeni gelişen konut bölgelerinde ve sanayi alanlarında bu uygulama sıklıkla gündeme gelmektedir.

3. Teknik Altyapı ve Ölçüm Standartları: TUSAGA-Aktif ve ITRF96

Günümüzde ifraz, tevhit ve 18. madde uygulamalarının en kritik ayağını, sahada yapılan yüksek hassasiyetli ölçümler oluşturur. Büromuz, tüm ölçümlerinde TUSAGA-Aktif (CORS-TR) sistemi entegre GNSS alıcıları kullanmaktadır. Bu sistem, Türkiye genelinde kurulu sabit istasyonlar ağı sayesinde, santimetre altı hassasiyette konum belirlemeye olanak tanır. Ölçümlerde kullanılan koordinat sistemi, ülkemizde geçerli olan ITRF96 (Uluslararası Yersel Referans Çerçevesi 1996) datumudur. Bu datum, Türkiye Ulusal Temel GPS Ağı'na (TUTGA) bağlı olarak belirlenir ve tüm resmi harita üretim süreçlerinin temelini oluşturur.

Özellikle 18. madde uygulamalarında, parsellerin sınır noktalarının milimetrik doğrulukla tespit edilmesi gerekir. Bu noktaların zemine aplikasyonu, BÖHHBÜY'de belirtilen tolerans değerleri içerisinde kalmalıdır. Aksi takdirde, komşu parseller arasında anlaşmazlıklar, mükerrer tesciller ve hukuki ihtilaflar kaçınılmaz olur. Bu nedenle, kullanılan ekipmanın kalitesi ve mühendisin tecrübesi, işlemlerin güvenilirliği açısından hayati öneme sahiptir.

3.1. Zemin Etüdü ve Plankote: Parselasyonun Ön Koşulu

Özellikle eğimli arazilerde yapılacak ifraz ve 18. madde uygulamalarında, parselasyon projesinin sağlıklı bir şekilde oluşturulabilmesi için öncelikle plankote (halihazır harita) üretimi gereklidir. Plankote, arazinin doğal yapısını, eğimini, kotlarını ve mevcut tüm detaylarını gösteren topoğrafik haritadır. Bu harita üretilirken, arazi kotları TUSAGA-Aktif sistemi ile desteklenen nivelman veya GNSS/RTK ölçümleriyle belirlenir. Ayrıca, zeminin taşıma gücü ve yapılaşmaya uygunluğu hakkında bilgi sahibi olmak için zemin mekaniği raporları da sürece dâhil edilmelidir. Özellikle Karaman'ın bazı bölgelerinde görülen şişen killer ve yeraltı suyu seviyesi, parselasyon planlarını doğrudan etkileyebilecek faktörlerdir.

4. LİHKAB ve SHKMMB: Resmi Süreçlerin Yetkili Aktörleri

İmar ve kadastro işlemlerinin yürütülmesinde iki temel yetki belgesi öne çıkar: LİHKAB (Lisansa Dayalı Harita ve Kadastro Bürosu) ve SHKMMB (Serbest Harita ve Kadastro Mühendislik Müşavirlik Bürosu). LİHKAB, Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tarafından yetkilendirilen ve resmi kurumlara (belediye, tapu, kadastro müdürlüğü) sunulacak tüm harita, plan ve projeleri üretme yetkisine sahip bürolardır. SHKMMB ise daha geniş bir yelpazede, müşavirlik hizmeti veren, proje yönetimi ve danışmanlık yapan üst düzey bürolardır.

Büromuz, hem SHKMMB tescili hem de LİHKAB yetkisi ile Karaman'da faaliyet göstermektedir. Bu durum, müvekkillerimize tek bir çatı altında, projenin başlangıcından tapuya tescile kadar geçen tüm süreçte kesintisiz ve koordineli hizmet sunma avantajı sağlar. Resmi kurumlarla yaşanabilecek bürokratik engeller, uzman kadromuzun deneyimi sayesinde en aza indirilir. Ayrıca, HKMO'nun her yıl yayınladığı asgari ücret tarifesi esas alınarak hazırlanan proje bedelleri, müvekkillerimize şeffaf bir şekilde sunulur.

5. Karaman'da İfraz ve Tevhit İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Karaman ili genelinde, özellikle tarım arazilerinin imara açılması sürecinde bazı özel durumlar ortaya çıkmaktadır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince, tarım dışı kullanım izni alınmadan ifraz işlemi yapılamaz. Bu izin süreci, İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün yetkisindedir ve teknik raporların hazırlanması gerekir. Ayrıca, ifraz sonucu oluşacak parsellerin her birinin, imar planındaki yapılaşma koşullarına (çekme mesafeleri, TAKS, KAKS) uygun bir yüzölçümüne ve cephe genişliğine sahip olması zorunludur.

Tevhit işlemlerinde ise en sık karşılaşılan sorun, birleştirilecek parsellerin farklı vasıflara sahip olması veya tapu kayıtlarında bulunan şerhler, beyanlar ve ipoteklerdir. Bu tür takyidatların, tevhit işleminden önce ilgili kurumlarca kaldırılması veya yeni oluşacak parsele aktarılması gerekebilir. Uzman mühendislerimiz, tapu kütüğünde yaptıkları detaylı inceleme ile bu riskleri önceden tespit eder ve müvekkillerini olası hukuki sorunlara karşı korur.

6. 18. Madde Uygulamasında Parselasyon Haritalarının Hazırlanması

18. madde uygulaması kapsamında hazırlanan parselasyon haritaları, yalnızca birer çizim değildir. Bu haritalar, uygulama sınırını, düzenlemeye giren kadastro parsellerini, oluşan imar adalarını, imar parsellerini, DOP kesintisini ve tahsis işlemlerini gösteren hukuki birer belgedir. Haritaların hazırlanmasında, NetCAD veya GIS tabanlı yazılımlar kullanılmakta olup, üretilen veriler Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) ile uyumlu formatta teslim edilmektedir.

Parselasyon planının onay süreci, belediye encümeninin onayı ile başlar, askı süreci ve itirazların değerlendirilmesi ile devam eder ve kesinleşen planın tapu müdürlüğünce tescil edilmesiyle sonuçlanır. Bu süreçte, maliklerin hak kaybına uğramaması için parselasyonun her aşamasının dikkatle kontrol edilmesi gerekir. Özellikle hisseli parsellerde, hisse oranlarının doğru hesaplanması ve yeni oluşan imar parsellerine doğru bir şekilde yansıtılması, mühendislik etiği ve sorumluluğu gerektirir.

7. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

7.1. İfraz işlemi ne kadar sürer ve hangi kurumlardan izin alınmalıdır?

İfraz süresi, taşınmazın bulunduğu bölgeye, imar planının mevcudiyetine ve ilgili kurumların iş yoğunluğuna bağlı olarak değişkenlik gösterir. Öncelikle, taşınmazın imar planı içerisinde olup olmadığının belediyeden sorgulanması gerekir. İmar planı içerisinde ise, bağlı olduğu belediyeye (Karaman Belediyesi veya ilçe belediyesi) dilekçe ile başvuru yapılır. Belediye, imar müdürlüğü üzerinden gerekli incelemeyi yaparak ifraz izni verir. Bu izin sonrasında, yetkili bir LİHKAB bürosu tarafından ifraz projesi hazırlanır ve onay için tekrar belediyeye sunulur. Onaylanan proje, tapu müdürlüğüne gönderilir ve tescil işlemi tamamlanır. Toplam süreç, ortalama 2 ila 6 ay arasında değişebilir. Tarım arazileri için ayrıca İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden "tarım dışı kullanım izni" alınması zorunludur ve bu süreç toplam süreyi uzatabilir.

7.2. 18. madde uygulamasında DOP kesintisi oranı ne kadardır ve bu kesinti hangi alanlar için yapılır?

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların yüzölçümlerinden, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)" kesintisi yapılır. Bu kesinti oranı, düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzölçümünün %45'ini geçemez. DOP kesintisi; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet yeri, karakol, eğitim tesisi, sağlık tesisi gibi umumi hizmetlere ayrılan alanların oluşturulması için yapılır. Kesinti oranı, uygulama bölgesindeki ihtiyaca göre belediyece belirlenir ve parselasyon planında şeffaf bir şekilde gösterilir. Önemli olan, kesintinin kanuni üst sınır olan %45'i aşmamasıdır.

7.3. Hisseli bir taşınmazda ifraz işlemi nasıl yapılır? Tüm hissedarların onayı gerekli midir?

Hisseli bir taşınmazda ifraz işlemi, iki şekilde yapılabilir. Birincisi, tüm hissedarların oybirliği ile anlaşarak, hisselerinin karşılığında müstakil parseller oluşturmalarıdır. Bu durumda, ifraz projesi tüm hissedarlar tarafından imzalanır ve belediyeye müşterek başvuru yapılır. İkinci durum ise, hissedarlardan birinin veya birkaçının, kendi hissesine karşılık gelen kısmın ifrazını talep etmesidir. Bu durumda, ifrazı istenen hisse miktarının, imar planındaki minimum parsel büyüklüğüne uygun olması gerekir. Eğer hisse miktarı, minimum parsel büyüklüğünün altında kalıyorsa, ifraz mümkün olmayabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda, 6306 sayılı Kanun (Kentsel Dönüşüm) veya genel hükümlere göre dava açılması gerekebilir. Ancak, barışçıl çözüm için öncelikle tüm hissedarların katılımıyla bir mühendislik ofisinde toplantı yapılması ve teknik olarak uygulanabilir senaryoların değerlendirilmesi en doğru yaklaşımdır.

7.4. İfraz ve tevhit işlemlerinin maliyeti nedir? Ücretler nasıl belirlenir?

İfraz, tevhit ve 18. madde uygulama projelerinin maliyeti; projenin kapsamına, parsel sayısına, arazinin büyüklüğüne, eğimine ve ölçüm zorluğuna göre değişkenlik gösterir. Bu nedenle, sabit bir fiyat vermek doğru değildir. Ancak, tüm harita ve kadastro mühendislik hizmetlerinde olduğu gibi, bu işlemlerin de taban fiyatları, her yıl HKMO (Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası) tarafından yayınlanan "Asgari Ücret Tarifesi" ile belirlenir. Bu tarife, mühendislik hizmetinin asgari bedelini gösterir ve bürolar bu bedelin altında bir ücret talep edemez. Nihai fiyat, tarifedeki asgari bedel üzerinden, işin zorluk derecesi ve kapsamı dikkate alınarak büro tarafından belirlenir. Bu nedenle, net bir fiyat bilgisi için büromuzdan, taşınmazın tapu kaydı ve imar durumu ile birlikte ücretsiz keşif talebinde bulunmanız gerekmektedir.

Sonuç ve Mühendislik Değerlendirmesi

Karaman'da ifraz, tevhit ve 18. madde imar parselasyonu uygulamaları, gayrimenkulünüzün değerini doğrudan etkileyen, yüksek teknik donanım ve hukuki bilgi gerektiren kritik süreçlerdir. Bu süreçlerin sağlıklı bir şekilde yürütülmemesi; telafisi mümkün olmayan hak kayıplarına, uzun süreli hukuki anlaşmazlıklara ve yatırımın durmasına neden olabilir. TUSAGA-Aktif (CORS-TR) altyapısı ile gerçekleştirilen milimetrik ölçümler, ITRF96 koordinat sistemine dayalı güncel veriler ve BÖHHBÜY'e tam uyumlu projelendirme süreçleri, oluşabilecek tüm riskleri minimize eder. SHKMMB ve LİHKAB yetkilerine sahip büromuz, Karaman'ın yerel dinamiklerine hâkim uzman kadrosuyla, parselasyonun ilk etüdünden tapu tesciline kadar geçen tüm aşamalarda yanınızda yer almakta; mühendislik etiği ve kamu yararı ilkeleri doğrultusunda, mülkiyet haklarınızı en üst düzeyde koruyarak yatırımlarınızı güvence altına almaktadır. Doğru mühendislik, doğru gelecektir.