Kars İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Kars Merkez Harita Bürosu ve Sarıkamış Harita Bürosu'ın kentsel dönüşüm alanlarından; Kars OSB ve BTK lojistik tesislerine; Çıldır Gölü kıyılarından Selim Harita Bürosu/Susuz Harita Bürosu mera ve tarım ovalarına uzanan Kars; gayrimenkul yatırımının çok karlı ama "Ani Arkeolojik SİT Alanı, Askeri Güvenlik Bölgeleri, Çıldır Kıyı Kenar Çizgisi ve 5403 Sayılı Tarım Yasası" açısından son derece dikkat edilmesi gereken bir merkezdir. Arsa ve çiftlik mülkiyetinin bu denli değerli olduğu Kars'ta, E-Devlet senedinizdeki "İmarlı Arsa" veya "Tarla" kelimesine kanarak arsa satın alırsanız; tapuyu aldığınızın ertesi günü o arsanın ortasından Karayolları/TCDD Kamulaştırma hattının geçtiğini, Askeri Yasak Bölgeye girdiğini, Ani Koruma Bandına takıldığını veya 5403 Sayılı Tarım Kanunu kısıtlamasına denk geldiğini acı bir şekilde öğrenebilirsiniz. Milyonları yatırmadan BİR GÜN ÖNCE yapılması gereken yegane işlem: Harita Mühendisi (İmar Hukuku ve Mülkiyet) Danışmanlığıdır (Due Diligence). Kars Belediyelerine ruhsat için başvurduğunuzda; devletin mecbur koşacağı 3 dev operasyon vardır: Yola Terk (Bedelsiz Kamu Bağışı), Yoldan İhdas (Kapanan Eski Yolu Satın Alıp Arsayı Büyütme) ve Yüzölçümü Tashihi (Eski Hatalı Tarla Alanı Düzeltmesi).

1. Yola Terk ve Parka Terk (Kamuya / Kars Belediyesine Bedelsiz Arsa Bağışlama)

Merkez'de devasa bir konut projesi veya OSB'de fabrika yapmayı düşündüğünüz 10.000 metrekarelik bir arsa satın aldınız. Mimarınız projeyi çizdi, Belediyeye başvurdu. Belediye imar servisi dosyaya bakar: "Sizin arsanız 10.000 m2. Ancak yeni imar planında arsanızın önünden geçen cadde için 2000 m2 terk var. Ruhsat almak istiyorsanız tapunuzdaki o 2000 m2'lik alanı Bedelsiz Olarak Kamuya Terk Edeceksiniz" der. Buna Yola Terk Tescili denir. LİHKAB mühendisi o 2000 m2'yi tapunuzdan keser, net kalan 8.000 m2 üzerinden inşaat ruhsatınız onaylanır.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan Yolu Alıp Arsayı Büyütme)

Yola Terk'in tam tersi olan Yoldan İhdas (Kapanmış eski bir yolu idareden resmi bedelle satın alma), kentsel dönüşüm bölgelerinde müteahhitlerin arsa kapasitesini artıran en karlı stratejidir. Arsanızın hemen yanından 50 yıl önceden kalma, yeni imar planıyla kapanmış toprak bir yol şeridi geçiyorsa; bu şerit Hazine/Belediye mülkiyetindedir. Harita mühendisiniz komşuluk hakkınızı kullanarak İhdas Krokisi çizer. Encümen kararıyla o kamu arazisini satın alırsınız. Alınan parça Tevhit (Birleştirme) haritasıyla arsanıza eklenir, arsanız genişler ve inşaat hakkınız artar.

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) ve Kars (Selim/Susuz) Tarım Tapuları

Kars'ın tarım ve mera alanlarında eski kadastrolar ilkel yöntemlerle yapıldığı için tapulardaki m2 hesaplarında çizim hataları vardır. Eski tapuda "100 Dönüm" yazan tarlayı LİHKAB mühendisi GNSS uydusuyla ölçtüğünde arazinin 90 veya 110 Dönüm olduğu ortaya çıkabilir. Sınırlar bozulmamışsa harita mühendisi Kadastro Müdürlüğüne "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Krokisi" sunar, devlet gerçek alanla tapuyu yeniler.

4. Kars'ta Gayrimenkul Alımı Öncesi İmar Harita Röntgeni (Due Diligence)

Kars'ta arsa satın almadan önce bir Harita Mühendisi Danışmanına gidip şu kritik risk taramasını yaptırmalısınız:

• Ani Harabeleri Arkeolojik SİT Alanı Kısıtlamaları: Antik kent çevresindeki koruma imar planı kuralları incelenmelidir.
• Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri: Sınır boyundaki arazilerde yabancılara mülk satışı ve yapılaşma yasakları kontrol edilmelidir.
• Çıldır Gölü Kıyı Kenar Çizgisi: Göl kıyısındaki yapılaşma yasakları incelenmelidir.
• 5403 Sayılı Tarım Koruma Kanunu: Mera ve tarım arazilerini bölüp kaçak yapılaşmaya açmak yasaktır.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Kars Yola Terk ve Kamulaştırma)

Soru: Belediye arsamdan yola terk yapmamı istiyor, bunu imzalamazsam kamulaştırma bedeli davası açabilir miyim?
Cevap: Hayır! İmar Kanunu gereği kendi talebinizle ruhsat veya ifraz işlemi yaptığınızda yola giden kısmı bedelsiz terk etmek zorundasınız. Yalnızca belediye ruhsat talebiniz yokken gelip arsanızı fiilen işgal edip yol yaparsa kamulaştırmasız el atma davası açabilirsiniz.

Kars Merkez, Sarıkamış, Selim, Kağızman Harita Bürosu, Susuz ve tüm ilçelerindeki; arsa yola terk ve ihdas işlemleri, tapu yüzölçümü tashihleri ve gayrimenkul alım öncesi SİT/Güvenlik/Kıyı/Tarım kısıtlamaları danışmanlığı için Kars Harita Mühendisleri (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden ulaşabilirsiniz.

8. Kuzey Doğu Anadolu Tektonik Kuşağı Jeodezik Deformasyon İzlemeleri

Ermenistan-Kars fay segmentinde yer kabuğu hareketleri ve zemin deformasyonları, Harita Mühendislerinin kurduğu hassas GNSS jeodezik izleme ağları ile periyodik olarak ölçülür.