Kırıkkale İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

Kırıkkale İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

TEKNİK SÜREÇ İNFOGRAFİĞİ & REHBER

Pinterest'e Kaydet

📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.

Kırıkkale'de gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünüyorsanız veya mevcut arazinizi imara açmak, hisseli yapıyı sonlandırmak ya da yapılaşma koşullarını netleştirmek istiyorsanız, doğru adrestesiniz. Tapu ve kadastro mevzuatı, imar planı uygulamaları ve mühendislik hesapları; ülke genelinde olduğu gibi Kırıkkale özelinde de son derece teknik ve bir o kadar da hukuki derinliği olan süreçlerdir. Bu rehberde, ifraz (ayırma), tevhit (birleştirme) ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamındaki arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerini; güncel mevzuat, uydu ölçüm sistemleri ve büro uygulamaları ışığında ele alıyoruz.

Büromuz, tescilli serbest harita ve kadastro mühendislik müşavirlik bürosu (SHKMMB) ile yetkili LİHKAB kadrosuyla tüm imar planlama, parselasyon, aplikasyon, cins değişikliği, plankote ve fotogrametri süreçlerinizi en yüksek hassasiyet ve mühendislik güvencesiyle tamamlamaktadır. Gayrimenkul yatırımlarınızı güvence altına almak ve resmi teknik destek almak için uzmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

1. Temel Kavramlar: İfraz ve Tevhit Nedir?

Kadastro mevzuatında sıkça karıştırılan bu iki kavram, taşınmaz maliklerinin en çok ihtiyaç duyduğu işlemlerin başında gelir.

1.1. İfraz (Ayırma) İşlemi

İfraz; tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın, imar mevzuatına ve kadastro parsellerinin şekil şartlarına uygun olarak birden fazla parsel oluşturacak şekilde yüzölçümü itibarıyla bölünmesi işlemidir. Bu işlem, imar planı bulunan alanlarda belediyenin, imar planı bulunmayan alanlarda ise valiliğin (İl Tarım ve Orman Müdürlüğü) iznine tabidir. İfraz sonucu oluşan her yeni parselin, imar planındaki yapılaşma koşullarına (çekme mesafeleri, TAKS-KAKS oranları) cevap verebilecek minimum parsel büyüklüğüne sahip olması zorunludur.

1.2. Tevhit (Birleştirme) İşlemi

Tevhit ise; birbirine bitişik veya ayrık birden fazla taşınmazın, maliklerinin talebi üzerine tek bir parsel halinde birleştirilmesidir. Özellikle imar planındaki ada bazlı uygulamalarda, yapı ruhsatı alabilmek için asgari parsel büyüklüğünün sağlanması amacıyla tevhit işlemi zorunlu hale gelebilir. Tevhit işleminde dikkat edilmesi gereken en kritik husus, birleştirilecek parsellerin üzerindeki takyidatların (ipotek, haciz, şerh) ve beyanların durumudur. Bu takyidatların birleşme sonrasındaki parselin tamamına mı yoksa belirli bir kısmına mı ait olacağı, tapu sicil müdürlüğü ile koordineli şekilde belirlenmelidir.

2. 18. Madde Uygulaması (Arazi ve Arsa Düzenlemesi)

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi, imar hududu içinde bulunan gayrimenkullerin; imar planına uygun yapılaşma sağlamak amacıyla hisse oranlarına göre yeniden düzenlenmesi işlemidir. Bu uygulama, kamu yararı gözetilerek yapılır ve "DOP" (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintisi esasına dayanır.

2.1. DOP Kesintisi Oranı ve Hesaplama Esasları

Düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzölçümünden, yol, yeşil alan, otopark, ibadet yeri, karakol gibi umumi hizmetlere ayrılan alanlar için en fazla %45 oranında DOP kesintisi yapılabilir. Bu oran, 2026 yılı itibarıyla yürürlükteki mevzuatta değişmemiş olup, uygulamanın en kritik ve ihtilaflı noktasını oluşturmaktadır. DOP kesintisi yapıldıktan sonra kalan alan, maliklerin eski parseldeki hisseleri oranında yeni imar parsellerine dağıtılır. Bu dağıtım sırasında, müstakil parsel verilememesi durumunda hisseli (paylı) mülkiyet oluşabilir. Bu durum, ilerleyen süreçte ifraz veya satış işlemlerinde zorluklar yaratabileceğinden, mühendislik çözümleriyle bu hisselerin müstakil hale getirilmesi için çaba sarf edilmelidir.

2.2. 18. Madde Uygulama Sürecinde Mühendislik Hizmetleri

18. madde uygulaması, yalnızca bir harita çizimi değil; arazi ölçümleri, hukuki analiz, imar mevzuatına uygunluk kontrolü ve uzlaşma süreçlerini içeren multidisipliner bir çalışmadır. Süreç şu adımlardan oluşur:

• Kadastro Durum Tespiti: Uygulama sahasındaki mevcut parsellerin tapu kayıtlarının ve zemindeki durumlarının karşılaştırılması.
• Jeodezik Ölçümler: TUSAGA-Aktif (CORS-TR) sistemi kullanılarak yapılan GNSS ölçümleri ile ITRF96 koordinat sisteminde yüksek hassasiyetli veri toplanması. Bu ölçümler, BÖHHBÜY (Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği) standartlarına uygun olmalıdır.
• Planlama ve Parselasyon: İmar planı paftaları ile kadastro paftalarının çakıştırılması, DOP hesabı ve yeni ada/parsel numaralarının oluşturulması.
• Tapu Tescil İşlemleri: Oluşan yeni parsellerin tapu kütüğüne tescil edilmesi ve eski kayıtların kapatılması.

3. Teknik Altyapı: TUSAGA-Aktif ve BÖHHBÜY Uyumu

Kırıkkale gibi topoğrafik yapısı engebeli ve jeolojik açıdan farklılık gösteren bölgelerde yapılan tüm harita mühendisliği işlemlerinde, ölçüm hassasiyeti hayati önem taşır. Büromuz, saha çalışmalarında TUSAGA-Aktif (CORS-TR) ağına bağlı GNSS alıcıları kullanmaktadır. Bu sistem sayesinde, ITRF96 datumunda santimetre altı hassasiyetle konum belirleme yapılabilmekte; böylece ifraz, tevhit ve 18. madde uygulamalarında oluşabilecek sınır ihtilaflarının önüne geçilmektedir.

Elde edilen tüm veriler, BÖHHBÜY hükümlerine göre işlenir ve kontrol edilir. Özellikle aplikasyon (yerleştirme) ve kadastro güncelleme işlemlerinde, bu yönetmeliğin öngördüğü hata sınırlarına (müsaade edilen değerler) uygunluk sağlanması, ileride doğabilecek idari para cezalarının ve hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik rol oynar.

4. Zemin Mekaniği ve Planlama İlişkisi

İmar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporları, özellikle Kırıkkale'nin bazı bölgelerinde görülen zemin özellikleri nedeniyle parselasyon sürecini doğrudan etkiler. 18. madde uygulaması yapılacak bir sahada, zemin etüt raporu bulunmayan veya "sakıncalı alan" olarak işaretlenen bölgeler, DOP hesabına dahil edilse dahi yapılaşmaya açılamaz. Bu nedenle, parselasyon projesi hazırlanmadan önce ilgili belediyenin onayladığı jeolojik etüt raporunun incelenmesi, mühendislik açısından zorunluluktur. Bu inceleme yapılmadan hazırlanacak bir ifraz veya tevhit projesi, belediye encümeni tarafından reddedilebileceği gibi, yatırımcıya ciddi zaman ve maliyet kaybı yaşatabilir.

5. LİHKAB ve SHKMMB Süreçlerindeki Rolümüz

Büromuz, LİHKAB (Lisanslı Harita Kadastro Bürosu) yetkisi kapsamında; belediyeler, tapu müdürlükleri ve mahkemeler nezdinde geçerli olan tüm harita ve kadastro işlemlerini yürütmektedir. Tescilli SHKMMB olmamız nedeniyle, ürettiğimiz her proje mühendislik sorumluluğu taşır. İşlemlerimiz; aplikasyon, cins değişikliği (nitelik değişimi), ifraz-tevhit, 18. madde parselasyonu, yol aplikasyonu ve kamulaştırma haritaları gibi geniş bir yelpazede, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tarafından belirlenen asgari ücret tarifesine uygun olarak gerçekleştirilir.

6. Kırıkkale Özelinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kırıkkale'de imar uygulamaları yapılırken, özellikle eski tarihli kadastro parsellerinin günümüzdeki imar adalarıyla çakışmaması sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu durumda, 18. madde uygulaması kaçınılmaz hale gelir. Ayrıca, organize sanayi bölgeleri ve yeni gelişen konut alanlarında, hisseli tapuların müstakil hale getirilmesi için tevhit ve ifraz işlemleri birlikte planlanmalıdır. Büromuz, bu tür karmaşık durumlarda maliklerin hak kaybını önlemek için hisse optimizasyonu ve en az mağduriyet ilkesi çerçevesinde proje üretir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. İfraz (Ayırma) işlemi için gerekli belgeler nelerdir ve süreç ne kadar sürer?

İfraz işlemi için öncelikle taşınmazın bulunduğu belediyeye (imar planı varsa) veya valiliğe (imar planı yoksa) dilekçe ile başvuru yapılır. Gerekli belgeler şunlardır: Tapu senedi (veya güncel tapu kayıt örneği), güncel kadastro müdürlüğü ya da LİHKAB tarafından onaylı çap belgesi (kadastro durum haritası), maliklerin kimlik fotokopileri ve vekalet varsa vekaletname. Belediyenin ilgili birimleri (İmar ve Şehircilik Müdürlüğü) tarafından yapılan inceleme sonucunda, parselin imar mevzuatına göre bölünebilirliği kontrol edilir. Bu kontrol, parselin cephesi, derinliği ve yüzölçümünün imar planındaki minimum değerleri karşılayıp karşılamadığını kapsar. Onay süreci, belediyenin yoğunluğuna bağlı olarak genellikle 15 ila 45 gün arasında değişir. Onay sonrası, harita mühendisi tarafından ifraz haritası (aplikasyon krokisi) hazırlanır ve tapu müdürlüğüne teslim edilir. Tapu müdürlüğü, gerekli kontrolleri yaptıktan sonra yeni parselleri tescil eder. Toplam süreç, bürokratik işlemlerin aksamaması durumunda ortalama 2 ila 3 ay içinde tamamlanabilir.

2. 18. madde uygulamasında DOP kesintisi %45'i geçebilir mi? İtiraz hakkım var mı?

3194 sayılı Kanun'un 18. maddesine göre DOP kesintisi oranı, düzenlemeye giren parsellerin düzenleme öncesi yüzölçümlerinin en fazla %45'i olabilir. Bu oran kanuni bir üst sınırdır ve aşılması hukuken mümkün değildir. Ancak, uygulama sırasında bazı parsellerden %45'ten az, bazılarından ise daha fazla kesinti yapılması gibi bir durum söz konusu olabilir. Bu durumda, kesintinin eşit ve adil dağıtılmaması halinde maliklerin idare mahkemesinde dava açma hakkı bulunmaktadır. Ayrıca, uygulama sonucunda maliklerin rızası olmaksızın hisselerinin değerinde bariz bir düşüş meydana gelirse veya kendilerine tahsis edilen yeni parsel, eski konumundan farklı bir yerde ise, bu işlemin iptali için yargı yoluna başvurulabilir. Dava sürecinde, bilirkişi incelemesi yapılır ve parselasyon planının şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olup olmadığı denetlenir. Bu nedenle, uygulama sürecini takip eden bir harita mühendisinden hukuki destek almanız, hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşır.

3. Tevhit (Birleştirme) işleminde parsellerin üzerindeki ipotek veya hacizler ne olur?

Tevhit işleminde, birleştirilecek taşınmazların üzerindeki takyidatlar (ipotek, haciz, şerh) işlemin en kritik noktasını oluşturur. Genel kural, birleşen parsellerin üzerindeki tüm takyidatların, yeni oluşan parselin tamamına yansımasıdır. Ancak, bu durum özellikle bir parselin üzerinde yoğun bir ipotek varken diğerinin temiz olması halinde mağduriyet yaratabilir. Bu nedenle, tevhit işlemi yapılmadan önce tüm hissedarların ve alacaklıların (bankalar, şahıslar) yazılı muvafakatinin alınması zorunludur. Tapu müdürlüğü, tarafların muvafakati olmadan takyidatlı parsellerin birleştirilmesi işlemini genellikle kabul etmez. Uygulamada, ipotekli bir parsel ile ipoteksiz bir parselin birleştirilmesi gerekiyorsa, öncelikle ipoteğin kaldırılması veya ipoteğin yeni oluşacak parselin belirli bir kısmına aktarılması için alacaklı kurumdan (örneğin banka) "ipotek terki" veya "ipoteğin gayri ayni hakka çevrilmesi" talebinde bulunulur. Bu süreç, taraflar arasındaki anlaşmaya bağlı olarak karmaşık hale gelebilir. Bu nedenle, tevhit işlemine başlamadan önce tapu kayıtlarının dikkatli bir şekilde analiz edilmesi ve tüm paydaşların bilgilendirilmesi esastır.

4. İmar planı olmayan bir arazide ifraz işlemi nasıl yapılır ve hangi kurum yetkilidir?

İmar planı bulunmayan kırsal alanlarda (köy yerleşik alanları ve civarı ile tarım arazileri) ifraz işlemi, 3194 sayılı Kanun'un 15. maddesi ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine tabidir. Bu alanlarda yetkili kurum, İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'dür. Başvuru, ilgili müdürlüğe yapılır ve arazi büyüklüğünün, tarımsal bütünlüğün korunup korunmadığı denetlenir. 5403 sayılı Kanun'a göre, tarım arazilerinin bölünmesi sonucu oluşacak parsellerin, belirlenen minimum tarımsal arazi büyüklüğünün (genellikle 0,5 hektar - 2 hektar arasında değişen, bölgeye göre değişkenlik gösteren) altına düşmemesi gerekir. Bu sınırın altında kalan parsellerin oluşmasına izin verilmez. Ayrıca, hisseli tarım arazilerinin satışı veya devri durumunda da bu minimum büyüklük kuralı uygulanır. İfraz işlemi için öncelikle kadastro müdürlüğünden ya da LİHKAB'dan güncel çap belgesi alınır, ardından hazırlanan ifraz krokisi ile birlikte İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'ne başvurulur. Müdürlüğün onayı sonrasında işlem, tapu müdürlüğüne iletilir ve tescil gerçekleştirilir. Bu süreçte, ziraat mühendisi ve harita mühendisinin birlikte çalışması, işlemin sorunsuz tamamlanması için gereklidir.

Sonuç ve Mühendislik Değerlendirmesi

Kırıkkale'de gerçekleştirilecek ifraz, tevhit ve 18. madde imar parselasyonu işlemleri; yalnızca birer harita çizim faaliyeti değil, taşınmazın hukuki statüsünü doğrudan etkileyen, yatırımın geleceğini belirleyen stratejik mühendislik uygulamalarıdır. TUSAGA-Aktif (CORS-TR) altyapısıyla yapılan hassas ölçümler, BÖHHBÜY'e uygun veri üretimi, güncel imar mevzuatına hâkimiyet ve zemin etüt raporlarının doğru analizi; sürecin sağlıklı ilerlemesi için vazgeçilmez unsurlardır. Büromuz, tescilli SHKMMB ve yetkili LİHKAB kimliğiyle, Kırıkkale genelinde maliklerin ve yatırımcıların hak kaybını önlemek, işlem süreçlerini hızlandırmak ve hukuki güvenliği tesis etmek adına yanınızda yer almaktadır. Unutulmamalıdır ki, yanlış yapılan bir parselasyon veya eksik bir ölçüm, telafisi güç hukuki ihtilaflara ve maddi kayıplara yol açabilir. Bu nedenle, gayrimenkulünüz üzerinde herhangi bir işlem yapmadan önce mutlaka uzman bir harita ve kadastro mühendisinden teknik destek almanızı öneririz.