Stratejik Mühendislik Yaklaşımı ve Sektörel Giriş
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
Kocaeli ili; Türkiye'nin en yoğun sanayi kümelenmelerine, liman tesislerine ve gelişen kentsel konut alanlarına ev sahipliği yapmaktadır. Sanayicilerin devasa üretim tesisleri için komşu parselleri birleştirmesi (tevhit) veya mülk sahiplerinin arsalarını bağımsız parsellere ayırması (ifraz) işlemleri, şehir planlamasının ve gayrimenkul hukukunun en önemli safhasıdır. Kocaeli Büyükşehir Belediyesi, Gebze Harita Bürosu, Dilovası Harita Bürosu, Körfez Harita Bürosu, İzmit Harita Bürosu ve Başiskele Harita Bürosu belediyeleri sınırlarında bu süreçler 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15, 16 ve 18. maddelerine tabidir.
TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tescilli serbest harita mühendisliği büroları tarafından hazırlanan Ayırma/Birleştirme Haritaları (Değişiklik Tasarımı), ilgili belediye encümeni veya OSB Yönetim Kurulu onayı, Kadastro kontrolü ve Tapu tescili ile tamamlanır.
Teknik Parametreler, Mevzuat ve Uygulama Karşılaştırma Matrisi
Aşağıdaki mühendislik matrisi, sahada yürütülen jeodezik, fotogrametrik ve kadastral süreçlerin yasal dayanaklarını, standart tolerans limitlerini ve kurumsal onay mercilerini detaylandırmaktadır:
Adım Adım 6 Aşamalı Saha ve Ofis Uygulama Metodolojisi
Başarılı bir ruhsatlandırma, tescil ve hukuki güvence için lisanslı harita mühendisliği ekiplerimiz tarafından uygulanan 6 temel mühendislik safhası şunlardır:
- İmar Durum Belgesi ve Sanayi Lejantı İncelemesi: Taşınmazın yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı veya OSB plan notlarındaki TAKS/KAKS ve cephe şartları irdelenir.
- Harita Mühendislerince Değişiklik Tasarımı Projelendirmesi: Yola cephe, minimum parsel derinliği ve alan dengeleri BÖHHBÜY standartlarında CAD ortamında çizilir.
- Belediye Encümeni veya OSB Yönetim Kurulu Onayı: Hazırlanan dosya ilgili idareye sunularak 3194 sayılı Kanun 15 ve 16. maddeleri gereğince encümen kararı alınır.
- Kocaeli Kadastro Müdürlüğü Fen Kontrolü: Encümen onaylı dosya Kadastro Müdürlüğü kontrol mühendislerince arazi ve büro denetiminden geçirilir.
- Tescil Bildirimi (Beyanname) Tanzimi: Kadastro onayının ardından yeni oluşan parseller için TAKBİS formatında tescil bildirimi hazırlanır.
- Kocaeli Tapu Sicil Müdürlüğü Tescili: Tapu harçları ödenerek eski tapu kütükleri kapatılır ve yeni müstakil tapu senetleri teslim alınır.
Sahadan Gerçek Proje ve Vaka Analizi
Vaka Analizi: Çayırova Harita Bürosu'da 3 Sanayi Parselinin Tevhidi ile 55.000 m² Entegre Lojistik Üssü Kurulumu
Çayırova Şekerpınar bölgesinde yan yana bulunan 18.000 m², 22.000 m² ve 15.000 m² büyüklüğündeki üç hisseli sanayi arsasının tek bir parselde birleştirilerek dev bir e-ticaret lojistik merkezi kurulması hedeflenmiştir. Harita mühendisliği ofisimizce hazırlanan tevhit projesinde kadastral yol terkinleri ve trafo yeri tahsisleri düzenlenmiş, Çayırova Belediyesi Encümeni'nden 10 günde onay alınmıştır. Gebze Kadastro kontrolünün ardından tescil tamamlanarak 150 milyon dolarlık yatırımın inşaat ruhsatı çıkarılmıştır.
Hukuki Boyut, Yargıtay & Danıştay Kararları ve Mevzuat Analizi
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. maddesi, imar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhidin plan şartlarına uygun olmasını amirdir. Danıştay 6. Dairesi içtihatlarına göre, imar yoluna cephesi bulunmayan veya planda öngörülen asgari büyüklüğü karşılamayan taşınmazların ifrazına izin verilemez. Kocaeli gibi yüksek sanayi yoğunluklu bölgelerde tevhit işlemlerinde OSB onayları da aranmaktadır.
Bölgesel Dinamikler, Zemin Şartları ve Yerel Yönetim Uygulamaları
Kocaeli genelinde Gebze, Dilovası, Çayırova ve Körfez'de sanayi parselasyonları ve tevhitleri ağırlıktayken; Kandıra ve Kartepe Harita Bürosu'de tarımsal ifrazlar ile turizm parselleri öne çıkar. Tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu uyarınca Kocaeli İl Tarım Müdürlüğü'nün uygunluk görüşü zorunludur.
İleri Jeodezik Donanım, CORS-TR ve Sayısal Doğruluk Standartları
İfraz ve tevhit haritalarının hazırlanmasında ITRF96 3° koordinat sistemi ve TUSAGA-Aktif CORS-TR şebekesi kullanılır. Sınır dengelemesi ve alan hesaplamalarında Gauss-Krüger projeksiyon parametreleri uygulanarak pafta ile zemin arasındaki alan farkları sıfır hata toleransıyla dengelenir.
Yatırımcılar, Müteahhitler ve Mülk Sahipleri İçin 5 Kritik Tavsiye
- İmar Planındaki Minimum Cephe Şartını İnceleyin: Belediyeden imar durumu almadan ifraz planı yaptırmayın; yola cephesi yetersiz parseller bölünemez.
- Tevhit İşleminde Haciz ve İpotekleri Kontrol Edin: Birleştirilecek parsellerden birinde ipotek varsa alacaklı kurumun resmi muvafakati gerekir.
- OSB Parsellerinde Bölge Müdürlüğü Görüşü Alın: OSB içindeki taşınmazların ifraz ve tevhidinde OSB Uygulama Yönetmeliği şartları geçerlidir.
- Encümen Kararı Alınmadan Kadastroya Başvurmayın: Yetkili belediye encümen kararı olmadan kadastro müdürlüğü dosyayı işleme almaz.
- Tescil Süresini Aşmayın: Encümen kararı alındıktan sonra yasal süresi içinde tapu müdürlüğüne tescil başvurusu yapılmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kocaeli'de bir arsayı en fazla kaça bölebilirim?
İmar planında belirtilen minimum ifraz genişliği, parsel derinliği ve TAKS/KAKS değerlerine göre hesaplanır; her parselin imar yoluna cepheli olması şarttır.
İfraz ve tevhit dosyasını kim hazırlar?
TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası'na tescilli Serbest Harita Kadastro Mühendislik Büroları (SHKMMB) hazırlar.
Kandıra tarım arazilerinde ifraz yapılabilir mi?
5403 sayılı Kanun uyarınca mutlak tarım arazilerinde 20.000 m², dikili arazilerde 5.000 m² altındaki ifrazlara izin verilmez.
İfraz ve tevhit işlemi ne kadar sürer?
Harita hazırlığı, Encümen onayı, Kadastro fen kontrolü ve Tapu tescili toplamda ortalama 3-5 hafta sürer.
Hisseli arsalarda tek bir hissedar ifraz isteyebilir mi?
Hayır, tüm hissedarların oybirliğiyle muvafakat vermesi veya mahkemede ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekir.
Yola terk işlemi belediyeye bedelsiz mi yapılır?
Evet, imar planında yolda veya yeşil alanda kalan kısımlar 3194 sayılı Kanun m. 15 gereği kamuya bedelsiz terk edilir.
Kocaeli Sanayi ve İmar Uygulamalarında İfraz, Tevhit ve 18. Madde Prosedürleri
Kocaeli Organize Sanayi Bölgelerinde ve ilçe belediyeleri sınırlarında arsa ve sanayi parsellerinin ifrazı (bölünmesi) veya tevhidi (birleştirilmesi), 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine tabidir. Yeni parsellerin imar yoluna cepheli olması ve asgari sanayi parseli büyüklüklerini sağlaması şarttır.
Harita mühendislerince hazırlanan Ayırma/Birleştirme Haritaları (Değişiklik Tasarımı), ilgili belediye encümeni veya OSB Yönetim Kurulu onayı, Kadastro kontrolü ve Tapu tescili ile kesinleşir.
Kocaeli İmar ve Sanayi Parselasyonunda Mühendislik Desteği
Sanayi tesisleriniz ve konut projeleriniz için ifraz, tevhit, yola terk ve 18. madde parselasyon dosyalarınızı encümen ve tapu onaylarıyla eksiksiz yönetiyoruz.
Kocaeli'de sanayi parsellerinin tevhidi sürecinde taşınmazların üzerinde bulunan ipotek, intifa hakkı veya haciz gibi takyidatların yeni oluşan birleşik parsele aynen aktarılması için alacaklı kurumların noter onaylı muvafakatnameleri şarttır. Harita mühendislerince hazırlanan değişiklik tasarımı encümen onayına bu muvafakatlarla birlikte sunulur.
İfraz işlemlerinde ise her bir yeni bağımsız parselin imar yoluna minimum cephe genişliği (genellikle sanayide 30m, konutta 12-15m) ve derinlik şartını sağlaması belediye imar müdürlüğü tarafından aranır.
Kocaeli İmar Uygulamalarında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Sanayi ve konut parsellerinin ifraz veya tevhidinde belediye encümen onayının ardından 30 gün içinde Kadastro ve Tapu tescilinin yapılması gerekmektedir. Uzman harita mühendisliği kadromuz tüm bu onay ve tescil sürecini sorunsuz yürütmektedir.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı Kocaeli Yetkili Büroları
Kocaeli genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
