Stratejik Mühendislik Yaklaşımı ve Sektörel Giriş
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
Konya ili genelinde arsa ve arazilerin ifraz (bölünme / ayırma) veya tevhit (birleştirme) işlemleri, şehir planlamasının ve gayrimenkul geliştirmenin en kritik aşamasıdır. Selçuklu Harita Bürosu, Meram Harita Bürosu, Karatay Harita Bürosu merkez ilçeleri ve organize sanayi bölgeleri ile kırsal tarım arazilerinde taşınmazların hukuki ve teknik olarak yeniden düzenlenmesi, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu çerçevesinde yürütülür.
TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tescilli serbest harita mühendisliği büroları tarafından hazırlanan Ayırma/Birleştirme Haritaları (Değişiklik Tasarımı), ilgili belediye encümeni veya İl Özel İdaresi encümeni onayı, Kadastro kontrolü ve Tapu tescili ile kesinleşir.
Teknik Parametreler, Mevzuat ve Uygulama Karşılaştırma Matrisi
Aşağıdaki mühendislik matrisi, sahada yürütülen jeodezik, fotogrametrik ve kadastral süreçlerin yasal dayanaklarını, standart tolerans limitlerini ve kurumsal onay mercilerini detaylandırmaktadır:
Adım Adım 6 Aşamalı Saha ve Ofis Uygulama Metodolojisi
Başarılı bir ruhsatlandırma, tescil ve hukuki güvence için lisanslı harita mühendisliği ekiplerimiz tarafından uygulanan 6 temel mühendislik safhası şunlardır:
- İmar Durum Belgesi ve Tarımsal Kısıt İncelemesi: Taşınmazın 1/1000 ölçekli imar planındaki TAKS/KAKS, cephe şartları ve 5403 sayılı Kanun kapsamındaki tarımsal sınıfı incelenir.
- Harita Mühendislerince Değişiklik Tasarımı Projelendirmesi: Yola cephe, parsel derinliği ve alan dengeleri BÖHHBÜY standartlarında CAD ortamında çizilir.
- Belediye veya İl Encümeni Onayı: Belediye sınırlarında Belediye Encümeni'ne, mücavir alan dışındaki köylerde Konya İl Özel İdaresi Encümeni'ne sunularak karar alınır.
- Konya Kadastro Müdürlüğü Fen Kontrolü: Encümen onaylı dosya Kadastro Müdürlüğü kontrol mühendislerince arazi ve büro denetiminden geçirilir.
- Tescil Bildirimi (Beyanname) Tanzimi: Kadastro onayının ardından yeni parseller için TAKBİS formatında tescil bildirimi hazırlanır.
- Konya Tapu Sicil Müdürlüğü Tescili: Tapu harçları ödenerek eski tapu kütükleri kapatılır ve yeni müstakil tapu senetleri teslim alınır.
Sahadan Gerçek Proje ve Vaka Analizi
Vaka Analizi: Selçuklu Sanayi Genişleme Alanında 4 Parselin Tevhidi ile 32.000 m² Fabrika Alanı Üretimi
Selçuklu ilçesinde yan yana bulunan 8.000 m², 7.500 m², 9.000 m² ve 7.500 m² büyüklüğündeki 4 sanayi arsasının birleştirilerek modern bir döküm ve otomotiv yedek parça fabrikası kurulması planlanmıştır. Harita mühendisliği ofisimizce hazırlanan tevhit haritasında yola terkler ve trafo yeri tahsisleri yapılmış, Selçuklu Belediyesi Encümeni'nden 12 günde onay çıkartılmıştır. Kadastro kontrolü sonrası tescil tamamlanarak sanayiciye tek parsel tapusu teslim edilmiştir.
Hukuki Boyut, Yargıtay & Danıştay Kararları ve Mevzuat Analizi
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. maddesi gereğince imar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhidin plan şartlarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olması zorunludur. Danıştay 6. Dairesi içtihatlarına göre, imar yoluna cephesi bulunmayan taşınmazların ifrazına izin verilemez. Tarım arazilerinde ise 5403 sayılı Kanun uyarınca Konya bölgesinde asgari tarımsal arazi büyüklüğü altında bölünme kesinlikle yasaktır.
Bölgesel Dinamikler, Zemin Şartları ve Yerel Yönetim Uygulamaları
Konya Merkez ilçelerinde sanayi ve konut parselasyonları hızla ilerlerken; Cihanbeyli Harita Bürosu, Kulu Harita Bürosu, Karapınar Harita Bürosu ve Çumra Harita Bürosu'da geniş tarım arazilerinin hisseli satış ve miras ifrazı talepleri yoğundur. Tarım arazisi ifrazlarında Konya İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün resmi uygunluk yazısı aranır.
İleri Jeodezik Donanım, CORS-TR ve Sayısal Doğruluk Standartları
İfraz ve tevhit haritalarının hazırlanmasında ITRF96 3° koordinat sistemi ve TUSAGA-Aktif CORS-TR şebekesi kullanılır. Sınır dengelemesi ve alan hesaplamalarında Gauss-Krüger projeksiyon parametreleri uygulanarak pafta ile zemin arasındaki alan farkları sıfır hata toleransıyla dengelenir.
Yatırımcılar, Müteahhitler ve Mülk Sahipleri İçin 5 Kritik Tavsiye
- İmar Planındaki Minimum Cephe Şartını İnceleyin: Belediyeden imar durumu almadan ifraz planı yaptırmayın; yola cephesi yetersiz parseller bölünemez.
- Tarım Arazilerinde 5403 Kanununu Sorgulayın: Tarlaların hisseli satışı veya bölünmesi için İl Tarım Müdürlüğü'nün resmi izni şarttır.
- Tevhit İşleminde İpotekleri Kontrol Edin: Birleştirilecek parsellerden birinde haciz veya ipotek varsa alacaklı kurumun muvafakati gerekir.
- Encümen Kararı Alınmadan Kadastroya Başvurmayın: Yetkili belediye veya İl Özel İdaresi encümen kararı olmadan kadastro müdürlüğü dosyayı işleme almaz.
- Tescil Süresini Aşmayın: Encümen kararı alındıktan sonra yasal süresi içinde tapu müdürlüğüne tescil başvurusu yapılmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Konya'da bir arsayı en fazla kaça bölebilirim?
İmar planında belirtilen minimum ifraz genişliği, parsel derinliği ve TAKS/KAKS değerlerine göre hesaplanır; her parselin imar yoluna cepheli olması şarttır.
İfraz ve tevhit dosyasını kim hazırlar?
TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası'na tescilli Serbest Harita Kadastro Mühendislik Büroları (SHKMMB) hazırlar.
Tarım arazilerinde ifraz yapılabilir mi?
5403 sayılı Kanun uyarınca mutlak tarım arazilerinde 20.000 m² (20 dekar), dikili arazilerde 5.000 m² altındaki ifrazlara izin verilmez.
İfraz işlemi ortalama ne kadar sürer?
Harita hazırlığı, Encümen onayı, Kadastro fen kontrolü ve Tapu tescili toplamda ortalama 3-5 hafta sürer.
Hisseli tapularda tek bir hissedar ifraz isteyebilir mi?
Hayır, tüm hissedarların oybirliğiyle muvafakat vermesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekir.
Köy yerleşik alanında ifraz şartları nelerdir?
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği gereğince parselin yola cephesi ve taban alanı katsayısı şartları aranır.
Konya İmar ve Tarım Parselasyonunda İfraz (Ayırma), Tevhit ve 18. Madde Prosedürleri
Konya merkez ve ilçe belediyeleri sınırlarında imar parsellerinin ifraz ve tevhidi 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddelerine tabidir. Her bir yeni parselin imar yoluna cepheli olması, imar planındaki TAKS/KAKS ve taban alanı katsayılarını sağlaması zorunludur. Hazırlanan Değişiklik Tasarımı dosyaları yetkili Belediye Encümeni veya İl Özel İdaresi Encümeni tarafından onaylanır.
Geniş tarım havzalarında ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca asgari tarımsal arazi büyüklüğü şartları aranır. Konya Tarım ve Orman İl Müdürlüğü'nün uygunluk görüşü olmadan tarım arazilerinin hisseli bölünmesi veya ifrazı mümkün değildir.
Konya İmar ve Tarımsal İfraz Mühendislik Çözümleri
Konya genelindeki tüm arsa ifrazı, parsel tevhidi, yola terk ve 18. madde parselasyon projelerinizi encümen ve tapu onay garantisiyle yürütüyoruz.
Konya sanayi sitelerinde ve organize sanayi bölgelerinde fabrika parsellerinin tevhidi ile geniş üretim tesisleri kurulması sürecinde harita mühendislerince hazırlanan değişiklik tasarımları belediye encümen onayına sunulur. Yola terk ve altyapı koridorları BÖHHBÜY standartlarında düzenlenir.
Tarımsal arazilerde ise 5403 sayılı Kanun gereğince Konya İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün bölünmez büyüklük onayı alınmadan tapuda ifraz işlemi gerçekleştirilemez.
Konya İmar ve Tarımsal İfraz Başvuru Esasları
Konya merkez ve çevre ilçelerde parsel ayırma ve birleştirme projelerinizde belediye encümen kararı, kadastro kontrolü ve tapu tescil aşamalarını profesyonel harita mühendisliği kadromuzla güvenle sonuçlandırıyoruz.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı Konya Yetkili Büroları
Konya genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
