Stratejik Mühendislik Yaklaşımı ve Sektörel Giriş
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
Kütahya ili genelinde arsa ve arazilerin ifraz (bölünme / ayırma) veya tevhit (birleştirme) işlemleri, şehir planlamasının ve gayrimenkul geliştirmenin en kritik aşamasıdır. Kütahya Merkez Harita Bürosu, Tavşanlı Harita Bürosu, Gediz Harita Bürosu, Simav Harita Bürosu ve organize sanayi bölgelerindeki imarlı veya tarımsal taşınmazların hukuki ve teknik olarak yeniden düzenlenmesi, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu çerçevesinde yürütülür.
TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tescilli serbest harita mühendisliği büroları tarafından hazırlanan Ayırma/Birleştirme Haritaları (Değişiklik Tasarımı), ilgili belediye encümeni veya İl Özel İdaresi encümeni onayı, Kadastro kontrolü ve Tapu tescili ile kesinleşir.
Teknik Parametreler, Mevzuat ve Uygulama Karşılaştırma Matrisi
Aşağıdaki mühendislik matrisi, sahada yürütülen jeodezik, fotogrametrik ve kadastral süreçlerin yasal dayanaklarını, standart tolerans limitlerini ve kurumsal onay mercilerini detaylandırmaktadır:
Adım Adım 6 Aşamalı Saha ve Ofis Uygulama Metodolojisi
Başarılı bir ruhsatlandırma, tescil ve hukuki güvence için lisanslı harita mühendisliği ekiplerimiz tarafından uygulanan 6 temel mühendislik safhası şunlardır:
- İmar Durum Belgesi ve Tarımsal Kısıt İncelemesi: Taşınmazın 1/1000 ölçekli imar planındaki TAKS/KAKS, cephe şartları ve 5403 sayılı Kanun kapsamındaki tarımsal sınıfı incelenir.
- Harita Mühendislerince Değişiklik Tasarımı Projelendirmesi: Yola cephe, parsel derinliği ve alan dengeleri BÖHHBÜY standartlarında CAD ortamında çizilir.
- Belediye veya İl Encümeni Onayı: Belediye sınırlarında Belediye Encümeni'ne, mücavir alan dışındaki köylerde Kütahya İl Özel İdaresi Encümeni'ne sunularak karar alınır.
- Kütahya Kadastro Müdürlüğü Fen Kontrolü: Encümen onaylı dosya Kadastro Müdürlüğü kontrol mühendislerince arazi ve büro denetiminden geçirilir.
- Tescil Bildirimi (Beyanname) Tanzimi: Kadastro onayının ardından yeni parseller için TAKBİS formatında tescil bildirimi hazırlanır.
- Kütahya Tapu Sicil Müdürlüğü Tescili: Tapu harçları ödenerek eski tapu kütükleri kapatılır ve yeni müstakil tapu senetleri teslim alınır.
Sahadan Gerçek Proje ve Vaka Analizi
Vaka Analizi: Kütahya Zafer OSB'de 3 Parselin Tevhidi ile 48.000 m² İleri Teknoloji Seramik Tesisi Parselasyonu
Kütahya Zafer Organize Sanayi Bölgesi'nde yan yana yer alan 15.000 m², 18.000 m² ve 15.000 m² büyüklüğündeki üç sanayi parselinin birleştirilerek tek parselde entegre seramik fabrikası kurulması planlanmıştır. Harita mühendisliği ofisimizce hazırlanan tevhit haritasında yola terkler ve altyapı koridorları düzenlenmiş, Zafer OSB Yönetim Kurulu'ndan 10 günde onay alınmıştır. Kadastro kontrolü sonrası tescil tamamlanarak yatırımcıya tek parsel tapusu teslim edilmiştir.
Hukuki Boyut, Yargıtay & Danıştay Kararları ve Mevzuat Analizi
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. maddesi gereğince imar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhidin plan şartlarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olması zorunludur. Danıştay 6. Dairesi içtihatlarına göre, imar yoluna cephesi bulunmayan taşınmazların ifrazına izin verilemez. Tarım arazilerinde ise 5403 sayılı Kanun uyarınca Kütahya bölgesinde asgari tarımsal arazi büyüklüğü altında bölünme kesinlikle yasaktır.
Bölgesel Dinamikler, Zemin Şartları ve Yerel Yönetim Uygulamaları
Kütahya Merkez ve Zafer OSB'de sanayi parselasyonları hızla ilerlerken; Simav ve Gediz'de geniş tarım arazilerinin hisseli satış ve miras ifrazı talepleri yoğundur. Tarım arazisi ifrazlarında Kütahya İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün resmi uygunluk yazısı aranır.
İleri Jeodezik Donanım, CORS-TR ve Sayısal Doğruluk Standartları
İfraz ve tevhit haritalarının hazırlanmasında ITRF96 3° koordinat sistemi ve TUSAGA-Aktif CORS-TR şebekesi kullanılır. Sınır dengelemesi ve alan hesaplamalarında Gauss-Krüger projeksiyon parametreleri uygulanarak pafta ile zemin arasındaki alan farkları sıfır hata toleransıyla dengelenir.
Yatırımcılar, Müteahhitler ve Mülk Sahipleri İçin 5 Kritik Tavsiye
- İmar Planındaki Minimum Cephe Şartını İnceleyin: Belediyeden imar durumu almadan ifraz planı yaptırmayın; yola cephesi yetersiz parseller bölünemez.
- Tarım Arazilerinde 5403 Kanununu Sorgulayın: Tarlaların hisseli satışı veya bölünmesi için İl Tarım Müdürlüğü'nün resmi izni şarttır.
- Tevhit İşleminde İpotekleri Kontrol Edin: Birleştirilecek parsellerden birinde haciz veya ipotek varsa alacaklı kurumun muvafakati gerekir.
- Encümen Kararı Alınmadan Kadastroya Başvurmayın: Yetkili belediye veya İl Özel İdaresi encümen kararı olmadan kadastro müdürlüğü dosyayı işleme almaz.
- Tescil Süresini Aşmayın: Encümen kararı alındıktan sonra yasal süresi içinde tapu müdürlüğüne tescil başvurusu yapılmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kütahya'da bir arsayı en fazla kaça bölebilirim?
İmar planında belirtilen minimum ifraz genişliği, parsel derinliği ve TAKS/KAKS değerlerine göre hesaplanır; her parselin imar yoluna cepheli olması şarttır.
İfraz ve tevhit dosyasını kim hazırlar?
TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası'na tescilli Serbest Harita Kadastro Mühendislik Büroları (SHKMMB) hazırlar.
Tarım arazilerinde ifraz yapılabilir mi?
5403 sayılı Kanun uyarınca mutlak tarım arazilerinde 20.000 m² (20 dekar), dikili arazilerde 5.000 m² altındaki ifrazlara izin verilmez.
İfraz işlemi ortalama ne kadar sürer?
Harita hazırlığı, Encümen onayı, Kadastro fen kontrolü ve Tapu tescili toplamda ortalama 3-5 hafta sürer.
Hisseli tapularda tek bir hissedar ifraz isteyebilir mi?
Hayır, tüm hissedarların oybirliğiyle muvafakat vermesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekir.
Köy yerleşik alanında ifraz şartları nelerdir?
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği gereğince parselin yola cephesi ve taban alanı katsayısı şartları aranır.
Kütahya İmar ve Sanayi Parselasyonunda İfraz, Tevhit ve 18. Madde Prosedürleri
Kütahya Organize Sanayi Bölgelerinde ve ilçe belediyeleri sınırlarında arsa ve sanayi parsellerinin ifrazı (bölünmesi) veya tevhidi (birleştirilmesi), 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine tabidir. Yeni parsellerin imar yoluna cepheli olması ve asgari parsel büyüklüklerini sağlaması şarttır.
Harita mühendislerince hazırlanan Ayırma/Birleştirme Haritaları (Değişiklik Tasarımı), ilgili belediye encümeni veya OSB Yönetim Kurulu onayı, Kadastro kontrolü ve Tapu tescili ile kesinleşir.
Kütahya İmar ve Parselasyon Mühendislik Çözümleri
Sanayi tesisleriniz ve konut projeleriniz için ifraz, tevhit, yola terk ve 18. madde parselasyon dosyalarınızı encümen ve tapu onaylarıyla eksiksiz yönetiyoruz.
Kütahya Organize Sanayi Bölgelerinde yapılan sanayi tevhidi ve ifrazlarında OSB Bölge Müdürlüğü plan notlarına ve çekme mesafelerine tam uyum aranır.
Kütahya İmar Parselasyonunda Encümen ve Tescil Süreçleri
İfraz ve tevhit işlemlerinde hazırlanan değişiklik tasarımlarının belediye encümeninden onaylanmasını takiben Kadastro Müdürlüğü fen kontrolü ve Tapu tescilinin 30 gün içinde tamamlanması, yasal sürelerin aşılmaması açısından büyük önem arz eder.
Tarımsal arazilerde ise Kütahya İl Tarım Müdürlüğü'nün 5403 sayılı Kanun uygunluk yazısı olmadan tapuda ifraz yapılamaz.
Kütahya genelindeki tüm arsa ifrazı, parsel tevhidi, yola terk ve sanayi parselasyonu projelerinizi encümen ve tapu onay garantisiyle yürütüyoruz.
Lisanslı harita mühendisliği ofisimizle iletişime geçerek imar değişiklik tasarımı süreçlerinizi hızlandırabilirsiniz.
Kütahya İmar Parselasyonunda Harita Mühendisliği Kontrolleri
Kütahya merkez ve ilçelerinde ifraz ve tevhit işlemlerinde Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği standartlarına göre hazırlanan harita mühendisliği beyannameleri, kadastro müdürlüğü fen kontrol memurlarınca yerinde ve sayısal ortamda incelenerek hatasız tescil edilir.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı Kütahya Yetkili Büroları
Kütahya genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
