Stratejik Mühendislik Yaklaşımı ve Sektörel Giriş
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
Malatya ili genelinde arsa ve arazilerin ifraz (bölünme / ayırma) veya tevhit (birleştirme) işlemleri, deprem sonrası kentsel yenilemenin ve gayrimenkul geliştirmenin en kritik aşamasıdır. Battalgazi Harita Bürosu, Yeşilyurt Harita Bürosu, Doğanşehir Harita Bürosu, Akçadağ Harita Bürosu ve diğer ilçelerdeki rezerv alanlar, sanayi parselleri ve kayısı bahçelerinin hukuki ve teknik olarak yeniden düzenlenmesi, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu çerçevesinde yürütülür.
TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tescilli serbest harita mühendisliği büroları tarafından hazırlanan Ayırma/Birleştirme Haritaları (Değişiklik Tasarımı), ilgili belediye encümeni veya İl Özel İdaresi encümeni onayı, Kadastro kontrolü ve Tapu tescili ile kesinleşir.
Teknik Parametreler, Mevzuat ve Uygulama Karşılaştırma Matrisi
Aşağıdaki mühendislik matrisi, sahada yürütülen jeodezik, fotogrametrik ve kadastral süreçlerin yasal dayanaklarını, standart tolerans limitlerini ve kurumsal onay mercilerini detaylandırmaktadır:
Adım Adım 6 Aşamalı Saha ve Ofis Uygulama Metodolojisi
Başarılı bir ruhsatlandırma, tescil ve hukuki güvence için lisanslı harita mühendisliği ekiplerimiz tarafından uygulanan 6 temel mühendislik safhası şunlardır:
- İmar Durum Belgesi ve Rezerv Alan Kısıt İncelemesi: Taşınmazın 1/1000 ölçekli imar planındaki TAKS/KAKS, cephe şartları ve kentsel dönüşüm kararları incelenir.
- Harita Mühendislerince Değişiklik Tasarımı Projelendirmesi: Yola cephe, parsel derinliği ve alan dengeleri BÖHHBÜY standartlarında CAD ortamında çizilir.
- Belediye veya İl Encümeni Onayı: Belediye sınırlarında Belediye Encümeni'ne, mücavir alan dışındaki köylerde Malatya İl Özel İdaresi Encümeni'ne sunularak karar alınır.
- Malatya Kadastro Müdürlüğü Fen Kontrolü: Encümen onaylı dosya Kadastro Müdürlüğü kontrol mühendislerince arazi ve büro denetiminden geçirilir.
- Tescil Bildirimi (Beyanname) Tanzimi: Kadastro onayının ardından yeni parseller için TAKBİS formatında tescil bildirimi hazırlanır.
- Malatya Tapu Sicil Müdürlüğü Tescili: Tapu harçları ödenerek eski tapu kütükleri kapatılır ve yeni müstakil tapu senetleri teslim alınır.
Sahadan Gerçek Proje ve Vaka Analizi
Vaka Analizi: Yeşilyurt Yakınca'da 4 Deprem Parselinin Tevhidi ile 12.000 m² Güvenli Rezerv Konut Alanı Oluşturulması
Yeşilyurt Yakınca bölgesinde depremde yıkılan yan yana 4 hisseli konut arsasının birleştirilerek toplu yerinde dönüşüm projesi uygulanması planlanmıştır. Harita mühendisliği ofisimizce hazırlanan tevhit haritasında yola terkler ve trafo alanları düzenlenmiş, Yeşilyurt Belediyesi Encümeni'nden 10 günde onay alınmıştır. Kadastro kontrolü sonrası tescil tamamlanarak 60 bağımsız bölümlük depreme dayanıklı modern sitenin inşaat ruhsatı çıkarılmıştır.
Hukuki Boyut, Yargıtay & Danıştay Kararları ve Mevzuat Analizi
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. maddesi gereğince imar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhidin plan şartlarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olması zorunludur. Danıştay 6. Dairesi içtihatlarına göre, imar yoluna cephesi bulunmayan taşınmazların ifrazına izin verilemez. Tarım arazilerinde ise 5403 sayılı Kanun uyarınca Malatya bölgesinde asgari tarımsal arazi büyüklüğü (mutlak tarım 20 dekar, dikili kayısı 5 dekar) altında bölünme kesinlikle yasaktır.
Bölgesel Dinamikler, Zemin Şartları ve Yerel Yönetim Uygulamaları
Malatya Merkez ilçelerinde rezerv alan ve yerinde dönüşüm parselasyonları hızla ilerlerken; Akçadağ, Darende Harita Bürosu ve Hekimhan Harita Bürosu'da geniş kayısı bahçelerinin hisseli satış ve miras ifrazı talepleri yoğundur. Tarım arazisi ifrazlarında Malatya İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün resmi uygunluk yazısı aranır.
İleri Jeodezik Donanım, CORS-TR ve Sayısal Doğruluk Standartları
İfraz ve tevhit haritalarının hazırlanmasında ITRF96 3° koordinat sistemi ve TUSAGA-Aktif CORS-TR şebekesi kullanılır. Sınır dengelemesi ve alan hesaplamalarında Gauss-Krüger projeksiyon parametreleri uygulanarak pafta ile zemin arasındaki alan farkları sıfır hata toleransıyla dengelenir.
Yatırımcılar, Müteahhitler ve Mülk Sahipleri İçin 5 Kritik Tavsiye
- İmar Planındaki Minimum Cephe Şartını İnceleyin: Belediyeden imar durumu almadan ifraz planı yaptırmayın; yola cephesi yetersiz parseller bölünemez.
- Kayısı Bahçelerinde 5403 Kanununu Sorgulayın: Bahçelerin hisseli satışı veya bölünmesi için İl Tarım Müdürlüğü'nün resmi izni şarttır.
- Tevhit İşleminde İpotekleri Kontrol Edin: Birleştirilecek parsellerden birinde haciz veya ipotek varsa alacaklı kurumun muvafakati gerekir.
- Encümen Kararı Alınmadan Kadastroya Başvurmayın: Yetkili belediye veya İl Özel İdaresi encümen kararı olmadan kadastro müdürlüğü dosyayı işleme almaz.
- Tescil Süresini Aşmayın: Encümen kararı alındıktan sonra yasal süresi içinde tapu müdürlüğüne tescil başvurusu yapılmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Malatya'da bir arsayı en fazla kaça bölebilirim?
İmar planında belirtilen minimum ifraz genişliği, parsel derinliği ve TAKS/KAKS değerlerine göre hesaplanır; her parselin imar yoluna cepheli olması şarttır.
İfraz ve tevhit dosyasını kim hazırlar?
TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası'na tescilli Serbest Harita Kadastro Mühendislik Büroları (SHKMMB) hazırlar.
Kayısı bahçelerinde ifraz yapılabilir mi?
5403 sayılı Kanun uyarınca dikili kayısı bahçelerinde 5.000 m² (5 dekar), mutlak tarım arazilerinde 20.000 m² altındaki ifrazlara izin verilmez.
İfraz işlemi ortalama ne kadar sürer?
Harita hazırlığı, Encümen onayı, Kadastro fen kontrolü ve Tapu tescili toplamda ortalama 3-5 hafta sürer.
Hisseli tapularda tek bir hissedar ifraz isteyebilir mi?
Hayır, tüm hissedarların oybirliğiyle muvafakat vermesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekir.
Köy yerleşik alanında ifraz şartları nelerdir?
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği gereğince parselin yola cephesi ve taban alanı katsayısı şartları aranır.
Malatya İmar ve Rezerv Alan Parselasyonunda İfraz (Ayırma) ve Tevhit Prosedürleri
Malatya merkez ve ilçe belediyeleri sınırlarında imar parsellerinin ifraz ve tevhidi 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddelerine tabidir. Deprem sonrasında dar ve hisseli parsellerin birleştirilerek toplu konut alanlarına dönüştürülmesinde tevhit projeleri büyük hız kazanmıştır.
Harita mühendislerince hazırlanan Değişiklik Tasarımları belediye encümeni veya Çevre Şehircilik onayından geçerek Kadastro ve Tapu tescili ile tamamlanır. Kayısı bahçelerinde ise 5403 sayılı Kanun bölünmez büyüklük şartları aranır.
Malatya İmar ve Tevhit Mühendislik Hizmetleri
Parsel birleştirme, ifraz, yola terk ve rezerv alan imar parselasyonu projelerinizi encümen ve tapu onaylarıyla eksiksiz yürütüyoruz.
Deprem sonrası hisseli parsellerin tevhidi ile oluşturulan yeni konut adalarında hak sahipliği dağılımı harita mühendislerimizce adil biçimde planlanır.
Malatya İmar ve Rezerv Alan Parselasyon Esasları
Malatya merkez ve ilçelerinde hisseli deprem parsellerinin tevhidi ile oluşturulan yeni konut adalarında hak sahipliği dağılımı harita mühendislerimizce adil biçimde planlanır.
İmar Kanunu madde 15 ve 16 gereği yapılan ifraz ve tevhit işlemlerinde belediye encümen kararı ve kadastro fen kontrolü aşamaları profesyonelce yürütülür.
Malatya genelindeki parsel ayırma, birleştirme, yola terk ve rezerv alan imar parselasyonu projelerinizi belediye encümeni ve kadastro onaylarıyla güvenle sonuçlandırıyoruz.
Uzman harita mühendislerimiz her türlü mülkiyet ve kadastro uyuşmazlığında yanınızdadır.
Malatya İmar Uygulamalarında Teknik Parselasyon Standartları
Malatya Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyeleri imar parsellerinin ifraz ve tevhit işlemlerinde Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerini titizlikle uygular. İmar planına uygunluk şartı aranırken, yeni oluşacak parsellerin yola cephesi ve ifraz derinliği standartları harita mühendisliği kontrol raporlarıyla güvenceye alınır.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı Malatya Yetkili Büroları
Malatya genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
