Niğde il genelinde imar planı sınırları içerisindeki arsaların yapılaşmaya uygun müstakil imar parsellerine dönüştürülmesi, hisseli taşınmazların ayrılması (ifraz) veya bitişik parsellerin birleştirilmesi (tevhit) işlemleri 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15, 16 ve 18. maddeleri ile 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu hükümlerine göre tescilli serbest harita mühendisleri (SHKMMB) tarafından yürütülür.
Niğde İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)
Niğde Merkez Harita Bürosu, Bor Harita Bürosu, Ulukışla Harita Bürosu ve Çiftlik Harita Bürosu ilçelerinde 3194 sayılı Kanun 15, 16 ve 18. madde imar uygulamaları, parsel ifrazı, tevhit ve DOP tescili.
Niğde İlinde Harita Kadastro Süreçleri ve Yasal Dayanaklar
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
Niğde il ve ilçelerinde icra edilen tüm harita kadastro mühendislik faaliyetleri; 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu (özellikle 15, 16 ve 18. maddeler), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (BÖHHBÜY) standartlarına tabidir.
Bölgedeki projeler Niğde Merkez, Bor, Çamardı Harita Bürosu, Ulukışla, Çiftlik, Altunhisar Harita Bürosu ilçelerini kapsamakta olup, arazinin tescilli mülkiyet sınırlarının korunması, imar çapı ve emsal katsayılarına tam uyum sağlanması açısından TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tescilli serbest harita büroları (SHKMMB) ile yetkili Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB) koordinasyonunda gerçekleştirilmelidir.
Niğde İmar ve Tarım Parselasyon Standartları Tablosu
| Bölge / İmar Fonksiyonu | Min. İfraz Büyüklüğü | Min. Yol Cephesi | Onay Makamı & Yasal Dayanak |
|---|---|---|---|
| Niğde & Bor OSB Sanayi Parselleri | 3.000 m² - 10.000 m² | 30.00 Metre | OSB Müteşebbis Heyeti & Kadastro / Md. 15-16 |
| Niğde Merkez & Bor Konut Alanları | 300 m² - 500 m² | 12.00 - 14.00 Metre | Belediye Encümeni & Niğde Kadastro |
| Ulukışla & Çamardı Ticari Parseller | 1.000 m² - 2.500 m² | 18.00 Metre | İlçe Belediyesi / İl Özel İdaresi Encümeni |
| Niğde Ovası Dikili & Sulu Tarım | En az 20.000 m² (20 Dekar) | 25.00 Metre Kadastral Yol | Niğde İl Tarım ve Orman Müd. / 5403 SK |
Niğde Coğrafi ve İmar Dinamikleri
Niğde coğrafi yapısı, kentsel dönüşüm alanları, sanayi bölgeleri ve tarım havzaları harita mühendisliği ölçümlerinde özel yaklaşım gerektirir. Ölçümlerde Türkiye Ulusal Sabit GNSS Ağı (TUSAGA-Aktif / CORS-TR) baz istasyonları kullanılarak ITRF96 koordinat sisteminde santimetre altı doğruluk sağlanır. Özellikle eğimli topoğrafyada GNSS uydu sinyali gölgelenmelerini önlemek adına robotik total station poligon dizileriyle çift kontrol uygulanır.
İlçe Bazlı Uygulama Alanları
Niğde iline bağlı Niğde Merkez, Bor, Çamardı, Ulukışla, Çiftlik, Altunhisar ilçelerinde yürütülen başlıca harita kadastro faaliyetleri:
- Sınır Tespiti ve Aplikasyon: Parsel köşe noktalarının zeminde demir kazık, çelik çivi ve beton sınır taşlarıyla kalıcı olarak işaretlenmesi.
- İfraz ve Tevhit: Taşınmazların imar planlarına veya tarımsal asgari parsel büyüklüklerine uygun olarak bölünmesi veya birleştirilmesi.
- Sayısal Plankote: Mimari ruhsat projelerine altlık oluşturan detaylı eş yükselti eğrili kot haritalarının çıkarılması.
- İHA / Dron Fotogrametri: Geniş sahaların, sanayi alanlarının ve maden ocaklarının 3 boyutlu sayısal arazi modeli ve yüksek çözünürlüklü ortofoto haritası.
- Cins Değişikliği & Kat Mülkiyeti: Yapı kullanım izni (iskan) sonrası tapuda bina ve bağımsız bölüm tescili.
Örnek Vaka Analizi: Niğde Merkez Selçuk Mahallesi'nde 8 Parsellik İmar Düzenlemesi
Niğde Merkez Selçuk Mahallesi yeni gelişim bölgesinde yer alan 14.500 m² hisseli kadastro parselinde büromuzca hazırlanan ifraz ve yola terk harita mühendislik dosyası Niğde Belediyesi Encümeni'nce onaylanmış; 3.200 m² alan bedelsiz imar yoluna ve yeşil alana terk edilerek 8 adet müstakil ruhsatlı imar parseli tescil edilmiştir.
Saha Uygulamalarında Güvenlik ve İş Sağlığı Standartları
Büromuz mühendislik ekipleri sahada icra edilen tüm aplikasyon, plankote, nivelman ve İHA uçuş faaliyetlerinde 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu kurallarına tam uyum sağlar. Ağır şantiye koşullarında, yüksek şevli maden ocaklarında ve yoğun trafikli karayolu kenarlarında tam koruyucu ekipman (KKD), reflektif işaretçiler ve emniyet protokolleri ile sıfır kaza hedefiyle çalışılmaktadır.
Mülkiyet haklarınızı korumak, inşaat ruhsat süreçlerinizi hızlandırmak ve doğru imar kararları almak için uzman harita mühendislerimizden ücretsiz ön inceleme ve teknik danışmanlık alabilirsiniz.
Niğde'de İmar Uygulamaları, DOP Kesintisi ve Parselasyon Süreci
Niğde Merkez, Bor ve diğer ilçelerde 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca yürütülen parselasyon planlarında, kadastro parsellerinden %45'e kadar Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapılarak kamuya ayrılan yol, park, okul ve sağlık tesisi alanları oluşturulur. Kalan net alanlar ise imar adaları içerisinde müstakil veya hisseli imar parsellerine dönüştürülür.
Maliklerin talebine bağlı münferit ifraz (ayırma) ve tevhit (birleştirme) işlemlerinde ise serbest harita mühendislik büromuzca tanzim edilen harita ve tescil beyannameleri, ilgili belediye encümeni veya İl Özel İdaresi encümenine sunulur. Encümenden 30 gün içinde onay kararı çıktıktan sonra dosya Kadastro Müdürlüğü'ne teknik kontrole iletilir ve Tapu Müdürlüğü'nde tescil işlemi tamamlanır.
Niğde Tarım Arazilerinde 5403 Sayılı Kanun İfraz Kriterleri
Niğde Ovası, Bor ve Çamardı havzalarındaki tarım arazilerinin bölünmesinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri katı bir şekilde uygulanır. Tarım arazileri belirlenen asgari büyüklüklerin altına ifraz edilemez:
- Mutlak Tarım Arazileri: En az 20.000 m² (20 Dekar).
- Özel Ürün ve Dikili Tarım Arazileri (Elma, Meyve Bahçeleri): En az 5.000 m² (5 Dekar).
- Örtü Altı Tarım (Sera Alanları): En az 3.000 m² (3 Dekar).
- Marjinal Tarım Arazileri: En az 20.000 m² (20 Dekar).
Harita Kadastro Mühendisliğinde Kalite Standartları ve Cihaz Kalibrasyonu
Sahada icra edilen tüm aplikasyon, plankote, nivelman, poligon ağı ve fotogrametri ölçümlerinde kullanılan GNSS alıcıları, robotik total station cihazları ve dijital nivelmanlar her 6 ayda bir akredite laboratuvarlarda optik ve elektronik kalibrasyon testlerine tabi tutulur. TUSAGA-Aktif (CORS-TR) ağına bağlı çift frekanslı GNSS alıcılarımız, ITRF96 datumunda 3 derecelik dilim orta meridyenine göre gerçek zamanlı kinematik (RTK) düzeltmeler alarak santimetre altı (±1-2 cm) konum doğruluğu sağlar.
Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (BÖHHBÜY) hükümlerine uygun olarak, poligon noktalarının karşılıklı kenar ve açı kontrolleri yapılarak kapanma hataları izin verilen yasal hata sınırları (tolerans) içerisinde tutulur. Bu titiz mühendislik yaklaşımı, ileride doğabilecek komşu sınır tecavüzlerini, parsel kaymalarını ve hukuki mülkiyet uyuşmazlıklarını sıfıra indirir.
Taşınmaz Alım-Satım ve İnşaat Öncesi Kritik Kontrol Listesi
Gayrimenkul yatırımcıları, müteahhitler ve arsa sahipleri için mağduriyet yaşamamaları adına şu 5 kritik adım tavsiye edilir:
- Aplikasyon Krokisi Alın: Satın almayı düşündüğünüz veya inşaata başlayacağınız taşınmazın resmi LİHKAB aplikasyon krokisini temin ederek sınır kazıklarını yerinde kontrol edin.
- İmar Durum Belgesini İnceleyin: İlgili belediye veya İl Özel İdaresi imar müdürlüğünden taşınmazın güncel imar fonksiyonu, TAKS/KAKS emsal oranı ve çekme mesafelerini yazılı olarak sorgulayın.
- Zemin ve Şev Kotlarını Belirleyin: Mimari ve statik projelere başlamadan önce ITRF96 kotlu sayısal plankote haritası hazırlatarak temel kazı ve istinat maliyetlerini önceden netleştirin.
- Tapu Takyidatlarını Kontrol Edin: Tapu kütüğünde yer alan ipotek, haciz, şufa hakkı, kamulaştırma şerhi veya sit alanı kısıtlamalarını resmi olarak araştırın.
- Uzman Harita Mühendisi ile Çalışın: Tüm teknik ve idari süreçleri HKMO tescilli Serbest Harita Kadastro Mühendislik Müşavirlik Bürosu (SHKMMB) rehberliğinde yürütün.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Niğde genelinde harita kadastro işlemleri ne kadar sürede tamamlanır?
Aplikasyon ve sınır tespiti gibi LİHKAB işlemleri aynı gün içinde (1-2 saat) tamamlanırken, belediye encümen kararı gerektiren ifraz, tevhit ve yola terk işlemleri 15 ila 30 iş günü arasında sonuçlanmaktadır.
2. Parsel sınır kazıkları çakıldıktan sonra kaybolursa ne yapılmalıdır?
Aplikasyon krokisinde yer alan röperli ölçü değerleri ve tescilli ITRF96 koordinatları arşivimizde saklandığından, mühendislik ekibimiz koordinatları cihaza yükleyerek kazıkları aynı hassasiyetle anında yenileyebilir.
3. İskan alındıktan sonra cins değişikliği yaptırmak zorunlu mudur?
Evet, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Kadastro Kanunu gereğince iskan sonrası cins tashihi yaptırılması zorunludur. Cins tashihi yapılmayan binalarda bağımsız bölümler kat mülkiyetine geçemez ve banka kredisi kullanımında ekspertiz sorunları yaşanır.
4. Niğde kırsalındaki tarım arazileri kaç dönümün altına bölünemez?
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca mutlak tarım arazilerinde 20 dekar (20.000 m²), dikili tarım arazilerinde (meyve bahçeleri, fındıklıklar vb.) 5 ila 10 dekar altındaki ifrazlara izin verilmez.
Büromuz, tescilli serbest harita ve kadastro mühendislik müşavirlik bürosu (SHKMMB) ile yetkili LİHKAB kadrosuyla tüm imar planlama, parselasyon, aplikasyon, cins değişikliği, plankote ve fotogrametri süreçlerinizi en yüksek hassasiyet ve mühendislik güvencesiyle tamamlamaktadır. Gayrimenkul yatırımlarınızı güvence altına almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Niğde İfraz, Tevhit ve İmar Parselasyonu Sıkça Sorulan Sorular
1. Niğde’de imar parseli nasıl ifraz edilir?
İmar planında belirtilen minimum parsel cephesi ve derinliğini sağlayan parseller, SHKM harita mühendisi dosyası ve belediye encümen kararıyla bölünür.
2. Niğde Ovası’nda tarım arazisi bölünebilir mi?
5403 sayılı Kanun kapsamında mutlak tarım arazilerinde 20.000 m², dikili arazilerde 5.000 m² altı bölünemez.
3. Tevhit işlemi neden tercih edilir?
Sanayi tesisleri ve büyük konut projelerinde geniş inşaat alanı elde etmek için komşu parseller birleştirilir.
4. İfraz ve tevhit işlemlerinde yola terk bedelsiz midir?
İmar planında yola, yeşil alana veya parka rastlayan kısımlar kamu yararına bedelsiz terk edilir.
5. İfraz dosyasını kim hazırlar?
TMMOB HKMO tescilli Serbest Harita Kadastro Mühendislik Büroları (SHKM) hazırlar.
6. İfraz ve tevhit süreci kaç hafta sürer?
Encümen kararı, kadastro kontrolü ve tapu tescil basamakları toplamda 3 ila 5 hafta sürer.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı Niğde Yetkili Büroları
Niğde genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
