Ordu'da kentsel dönüşüm alanlarında, gelişme konut sahalarında ve sanayi bölgelerinde parsellerin imar planına uygun hale getirilmesi için ifraz (ayırma), tevhit (birleştirme) ve yola terk işlemleri yürütülür. Ayrıca Ordu'nun kırsal alanlarında yer alan fındık bahçelerinin ifrazında 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu'nun dikili tarım arazisi büyüklük sınırlarına tam uyum aranır.
Ordu İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)
Ordu Altınordu Harita Bürosu, Ünye Harita Bürosu, Fatsa Harita Bürosu ve Perşembe Harita Bürosu ilçelerinde 3194 sayılı Kanun 15, 16 ve 18. madde imar uygulamaları, fındık bahçesi ifrazı ve DOP tescili.
Ordu İlinde Harita Kadastro Süreçleri ve Yasal Dayanaklar
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
Ordu il ve ilçelerinde icra edilen tüm harita kadastro mühendislik faaliyetleri; 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu (özellikle 15, 16 ve 18. maddeler), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (BÖHHBÜY) standartlarına tabidir.
Bölgedeki projeler Altınordu, Ünye, Fatsa, Perşembe, Gülyalı Harita Bürosu, Aybastı Harita Bürosu, Gölköy Harita Bürosu, Korgan Harita Bürosu, Kumru Harita Bürosu, Mesudiye Harita Bürosu, Akkuş Harita Bürosu, Çamaş Harita Bürosu, Çatalpınar Harita Bürosu, Çaybaşı Harita Bürosu, İkizce Harita Bürosu, Kabadüz Harita Bürosu, Gürgentepe Harita Bürosu, Kabataş Harita Bürosu, Ulubey Harita Bürosu ilçelerini kapsamakta olup, arazinin tescilli mülkiyet sınırlarının korunması, imar çapı ve emsal katsayılarına tam uyum sağlanması açısından TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) tescilli serbest harita büroları (SHKMMB) ile yetkili Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB) koordinasyonunda gerçekleştirilmelidir.
Ordu İmar ve Tarım Parselasyon Standartları Tablosu
| Bölge / İmar Fonksiyonu | Min. İfraz Büyüklüğü | Min. Yol Cephesi | Onay Makamı & Yasal Dayanak |
|---|---|---|---|
| Fatsa & Ünye OSB Sanayi Parselleri | 3.000 m² - 10.000 m² | 30.00 Metre | OSB Müteşebbis Heyeti & Kadastro / Md. 15-16 |
| Altınordu & Ünye Konut Alanları | 300 m² - 500 m² | 12.00 - 15.00 Metre | İlçe Belediye Encümeni & Ordu Kadastro |
| Kabadüz Çambaşı Turizm Parselleri | 1.500 m² - 3.000 m² | 20.00 Metre | Belediye Encümeni & Kadastro |
| Ordu Kırsalı Fındık Bahçeleri (Dikili Tarım) | En az 5.000 m² - 10.000 m² | Kadastral Yol Şartı | Ordu İl Tarım ve Orman Müd. / 5403 SK |
Ordu Coğrafi ve İmar Dinamikleri
Ordu coğrafi yapısı, kentsel dönüşüm alanları, sanayi bölgeleri ve tarım havzaları harita mühendisliği ölçümlerinde özel yaklaşım gerektirir. Ölçümlerde Türkiye Ulusal Sabit GNSS Ağı (TUSAGA-Aktif / CORS-TR) baz istasyonları kullanılarak ITRF96 koordinat sisteminde santimetre altı doğruluk sağlanır. Özellikle eğimli topoğrafyada GNSS uydu sinyali gölgelenmelerini önlemek adına robotik total station poligon dizileriyle çift kontrol uygulanır.
İlçe Bazlı Uygulama Alanları
Ordu iline bağlı Altınordu, Ünye, Fatsa, Perşembe, Gülyalı, Aybastı, Gölköy, Korgan, Kumru, Mesudiye, Akkuş, Çamaş, Çatalpınar, Çaybaşı, İkizce, Kabadüz, Gürgentepe, Kabataş, Ulubey ilçelerinde yürütülen başlıca harita kadastro faaliyetleri:
- Sınır Tespiti ve Aplikasyon: Parsel köşe noktalarının zeminde demir kazık, çelik çivi ve beton sınır taşlarıyla kalıcı olarak işaretlenmesi.
- İfraz ve Tevhit: Taşınmazların imar planlarına veya tarımsal asgari parsel büyüklüklerine uygun olarak bölünmesi veya birleştirilmesi.
- Sayısal Plankote: Mimari ruhsat projelerine altlık oluşturan detaylı eş yükselti eğrili kot haritalarının çıkarılması.
- İHA / Dron Fotogrametri: Geniş sahaların, sanayi alanlarının ve maden ocaklarının 3 boyutlu sayısal arazi modeli ve yüksek çözünürlüklü ortofoto haritası.
- Cins Değişikliği & Kat Mülkiyeti: Yapı kullanım izni (iskan) sonrası tapuda bina ve bağımsız bölüm tescili.
Örnek Vaka Analizi: Ünye Atatürk Mahallesi'nde 6 Parsellik İmar Uygulaması
Ünye Atatürk Mahallesi imar sahasında 11.200 m² kadastro parselinde büromuzca hazırlanan ifraz ve yola terk dosyası Ünye Belediye Encümeni'nce onaylanmış; imar yoluna düşen 2.400 m² alan kamuya bedelsiz terk edilerek 6 adet müstakil imar parseli tescil edilmiştir.
Saha Uygulamalarında Güvenlik ve İş Sağlığı Standartları
Büromuz mühendislik ekipleri sahada icra edilen tüm aplikasyon, plankote, nivelman ve İHA uçuş faaliyetlerinde 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu kurallarına tam uyum sağlar. Ağır şantiye koşullarında, yüksek şevli maden ocaklarında ve yoğun trafikli karayolu kenarlarında tam koruyucu ekipman (KKD), reflektif işaretçiler ve emniyet protokolleri ile sıfır kaza hedefiyle çalışılmaktadır.
Mülkiyet haklarınızı korumak, inşaat ruhsat süreçlerinizi hızlandırmak ve doğru imar kararları almak için uzman harita mühendislerimizden ücretsiz ön inceleme ve teknik danışmanlık alabilirsiniz.
Ordu İmar Parselasyonunda Şev, Yol Terki ve Eğim Kısıtlamaları
Ordu'nun yüksek eğimli kentsel alanlarında ifraz ve parselasyon planları hazırlanırken sadece imar adası boyutları değil, arazinin şev eğimi ve yol profilleri de dikkate alınır. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15 ve 16. maddelerine göre hazırlanan ayırma planlarında imar yoluna cephesi olmayan parseller oluşturulamaz.
Yola terk işlemlerinde parselin imar planındaki yola rastlayan kısmı bedelsiz olarak kamuya terk edilir. Eğimli arazilerde yol kazısı ve istinat duvarı payları harita mühendislerince dikkatle hesaplanarak kadastro paftasına işlenir.
Karadeniz Fındık Bahçelerinde 5403 Sayılı Kanun İfraz Engelleri
Ordu ilinde miras yoluyla intikal eden veya satın alınan fındık bahçeleri 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında "dikili tarım arazisi" statüsündedir. Bu arazilerde:
- Fındık bahçeleri asgari 5.000 m² (5 dönüm) büyüklüğün altına kesinlikle bölünemez.
- Bölünme sonucunda oluşacak her iki parselin de resmi kadastral yola en az 25 metre cephesi bulunması zorunludur.
- Hisseli tarım arazilerinde diğer hissedarların rızası veya mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) sürecinde de tarım il müdürlüğü onayı aranır.
Harita Kadastro Mühendisliğinde Kalite Standartları ve Cihaz Kalibrasyonu
Sahada icra edilen tüm aplikasyon, plankote, nivelman, poligon ağı ve fotogrametri ölçümlerinde kullanılan GNSS alıcıları, robotik total station cihazları ve dijital nivelmanlar her 6 ayda bir akredite laboratuvarlarda optik ve elektronik kalibrasyon testlerine tabi tutulur. TUSAGA-Aktif (CORS-TR) ağına bağlı çift frekanslı GNSS alıcılarımız, ITRF96 datumunda 3 derecelik dilim orta meridyenine göre gerçek zamanlı kinematik (RTK) düzeltmeler alarak santimetre altı (±1-2 cm) konum doğruluğu sağlar.
Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (BÖHHBÜY) hükümlerine uygun olarak, poligon noktalarının karşılıklı kenar ve açı kontrolleri yapılarak kapanma hataları izin verilen yasal hata sınırları (tolerans) içerisinde tutulur. Bu titiz mühendislik yaklaşımı, ileride doğabilecek komşu sınır tecavüzlerini, parsel kaymalarını ve hukuki mülkiyet uyuşmazlıklarını sıfıra indirir.
Taşınmaz Alım-Satım ve İnşaat Öncesi Kritik Kontrol Listesi
Gayrimenkul yatırımcıları, müteahhitler ve arsa sahipleri için mağduriyet yaşamamaları adına şu 5 kritik adım tavsiye edilir:
- Aplikasyon Krokisi Alın: Satın almayı düşündüğünüz veya inşaata başlayacağınız taşınmazın resmi LİHKAB aplikasyon krokisini temin ederek sınır kazıklarını yerinde kontrol edin.
- İmar Durum Belgesini İnceleyin: İlgili belediye veya İl Özel İdaresi imar müdürlüğünden taşınmazın güncel imar fonksiyonu, TAKS/KAKS emsal oranı ve çekme mesafelerini yazılı olarak sorgulayın.
- Zemin ve Şev Kotlarını Belirleyin: Mimari ve statik projelere başlamadan önce ITRF96 kotlu sayısal plankote haritası hazırlatarak temel kazı ve istinat maliyetlerini önceden netleştirin.
- Tapu Takyidatlarını Kontrol Edin: Tapu kütüğünde yer alan ipotek, haciz, şufa hakkı, kamulaştırma şerhi veya sit alanı kısıtlamalarını resmi olarak araştırın.
- Uzman Harita Mühendisi ile Çalışın: Tüm teknik ve idari süreçleri HKMO tescilli Serbest Harita Kadastro Mühendislik Müşavirlik Bürosu (SHKMMB) rehberliğinde yürütün.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Ordu genelinde harita kadastro işlemleri ne kadar sürede tamamlanır?
Aplikasyon ve sınır tespiti gibi LİHKAB işlemleri aynı gün içinde (1-2 saat) tamamlanırken, belediye encümen kararı gerektiren ifraz, tevhit ve yola terk işlemleri 15 ila 30 iş günü arasında sonuçlanmaktadır.
2. Parsel sınır kazıkları çakıldıktan sonra kaybolursa ne yapılmalıdır?
Aplikasyon krokisinde yer alan röperli ölçü değerleri ve tescilli ITRF96 koordinatları arşivimizde saklandığından, mühendislik ekibimiz koordinatları cihaza yükleyerek kazıkları aynı hassasiyetle anında yenileyebilir.
3. İskan alındıktan sonra cins değişikliği yaptırmak zorunlu mudur?
Evet, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Kadastro Kanunu gereğince iskan sonrası cins tashihi yaptırılması zorunludur. Cins tashihi yapılmayan binalarda bağımsız bölümler kat mülkiyetine geçemez ve banka kredisi kullanımında ekspertiz sorunları yaşanır.
4. Ordu kırsalındaki tarım arazileri kaç dönümün altına bölünemez?
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca mutlak tarım arazilerinde 20 dekar (20.000 m²), dikili tarım arazilerinde (meyve bahçeleri, fındıklıklar vb.) 5 ila 10 dekar altındaki ifrazlara izin verilmez.
Büromuz, tescilli serbest harita ve kadastro mühendislik müşavirlik bürosu (SHKMMB) ile yetkili LİHKAB kadrosuyla tüm imar planlama, parselasyon, aplikasyon, cins değişikliği, plankote ve fotogrametri süreçlerinizi en yüksek hassasiyet ve mühendislik güvencesiyle tamamlamaktadır. Gayrimenkul yatırımlarınızı güvence altına almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Ordu İfraz, Tevhit ve İmar Parselasyonu Sıkça Sorulan Sorular
1. Ordu’da imar parseli nasıl ifraz edilir?
İmar planında belirtilen minimum parsel cephesi ve derinliğini sağlayan parseller, SHKM harita mühendisi dosyası ve belediye encümen kararıyla bölünür.
2. Fındık bahçeleri bölünebilir mi?
5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu gereğince dikili tarım arazilerinde (fındıklık) 5.000 m² (5 dönüm) altındaki parseller bölünemez.
3. Tevhit işlemi neden tercih edilir?
Daha büyük konut veya ticari blok inşa edebilmek için birbirine komşu parseller birleştirilir.
4. İfraz ve tevhit işlemlerinde yola terk bedelsiz midir?
İmar planında yola, yeşil alana veya parka rastlayan kısımlar kamu yararına bedelsiz terk edilir.
5. İfraz dosyasını kim hazırlar?
TMMOB HKMO tescilli Serbest Harita Kadastro Mühendislik Büroları (SHKM) hazırlar.
6. İfraz ve tevhit süreci kaç hafta sürer?
Encümen kararı, kadastro kontrolü ve tapu tescil basamakları toplamda 3 ila 5 hafta sürer.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı Ordu Yetkili Büroları
Ordu genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
