Şanlıurfa İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

Şanlıurfa İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

TEKNİK SÜREÇ İNFOGRAFİĞİ & REHBER

Pinterest'e Kaydet

📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.

Şanlıurfa, hızla büyüyen ve imar faaliyetlerinin yoğun olduğu bir şehir olarak gayrimenkul yatırımcıları ve arazi sahipleri için büyük fırsatlar sunmaktadır. Ancak bu fırsatların değerlendirilmesi, teknik ve hukuki süreçlerin doğru yönetilmesine bağlıdır. Tapu ve kadastro işlemlerinin temelini oluşturan ifraz (ayırma), tevhit (birleştirme) ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uygulamaları, taşınmazların imar planına uygun hale getirilmesi ve yapılaşmaya açılması için kritik öneme sahiptir. Bu kapsamlı rehberde, Şanlıurfa özelinde bu süreçlerin tüm detaylarını, yasal dayanaklarını ve mühendislik uygulamalarını ele alıyoruz.

Büromuz, tescilli serbest harita ve kadastro mühendislik müşavirlik bürosu (SHKMMB) ile yetkili LİHKAB kadrosuyla tüm imar planlama, parselasyon, aplikasyon, cins değişikliği, plankote ve fotogrametri süreçlerinizi en yüksek hassasiyet ve mühendislik güvencesiyle tamamlamaktadır. Gayrimenkul yatırımlarınızı güvence altına almak ve resmi teknik destek almak için uzmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

İfraz (Ayırma) Nedir? Şanlıurfa’da Uygulama Esasları

İfraz, mevcut bir taşınmazın, imar planı ve yürürlükteki mevzuat hükümlerine uygun olarak, tapu kütüğünde birden fazla parsele bölünmesi işlemidir. Bu işlem, genellikle arazi sahiplerinin mülkiyetindeki bir parseli satmak veya üzerinde bağımsız yapılaşma imkanı elde etmek istediklerinde başvurdukları bir yöntemdir. Şanlıurfa’da özellikle Eyyübiye Harita Bürosu, Haliliye Harita Bürosu ve Karaköprü Harita Bürosu ilçelerinde artan konut ve ticari alan talebi, ifraz işlemlerini oldukça yaygın hale getirmiştir.

İfraz işleminin yapılabilmesi için öncelikle taşınmazın bulunduğu bölgede onaylı bir imar planının bulunması zorunludur. İmar planı olmayan alanlarda yapılacak ifrazlar, 3194 sayılı Kanun’un 15. maddesi ve ilgili yönetmeliklerdeki "kadastro adası" bütünlüğü ve asgari parsel büyüklüğü şartlarına tabidir. Mühendislik açısından ifraz projesi, güncel ve onaylı halihazır harita (plankote) üzerine işlenir. Bu haritaların, Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (BÖHHBÜY) standartlarına uygun olarak üretilmiş olması gerekmektedir.

Tevhit (Birleştirme) İşlemi ve Avantajları

Tevhit, birden fazla komşu parselin, maliklerinin talebi veya imar planı kararları doğrultusunda tek bir parsel haline getirilmesidir. Özellikle küçük ve imar açısından yetersiz kalan parsellerin birleştirilerek imar adası bütünlüğünde daha verimli ve yapılaşmaya uygun bir taşınmaz elde edilmesini sağlar. Şanlıurfa’da özellikle eski kadastro parsellerinin bulunduğu bölgelerde, imar planındaki yapılaşma koşullarını (Taks, Kaks) karşılayabilmek için tevhit işlemi sıklıkla gereklidir.

Tevhit işlemi sırasında dikkat edilmesi gereken en önemli husus, birleştirilecek parsellerin sınırlarının ve yüzölçümlerinin doğru tespit edilmesidir. Bu noktada, kadastro paftalarının sayısallaştırılması ve zemindeki aplikasyon değerlerinin birebir örtüşmesi büyük önem taşır. Aksi takdirde, mülkiyet anlaşmazlıkları ve hukuki ihtilaflar doğabilir. Uzman harita mühendislerimiz, GNSS (Küresel Navigasyon Uydu Sistemi) ve total station ölçümleriyle zemindeki mevcut durumu birebir tespit ederek, tevhit projesinin hatasız bir şekilde hazırlanmasını sağlar.

3194 Sayılı Kanun’un 18. Maddesi: İmar Parselasyonu (Arazi ve Arsa Düzenlemesi)

İmar uygulaması olarak da bilinen 18. madde, imar sınırı içindeki binalı veya binasız arsa ve arazilerin, imar planına uygun olarak hisse oranlarına göre yeniden düzenlenmesi ve bu alanların kamu hizmet alanları (yol, yeşil alan, okul, otopark vb.) için gerekli kısımlarının düzenleme ortaklık payı (DOP) olarak ayrılması işlemidir. Bu uygulama, Şanlıurfa’da şehirleşmenin sağlıklı bir zeminde ilerlemesi için en etkili araçlardan biridir.

18. madde uygulaması, teknik ve hukuki açıdan en karmaşık kadastro işlemlerinden biridir. Süreç şu adımlardan oluşur:

• Planlama ve Veri Toplama: Uygulama sahasındaki tüm parsellerin güncel tapu kayıtları, kadastro paftaları ve imar planı verilerinin temin edilmesi.
• Yersel ve Uydu Ölçümleri: Sahada TUSAGA-Aktif (CORS-TR) sistemi kullanılarak yüksek doğruluklu GNSS ölçümleri yapılması. Bu ölçümler, ITRF96 koordinat sisteminde ve ülke koordinatlarına (TUREF) dönüştürülerek hassas bir altyapı oluşturur.
• Düzenleme Sınırının Belirlenmesi: Uygulama görecek alanın sınırının, imar adaları ve kadastro adaları dikkate alınarak tespit edilmesi.
• DOP Kesintisi Oranının Hesaplanması: Kanunen %45’i geçemeyen DOP oranının, uygulama sahasındaki kamu alanları ihtiyacına göre belirlenmesi ve mühendislik hesaplarının yapılması.
• Parselasyon Planının Hazırlanması: Yeni imar adalarının oluşturulması, her bir hisse sahibine düşen yeni parselin veya hissenin belirlenmesi ve bu işlemin BÖHHBÜY formatında bilgisayar ortamında (NetCAD, GIS vb.) çizimi.
• Tapu Tescil İşlemleri: Hazırlanan parselasyon planının, ilgili Belediye Encümeni ve Kadastro Müdürlüğü onaylarından geçtikten sonra tapu kütüğüne tescil edilmesi.

Teknik Altyapı: TUSAGA-Aktif ve BÖHHBÜY Uyumu

Şanlıurfa’nın geniş ve coğrafi olarak zorlu arazilerinde yapılan tüm harita mühendisliği işlemlerinde, ölçümlerin doğruluğu hayati önem taşır. Büromuz, tüm saha çalışmalarında TUSAGA-Aktif (CORS-TR) ağına bağlı GNSS alıcıları kullanmaktadır. Bu sistem sayesinde, santimetre mertebesinde yatay ve düşey doğruluk elde edilir. Elde edilen veriler, ITRF96 datumunda ve ülkemize özgü projeksiyon sistemi olan Transvers Merkatör projeksiyonunda değerlendirilir. Tüm bu süreçler, BÖHHBÜY’ün öngördüğü teknik standartlara ve hata sınırlarına uygun olarak gerçekleştirilir. Bu sayede, ileride doğabilecek sınır ihtilaflarının ve hukuki sorunların önüne geçilir.

Zemin Mekaniği ve Planlama İlişkisi

İmar parselasyonu ve ifraz/tevhit işlemleri yalnızca geometrik bir bölme işlemi değildir. Özellikle Şanlıurfa’nın bazı bölgelerinde zemin yapısı, yapılaşma koşullarını doğrudan etkiler. 18. madde uygulamalarında yeni oluşturulan imar adalarının, zemin etüt raporlarına göre belirlenen yapılaşma koşullarına (örneğin yüksek katlı bina izinleri) uygun olup olmadığı kontrol edilmelidir. Bu nedenle, parselasyon projelerinin hazırlanmasında, bölgenin jeolojik ve jeoteknik etüt raporları ile imar planı kararlarının entegrasyonu büyük önem taşır. Mühendislik yaklaşımımız, bu entegrasyonu sağlayarak hem mülkiyet haklarını hem de can ve mal güvenliğini korumayı hedefler.

Şanlıurfa’da Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Süreç Yönetimi

Şanlıurfa’da ifraz, tevhit ve 18. madde uygulamalarında, yerel yönetimlerin (Büyükşehir Belediyesi ve İlçe Belediyeleri) farklı uygulama talimatları olabilir. Bu nedenle, sürecin başında ilgili belediyenin imar müdürlüğü ile birebir görüşülmesi ve projenin ön onayının alınması, zaman kaybını önler. Ayrıca, LİHKAB (Lisansa Dayalı Harita ve Kadastro Müelliflik Bürosu) yetkisi, bu tür işlemlerin yapılabilmesi için yasal bir zorunluluktur. Büromuz, bu yetkiye sahip olup, tüm resmi kurumlarla (Belediye, Kadastro Müdürlüğü, Tapu Müdürlüğü) koordineli bir şekilde çalışarak işlemlerinizin hızlı ve sorunsuz tamamlanmasını sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. İfraz ve 18. madde uygulaması arasındaki temel fark nedir?

İfraz, tek bir malikin veya hissedarların talebi üzerine, mevcut imar planına göre bir parselin kendi sınırları içinde bölünmesidir. Bu işlemde genellikle kamuya terk (DOP kesintisi) söz konusu olmayabilir veya çok düşük oranlarda kalabilir. 18. madde uygulaması ise bir bölgedeki tüm parselleri kapsayan, kamulaştırmaya gerek kalmadan kamu hizmet alanlarını (yol, park, okul) oluşturmak için maliklerin mülkiyetinden kanuni bir kesinti (DOP) yapılan ve tüm parsellerin imar planındaki konumlarına göre yeniden şekillendirildiği zorunlu bir düzenlemedir. Özetle ifraz bireysel bir bölme, 18. madde ise bölgesel bir yeniden yapılandırma işlemidir.

2. 18. madde uygulamasında DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) oranı ne kadardır ve bu kesinti ne için kullanılır?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların yüzölçümlerinden, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışı karşılığında %45’e kadar DOP kesintisi yapılabilir. Bu oran, uygulama bölgesindeki yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlere ayrılan alanların toplam büyüklüğüne göre belirlenir. Kesinti oranı, uygulama sınırındaki tüm parsellerin toplam yüzölçümüne oranlanarak hesaplanır ve bu oran hiçbir zaman %45’i aşamaz.

3. İfraz veya tevhit işlemi için gerekli olan belgeler ve izinler nelerdir?

İfraz ve tevhit işlemleri için öncelikle taşınmazın bulunduğu belediyeye dilekçe ile başvuru yapılır. Başvuruya; tapu senedi (veya güncel tapu kaydı), güncel imar durum belgesi, yetkili bir harita mühendislik bürosu tarafından hazırlanmış ve BÖHHBÜY formatına uygun ifraz/tevhit projesi (plankote üzerine işlenmiş), çap ve aplikasyon krokisi eklenmelidir. Belediye, projeyi imar planına uygunluk açısından inceler ve onaylar. Onay sonrası proje, Kadastro Müdürlüğü’nde kontrol edilir ve Tapu Müdürlüğü’nde tescil edilir. LİHKAB yetkisi olmayan kişi veya kurumların bu projeleri hazırlaması ve imzalaması yasal değildir.

4. Şanlıurfa’da bir parselin imar durumunu ve yapılaşma koşullarını nasıl öğrenebilirim?

Bir parselin imar durumunu öğrenmek için bağlı bulunduğu ilçe belediyesinin (Haliliye, Eyyübiye, Karaköprü, Siverek Harita Bürosu, Viranşehir Harita Bürosu vb.) İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’ne dilekçe ile başvuruda bulunmanız gerekmektedir. Başvuru sonucunda size, parselin bulunduğu imar adasını, lejantını (konut, ticaret, yeşil alan vb.), Taks (Taban Alanı Katsayısı), Kaks/Emsal (Kat Alanı Katsayısı), yapı yaklaşma mesafeleri ve maksimum bina yüksekliği gibi bilgileri içeren bir İmar Durum Belgesi verilir. Bu belge, her türlü yapılaşma ve parselasyon işleminin başlangıç noktasıdır. Ayrıca, belediyelerin e-belediye sistemleri üzerinden online olarak da bu bilgilere erişim sağlanabilmektedir.

Sonuç ve Mühendislik Değerlendirmesi

Şanlıurfa gibi dinamik bir gayrimenkul piyasasında, ifraz, tevhit ve 18. madde imar parselasyonu işlemleri, taşınmaz değerinin artırılması ve hukuki güvenliğin sağlanması açısından vazgeçilmezdir. Bu süreçler, yalnızca bürokratik birer işlem olmayıp; ileri düzey ölçüm teknolojileri (TUSAGA-Aktif), güncel mevzuat bilgisi (3194, BÖHHBÜY) ve deneyimli bir mühendislik yaklaşımı gerektiren multidisipliner çalışmalardır. Yanlış yapılacak bir aplikasyon veya eksik bir evrak, telafisi güç hukuki sorunlara ve maddi kayıplara yol açabilir. Bu nedenle, tescilli bir SHKMMB ve LİHKAB yetkisine sahip, bölgeyi tanıyan profesyonel bir ekiple çalışmak, yatırımlarınızın geleceği açısından en kritik adımdır. Büromuz, sahip olduğu teknik donanım ve uzman kadrosuyla, Şanlıurfa’daki tüm harita ve kadastro mühendisliği süreçlerinizde yanınızda olmaya hazırdır.