Uşak İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

Gayrimenkul yatırımlarınızın değerini artırmanın ve hukuki güvence altına almanın temel yolu, taşınmazınızın imar mevzuatına uygun, teknik ve hukuki olarak doğru bir şekilde işlem görmesinden geçer. Özellikle Uşak ilinde arsa ve arazi sahiplerinin en çok karşılaştığı ve kafa karışıklığı yaşadığı süreçlerin başında ifraz (ayırma), tevhit (birleştirme) ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uygulamaları gelmektedir. Bu kapsamlı rehberde, tescilli serbest harita ve kadastro mühendislik müşavirlik bürosu (SHKMMB) ve yetkili LİHKAB kadrosu perspektifiyle, tüm bu süreçlerin mevzuat altyapısını, teknik uygulama adımlarını ve 2026 yılı itibarıyla güncel gerekliliklerini detaylı bir şekilde ele alıyoruz.

Tapu ve kadastro işlemlerinizin eksiksiz ve hızlı tamamlanması; yalnızca bürokratik bir süreç değil, aynı zamanda yüksek mühendislik hassasiyeti gerektiren bir disiplindir. Büromuz, BÖHHBÜY (Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği) hükümlerine tam uyumlu, TUSAGA-Aktif (CORS-TR) uydu sistemleri ile ITRF96 koordinat referans sisteminde ölçümler yaparak; imar planlama, parselasyon, aplikasyon, cins değişikliği, plankote ve fotogrametri süreçlerinizi en yüksek hassasiyet ve mühendislik güvencesiyle tamamlamaktadır. Gayrimenkul yatırımlarınızı güvence altına almak ve resmi teknik destek almak için uzmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

1. İmar Mevzuatında Temel Kavramlar: İfraz ve Tevhit Nedir?

TEKNİK SÜREÇ İNFOGRAFİĞİ & REHBER

Pinterest'e Kaydet

📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.

İmar mevzuatının omurgasını oluşturan bu iki işlem, taşınmazın yapılaşma statüsünü doğrudan etkiler. İfraz, teknik tabiriyle ayırma işlemi; bir parselin, imar planı ve yönetmeliklerde belirlenen asgari parsel büyüklüğü ve cephe şartlarına uygun olarak birden fazla parsele bölünmesidir. Tevhit ise birleştirme işlemidir; birden fazla komşu parselin, daha verimli ve imar adası bütünlüğüne uygun tek bir parsel haline getirilmesidir.

Bu işlemlerin her ikisi de 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri ile 4706 sayılı Kanun'un ilgili hükümlerine tabidir. Ancak burada kritik olan nokta, bu işlemlerin yalnızca tapu müdürlüğünde yapılan basit bir tescil işlemi olmamasıdır. İfraz ve tevhit işlemleri, öncelikle ilgili belediyenin veya valiliğin (il özel idaresi) onayına sunulması gereken uygulama projeleridir. Bu projelerin hazırlanması; güncel kadastro durumunun çıkarılması, imar planındaki konumunun analiz edilmesi ve zemin etüdü raporlarının değerlendirilmesini zorunlu kılar.

1.1. İfraz (Ayırma) İşleminde Mühendislik Süreci

Bir parselin ifraz edilebilmesi için öncelikle parselin imar planında konut, ticaret veya sanayi alanı gibi yapılaşmaya uygun bir fonksiyonda kalması gerekir. Mühendislik açısından süreç şu şekilde ilerler:

• Zemin ve Kadastro Analizi: Parselin güncel tapu kaydı, varsa ipotek veya haciz durumu ve kadastro paftasındaki konumu incelenir.
• Yer Kontrolü ve Aplikasyon: TUSAGA-Aktif (CORS-TR) sistemine bağlı GNSS alıcıları ile parsel köşe noktalarının araziye aplikasyonu yapılır. Bu ölçümler, ITRF96 datumunda ve BÖHHBÜY standartlarında olmalıdır.
• Proje Çizimi: İmar planındaki yapılaşma koşullarına (çekme mesafeleri, TAKS-KAKS oranları) göre yeni parsel sınırları belirlenir ve uygulama projesi hazırlanır.
• Kurum Onayı: Hazırlanan ifraz projesi, belediye encümeni veya il idare kurulunun onayına sunulur. Onay sonrası proje, kontrol mühendisi tarafından incelenmek üzere Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü'ne gönderilir.

1.2. Tevhit (Birleştirme) İşleminin Avantajları

Tevhit işlemi, özellikle küçük ve imar açısından kullanılamaz durumda olan parsellerin birleştirilerek imar adası bütünlüğünün sağlanması açısından kritiktir. Birleştirme sonucu oluşan yeni parsel, imar planındaki minimum parsel büyüklüğünü karşılayarak yapı ruhsatı almaya hak kazanır. Mühendislik projemizde, tevhit edilecek parsellerin yüzölçümleri toplamı ile yeni oluşacak parselin yüzölçümü arasındaki farkın (aplikasyon ve hesaplama farklarından kaynaklanan) doğru oranlarda dağıtılması işlemi titizlikle yapılır. Bu oranlama işlemi, ileride komşular arasında doğabilecek sınır ihtilaflarının önüne geçer.

2. 18. Madde İmar Parselasyonu: Şehirleşmenin Mühendislik Harikası

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi, imar sınırı içindeki gayrimenkullerin, imar planına uygun şekilde yeniden düzenlenmesini sağlayan en kapsamlı ve teknik uygulamadır. 18. madde uygulaması (parselasyon), imar adalarının oluşturulması, yolların, yeşil alanların, otoparkların ve sosyal donatı alanlarının plan üzerinde fiilen ayrılması işlemidir. Bu uygulama ile düzensiz ve imar planına aykırı kadastro parselleri, plana uygun, düzenli ve inşaata elverişli imar parsellerine dönüştürülür.

Bu süreç, DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintisini de beraberinde getirir. Arsa sahiplerinin, imar planı gereği kamuya ayrılan alanlar için %45'e kadar kesinti yapılması yasal bir zorunluluktur. Ancak bu kesintinin doğru hesaplanması, dağıtımının adil yapılması ve teknik olarak hatasız uygulanması büyük önem taşır. İşte bu noktada deneyimli bir harita mühendisinin rolü devreye girer.

2.1. Parselasyon Projesinin Hazırlanma Aşamaları

18. madde uygulaması, sandık gibi basit bir işlem değildir; çok katmanlı bir mühendislik hesabıdır. Uygulama sürecimizde izlenen adımlar şunlardır:

• 1. Aşama - Bilgi Toplama: Uygulama sahasındaki tüm kadastro parsellerinin mülkiyet bilgileri, tapu kayıtları ve varsa beyan sütunları temin edilir.
• 2. Aşama - Uygulama Sahasının Belirlenmesi: İmar planındaki uygulama gördü bölgesi (ada, yol, yeşil alan vb.) sınırları, ilgili belediye tarafından onaylanır.
• 3. Aşama - Parselasyon Hesabı: Her bir kadastro parselinin yüzölçümü, imar planındaki fonksiyon alanlarına göre dağıtılır. DOP oranı hesaplanır ve her parsel sahibinin yeni imar parselindeki hissesi belirlenir. Bu aşamada, zemin mekaniği raporları da dikkate alınarak zemin yapısının yerleşime uygunluğu değerlendirilir.
• 4. Aşama - Teknik Çizim ve Kontrol: Bilgisayar destekli tasarım (CAD) ortamında parselasyon paftası çizilir. Oluşan yeni parsellerin yüzölçümleri, hisse oranları ve imar planına uygunluğu kontrol mühendislerince denetlenir.
• 5. Aşama - Askı ve İtiraz Süreci: Onaylanan parselasyon planı, belediye ilan panosunda ve internet sitesinde askıya çıkarılır. İlgililerin itiraz hakları doğar.
• 6. Aşama - Tescil: Askı süreci sonunda kesinleşen plan, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne gönderilerek yeni imar parsellerinin tescili yapılır ve eski kadastro parselleri resen terkini edilir.

3. Teknik Altyapı: BÖHHBÜY, TUSAGA-Aktif ve ITRF96 Koordinatları

Yukarıda bahsedilen tüm bu işlemlerin sağlıklı yürütülebilmesi, kullanılan ölçüm teknolojisinin ve koordinat sisteminin doğruluğuna bağlıdır. 2026 yılı itibarıyla ülkemizde geçerli olan yasal düzenleme BÖHHBÜY'dür. Bu yönetmelik, harita üretiminde ve kadastro işlemlerinde kullanılacak yöntemleri, hassasiyet sınıflarını ve veri formatlarını belirler.

Büromuzun tüm saha çalışmalarında kullandığı TUSAGA-Aktif (CORS-TR) sistemi, Türkiye genelinde kurulu sabit GNSS istasyonları ağıdır. Bu sistem sayesinde, arazi ölçümleri sırasında santimetre hassasiyetinde anlık konum belirleme (RTK) yapılabilmektedir. Elde edilen tüm veriler, ülkemizin resmi koordinat sistemi olan ITRF96 datumunda ve projeksiyon olarak Transvers Merkator (3 derecelik dilimler) kullanılarak üretilir. Bu sayede, Uşak ilinin herhangi bir bölgesinde yapılan ölçüm ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü veritabanındaki kayıtlar birebir örtüşür, sınır ihtilafları en aza iner.

3.1. Plankote ve Fotogrametri Kullanımı

İfraz, tevhit ve özellikle 18. madde uygulamalarında zeminin topoğrafik yapısının bilinmesi şarttır. Plankote (halihazır harita) çalışmaları, arazinin eğim, kot ve doğal yapı özelliklerini ortaya çıkarır. Özellikle eğimli arazilerde yapılacak parselasyon uygulamalarında, yeni oluşturulacak parsellerin yapılaşmaya uygunluğu ancak doğru bir plankote ile belirlenebilir. Geniş alanlarda ise fotogrametri yöntemi kullanılarak insansız hava aracı (İHA) veya uçaklardan alınan görüntülerle ortofoto haritalar üretilir. Bu haritalar, parselasyon projelerinin altlığını oluşturur ve büyük ölçekli planlama çalışmalarında zamandan tasarruf sağlar.

4. Cins Değişikliği ve Aplikasyon İşlemleri

Parselasyon veya ifraz işlemleri sonrasında, taşınmazın niteliğinde (cinsinde) değişiklik meydana gelebilir. Örneğin, tarla vasfındaki bir arazinin imar parseline dönüşmesi sonrası vasfının "arsa" olarak değiştirilmesi gerekir. Bu işleme cins değişikliği denir. Cins değişikliği işlemi, belediye veya valilikten alınan yazılı izin ve harita mühendisince düzenlenen teknik belgeler (kroki, rapor) ile Tapu Müdürlüğü'nde gerçekleştirilir.

Aplikasyon ise, tapu planındaki (kadastro paftasındaki) bir parselin köşe noktalarının, mevzuatta belirtilen toleranslar dahilinde araziye uygulanmasıdır. Yapı ruhsatı aşamasında, yapı denetim firmaları ve inşaat mühendisleri tarafından sıklıkla talep edilen aplikasyon işlemi, yetkili LİHKAB büroları tarafından yapılır. Aplikasyon krokisi, binanın imar planına ve parsel sınırlarına uygun olarak konumlandırılacağının resmi kanıtıdır.

5. Uşak İlinde Dikkat Edilmesi Gereken Yerel Dinamikler

Uşak ili, organize sanayi bölgeleri ve gelişen konut projeleri ile hızla büyüyen bir şehirdir. Özellikle merkez ilçe ve yakın çevresindeki beldelerde, imar planı uygulamaları yoğun bir şekilde devam etmektedir. Bu süreçte, yatırımcıların ve arsa sahiplerinin en büyük hatası, süreci yalnızca belediye bürokrasisi olarak görüp teknik mühendislik desteği almadan işlem başlatmalarıdır. Oysa ki, Uşak'ta bir parselin ifrazı sırasında yanlış hesaplanan bir DOP oranı veya hatalı bir aplikasyon, telafisi mümkün olmayan maddi kayıplara yol açabilir.

Büromuz, Uşak ilindeki yerel imar uygulamaları, belediye meclis kararları ve kadastro müdürlüğü talepleri konusunda güncel bilgi birikimine sahiptir. Bu sayede, müvekkillerimizin işlemleri en hızlı ve en az hatayla sonuçlandırılmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: 18. madde uygulamasında DOP kesintisi oranı ne kadardır ve bu kesinti herkese eşit mi uygulanır?

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre, düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi oranı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %45'ini geçemez. Bu oran, uygulama bölgesindeki tüm parsellere, yüzölçümleriyle orantılı olarak eşit şekilde yansıtılır. Ancak burada önemli olan, kesintinin uygulama bölgesindeki tüm taşınmazlardan toplanmasıdır. Yani bir parsel sahibinin arazisinin tamamı yol veya yeşil alan olarak planlanmışsa, bu kişiden %45'ten fazla kesinti yapılamaz; eksik kalan kamu alanı ihtiyacı, diğer parsellerden alınan DOP ile karşılanır. Kesinti oranının doğru hesaplanması ve dağıtımının adil yapılması, parselasyon projesinin en kritik mühendislik adımıdır. Bu nedenle, uygulamanın deneyimli bir harita mühendisi kontrolünde yapılması şarttır.

Soru 2: İfraz (ayırma) işlemi için gerekli minimum parsel büyüklüğü nedir ve bu süreçte belediyeye mi yoksa tapuya mı başvurulur?

İfraz işlemi için gerekli minimum parsel büyüklüğü, imar planındaki fonksiyona göre değişir. Örneğin, imar planında "ayrık nizam 2 kat konut" olarak belirlenmiş bir bölgede minimum parsel büyüklüğü genellikle 300 m² iken, "bitişik nizam" bölgelerde bu rakam daha düşük olabilir. Bu değerler, ilgili belediyenin hazırladığı uygulama imar planı hükümlerinde açıkça belirtilir. Süreç şu şekilde işler: Öncelikle, bir harita mühendisliği bürosu tarafından ifraz projesi hazırlanır ve belediyeye başvuru yapılır. Belediye, projeyi imar mevzuatına uygunluk açısından inceler ve onaylar. Onaylanan proje ile birlikte tapu müdürlüğüne müracaat edilir. Tapu müdürlüğü, gerekli kontrolleri yaptıktan sonra yeni parsellerin tescili işlemini gerçekleştirir. Yani süreç önce belediye, sonra tapu şeklinde iki aşamalıdır.

Soru 3: Tevhit (birleştirme) işlemi yapılan parsellerde, parsellerden birinin üzerinde ipotek veya haciz varsa bu durum işlemi nasıl etkiler?

Tevhit işlemi, tüm hissedarların ve taşınmaz üzerinde hak sahibi olanların (ipotek alacaklısı banka, haciz koymuş icra dairesi vb.) muvafakatini gerektirir. Eğer birleştirilecek parsellerden birinde ipotek varsa, ipotek alacaklısı kurumun (örneğin bankanın) yazılı muvafakati alınmadan tevhit işlemi yapılamaz. Muvafakat alındıktan sonra, ipotek şerhi birleşen yeni parselin tamamına veya ilgili hisseye taşınır. Aynı durum haciz şerhleri için de geçerlidir. Bu tür hukuki takyidatların varlığı, işlemin süresini uzatabilir ve ek belgeler gerektirebilir. Bu nedenle, tevhit işlemine başlamadan önce tapu kaydının güncel bir örneğinin alınarak hukuki durumun netleştirilmesi büyük önem taşır.

Soru 4: TUSAGA-Aktif (CORS-TR) sistemi ile yapılan ölçümlerin geleneksel yöntemlere göre avantajı nedir ve bu ölçümlerin doğruluğu ne kadardır?

TUSAGA-Aktif sistemi, Türkiye genelinde kurulu sabit GNSS istasyonlarından oluşan bir ağdır. Bu sistemin en büyük avantajı, anlık (RTK) ölçüm yapabilme kapasitesidir. Geleneksel yöntemlerde (total station ile poligon geçkisi kurma gibi) her ölçüm noktası için ayrıca istasyon kurmak ve ölçüm yapmak gerekirken, CORS-TR ile araziye kurulan gezici bir alıcı, sabit istasyonlardan gelen düzeltme sinyalleri sayesinde saniyeler içinde santimetre hassasiyetinde koordinat üretir. Bu sistemin doğruluğu, yatayda ±1-2 cm, düşeyde ise ±2-3 cm civarındadır. Bu hassasiyet, imar uygulamaları ve kadastro işlemleri için fazlasıyla yeterlidir. Ayrıca, ölçümlerin ITRF96 koordinat sisteminde ve BÖHHBÜY standartlarında olması, verilerin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün veritabanıyla birebir uyumlu olmasını sağlar, böylece ileride oluşabilecek sınır uyuşmazlıklarının önüne geçil