Van İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

Van İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi (2026 Güncel)

TEKNİK SÜREÇ İNFOGRAFİĞİ & REHBER

Pinterest'e Kaydet

📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.

Van ili, deprem sonrası yeniden yapılanma süreci ve artan göç dalgasıyla birlikte hızlı bir kentsel dönüşüm ve imar hareketliliği yaşamaktadır. Bu dinamik süreçte, taşınmaz sahiplerinin ve yatırımcıların en çok ihtiyaç duyduğu teknik destek; ifraz (ayırma), tevhit (birleştirme) ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uygulamaları kapsamındaki arazi ve parselasyon işlemleridir. Bu işlemler, yalnızca tapu kütüğündeki kayıtların güncellenmesi değil; aynı zamanda şehrin sağlıklı bir zeminde, planlı ve sürdürülebilir bir şekilde büyümesinin temel mühendislik altyapısını oluşturur.

Büromuz, tescilli serbest harita ve kadastro mühendislik müşavirlik bürosu (SHKMMB) ile yetkili LİHKAB kadrosuyla tüm imar planlama, parselasyon, aplikasyon, cins değişikliği, plankote ve fotogrametri süreçlerinizi en yüksek hassasiyet ve mühendislik güvencesiyle tamamlamaktadır. Gayrimenkul yatırımlarınızı güvence altına almak ve resmi teknik destek almak için uzmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

Bu kapsamlı rehberde, Van'daki güncel mevzuat ve 2026 yılı teknolojik altyapısına göre ifraz, tevhit ve 18. madde uygulamalarının tüm teknik detaylarını, dikkat edilmesi gereken hukuki süreçleri ve mühendislik hesaplamalarını ele alıyoruz.

1. İmar Mevzuatında Temel Kavramlar: İfraz ve Tevhit

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri, taşınmazların şekil ve yapısal durumlarının değiştirilmesine ilişkin temel esasları düzenler. İfraz, bir parselin, imar planına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak birden fazla parsele bölünmesi işlemidir. Tevhit ise, birbirine bitişik veya yakın konumdaki birden fazla parselin, imar adası oluşturmak veya daha verimli kullanmak amacıyla tek bir parsel altında birleştirilmesidir.

Bu işlemlerin uygulanabilmesi için öncelikle taşınmazın bulunduğu bölgede onaylı bir imar planının bulunması zorunludur. Plansız alanlarda yapılacak ifraz işlemleri ise "Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği" hükümlerine tabidir. Van İli genelinde özellikle kırsal mahalle statüsüne geçen bölgelerde bu yönetmeliğin uygulanma sıklığı yüksektir.

2. 18. Madde Uygulaması (Arazi ve Arsa Düzenlemesi)

3194 sayılı Kanun'un 18. maddesi, imar hududu içinde bulunan gayrimenkullerin, imar planına uygun ada veya parsellere dönüştürülmesi için belediyelerin yetkili kılındığı en kapsamlı teknik uygulamadır. Bu uygulama ile düzenlemeye giren taşınmaz sahiplerinden, düzenleme sırasında oluşan kamu alanları (yol, yeşil alan, otopark, ibadet yeri vb.) için düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılır. DOP oranı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde 40'ını geçemez.

Van Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyeleri (İpekyolu Harita Bürosu, Tuşba Harita Bürosu, Edremit Harita Bürosu) tarafından sıklıkla uygulanan bu yöntem, özellikle çarpık yapılaşmanın önüne geçilmesi ve deprem sonrası yeni yerleşim alanlarının sağlıklı bir şekilde oluşturulması için kritik öneme sahiptir. Mühendislik açısından bu süreç; kadastro paftalarının sayısallaştırılması, güncel arazi ölçümleri ve hukuki itiraz süreçlerinin yönetilmesini kapsar.

3. Teknik Altyapı ve Ölçüm Standartları (BÖHHBÜY & TUSAGA-Aktif)

Günümüzde tüm harita mühendisliği uygulamaları, Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (BÖHHBÜY) hükümlerine göre yürütülmektedir. 2026 yılı itibarıyla Van ili sınırları içerisinde yapılan tüm ifraz, tevhit ve parselasyon projelerinde yatay ve düşey koordinatların belirlenmesinde TUSAGA-Aktif (CORS-TR) sistemi kullanılmaktadır. Bu sistem, anlık ve yüksek doğruluklu (cm hassasiyetinde) konum belirlemeye olanak tanır.

Projelerimizde kullanılan koordinat sistemi, ülkemize özgü ITRF96 (Uluslararası Karasal Referans Çerçevesi 1996) datumudur. Bu datum, Türkiye Ulusal Temel GPS Ağı'na (TUTGA) bağlı olarak hesaplanır. Özellikle Van Gölü çevresindeki zemin hareketliliği ve deprem sonrası deformasyonlar düşünüldüğünde, ölçümlerin TUSAGA-Aktif istasyonlarına bağlanarak gerçekleştirilmesi, taşınmaz sınırlarının milimetrik doğrulukla tespit edilmesini sağlar. Bu durum, komşu parseller arasında yaşanabilecek sınır ihtilaflarını en aza indirir.

4. Van Özelinde Zemin Mekaniği ve Plankote (Halihazır Harita) Süreçleri

Van'ın jeolojik yapısı, özellikle zemin sıvılaşması riski taşıyan alüvyonel zeminler ve kayaç yapılar arasında büyük farklılıklar gösterir. İmar uygulamalarına esas teşkil eden plankote (halihazır harita) üretimi sırasında, bölgenin topoğrafik yapısının yanı sıra zemin etüt raporları da dikkate alınmalıdır. 18. madde uygulamalarında oluşturulacak yeni imar adalarının konumlandırılması, zemin taşıma gücü ve deprem yönetmeliği kriterlerine göre şekillenmelidir.

Büromuz bünyesinde gerçekleştirilen fotogrametri çalışmaları ve İHA (İnsansız Hava Aracı) destekli ölçümler sayesinde, geniş arazilerin plankoteleri kısa sürede ve yüksek çözünürlükte üretilebilmektedir. Elde edilen veriler, Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) ortamında işlenerek parselasyon planlarının dijital zeminde simülasyonu yapılır. Bu sayede, maliklerin onayına sunulacak projelerde olası hatalar minimize edilir.

5. LİHKAB ve SHKMMB Süreçlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tüm bu teknik işlemlerin yasal zeminde yürütülmesi için süreçlerin LİHKAB (Lisansa Dayalı Harita ve Kadastro Mühendislik Büroları) yetkisiyle donatılmış, tescilli SHKMMB'ler tarafından yapılması zorunludur. LİHKAB, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ile Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) arasında imzalanan protokol çerçevesinde yetkilendirilmiş büroların, kadastro işlemlerini (aplikasyon, cins değişikliği, ifraz, tevhit vb.) doğrudan yapabilmesine olanak tanır.

Van'da yapılacak bir ifraz işleminde, büronun yetki belgesinin yanı sıra işi yapacak mühendisin de HKMO mesleki denetim sürecinden geçmiş olması gerekir. Mesleki denetim, projenin mevzuata uygunluğunun ve teknik hesaplamaların doğruluğunun bağımsız bir gözle kontrol edilmesini sağlar. Bu denetim olmadan üretilen hiçbir harita veya parselasyon planı, Tapu Müdürlükleri ve Belediyeler nezdinde işleme alınmaz.

6. Parselasyon Sürecinde Uygulanan Mühendislik Hesaplamaları

Bir parselasyon projesinin hazırlanmasında temel hedef, imar planındaki kullanım kararlarına (konut, ticaret, sosyal donatı) göre en uygun parsel boyutlarını ve konumlarını belirlemektir. Bu aşamada uygulanan başlıca mühendislik adımları şunlardır:

• Değerleme ve Dağıtım Hesabı: Düzenlemeye giren parsellerin, imar planındaki kullanım türüne göre birim m² değerleri tespit edilir. Bu değerleme sonucunda, her malike düşen hisse miktarı, DOP kesintisi yapıldıktan sonra kalan alan üzerinden hesaplanır.
• Ada İçi Yerleşim Planı: Oluşturulan yeni imar adalarının içerisinde, yapılaşma koşullarına (çekme mesafeleri, taban alanı kat sayısı - TAKS, kat alanı kat sayısı - KAKS) uygun olarak parsellerin geometrik dağılımı yapılır.
• Yola Terk ve İmar Parseli Oluşturma: İmar planında yol, meydan, park gibi kamuya ayrılan alanlara denk gelen kadastro parsellerinin bu kısımları, bedelsiz olarak kamuya terk edilir. Kalan kısımlar ise imar parseli olarak tescil edilmek üzere hazırlanır.

Bu hesaplamaların tamamı, NetCAD, NetGIS veya İnterCAD gibi lisanslı yazılımlar aracılığıyla, BÖHHBÜY formatında üretilir. Üretilen paftalar ve bilgisayar destekli çizim (CAD) dosyaları, kontrol amaçlı olarak ilgili Belediye ve Kadastro Müdürlüğü'ne sunulur.

7. Cins Değişikliği ve Aplikasyon İşlemlerinin Önemi

İfraz ve tevhit işlemlerinin tamamlanmasının ardından, taşınmazın tapu kütüğündeki niteliğinin (cinsinin) güncellenmesi gerekir. Örneğin, "arsa" vasfındaki bir taşınmazın üzerine bina yapılması durumunda cins değişikliği işlemi yapılarak vasfı "ana gayrimenkul" olarak güncellenmelidir. Bu işlem, yapı kullanma izin belgesi ve mimari proje ile birlikte LİHKAB büroları tarafından hazırlanan teknik raporlarla Tapu Müdürlüğü'ne iletilir.

Aplikasyon ise, tapu planındaki koordinatların araziye uygulanması işlemidir. Özellikle Van'daki imar barışı (yapı kayıt belgesi) süreçlerinden geçmiş yapılarda, yapının parsele uygunluğunun denetlenmesi için aplikasyon krokisi zorunludur. Bu kroki, yapının köşe noktalarının ITRF96 koordinat sistemindeki değerlerini gösterir ve olası bir kamulaştırma veya yol genişletme çalışmasında malikin mağduriyetini engeller.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Van'da 18. madde uygulaması sırasında DOP kesintisi oranı ne kadardır ve bu kesintiye itiraz edebilir miyim?

3194 sayılı Kanun'un 18. maddesi gereğince, düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi oranı, düzenlemeye giren taşınmazların yüzölçümü toplamının en fazla %40'ı olabilir. Bu oran, düzenleme bölgesindeki kamuya ayrılan alanların (yol, yeşil alan, otopark, ibadet yeri, karakol, okul gibi) toplam büyüklüğüne göre değişkenlik gösterir. Örneğin, düzenleme sahasında kamuya ayrılan alan miktarı az ise DOP oranı da düşük olur (örneğin %18-25). Ancak bu oran hiçbir koşulda %40'ı aşamaz.

DOP kesintisine itiraz hakkınız bulunmaktadır. Öncelikle belediyenin ilan ettiği parselasyon planı askı süresi içerisinde (genellikle 15 gün) yazılı olarak belediyeye itiraz edebilirsiniz. İtirazınız, belediye encümeni tarafından değerlendirilir. Eğer itirazınız reddedilirse, idari yargıya (İdare Mahkemesi) başvurma hakkınız saklıdır. Bu süreçte, bir harita ve kadastro mühendisinden bilirkişi desteği almanız, hukuki haklarınızı korumanız açısından büyük önem taşır. Zira mühendislik hesaplamalarındaki bir hata, malikin aleyhine sonuç doğurabilir.

Soru 2: İfraz (ayırma) işlemi için gerekli minimum parsel büyüklüğü nedir ve bu süreçte hangi belgelere ihtiyaç duyulur?

İfraz işlemi için gerekli minimum parsel büyüklüğü, parselin bulunduğu bölgenin imar planındaki fonksiyonuna ve ilgili yönetmeliklere göre değişir. Örneğin, imar planı olan bir bölgede konut alanında ifraz yapılacaksa, belediyenin imar yönetmeliğinde belirlenen minimum parsel genişliği (cephesi) ve minimum parsel derinliği şartları aranır. Plansız alanlarda ise "Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği" gereğince, yol cephesi ve parsel alanı gibi kriterler devreye girer. Örneğin, plansız alanlarda bir parselin ifraz edilebilmesi için genellikle en az 500 m² büyüklüğünde olması ve yol ile bağlantısının bulunması gerekir.

İfraz sürecinde ihtiyaç duyulan belgeler şunlardır: Tapu senedi (veya tapu kayıt örneği), güncel kadastro müdürlüğünden alınmış çap belgesi, onaylı imar planı örneği (belediyeden), vekalet varsa vekaletname ve dilekçe. Tüm bu belgelerle birlikte LİHKAB yetkili bir büroya başvurduğunuzda, büro sizin adınıza gerekli ölçümleri yaparak ifraz krokisini hazırlar ve ilgili kurumlara (Belediye, Kadastro Müdürlüğü, Tapu Müdürlüğü) iletir. Bu süreçte büronun, zemin etüt raporu gibi ek belgeler talep etme hakkı da bulunmaktadır.

Soru 3: Tevhit (birleştirme) işlemi yapılırken parsellerin yüzölçümleri farklıysa ne olur? Hisseli birleştirme mümkün müdür?

Tevhit işlemi, birden fazla parselin tek bir çatı altında toplanmasıdır. Bu işlem sırasında parsellerin yüzölçümlerinin farklı olması bir engel teşkil etmez. Önemli olan, birleştirilecek parsellerin birbirine bitişik (komşu) olması ve imar mevzuatına uygun bir ada oluşturmasıdır. Örneğin, 1000 m² ve 500 m² büyüklüğündeki iki komşu parsel tevhit edildiğinde, yeni oluşan parselin yüzölçümü 1500 m² olarak tapu kütüğüne tescil edilir.

Hisseli birleştirme mümkündür. Ancak bu durumda, birleşen parsellerin malikleri arasında bir pay oranı belirlenir. Örneğin, A parseli Ali'ye, B parseli Veli'ye aitse ve bu iki parsel tevhit edilirse, yeni parselde Ali ve Veli'nin hisseleri, eski yüzölçümleri oranında (örneğin 2/3 ve 1/3) belirlenir. Bu tür işlemlerde, tüm maliklerin noter onaylı muvafakatnamesi veya imza sirküleri gereklidir. Eğer maliklerden biri itiraz ediyorsa, tevhit işlemi ancak mahkeme kararıyla veya belediyenin resen yapacağı uygulamalarla (kamu yararı gerekçesiyle) gerçekleştirilebilir. Mühendislik açısından, hisseli tevhit işlemlerinde parselasyon planının doğru hazırlanması, ileride yaşanabilecek paylaşım anlaşmazlıklarının önüne geçmek için kritik rol oynar.

Soru 4: Van'da bir parselin imar durumunu nasıl öğrenebilirim ve imar durum belgesi almak için hangi adımları izlemeliyim?

Bir parselin imar durumunu öğrenmek için öncelikle parselin bulunduğu ilçenin Belediye İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne başvurmanız gerekmektedir. Van'da İpekyolu, Tuşba ve Edremit ilçelerinde bu işlemler ilçe belediyeleri tarafından yürütülmektedir. Başvuru sırasında parselin ada ve parsel numarasını içeren bir dilekçe ile tapu senedinin fotokopisini ibraz etmeniz yeterlidir. Belediye, yapmış olduğu inceleme sonucunda size, parselin hangi imar adasında kaldığını, fonksiyonunu (konut, ticaret, yeşil alan vb.), yapılaşma koşullarını (TAKS, KAKS, çekme mesafeleri, kat adedi) gösteren bir İmar Durum Belgesi düzenler.

Günümüzde birçok belediye, bu hizmeti e-belediye uygulamaları üzerinden de sunmaktadır. E-devlet kapısı üzerinden veya belediyenin resmi web sitesinden ada/parsel bilgilerinizi girerek imar durumunu sorgulayabilirsiniz. Ancak resmi başvuru süreçlerinde (ifraz, tevhit, 18. madde) bu belgenin ıslak imzalı veya karekodlu dijital versiyonunun sunulması zorunludur. İmar durum belgesi, parselasyon uygulamalarının başlangıç noktasını oluşturur; bu nedenle belgenin güncel olmasına ve süresinin dolmamasına dikkat edilmelidir. Belge genellikle 1 yıl süreyle geçerlidir.

Sonuç ve Mühendislik Değerlendirmesi

Van ili özelinde ifraz, tevhit ve 18. madde uygulamaları, yalnızca bürokratik birer işlem olmaktan öte, şehrin deprem sonrası yeniden inşasında ve sa