Artvin İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Karadeniz'in sert, engebeli (dar vadili) ve en az (düz) inşaat arsasına sahip ili Artvin; Hopa Harita Bürosu ve Kemalpaşa Harita Bürosu lojistik/gümrük arazilerinden, Arhavi Harita Bürosu'nin kıyı (sahil) şeridi dolgularına, Yusufeli Harita Bürosu'nin baraj taşıma/istimlak projelerinden Şavşat Harita Bürosu'ın (ve köylerinin) orman (SİT) sınırlarına kadar mülkiyetin çok kıymetli olduğu bir coğrafyadır. Artvin'in bu sarp arazilerinde, salt "E-Devlet Tapu Belgesine" bakarak "Burayı satın aldım, yarın otel veya lojistik depo yapıyorum" demek, uçuruma (maddi zarara) atlamak demektir. Karayollarının yeni viyadük/tünel (istimlak) terkleri, DSİ dere yatağı koruma bantları, Orman sınırları veya Şavşat/Macahel SİT (doğal koruma) alanı kısıtlamaları, ancak bir Harita Mühendisi (İmar Danışmanı) tarafından projeden önce analiz edilebilir. İnşaat ruhsatından önce Yola Terk (Bedelsiz Kısım), Yoldan İhdas (Satın Alma) ve Yüzölçümü Tashihi (Hata Düzeltme) gibi harita (tescil) dosyalarının belediye/kadastrodan geçmesi yasal bir mecburiyettir.

1. Yola Terk ve Yeşil Alana Terk (Bedelsiz Kamuya Verme) Süreci

Örneğin Hopa Merkezde (veya Arhavi sahil yolunda) 2.000 metrekarelik ticari/konut imarlı bir arsa satın aldınız. Tır parkı veya apartman yapmak üzere Belediyeden "İnşaat Ruhsatı" talep ediyorsunuz. İdare size, arsanızın kenarından geçen mevcut sokağın, yeni İmar Planında 20 metrelik genişletilmiş bir bulvara (veya Karayolları istimlakine) dönüştürüleceğini söyler. Bu genişleme arsanızın 300 metrekarelik kısmına isabet etmektedir. İnşaat yapabilmeniz (veya kat mülkiyeti alabilmeniz) için, bu yola giden 300 m2'lik parçayı kendi rızanızla (bedelsiz olarak, yani devletten tek kuruş para almadan) Artvin Belediyesine veya Karayollarına terk (devir) etmeniz kanunen zorunlu kılınır. Bu hukuki harita işlemine Yola Terk denir.

LİHKAB / Serbest harita mühendisi, yola veya dereye giden kısmı "Terk (Bildirim) Folyosu" çizerek ana arsanızdan ayırır. Encümen kararı alınır, Artvin Kadastro Müdürlüğü onaylar ve Tapuda kalan 1.700 m2'lik alan "Net (Temiz) İmar Parseli" olarak sizin adınıza tescillenir. Tüm inşaat (emsal/kat) hakkınız bu net 1.700 m2 üzerinden kullandırılır.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan Yolu Devletten Parasıyla Satın Alarak Arsayı Büyütme)

Yoldan ihdas (satın alma), mülk sahibinin tapu (arsa) alanını büyüterek büyük bir değer (inşaat alanı/arsa) artışı kazandıran işlemdir. Artvin'in (Hopa, Arhavi, Borçka Harita Bürosu) köylerinde veya merkez mahallelerinde; arazinizin tam önünden (veya ortasından) geçen ancak yeni Kentsel (İmar) planlarında kapatılmış (iptal edilmiş/yönü değişmiş) eski bir kadastral (toprak) yol, kullanılmayan bir ark veya dere yatağı kalıntısı olabilir. Bu boşluklar, Maliye Hazinesi (Milli Emlak) adına "Tescil Harici (Artık) Alan" olarak kaydedilir. Sınır komşusu olma hakkınızı kullanarak, harita mühendisinize bir İhdas Haritası çizdirirsiniz. Belediyeye/maliyeye başvurup o eski yol parçasını "cüzi bir rayiç bedel" üzerinden (dışarıya ihalesiz) satın alırsınız. Alınan bu arsa parçası "Tevhit (birleştirme)" işlemiyle ana arsanıza eklenir ve Hopa'daki antreponuzu veya kentsel dönüşüm projenizi fazladan büyütme imkanı (ekstra kat veya m2) elde edersiniz.

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tapudaki Alan Miktarını Güncelleme) ve Hudutnameler

Artvin'in sarp köylerinde (Şavşat, Ardanuç Harita Bürosu, Murgul Harita Bürosu, Yusufeli) eski Tesis Kadastrosu (1970-80'lerde) grafik yöntemle veya bez/şerit metre ile yapıldığı (ve arazinin aşırı eğimli olmasından dolayı) resmi tapu belgelerindeki "Alan (Yüzölçümü)" hanelerinde çok büyük hesaplama hataları bulunmaktadır. Ayrıca eski Osmanlı/Cumhuriyet zabıt (kayıt) tapularında sınırlar "Kuzeyi çamlık, Doğusu Çoruh, Güneyi orman" diye yazıyla (hudutname) tarif edilmiştir. Dededen miras kalan tapuda 30.000 m2 (30 dönüm) yazan bir fındıklık, bugün GNSS uydusuyla ölçüldüğünde 24.000 m2 çıkabilir. Arazinizin (taş duvar) sınırları belliyse ve komşularla bir mahkemeniz (tecavüz) yoksa; LİHKAB harita mühendisi Artvin Kadastro Müdürlüğüne verilmek üzere bir "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Dosyası" hazırlar ve tapunuzdaki hatalı alan miktarı, gerçek (uydu) metrekaresi ile resmen değiştirilir.

4. Artvin'de Gayrimenkul (Arsa/Çaylık) Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? (Ön İmar İncelemesi)

Hopa Sarp (Kemalpaşa) koridorunda lojistik/tır parkı arazisi veya Şavşat'ta turizm arazisi satın almadan önce, emlak komisyoncusunun veya muhtarın sözüne inanmak yerine, cüzi bir bütçeyle bir Harita Mühendisi İmar Danışmanından şu raporları (Due Diligence) mutlaka istemelisiniz:

• İmar Çapı ve Baraj (Taşkın/İstimlak) Kontrolü: Arsanın lejantı nedir? Konut mu, Lojistik Depolama Alanı mı? Arsa içerisinden Çoruh Vadisi (DSİ) Baraj istimlak sınırı, Karayolları Tünel/Viyadük planı veya Yüksek Gerilim direği (TEİAŞ) geçiyor mu?
• Orman Sınırı ve SİT (Doğal Koruma) Alanları: Şavşat Karagöl veya Macahel bölgesinde aldığınız "tarla" veya "mera" vasıflı arsa aslında 2B orman sınırı içinde veya 1. Derece Doğal (Milli Park) SİT alanı sınırında olabilir. Oraya ahşap ev bile çaksanız (izin almadan) hapse girersiniz. Harita mühendisi Orman (kırmızı) çizgisini uydudan tapunuzun üzerine çakıştırarak (aplike ederek) durumu size raporlar.
• Sahada Aplikasyon (Tecavüz) Kontrolü: Dağlık arazide satın almayı yapmadan önce mutlaka LİHKAB'a sınır tespiti (aplikasyon) yaptırın. Yandaki çay bahçesi veya komşunun istinat duvarı 3 metre sizin arsanıza (şeve) girmiş olabilir. Sarp arazide sınır kaymaları (heyelanla bile) çok sıktır.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Artvin Yola Terk ve İmar)

Soru: Belediyenin yeni (Hopa) imar planı benden 300 m2 Yola Terk (bedelsiz) etmemi istiyor. Terk belgesini imzalamayıp, devlete Karayollarına istimlak (Kamulaştırma) davası açıp paramı alabilir miyim?
Cevap: Hayır, alamazsınız. Kendi hür iradenizle (lojistik deponuza veya apartmanınıza) inşaat ruhsatı, ifraz, tevhit veya kat mülkiyeti (iskan) talep ettiğinizde, Artvin idarelerine "Yola giden kısmı kendi rızamla, bedelsiz kamuya bırakıyorum (Rızaen Terk)" evrakını imzalamak zorundasınızdır. Ancak; siz hiçbir ruhsat başvurusunda bulunmadınız, (çaylığınız/tarlanız) yıllardır öylece duruyorken Belediye/DSİ dozerle arsanıza girip boruyu döşer veya yolu açarsa, bu olay "Kamulaştırmasız El Atma" davasına (haksız fiile) girer ve mahkemeyle güncel arsa (arsa payı) rayiç bedelini devletten peşin (faiziyle) istimlak bedeli olarak alırsınız.

Artvin Merkez Harita Bürosu, Hopa (Kemalpaşa), Arhavi, Borçka, Yusufeli, Şavşat, Ardanuç ve Murgul bölgelerindeki lojistik depo yatırımlarınız, baraj taşıma alanlarınız, yayla otelleri ve çay/fındık arsalarınızda yola terk, ihdas ve gayrimenkul analizleri (imar risk danışmanlığı) için; Artvin Harita Mühendisleri portalımız üzerinden en uzman ofislerle vakit kaybetmeden iletişim kurabilir, sarp coğrafyada yatırımlarınızı %100 güvence altına alabilirsiniz.

7. Yayla Evleri (Ahşap Turizm Tesisleri) İçin Mera ve Orman Tahsis Riskleri

Artvin Şavşat (Karagöl, Sahara), Borçka (Macahel) veya Kafkasör yaylalarında inanılmaz bir "Doğa (Ekolojik) Turizmi" patlaması yaşanmaktadır. Yatırımcılar (veya yerel halk) bu muhteşem doğaya ahşap (bungalov) oteller veya yöresel restoranlar yapmak istemektedir. Ancak E-devlet tapusunda "Mera", "Yaylak", "Kışlak" veya "Orman" vasfı taşıyan arazilerin mülkiyeti şahıslara (size) değil, doğrudan Türkiye Cumhuriyeti Devletine aittir. Bu arazileri (milyarlarca lira yatırım yapmak için) muhtardan senediyle (veya köy senediyle) satın almak "Yok Hükmündedir" (paranızı çöpe atarsınız). Bu alanlarda yatırım yapmanın tek yasal yolu; Orman Bakanlığı veya Milli Emlak'tan (Özel İdare üzerinden) "Turizm Amaçlı Tahsis (Kiralama)" almaktır. Harita mühendisleri, tahsis (kiralama) edilecek alanın (SİT sınırlarını, ağaç rölevelerini ve plankotesini) çıkararak Orman Bakanlığına (Tahsis Folyosu) sunar ve tesisinizi yasal zırha (korumaya) kavuşturur.