Balıkesir İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Ege ve Marmara'yı birbirine bağlayan; Ayvalık Harita Bürosu/Edremit Harita Bürosu Körfezinde turizmin (yazlıkçı akınının), Bandırma Harita Bürosu ve OSB bölgelerinde sanayinin, iç kısımlarda (Karesi Harita Bürosu, Susurluk Harita Bürosu) kentsel ve tarımsal gelişimin tavan yaptığı Balıkesir, devasa ve (hukuken) çok karmaşık bir emlak pazarıdır. Balıkesir'de sadece Tapu (E-Devlet) belgenize bakarak "Burayı satın aldım, harika bir Resort Otel veya Lojistik Fabrika kuracağım" derseniz, milyarlık yatırımınızı bir günde batırabilirsiniz. Karayollarının (Bandırma) yeni kavşak-yol istimlak (terk) alanları, Kazdağları Orman (Milli Park) sınırları, Ayvalık ve Kıyı Kenar Çizgisi ihlalleri ile Arkeolojik SİT (tarihi koruma) bantları ancak projenin başında bir Harita Mühendisi (İmar Danışmanı) tarafından analiz edilebilir. Balıkesir Belediyelerinden (veya İl Özel İdaresinden) İnşaat Ruhsatı ve İskan talep ettiğinizde masanıza konulacak (mecburi) LİHKAB Harita Tescil dosyaları şunlardır: Yola Terk (Bedelsiz Kısım), Yoldan İhdas (Eski Yolu Satın Alma) ve Yüzölçümü Tashihi (Eski Hatalı Alanları Düzeltme).

1. Yola Terk ve Parka Terk (Kamuya Bedelsiz Arsa Verme) Şartı

Ayvalık Cunda Adası veya Akçay sahilinde denize nazır 2.500 metrekarelik ticari/konut (butik otel) imarlı bir arsa satın aldığınızı varsayalım. Mimari projeyi bitirip belediyeye başvurduğunuzda; "Sizin arsanızın ön cephesinden geçen sokak, yeni (revizyon) imar planında 12 metrelik araç yoluna (veya sahil yürüyüş yoluna) dönüştürülmüştür. Bu genişleme, otel arsanızın 300 metrekarelik kısmını (yol olarak) işgal ediyor. Ruhsat almak için bu 300 m2'yi Bedelsiz (tek kuruş devletten almadan) ve Kendi Rızanızla (Rızaen) Balıkesir Belediyesine Terk Edeceksiniz" denir. Bu acımasız görünen ama yasal olan harita işlemine Yola Terk (Tescili) denir.

LİHKAB harita ofisi veya SHKM, o yola giden parçayı (Terk Folyosu çizerek) ana tapunuzdan harita üzerinde keser. Dosya encümen onayı sonrası Kadastroya gider. Sizin tapunuz artık (Net/Temiz İmar Parseli olarak) 2.200 m2'ye düşer. Otelinizin kaç katlı/kaç metrekare olacağı (Emsal Hakkınız) işte bu geriye kalan temiz 2.200 m2 üzerinden (mimar tarafından) yasal olarak hesaplanır.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan Yolu Devletten Satın Alıp Arsayı Trilyonlara Katlama)

Yoldan İhdas (Kapanan yolun satın alınması); özellikle Bandırma Merkez, Karesi ve Edremit gibi eski yerleşimlerde, arsanızın sınırlarını ve ticari değerini (fabrika/konut kapasitesini) katlayarak artıran, haritacıların en karlı ve zekice stratejisidir. Fabrika/Bina yapacağınız arsanızın tam dibinde, (Örn: 1970'lerden kalma) artık iptal olmuş toprak bir kadastro yolu veya kurumuş bir ark (kanal) kalıntısı kalmış olabilir. Bu işe yaramaz (boş) şeritler yasa gereği "Maliye Hazinesi (Milli Emlak)" adına tescil harici (artık) yer sayılır. Sınır komşusu olma (Ön alım) hakkınızı kullanarak, harita mühendisinize bir İhdas Haritası (Projesi) çizdirir, belediye encümeni ve Milli Emlak (İhale) komisyonu üzerinden o yolu "cüzi bir emlak rayiç bedeliyle" (dışarıya açık ihale olmadan) resmen satın alırsınız. Alınan o parça (Tevhit işlemiyle) kendi otel veya fabrika arsanıza katılır ve inşaat/emsal alanınızı fazladan büyütürsünüz.

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tapu Alan Tashihi) ve Balıkesir'deki Eski Sınırlar

Balıkesir'in köylerinde (Manyas Harita Bürosu, Susurluk, Sındırgı Harita Bürosu, İvrindi Harita Bürosu) eski Tesis Kadastrosu (70-80 yıl önce) basit bez metrelerle ve tahmini (grafik) çizimlerle yapıldığı için; E-devlet (TAKBİS) tapunuzdaki "Alan (Yüzölçümü)" hanesinde devasa aritmetik hatalar mevcuttur. Dahası, eski Zabıt (Osmanlı/Cumhuriyet) tapularında sınırlar "Kuzeyi Hasan'ın tarlası, Güneyi koca çeşme, Doğusu Orman" diye harfiyen (Hudutname olarak) yazılıdır. Aldığınızı sandığınız 40 Dönüm zeytinlik, günümüz (uzay) RTK-GNSS uydu cihazlarıyla ölçüldüğünde aslında 32 Dönüm çıkabilir. Tarlanızın taş duvarları veya çitleri hiç bozulmamışsa ve komşunuzla (yıllardır) bir sınır tecavüz (mahkeme) sorununuz yoksa; LİHKAB mühendisi Balıkesir Kadastro Müdürlüğüne verilmek üzere bir "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Krokisi" sunar ve tapunuzdaki hatalı alan miktarı, gerçek (uydu) yüzölçümü ile resmen değiştirilir (Güncellenir).

4. Balıkesir'de Milyonluk Arsa Yatırımı Öncesi İmar Harita Danışmanlığı (Due Diligence)

Akçay'da denize sıfır bir arsa, Bandırma OSB arkasında bir tarla veya Kazdağlarında bir zeytinlik almadan ÖNCE (Kaporayı dahi yatırmadan), emlakçının değil bir Harita Mühendisi İmar Danışmanının ofisine oturup şu yasal (hukuki kasko) raporları istemek zorundasınız:

• Kıyı Kenar Çizgisi ve Turizm SİT Kontrolü: "Denize ve plaja sıfır" diye (Euro bazında) devasa paralar istenen arsanın ön cephesi, Çevre Bakanlığı "Kıyı Kenar Çizgisinin (Kumsalın/Devletin)" içinde kalıyor olabilir. Eğer kalıyorsa oraya bırakın otel yapmayı, şezlong bile koymanız (yasal olarak) engellenir. Harita mühendisi kırmızı çizgiyi haritanızın (tapunuzun) üzerine aplike ederek bunu size raporlar.
• İmar Çapı, Baraj ve Karayolları Kesintileri: Bandırma güzergahında aldığınız o çok uygun fiyatlı tarlanın tam ortasından BOTAŞ petrol boru hattı, TEİAŞ yüksek gerilim hattı koridoru veya Yeni (Planlanmış) Otoban geçiyor olabilir mi? (İstimlak olacak arsayı ticari sanayi kullanamazsınız). Harita danışmanınız, Balıkesir nazım imar (lejant) planlarını okuyarak bu trilyonluk yatırımı (riski) engeller.
• Orman Sınırı Kontrolleri: Kazdağlarında orman sınırına (kırmızı hatta) 1 metre bile izinsiz girerseniz binalarınız hapse kadar giden bir ceza ile yıkılır. Alacağınız arsanın ormana tecavüzü olup olmadığı "Sınır Aplikasyonu" yapılarak satın alımdan önce tespit edilmelidir.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Balıkesir Yola Terk ve İmar)

Soru: Ayvalık Belediyesinin yeni imar (revizyon) planı, benden otel arsamın 400 m2'sini Yola Terk (bedelsiz) etmemi zorunlu kılıyor. Ben bunu imzalamazsam, devlete Kamulaştırma (İstimlak) davası açıp otelimi yapmaya devam eder ve paramı nakit alabilir miyim?
Cevap: Hayır, 1 lira bile alamazsınız ve otelinizi de yapamazsınız! Siz o arsaya (isteyerek/rant elde ederek) yeni bir otel ruhsatı, ifraz, tevhit veya kat mülkiyeti (cins değişikliği) istediğiniz an; devlet "Eğer yatırım/inşaat yapıp para kazanacaksan, Belediyenin yoluna (altyapısına) giden o kısmı kendi rızanla -Bedelsiz- Rızaen Terk edeceksin" der. O evrakı (Terk Folyosu) imzalamazsanız ruhsat durur. Para alabileceğiniz tek durum: Tarlanız boş dururken (Siz inşaat ruhsatı falan istememişken), Karayollarının dozerle (gecekondu gibi) tarlanıza girip asfaltı dökmesi (yol geçirmesi) durumudur. Buna "Kamulaştırmasız El Atma (Haksız İşgal)" denir ve işte o zaman arazinin rayiç bedelini devletten peşin, faiziyle (dava yoluyla) söke söke alırsınız.

Balıkesir Merkez (Altıeylül Harita Bürosu, Karesi), Bandırma, Edremit, Ayvalık, Burhaniye Harita Bürosu, Gönen Harita Bürosu, Susurluk, Manyas, Erdek Harita Bürosu ve Marmara Adası bölgelerindeki turizm (otel/villa) tesisleriniz, lojistik sanayi arsalarınız ve tarım arazisi yatırımlarınızda "yola terk, yoldan ihdas, Kıyı Kenar ve Orman/SİT sınırları" imar (risk) danışmanlıkları için; Balıkesir Harita Mühendisleri portalımız üzerinden bölgenin en saygın harita ve LİHKAB şirketleriyle hemen iletişim kurarak dev yatırımlarınızı %100 devlet kaskosuna (garantiye) alabilirsiniz.

6. Güneş Enerjisi Santralleri (GES) İçin Marjinal Tarım ve Mera Tahsis İmarı

Balıkesir Sındırgı, İvrindi veya Kepsut Harita Bürosu gibi yüksek/kıraç ilçelerinde, devasa Güneş Enerjisi (GES) yatırımları planlanmaktadır. Ancak bu panellerin dikileceği arazilerin büyük kısmı tapuda "Mera (Devletin Otlağı)" veya "Tarım Arazisi" olarak geçer. Meralara çivi çakmak kanunen yasaktır. Bir harita mühendisi imar danışmanı olarak devreye girer. Tarım İl Müdürlüğünden bu arazilerin "Marjinal (Verimsiz) Tarım Arazisi" veya "Vasfını Yitirmiş Mera" olduğuna dair haritalı/toprak etütlü raporlar hazırlatır. Ardından Mera Tahsis Amacı Değişikliği (Terk) yapılarak, o devlete ait mera alanı "Enerji (GES) İmarlı Sanayi Alanına" dönüştürülür ve yatırımcıya 49 yıllığına tahsis edilir. Bu imar (harita) operasyonu olmadan Balıkesir'de GES kurulamaz.