Bursa İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

Kentsel dönüşüm rantının tavan yaptığı Nilüfer Harita Bürosu ve Osmangazi Harita Bürosu, sanayi parsellerinin milyon dolarlarla ölçüldüğü İnegöl Harita Bürosu (Mobilya) ve NOSAB/DOSAB vadileri ile tarımın kalbi Karacabey Harita Bürosu (Mustafakemalpaşa Harita Bürosu) ovalarından oluşan Bursa gayrimenkul piyasasında; sahip olduğunuz arsa, tarla veya eski evi "Maksimum Ticari Ranta, Devasa Rezidanslara veya Sanayi Tesislerine" dönüştürmenin (hamuru şekillendirmenin) tek yasal anahtarı Harita (Mülkiyet) Mühendisliğidir. Nilüfer (Özlüce) bölgesinde yan yana duran (eski) 4 adet (ufak) müstakil arsayı müteahhit olarak alıp tek parça (devasa) bir AVM/Rezidans Site projesi yapmak istediğinizde; tapu kayıtlarındaki mülkiyeti (kağıdı) kendi kafanıza göre (sınır duvarlarını dozerle yıkarak) birleştiremez veya tek bir temel kazısı yapamazsınız. Bursa'nın çetin (Sanayi, Ova, Dağ ve Kentsel) haritasında arsa ve tarlaların yasal (kadastral krokilerle) olarak kesilip, birleştirilip "Ruhsata, Krediye ve Yüksek Milyonluk Karla Satışa" hazır yepyeni (Süper) İmar Tapularına dönüştürüldüğü bu hayati (cerrahi) mülkiyet operasyonlarına İfraz (Parsel Bölme), Tevhit (Parsel Birleştirme) ve koca bir (ham tarlalar) mahallesinin komple lüks şehre (arsalara) dönüştüğü 18. Madde İmar Şuyulandırması (Parselasyon) denir.

1. İfraz (Arsa/Tarla Bölme) ve Bursa'nın Çetin (İmar/Tarım) Bölünemez Kuralları

İfraz; Tapu kütüğünde tek parça (bütün) görünen (Örn: 10.000 m2) dev bir arsanın (veya tarım arazisinin), Serbest (SHKM) harita mühendisleri tarafından çizilen ve hesaplanan özel "İfraz (Ayırma) Krokisi" ile parçalara (Örn: 2.500 m2'lik 4 ayrı müstakil / satılabilir tapuya) bölünerek (çok daha yüksek karla) pazarlanması işlemidir. Ancak Bursa gibi (Tarım, Sanayi ve Kentsel imarın iç içe girdiği) illerde İfraz kuralları (ve yasaklar) çok katıdır ve iki ana dala ayrılır:

• Bursa (Nilüfer/Osmangazi) Kentsel (İmarlı) Arsaların İfrazı: Nilüfer'de (imar planı içinde) 2000 m2'lik süper lüks bir arsanızı (2 ortak/kardeş) 1000'er m2 (2 parça) bölüp ayrı ayrı (farklı) bina yapmak istediniz. Haritacı ifraz projesini çizer ancak Bursa (Nilüfer) Belediyesi İmar Müdürlüğü onaylarken "Bölünen (yeni çıkan) her iki arsanın da mutlaka sokağa (asfalt/resmi yola) cephesi (genişliği) olması şarttır" kuralını (İmar Kanunu) kesinkes işletir. Parsellerden birini "Kör/Çıkmaz (Arka)" parça kalacak şekilde ifraz etmek (yolsuz bırakmak) KESİNLİKLE YASAKTIR. O kör parsele inşaat (ruhsat) izni verilmez (dosya reddedilir).
• Karacabey, Mustafakemalpaşa ve Yenişehir Harita Bürosu (Tarım Arazisi/Ova) İfrazı (5403 Sayılı Toprak Kanunu): Karacabey (Domates/Tohum) ovasında 40 Dönüm (Sulu Tarım) tarlanız var. "10'ar dönüm (4 parça) bölelim, (hobi bahçesi/villa arsası gibi) satalım" dediniz. Harita bürosu başvuruyu yapar ancak Bursa Tarım İl Müdürlüğü "Bölünemez Büyüklük (5403 Toprak Koruma Kanunu)" yasasını devreye sokar ve ifraz (bölünme) dosyasını anında reddeder! Sulu (Dikili/Meyve) tarım alanlarında (genellikle) 10 dönüm, Susuz (Marjinal/Kıraç) arazilerde 20 dönümden daha küçük tarla (ifraz) bölünmelerine izin verilmez. Devlet (Tarım Bakanlığı), dev tarım havzalarının mirasla veya satışla (hobi bahçeleriyle) ufalanıp tarımsal (traktör/biçerdöver) vasfını kaybetmesini (gıdayı korumak için) sert yasaklarla (ifraz engeliyle) korur.

2. Tevhit (Arsa Birleştirme) ve Nilüfer (Balat) Kentsel Dönüşüm (Rant) Stratejisi

Tevhit; İfrazın tam aksine (tersine), sınır (yan yana/bitişik) komşusu olan iki veya daha fazla (küçük) tapunun, aradaki o hayali mülkiyet (bahçe) çizgilerinin harita mühendisliğince (yasal olarak) iptal edilerek "Tek Bir Devasa Tapu (Ada/Parsel/Site Arsası)" haline dönüştürülmesidir. Bursa Nilüfer'de (Özlüce, Balat, 23 Nisan), Osmangazi ve Yıldırım Harita Bürosu Kentsel Dönüşüm (Deprem) sahalarında Tevhit, müteahhitlerin (ve arsa sahiplerinin) 1 numaralı kar (ve emsal artırma) stratejisidir. Müteahhit, yan yana (sıra sıra) duran (300'er m2'lik) 5 eski müstakil evin (arsa) sahipleriyle kat karşılığı anlaşır. Bu arsaları ayrı ayrı (eskisi gibi tek tek) yıkıp yaparsa aradaki (5'er metre) bahçe (çekme) mesafeleri (ve merdiven boşlukları) yüzünden sadece kibrit kutusu gibi daracık/verimsiz (az daireli) karanlık binalar çıkacaktır. Harita mühendisi bu 5 arsayı (Tevhit Dosyasıyla) birleştirir. Ortaya (300x5 = 1500) m2'lik tek bir devasa (Site) arsası çıkar. Bursa (Büyükşehir/İlçe) İmar yönetmeliği, büyük (ve birleşik) ada/parsellere (Emsal ve TAKS / KAKS olarak) çok daha fazla inşaat alanı (Ekstra Otopark, Ticari Dükkan, Havuz ve +Kat) izni/teşviki verir. Aradaki o (eski/ölü) bahçe sınırları (boşlukları) kalktığı için müteahhit, 5 dar apartman yerine, dev bir Rezidans / Yaşam Merkezi inşa eder ve (hem mal sahiplerine hem kendine) milyonlarca lira (ekstra süper lüks daire/dükkan) rantı (kazancı) sağlar.

3. İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması (Bursa Şehirleşmesinin Motoru - Şuyulandırma)

Bursa Belediyesinin (Nilüfer veya İnegöl Belediyesinin), şehrin dış çeperindeki (veya yeni Üniversite/Hastane/Otoban bağlantı yollarındaki) imara yeni açılan bir tepeyi (veya ovayı) "Yeni Gelişim (Konut/Sanayi) Alanı" ilan ettiğini düşünün (Örn: Yeni OSB genişleme bölgesi veya Görükle imarı). O bölgede eskiden kalma, asfalta (yola) cephesi olmayan, yamuk yumuk (şekilsiz/ters üçgen) onlarca buğday (kıraç) veya şeftali tarlası vardır. O yeni (lüks) mahalleye (veya sanayi sitesine) 35 metrelik dev ana asfalt bulvarlar, yeşil rekreasyon parkları, okullar, otoparklar ve camiler inşa edilmesi (halk için) gereklidir.

Belediyenin (ve Harita Şehir Plancısı mühendislerinin) çizdiği/ihale ettiği 18. Madde (Parselasyon / Şuyulandırma) projesi (Kanun ve Devlet otoritesi gücüyle) başlar: 1. Tüm o şekilsiz tarlalar (Örn: 500 ayrı vatandaşın parseli), bilgisayar (Netcad) ortamında "Tek Bir Dev Havuz (Hamur)" içinde eritilir (Bütün eski tarla sınırları silinir). 2. Bu dev havuzdan yasal olarak %45'e kadar DOP (Düzenleme Ortaklık Payı - Kamu/Belediye Kesintisi) bedelsiz (ücretsiz) alınır. (Örn: 10 Dönüm tarlanızın 4.5 Dönümünü Devlet; o yeni mahalleye ait Okul, Asfalt Yol ve Parkları inşa etmek (altyapı) için sizden/kamuya bedelsiz keser). 3. Kalan o (5.5 Dönüm) kısmınız; "Dikdörtgen veya Kare (geometrik) şeklinde, önünden geniş asfalt geçen, altyapısı (su/doğalgaz) hazır İMARLI (Bina / Rezidans / Fabrika dikilebilir) Net Arsa" olarak size yepyeni bir (İmar) Tapusuyla geri verilir (dağıtılır). Evet, toprağınızın (m2) miktarı (DOP yüzünden) küçülmüştür ancak (Örn: M2'si 10 liralık) o ham tarlanız, (M2'si 50.000 liralık) "Süper Lüks İmarlı (Şehir/Sanayi) Arsasına" dönüştüğü için arsanızın değeri (ve sizin servetiniz) yüzlerce kat artmıştır. 18. Madde, Bursa'nın o devasa gecekondu/tarla alanlarının modern (ve altyapılı) bir Avrupa kentine (ve planlı Sanayi Bölgelerine) dönüşmesinin tek yasal harita operasyonudur.

4. Mudanya Harita Bürosu, Gemlik Harita Bürosu (Zeytinlik) ve Uludağ (Sit/Orman) İmar İfraz Yasakları

Gemlik, Mudanya (Tirilye) veya Karacabey (Kurşunlu) sahilinde; ya da Uludağ (Milli Park) çevresindeki ekolojik/turizm (bungalov) veya lüks deniz manzaralı (villa) projeleri için yapılan Tevhit veya İfraz (bölme) dosyalarında harita mühendisleri "Orman Kadastrosu" (6831 Sayılı Kanun), Kıyı Kenar (Deniz) Çizgisi, Zeytinciliğin Islahı (Korunması) Kanunu ve Çevre Şehircilik (ÖÇK - Doğal Sit) yasalarına harfiyen (milimi milimine) uymak zorundadır. Tarlayı ifraz (otel/villa) arsasına çevirirken; haritacı o tarlanın orman (tahdit) sınırına, Kıyı (plaj) bandına veya "Dikili Zeytinlik" alanına girip girmediğini kontrol eder. Sit (koruma) sınırına veya zeytinliğe tecavüzlü (veya bitişik) olan ifraz/tevhit dosyaları Çevre Şehircilik, Tarım İl Müd. ve Orman İşletme tarafından derhal (çivi dahi çaktırılmadan) REDDEDİLİR. Bursa'da gayrimenkul rantının kalbi "Deniz, Tarih, Zeytin ve Orman" sınırlarıyla %100 yasal barışık olmaktan (ve haritacının doğru çizgisinden) geçer.

5. İfraz, Tevhit ve Yola Terk Dosyalarının (Bursa) Resmi Onay Bürokrasi Macerası

Bursa (ve ilçelerinde) bu milyonluk/milyarlık tapu (bölme/birleştirme/şekil) operasyonlarını (müteahhit olarak) kendi başınıza (resimsiz/teknik krokisiz) yapamazsınız. Yasal tescil süreci (Harita bürosunca) şöyledir: 1. Serbest (Lisanslı / SHKM) Harita mühendisine vekalet (hizmet sözleşmesi) verilir. 2. Haritacı arazide uydudan (GNSS/Lazer) ölçüm yapar ve Teknik Değişiklik Beyannamesi (İfraz/Tevhit Çapı/Krokisi) çizer. 3. Dosya, Bursa Büyükşehir veya İlçe Belediyesi (Nilüfer/Osmangazi vb.) Encümenine sunulur. (İmara uygunluk ve Yola/Parka Terk şartları incelenip Onay kararı alınır). 4. Onaylanan dosya, Bursa (İl/İlçe) Kadastro Müdürlüğünde "Teknik (Kontrol Mühendisi) İncelemesinden" (Yüzölçümü ve Koordinat Hatası var mı diye) geçer. 5. Son (final) durak Tapu Sicil Müdürlüğüdür. Eski (Tarla/Küçük/Şekilsiz) tapular (sayfalar) kütükten silinir (iptal edilir), devlet harçları ödenir ve "Büyük, Geometrik, İmar Geçmiş" trilyonluk yepyeni İmar Tapularınız (senediniz) müteahhide / size teslim edilir.

6. Sıkça Sorulan Sorular (Bursa İfraz ve 18. Madde Uygulamaları)

Soru: Nilüfer'de (Gelişim bölgesinde) 15 Dönüm (düz) arsama Belediye 18. Madde (Şuyulandırma) uyguladı. Benden %45 (DOP) kesti. Üstelik kalan yeni (imarlı/lüks) arsamı, kendi eski (değerli) tarlamın olduğu yere (35 metrelik asfalt bulvar kenarına) değil, 1,5 kilometre ilerideki (dağlık/yamaç ve çok daha değersiz/kör) bir bölgeye (başkasının tarlasının üstüne) kaydırmış/fırlatmış. Kendi yerimi de (torpilli) başka birine (veya AVM'ye) vermiş. Buna itiraz edip o parselasyonu (rüşveti/haksızlığı) mahkemede iptal ettirebilir miyim?
Cevap: İptal (Yürütmeyi Durdurma) ve hakkınızı alma şansınız (doğru harita danışmanıyla) son derece yüksektir (Bilirkişi incelemesine/raporuna göre). 18. Madde İmar Hukukuna (ve Hamur/Eşitlik kuralına) göre idare (Belediye); sizi öncelikle Kendi Eski Tarlanızın Olduğu Yere (Kök Parsele) veya oraya resmi kamu binası (Okul/Hastane/Asfalt) denk geliyorsa En Yakın (Eşdeğer, Aynı Değer ve Kıymetteki) başka bir yere "Şuyulandırmak (Dağıtmak/Tahsis Etmek)" ZORUNDADIR. Sizin değerli (düz) yerinize başkasını getirip, sizi değersiz yamaca atmak (Rant aktarımı) SUÇTUR. Harita mühendisiniz (Uzman Danışmanınız) o 18. Madde (Belediye Askı) haritasını inceleyip, "Sizi düz/değerli (milyonluk) asfalttan haksızca 1.5 km uzağa ve değersiz (dağlık) bir yamaca sürgün etmiş, Eşdeğerlik (Değer Koruma) İlkesi İhlali ve Rant Aktarımı var" tespitini (raporunu) yaparsa; önce 30 günlük yasal askı süresinde Belediyeye "İtiraz Dilekçesi" verilir. Düzeltilmezse İdare (Bölge) Mahkemesinde dava açılarak o 18. Madde (Parselasyon) planı (Yürütmeyi Durdurmayla) KÖKTEN İPTAL ettirilir ve sizin daha adaletli (düz ve süper değerli) arsanızı (veya maddi tazminatınızı) geri almanız yasal (ve bilirkişi) yoluyla %100 sağlanır.

Bursa (Nilüfer, Osmangazi, Yıldırım, İnegöl, Gemlik, Mudanya, Karacabey, Mustafakemalpaşa, Gürsu Harita Bürosu, Kestel Harita Bürosu) ilçelerindeki; kentsel (bina/site) dönüşüm (Tevhit-Arsa Birleştirme) devasa rant artışı operasyonlarınız, Tarım/Sanayi OSB ifraz (bölme) dosyalarınız ve Belediyelerin 18. Madde Parselasyon (itiraz/haksız sürgün/dağıtım danışmanlığı) hukuki süreçleriniz için; alanının (Bursa) otoritesi olan Bursa Harita ve Şehir Planlama (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden derhal (ve güvenle) ulaşarak milyon dolarlık/TL'lik arazilerinizi (ve yatırımlarınızı) güvenle imara (ve dev şantiyelere) açabilirsiniz.