Bursa Plankote & Halihazır Harita Çizimi Kapsamlı Rehberi

Kentsel dönüşümün (Nilüfer Harita Bürosu, Osmangazi Harita Bürosu, Yıldırım Harita Bürosu) hız kesmeden devam ettiği, Uludağ eteklerinde lüks (eğimli) villaların yükseldiği, Gemlik Harita Bürosu ve Mudanya Harita Bürosu sahillerinin fore kazıklarla (denize karşı) güçlendirildiği Bursa coğrafyasında; inşaat ve harita mühendisliğinin en hayati (ve statik) adımı Zemin Yükseklik (Kot) ölçümleridir. İster NOSAB'da (Nilüfer OSB) devasa bir tekstil fabrikası kurun, ister Mudanya sahilinde deniz manzaralı bir yamaç projesi inşa edin, mühendisliğin ilk kuralı (ve yasal ruhsat şartı) o arazinin "3 Boyutlu Yükseklik Röntgenini" milimetrik olarak çekmektir. Bursa Belediyelerinden (Büyükşehir veya İlçe) "İnşaat Ruhsatı", "Hafriyat (Kazı) İzni" almak için mimari dosyanızın en tepesine koymak zorunda olduğunuz bu onaylı Zemin (Kot/Eğim) haritasına Plankote (Kotlu Kroki), o arsanın etrafındaki ana yolları, İSKİ/BUSKİ rögarlarını, elektrik direklerini ve mevcut komşu binaları/şehri kapsayan daha geniş (1/1000 ölçekli) altyapı haritasına ise Halihazır Harita denir. Türkiye Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) standartlarında LİHKAB/SHKM tarafından mühürlenmeyen bu evraklar olmadan, Bursa'da arazinize bir kepçe dahi sokamazsınız.

1. Plankote Nedir ve Bursa Kentsel (Sanayi) İnşaatlarında Neden Can Damarıdır?

Plankote, tapunuzda 2 boyutlu (dümdüz) duran arsanızın; gerçek dünyadaki (arazideki) çukurlarını, dik şevlerini (yamaçlarını), kayalıklarını ve içindeki asırlık ağaç/kuyu gibi objeleri milimetrik olarak (Yükseklik - Z değeriyle) koda döküp 3 Boyutlu Eşyükselti (İzohips) haritasına dönüştürme işlemidir. Bursa (Nilüfer, Osmangazi vb.) Belediyesi; mimarınızın çizdiği binanın toprağa nasıl oturacağını, fore kazık derinliğini, yağmur suyu (drenaj) yönünü ve komşu binaların (istinat) duvarlarını tehlikeye atıp atmayacağını denetlemek için Harita Mühendisi onaylı Plankote Haritasını mimari projenin zorunlu 1 numaralı altlık belgesi olarak şart koşar.

2. Halihazır Harita ve Bursa (Şehir/İmar) Planlamasındaki Yeri

Plankote, müteahhidin/yatırımcının satın aldığı (Örn: 2 dönümlük) sadece tek bir parselin detaylı yükseklik verisiyken; Halihazır Harita bütün bir Nilüfer (Özlüce) mahallesini, Mudanya sahil şeridini veya İnegöl Harita Bürosu (Mobilya OSB) genişleme alanını bütünüyle kapsayan; sokakları, köprüleri, elektrik/BUSKİ hatlarını ve mevcut yapıları gösteren 1/1000 veya 1/5000 ölçekli devasa "Mevcut Şehir (Güncel Durum)" haritasıdır. Bursa Büyükşehir Belediyesinin yeni açacağı raylı sistemler (Bursaray), tüneller veya 18. Madde Kentsel Dönüşüm projeleri, ancak bu güncel (Dronla/Yersel Lazerle çekilmiş) dev Halihazır Haritaların üzerine (şehircilik uzmanlarınca) planlanabilir.

3. Bursa Coğrafyasında (Bölgesel) Spesifik Plankote Çözümleri

Bursa'nın (Sanayi, Ova, Dağ ve Sahil) karmaşık topoğrafyası, plankote (zemin) operasyonlarını çok kritik (ve birbirinden farklı) dallara ayırır:

• Mudanya ve Gemlik (Deniz Kıyısı) Sahil / Yamaç Plankoteleri: Deniz manzaralı sarp yamaçlara (Örn: Tirilye, Kurşunlu) yapılacak lüks villalar (veya istinat duvarları) için plankote alınırken; Zemin Etüt mühendisleri ve mimarlar (Fore Kazık, Ankraj) hesaplarını tamamen bu haritaya göre yapar. Plankotede milimetrik bir hata (yanlış eğim hesabı), o milyonluk villanın (yağmurda) kaymasına (heyelan) veya belediyeden ruhsat alamamasına sebep olur.
• İnegöl, NOSAB, DOSAB Fabrika (Drenaj/Yağmur) Kotları: Dev sanayi tesisleri (Örn: 50.000 m2 çatı alanlı Tekstil fabrikaları) düzlüklere (ovalara) inşa edilir. Bu devasa (metal/beton) çatı ve asfalt alanlarından akacak şiddetli yağmur sularının tesisi basmaması (veya makinelere zarar vermemesi) için harita mühendisi plankoteye "Binde 5'lik" milimetrik bir Yüzey Drenaj (Akıntı) Eğimi (BUSKİ rögarına doğru) verir. Suyun tahliyesi ve fabrikanın güvenliği %100 bu haritayla (kotla) sağlanır.
• Uludağ (Orman) Otel ve Kütük Ev Ağaç Röleveli Plankoteler: Uludağ yamaçlarına (Oteller Bölgesi) yapılacak tesislerde doğayla (ağaçlarla) iç içe olmak zorunludur. Harita mühendisi arazideki ağaçların (gövde kalınlıkları ve türleriyle birlikte) koordinatlarını tek tek plankoteye (ağaç rölevesi olarak) işler. Mimar, o doğa otelini hiçbir asırlık ağacı kesmeden, yamacın doğal eğimine uygun (teraslama) tasarlar. Orman/Sit alanlarında ağaç kesimi (yasaktır) suçtur, plankote bu ağaçları mimara (ekranda) gösteren koruyucu haritadır.

4. Plankote Haritası Sahada (Bursa'da) Nasıl Çizilir? (İş Akışı)

Bursa Harita (SHKM) bürolarının uyguladığı mühendislik (Ruhsat) iş akışı şöyledir:

1. Saha (RTK-GNSS / Lazer Total Station) Ölçümü: Harita topoğrafları (şantiyeye) gider. TUSAGA-Aktif (Uzay) uydularına bağlanarak cihazını (ITRF) koordinatlarına kilitler. Arsanın her 2 metresinde (kırıkta) bir X, Y (Konum) ve Z (Kot) değerini lazerle okutur. Varsa (BUSKİ) rögarları, TEDAŞ direkleri ve komşu duvarlar kodlanır.
2. CAD / Büro (3D Arazi Eğim Modelleme): Araziden getirilen on binlerce ham nokta, bilgisayarda (Netcad / Civil 3D) birleştirilerek arazinin (çukur ve tepeleriyle) 3 Boyutlu Eşyükselti (İzohips) Modeli çizilir.
3. Bursa Belediyesi Onayı ve Mimara Teslim: Hazırlanan DWG (Zemin) haritası, Harita Mühendisi tarafından (e-İmzayla) mühürlenir. Mimarınız o 15 katlı rezidansı boş (hayali) bir beyaz kağıda değil, doğrudan o gerçek/eğimli haritanın üstüne (Kırmızı KOTA göre) giydirerek (Bodrum kat sayılarını belirleyerek) ruhsat projesini çizer.

5. Milyon Liralık Kazı (Hafriyat) Sırrı: Kübaj (Hacim / Hakediş) Hesabı

Nilüfer'de büyük bir Site projesi veya İnegöl'de dev bir fabrika temeli atıyorsanız, önce o arsanın kepçelerle (ve kırıcılarla) metrelerce aşağıya (otopark için) kazılması gerekir. Hafriyat (taşeron) firmasına, günde "Kaç kamyon toprak" taşıdığını sayarak (göz kararı veya tahmini) para ödemek sizi iflasa (veya milyonluk zarara) sürükler. Harita mühendisi; arsanın hiç kazılmamış İlk (Tabii Zemin) Plankotesi ile kazı (temel) tamamen bittikten sonra alınan Son (Taban) Plankotesini 3D yazılımda birbirine çakıştırır (farkını alır). Aradan kaybolan (taşınan) toprağın/kayanın hacmini Metreküp (m3) bazında "Kuruşu Kuruşuna" hesaplar (Kübaj/Hakediş Raporu). Kazı faturası sadece bu resmi (mühendislik) rapora göre şeffafça ödenir.

6. Yola Terk (İmar Çapı) ve Plankote Çakışmaları (Ölümcül Hata)

Mimarınız Osmangazi'de lüks bir konut projesi çizip Belediyeye gitti. Belediye memuru "Bu plankoteyi (ve binayı) tapudaki ham (büyük) arsaya göre tam sınıra oturtmuşsunuz, ama bu arsanın yola (ve parka) 5 metre (Bedelsiz) Terk alanı var. Binanızı yola tecavüzlü (yanlış) çizmişsiniz, Ruhsat RED" der. Eğer harita mühendisiniz plankote alırken aynı zamanda o arazinin güncel "İmar Çapını" da (Yola terkleri) o haritaya (Netcad üzerinden) işlemezse, mimarınız yanlış/hayali yere bina oturtur ve o proje baştan çöpe gider. Kaliteli bir Bursa SHKM ofisi her plankoteyi Güncel İmar (Terk) planıyla %100 çakıştırarak (Akıllı Plankote) size teslim eder.

7. Sıkça Sorulan Sorular (Bursa Plankote ve Kırmızı Kot)

Soru: Karacabey Harita Bürosu (Ovasında) asfalta cepheli (gözle dümdüz görünen) tarlama büyük bir (Çelik) Lojistik Depo kuracağım. Tarlam zaten ufuk çizgisi gibi dümdüz. Bursa (veya İlçe) Belediyesine "Plankoteye gerek yok, hem mimar yorulmasın hem haritacı masrafı çıkmasın" diyebilir miyim?
Cevap: Asla diyemezsiniz (Ruhsat başvurunuzu almazlar bile)! Çıplak gözle "dümdüz" zannettiğiniz o arsanız aslında (gözün algılayamadığı) asfalta doğru "Binde 3" eğimle akıyor olabilir. Dahası, Karayollarının (veya Belediyenin) o anki mevcut asfalt (yol) seviyesi, gelecekteki İmar "Kırmızı Kot (Resmi Sıfır/Yol)" yüksekliği olmayabilir. Eğer o yolu ileride 1 metre yükseltme/asfaltlama planları (Kırmızı Kot Projesi) varsa ve siz de deponuzu/fabrikanızı mevcut (alçak) asfalta göre yaptıysanız; yarın yol yükseldiğinde milyonluk tesisiniz çukurda (havuz gibi) kalır. Kışın yağan yoğun yağmur ve sel suları yoldan akarak tüm deponuzu basar. Plankote, binanızın/tesisinizin devletin (Bursa Belediyesinin) onayladığı "Resmi Gelecek Kırmızı Kot (Sıfır)" noktasına milimetrik bağlanmasını sağlayan Tek Yasal ve Fiziksel Sigortanızdır.

Bursa (Nilüfer, Osmangazi, Yıldırım, İnegöl, Gemlik, Mudanya, Karacabey, Mustafakemalpaşa Harita Bürosu, Gürsu Harita Bürosu, Kestel Harita Bürosu) ilçelerindeki; rezidans/site bina plankoteleri, Uludağ (otel) ağaç röleveleri, OSB/Fabrika drenaj (akıntı) kotları, Mudanya sahil fore kazık (yamaç) ölçümleri ve hafriyat (Kübaj/Hakediş) dev hesaplarınız için; sitemiz üzerinden en deneyimli (ve donanımlı) Bursa Harita Mühendisleri (SHKM) ofislerine tek tıkla ulaşarak mimari (ruhsat) projelerinizi %100 garantili (ve taşkınlara karşı güvenli) başlatabilirsiniz.

8. Bursa (Kentsel) Altyapı ve BUSKİ Tesisat Plankoteleri

Bursa genelinde, yeni yapılacak binaların (Özellikle büyük site ve fabrikaların) temiz su (ve kanalizasyon) hatlarının, ana şebekeye (BUSKİ/İSKİ) doğru (cazibeyle/yerçekimiyle) akıp akmayacağı tamamen Plankote (Kot) değerlerine bağlıdır. Eğer binanın çıkış rögar kotu, sokaktaki (asfalttaki) BUSKİ ana boru kotundan daha "Aşağıda" (Çukurda) inşa edilirse, lağım ve atık sular binadan sokağa akamaz; tam tersine sokaktaki atık su binanın (otoparkını) basar. Plankote, bu felaketi daha proje (mimari) aşamasındayken önleyen yegane (eğim) sigortasıdır.