Çanakkale İfraz, Tevhit & 18. Madde İmar Parselasyonu Kapsamlı Rehberi

1915 Çanakkale Köprüsü ile (Lapseki Harita Bürosu-Gelibolu Harita Bürosu hattında) arsa rantının tavan yaptığı, Ezine Harita Bürosu ve Biga Harita Bürosu'da dev sanayi (OSB) vadilerinin kurulduğu, Ayvacık Harita Bürosu (Assos), Bozcaada Harita Bürosu ve Gökçeada Harita Bürosu sahillerinde ise turizm (otel) metrekarelerinin altın değerinde olduğu Çanakkale gayrimenkul piyasasında; sahip olduğunuz arsa, zeytinlik veya tarlayı "Maksimum Ticari Ranta, Lüks Villalara veya Dev Sanayi Tesislerine" dönüştürmenin (sınırları yeniden çizmenin) tek yasal anahtarı Harita (Mülkiyet) Mühendisliğidir. Lapseki (Boğaz) bölgesinde yan yana duran (eski) 3 adet (küçük) müstakil arsayı müteahhit olarak alıp tek parça (devasa) bir Lüks Site (Rezidans) projesi yapmak istediğinizde; tapu kayıtlarındaki mülkiyeti (kağıdı) kendi kafanıza göre (aradaki telleri kopararak) birleştiremez veya (kazı yapıp) inşaat başlatamazsınız. Çanakkale'nin çetin (Zeytinlik, SİT, Dağ ve Boğaz) haritasında arazilerin yasal (kadastral krokilerle) kesilip, birleştirilip "Ruhsata, Krediye ve Yüksek Milyonluk Satışa" hazır yepyeni İmar Tapularına dönüştürüldüğü bu hayati (hukuki) cerrahi tapu operasyonlarına İfraz (Parsel Bölme), Tevhit (Parsel Birleştirme) ve koca bir (ham zeytinlik/tarlalar) yamacının komple (yollu/parklı) turizm şehrine dönüştüğü 18. Madde İmar Şuyulandırması (Parselasyon) denir.

1. İfraz (Arsa/Tarla Bölme) ve Çanakkale'nin Çetin (Bölünemez) Tarım/Zeytinlik Kuralları

İfraz; Tapu kütüğünde tek parça (bütün) görünen (Örn: 20.000 m2) devasa bir arsanın (veya tarım arazisinin), Serbest (SHKM) harita mühendisleri tarafından çizilen özel "İfraz (Ayırma) Krokisi" ile parçalara (Örn: 5.000 m2'lik 4 ayrı müstakil / tek tek satılabilir tapuya) bölünerek (çok daha yüksek rantla) pazarlanması işlemidir. Ancak Çanakkale gibi (Tarım, Turizm SİT ve Ormanın çok sıkı korunduğu) illerde İfraz kuralları (yasakları) çok katıdır:

• Çanakkale Merkez Harita Bürosu (İmarlı) Arsaların İfrazı: Kepez'de (imar planı içinde) 1500 m2'lik süper lüks (boğaz manzaralı) bir arsanızı (3 kardeş) 500'er m2 (3 parça) bölüp ayrı ayrı villa yapmak istediniz. Haritacı ifraz (bölme) projesini çizer ancak Çanakkale (Kepez) Belediyesi İmar Müdürlüğü onaylarken "Bölünen (yeni çıkan) her 3 arsanın da mutlaka sokağa (asfalt/resmi yola) en az imar yönetmeliği kadar cephesi (genişliği) olması şarttır" kuralını işletir. Parsellerden birini "Kör/Çıkmaz (Arka)" parça kalacak şekilde ifraz etmek (yolsuz, arkaya hapsetmek) KESİNLİKLE YASAKTIR. O kör (yolsuz) parsele inşaat (ruhsat) izni verilmez (dosya reddedilir).
• Bayramiç Harita Bürosu (Elma), Ezine ve Ayvacık (Zeytinlik) Tarım Arazisi İfrazı (5403 Sayılı Yasa): Bayramiç ovasında 40 Dönüm (Sulu Tarım/Meyvelik) tarlanız var. "10'ar dönüm (4 parça) bölelim, (tiny house/hobi bahçesi gibi) İstanbullulara satalım" dediniz. Harita bürosu başvuruyu yapar ancak Çanakkale Tarım İl Müdürlüğü "Bölünemez Büyüklük (5403 Toprak Koruma Kanunu)" yasasını devreye sokar ve ifraz dosyasını anında reddeder! Sulu (Dikili/Zeytin/Meyve) tarım alanlarında (genellikle) 10 dönüm, Susuz (Marjinal/Kıraç) arazilerde 20 dönümden daha küçük tarla (ifraz) bölünmelerine izin verilmez. Devlet, Kazdağları (ve ova) eteklerindeki dev tarım havzalarının mirasla veya hobi bahçesi (rant) satışlarıyla ufalanıp tarımsal (üretim) vasfını kaybetmesini (Zeytin Kanunuyla) sert şekilde korur.

2. Tevhit (Arsa Birleştirme) ve Lapseki/Gelibolu (Köprü) Rant (Emsal) Stratejisi

Tevhit; İfrazın tam tersine, sınır (yan yana/bitişik) komşusu olan iki veya daha fazla (küçük) tapunun, aradaki o hayali mülkiyet (bahçe) çizgilerinin harita mühendisliğince (yasal/resmi olarak) iptal edilerek "Tek Bir Devasa Tapu (Ada/Parsel/Site Arsası)" haline dönüştürülmesidir. Lapseki, Gelibolu (Köprü çevresi), Çanakkale Merkez (Kentsel Dönüşüm) ve Biga sahalarında Tevhit, müteahhitlerin (ve arsa sahiplerinin) 1 numaralı rant (bina yüksekliği/emsal artırma) stratejisidir. Müteahhit, yan yana (sıra sıra) duran (400'er m2'lik) 4 eski müstakil evin (arsa) sahipleriyle kat karşılığı anlaşır. Bu arsaları ayrı ayrı (eskisi gibi tek tek) yıkıp yaparsa aradaki (3'er metre) bahçe (çekme) mesafeleri (ve merdiven çıkıntıları) yüzünden sadece kibrit kutusu gibi daracık/karanlık (az daireli) binalar çıkacaktır. Harita mühendisi bu 4 arsayı (Tevhit Dosyasıyla) birleştirir. Ortaya (400x4 = 1600) m2'lik tek bir devasa (Lüks Site) arsası çıkar. Çanakkale (Belediye) İmar yönetmeliği, büyük (ve birleştirilmiş) ada/parsellere (Emsal ve TAKS olarak) çok daha fazla inşaat alanı (Ekstra Otopark, Ticari Dükkan, Havuz ve +Kat yüksekliği) teşviki verir. Aradaki o (eski/ölü) bahçe sınırları (boşlukları) kalktığı için müteahhit, 4 dar apartman yerine, dev bir Boğaz Manzaralı Site inşa eder ve (hem ev sahiplerine hem kendine) milyonlarca lira (ekstra süper lüks daire) kazancı sağlar.

3. İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması (Çanakkale Parselasyonu - Şuyulandırma)

Çanakkale Belediyesinin (veya Lapseki Belediyesinin), köprü bağlantı yollarına yakın imara yeni açılan bir tepeyi (veya zeytinlik yamacını) "Yeni Gelişim (Turizm/Konut) Alanı" ilan ettiğini (İmar Planı geçirdiğini) düşünün. O bölgede eskiden kalma, asfalta (yola) cephesi olmayan, yamuk yumuk (şekilsiz/ince uzun) onlarca tarla (zeytinlik) vardır. O yeni (lüks) mahalleye (veya sahil sitesine) 35 metrelik dev asfalt yollar, yeşil rekreasyon parkları, okullar, otoparklar ve sağlık ocakları inşa edilmesi (kamu için) gereklidir.

Belediyenin (ve Harita Şehir Plancısı mühendislerinin) çizdiği 18. Madde (Parselasyon / Şuyulandırma) projesi (Kanun gücüyle) başlar: 1. Tüm o şekilsiz tarlalar (Örn: 200 ayrı vatandaşın parseli), Netcad ortamında "Tek Bir Dev Havuz (Hamur)" içinde toplanır (Bütün eski tarla sınırları silinir). 2. Bu dev havuzdan yasal olarak %45'e kadar DOP (Düzenleme Ortaklık Payı - Kamu Kesintisi) bedelsiz (ücretsiz) alınır. (Örn: 10 Dönüm tarlanızın 4.5 Dönümünü Devlet/Belediye; o yeni mahalleye ait Asfalt Yol, Park ve Okulu yapmak için sizden bedelsiz keser). 3. Kalan o (5.5 Dönüm) kısmınız; "Dikdörtgen (geometrik) şeklinde, önünden geniş asfalt geçen, altyapısı (su/elektrik) hazır İMARLI (Villa / Site dikilebilir) Net Arsa" olarak size yepyeni bir (İmar/Şehir) Tapusuyla geri dağıtılır. Evet, toprağınızın (m2) miktarı (DOP nedeniyle) küçülmüştür ancak (Örn: M2'si 1.000 TL olan) o ham zeytinliğiniz/tarlanız, (M2'si 30.000 TL olan) "Süper Lüks İmarlı (Boğaz) Arsasına" dönüştüğü için arsanızın değeri (ve servetiniz) katlanarak artmıştır. 18. Madde, Çanakkale'nin o ham (plansız) alanlarının modern (ve altyapılı) bir Avrupa (Turizm) kentine dönüşmesinin tek yasal harita operasyonudur.

4. Bozcaada, Assos (Sit) ve Kazdağları (Orman) İmar İfraz Yasakları

Bozcaada (Tüm ada Doğal Sit), Gökçeada, Ayvacık/Assos (Arkeolojik Sit) sahilinde; ya da Kazdağları (Milli Park / Oksijen deposu) çevresindeki ekolojik/turizm (Butik Otel) veya lüks deniz manzaralı (villa) projeleri için yapılan Tevhit veya İfraz (bölme) dosyalarında harita mühendisleri "Orman Kadastrosu", "Kıyı Kenar (Deniz) Çizgisi", Zeytinciliğin Islahı (Korunması) Kanunu ve Anıtlar Kurulu (Sit) yasalarına harfiyen uymak zorundadır. Tarlayı ifraz (otel) arsasına çevirirken; haritacı o tarlanın orman (tahdit) sınırına, Antik Kent (Truva/Assos) SİT bandına veya "Dikili Zeytinlik" alanına girip girmediğini kontrol eder. Sit (koruma) sınırına veya zeytinliğe tecavüzlü (veya bitişik) olan ifraz/tevhit dosyaları Çevre Şehircilik, Tarım İl Müd. ve Anıtlar Kurulu tarafından derhal (çivi bile çaktırılmadan) KESİN OLARAK REDDEDİLİR. Çanakkale'de gayrimenkul rantının anahtarı "Deniz, Tarih, Zeytin ve Orman" sınırlarıyla %100 yasal barışık olmaktan (ve haritacının doğru/akıllı çizgisinden) geçer.

5. İfraz, Tevhit ve Yola Terk Dosyalarının (Çanakkale) Resmi Bürokrasi (Onay) Süreci

Çanakkale (ve adalar dahil) bu milyonluk tapu (bölme/şekil) operasyonlarını (müteahhit/mal sahibi olarak) kendi başınıza (resimsiz/teknik krokisiz) Belediyede yapamazsınız. Yasal tescil süreci şöyledir: 1. Serbest (Lisanslı / SHKM) Harita mühendisine resmi vekalet (sözleşme) verilir. 2. Haritacı arazide uydudan (GNSS) ölçüm yapar ve Teknik Değişiklik Beyannamesi (İfraz/Tevhit Çapı) çizer. 3. Dosya, Çanakkale (İlçe) Belediyesi Encümenine (Köy ise İl Özel İdaresine) sunulur. (İmara uygunluk ve Terk şartları incelenip Onay kararı çıkar). 4. Onaylanan dosya, Çanakkale (İl/İlçe) Kadastro Müdürlüğünde "Teknik (Kontrol Mühendisi) İncelemesinden" (Hata var mı diye) geçer. 5. Son (final) durak Tapu Sicil Müdürlüğüdür. Eski (Tarla/Küçük/Yamuk) tapular kütükten silinir (iptal edilir), devlet harçları yatırılır ve "Büyük, Geometrik, İmar Geçmiş" trilyonluk yepyeni İmar (Ruhsat) Tapularınız size teslim edilir.

6. Sıkça Sorulan Sorular (Çanakkale İfraz ve 18. Madde Uygulamaları)

Soru: Lapseki'de (Köprü Manzaralı) 20 Dönüm (düz) arsama Belediye 18. Madde (Şuyulandırma) uyguladı. Benden %45 (DOP) kesti. Üstelik kalan yeni (imarlı/lüks) arsamı, kendi eski (değerli) tarlamın olduğu yere (Deniz manzaralı yamaca) değil, 2 kilometre içerideki (denizi görmeyen, dağlık/vadi ve çok daha değersiz/kör) bir bölgeye kaydırmış (fırlatmış). Kendi (deniz manzaralı) yerimi de başka birine (Müteahhide) tahsis etmiş. Buna itiraz edip o parselasyonu (haksızlığı) mahkemede (İdare Mahkemesinde) iptal ettirebilir miyim?
Cevap: İptal (Yürütmeyi Durdurma) ve hakkınızı alma şansınız (doğru harita (Şehir Plancısı) danışmanıyla) son derece yüksektir. 18. Madde İmar Hukukuna (ve Hamur/Değer Eşitliği kuralına) göre idare (Belediye); sizi öncelikle Kendi Eski Tarlanızın Olduğu Yere (Kök Parsele) veya oraya resmi kamu binası (Okul/Asfalt/Yeşil Alan) denk geliyorsa En Yakın (Eşdeğer, Aynı (Manzara/Kıymet) Değerindeki) başka bir yere "Şuyulandırmak (Dağıtmak)" ZORUNDADIR. Sizin değerli (deniz gören) yerinize başkasını getirip, sizi kör noktaya (yamaç vadiye) atmak BÜYÜK BİR İHLAL (Rant Aktarımı) SUÇUDUR. Harita mühendisiniz (Uzman Danışmanınız) o 18. Madde (Askı) haritasını inceleyip, "Sizi denizden haksızca 2 km uzağa ve değersiz (manzarasız) bir çukura sürgün etmiş, Eşdeğerlik (Değer Koruma) İlkesi İhlali var" tespitini (raporla) yaparsa; önce 30 günlük yasal askı (ilan) süresinde Belediyeye "İtiraz Dilekçesi" verilir. Belediye (Encümen) düzeltmezse Çanakkale İdare Mahkemesinde iptal davası açılarak o 18. Madde (Parselasyon) planı (Yürütmeyi Durdurmayla) KÖKTEN İPTAL ettirilir (Bilirkişi raporuyla) ve sizin daha adaletli (deniz gören/değerli) arsanızı (veya yüksek tazminatınızı) geri almanız yasal (ve bilimsel) yolla %100 sağlanır.

Çanakkale Merkez, Biga, Çan Harita Bürosu, Ezine, Gelibolu, Lapseki, Ayvacık, Eceabat Harita Bürosu, Yenice Harita Bürosu, Bayramiç, Bozcaada ve Gökçeada ilçelerindeki; kentsel/turizm (Otel/Site) dönüşüm (Tevhit-Arsa Birleştirme) devasa rant artışı projeleriniz, Tarım/Sanayi OSB ifraz (bölme) dosyalarınız ve Belediyelerin 18. Madde Parselasyon (itiraz/haksız sürgün/değer koruma danışmanlığı) hukuki süreçleriniz için; alanının otoritesi olan (Çanakkale/Marmara) Çanakkale Harita ve Şehir Planlama (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden (güvenle) ulaşarak milyonluk arazilerinizi (ve turizm yatırımlarınızı) güvenle imara (ve şantiyelere) açabilirsiniz.