Erzincan Cins Değişikliği & Kat Mülkiyetine Geçiş Kapsamlı Rehberi

Erzincan Merkez Harita Bürosu (İnönü, Mimar Sinan, Fatih) ilçelerindeki deprem (Kentsel Dönüşüm) sonrası hızla yenilenen konut ve ticaret şantiyelerinden; Erzincan Organize Sanayi Bölgesindeki dev (çelik/üretim) fabrikalarına; Ergan Dağı ve Kemaliye Harita Bürosu çevresindeki butik otel ve turizm tesislerine kadar uzanan Erzincan (Sanayi, Konut ve Turizm) arenasında; o dev bina "Fiziken" (camları, boyası, makineleri) bitmiş olsa bile, tapunuzda (devlet arşivinde) o (Apartman veya Fabrika) hala görünmüyorsa dev bir "Kaçak ve Yasal Boşluk" içindesiniz demektir. Tapu (senedinizdeki) arazinizin (eski) "Tarla", "Kıraç" veya "OSB Arsası" olan ham vasfının, harita mühendislerinin sahadaki (uydu/lazer) resmi tespitleriyle (Örn: "Çelik Fabrika ve Arsası", "Otel" veya "Kat Mülkiyetli A Blok 10 No'lu Daire") şekline (açıklamasına) çevrilerek devlet (TAKBİS) kütüğünde resmen güncellenmesine Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyetine Geçiş (İskan) denir. Bu harita tescil (kroki) işlemleri bitmeden o yeni fabrikanıza Çoruh EDAŞ'tan (Sanayi indirimli) elektrik bağlatamaz, KUDAKA (Kuzeydoğu Anadolu Kalkınma Ajansı)/KOSGEB ihracat kredisi alamaz ve o depreme dayanıklı yepyeni (Lüks) dairelerinizi kurumsal banka (konut) kredisiyle (satışını) gerçekleştiremezsiniz.

1. Tapuda Cins Değişikliği (Vasıf Tayini) Nedir ve Erzincan'da Neden Yasal Şarttır?

Cins Değişikliği; Tapu kütüğünde (eski) kayıtlı olan taşınmazınızın güncel fiziki durumunun (Örn: Çıplak Tarla, Yıkık/Hasarlı Kerpiç Ev), o arsa üzerine yeni (ve Erzincan Belediyesinden/Özel İdareden ruhsatlı) bir tesis (Örn: OSB Fabrikası, Soğuk Hava Deposu) yapıldığında veya mevcut (eski/deprem riskli) bir bina kepçeyle yıkıldığında, son "Fiziki Kullanımına/Ruhsatına" uygun olarak tapuda (yazı olarak) güncellenmesi işlemidir. Örneğin Refahiye Harita Bürosu veya Tercan Harita Bürosu Karayolu üzerinde tarlanızı imara açıp dev bir Lojistik/Toptancı Depo kurdunuz. Yeni dev deponuza (Ticari) abonelik bağlatmak, Belediyeden "İşyeri Açma (Ticaret) Ruhsatı" almak ve şirketiniz adına Bankalardan milyonluk yatırım kredisi çekebilmek için LİHKAB mühendisleri kanalıyla bu "Cins Değişikliğinin" Tapu Müdürlüklerinde resmi olarak işletilmesi %100 kanuni bir zorunluluktur.

2. Zemin Tespit Krokisi: Erzincan (Deprem/İmar) Müdürlüklerinin "İskan Kalkanı"

Erzincan Belediyesindeki (veya OSB Bölge Müdürlüğündeki) cins değişikliğinin (ve iskan / yapı kullanım ruhsatının) masa başı memurunca onaylanamamasının en büyük yasal sebebi Zemin Tespit Krokisi (ZTK) şartıdır. Merkezde yaptığınız o 4-5 katlı (depreme dayanıklı yatay mimari) apartmanın; (veya OSB'deki dev üretim bandının) idareye sunulan o onaylı "Mimari/Statik Projeye", imar çekme (metrekare) sınırlarına ve arsanın (kırmızı) sınır çizgilerine %100 sadık kalınarak (milim milim), ana yola (veya yan arsaya) tecavüz edilmeden inşa edildiğini İmar Müdürü nereden bilecek? İşte tam bu noktada (iskan için) LİHKAB / Serbest Harita Mühendisi (SHKM) şantiyeye gider. Dış cephesi tamamen bitmiş o binanın (ve balkon çıkmalarının) dış konturlarını uydudan (GNSS ve Lazerle) okur. Eğer müteahhit, (daireyi 10 m2 daha büyütmek için) binayı projeden geniş, ana yola veya yan (komşu) parsele tecavüzlü (kaçak) inşa etmişse, harita mühendisi bu hukuka aykırı (taşma) durumu ZTK krokisine (hata/tecavüz olarak) çizer. Erzincan İmar Müdürlüğü o krokiyi gördüğünde o binaya KESİNLİKLE "İskan (Oturma) Ruhsatı" VERMEZ (Çekme mesafesi ihlali deprem anında çekiçleme/çarpışma riski doğurur). ZTK, komşunun ve devletin (yol) arazisini işgal etmeyi engelleyen en güvenilir harita röntgenidir.

3. Deprem Sonrası Kentsel Dönüşüm ve "Yapılı İken Yapısız Hale Gelme" (Yıkım)

Erzincan, KAF (Kuzey Anadolu Fay Hattı) üzerinde olduğu için eski (1992 öncesi hasarlı veya yığma) binaların hızla (Kentsel dönüşümle) yenilendiği (yıkıldığı) dev bir sahadır. Eski (çürük/hasarlı) bir apartmanı yıktırdınız. Arazide moloz bile kalmadı, bomboş toprak var. Ancak tapunuzda orası hala "Yığma Ev" görünmeye devam eder. O boş (tertemiz) arsaya yepyeni, modern (depreme dayanıklı) bir konut ruhsatı için Erzincan Belediyesine gittiğinizde; "Önce tapudaki (ve bizim Emlak vergisi sistemimizdeki) o eski (yıkık) hayalet binayı (hukuken) sildir, burayı (temiz) Arsa vasfına getir, sonra sana yeni inşaat ruhsatını verelim" derler. Harita mühendisi arsaya gider, o binanın artık yıkıldığını tespit eder, "Yapısız Hale Gelme (Yıkım) Cins Değişikliği" dosyasını hazırlayarak o hayalet binayı TAKBİS kütüğünden temelli siler.

4. Kat İrtifakından "Kat Mülkiyetine (İskanlı Tapuya)" Geçiş: Erzincan Daire Güvencesi

Merkezde yeni bir projeden (temelden/topraktan) krediyle daire satın aldığınızda, müteahhit size ilk olarak Kat İrtifakı (Arsa Payı/İnşaat) tapusu verir. Bu, "Henüz iskanı alınmamış (inşaat halindeki) bir binanın hissesini satın aldınız" demektir. Ancak bina (ve peyzajı/otoparkı) tamamen bittiğinde (Mühendis ZTK çizip, Belediye İskan kağıdını onayladığında), müteahhidin (veya ev sahiplerinin) derhal Tapuya giderek bu (geçici) İrtifakları "Kat Mülkiyetine (Bağımsız Bölüm - İskanlı Tam Ferdi Güvenli Tapuya)" çevirmesi çok büyük bir mecburiyettir. Kat mülkiyetine (iskana) geçirilmeyen daireler, devlet nezdinde "Eksik/Riskli Şantiye" statüsünde kalır. Dairenize konut kredisi (satarken) zor çıkar, alt kattaki dükkanlarınızı kurumsal markalara kiralayamazsınız ve su/elektrik faturalarını şantiye tarifesinden (yüksek/cezalı) ödersiniz.

5. Erzincan OSB Teşvikleri, KUDAKA/TKDK ve Cins Değişikliği (Sanayi) Şartı

Erzincan OSB'de (ya da köylerde TKDK/IPARD destekleriyle süt/et tesisi) dev bir Fabrika kurdunuz. Erzincan, teşvik sisteminde çok ciddi devlet desteklerini (Vergi muafiyeti, SGK prim desteği, Kalkınma Ajansı Hibesi) alan yerdir. Müfettişlerin (veya Banka eksperlerinin) bu devasa teşviki (parayı) hesaba aktarmak için (ön şart olarak) sizden isteyeceği 1 Numaralı Ana Evrak: "Cins Değişikliği (Tescili) Yapılmış, İskanlı Fabrika Tapusu"dur. O fabrikada yüzlerce işçi çalışıp çelik kesiliyor olsa bile; tapunuzda hala "OSB Arsası" veya "Tarla" yazıyorsa; devletten 1 kuruş (hibe/teşvik) ALAMAZSINIZ! LİHKAB mühendisi fabrikanın İskan (ZTK) Krokisini çizer, tapu vasfı (OSB onayıyla) "Betonarme Çelik Fabrikası ve Arsası" olarak güncellenir ve dev hibelerin (ihracat kredisinin) kapısı yasal olarak açılır.

6. Sıkça Sorulan Sorular (Erzincan Cins Değişikliği & Kat Mülkiyeti)

Soru: Merkez (İnönü) mahallesinde iskanlı (kat mülkiyetli) bir binada giriş dükkanım var. Dükkanın arka odasıyla (veya yandaki dükkanla) birleşmesi (genişlemesi) için aradaki ana (taşıyıcı/kalın/beton) duvarı (perdeyi) yıkarak burayı tek bir büyük (ferah) mağaza haline çevirdim. Daha sonra tapuya (veya haritacıya) gidip bu (mimari birleştirmeyi) Cins Değişikliği ile tapuya (yasal dükkan diye) cezasız işletebilir miyim?
Cevap: Kesinlikle HAYIR, üstelik bu (Deprem kenti Erzincan'da) direkt olarak Savcılığa suç duyurusu yapılan (Mala/Cana Kast, İmar Kirliliği ve Kaçak Ağır Tadilat) cinayetidir! Binalarda Taşıyıcı Duvar (kolon/perde) kırmak, binanın (fay hattındaki deprem anındaki) direncini anında sıfırlamak demektir. Cins değişikliği için harita mühendisi (veya denetimci) o binaya geldiğinde, "Statik Mimari Projesine" müdahale edildiğini gördüğü an işlemi yasal olarak iptal edip (Belediyeye/Bakanlığa) tutanak tutar. Erzincan Belediyesi o binayı (ve dükkanı) derhal mühürler. Belediyeden onaylı "Resmi Güçlendirme / Esaslı Tadilat Ruhsatı" (ve tüm kat maliklerinin onayı) olmadan, iskanlı binaların taşıyıcılarıyla (dükkan vitrini için) oynayıp tapuda cinsi değişikliği KESİNLİKLE YAPTIRAMAZSINIZ.

Erzincan Merkez, Çayırlı Harita Bürosu, İliç Harita Bürosu, Kemah Harita Bürosu, Kemaliye, Otlukbeli Harita Bürosu, Refahiye, Tercan ve Üzümlü Harita Bürosu ilçelerindeki; OSB/Fabrika iskan (ZTK) belgeleri, tarla/arsa vasıf (tesis) dönüşümleri, kentsel dönüşüm (Deprem) yıkım (enkaz) cins değişiklikleri ve Kat Mülkiyetine (Ferdi yasal daire/dükkan tapusuna) geçiş süreçleri için; alanında bölgenin en tecrübeli Erzincan Harita Mühendisleri (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden güvenle ulaşarak, milyonluk (fabrika/konut) ruhsat işlemlerinizi %100 garantili çözebilirsiniz.