Erzincan İmar Danışmanlığı, Yola Terk & Tapu Tashih Rehberi

Kuzey Anadolu Fay Hattı (KAF) üzerinde yer alan Erzincan Merkez Harita Bürosu (Geçit, Kavakyolu) kentsel gelişim alanlarından; Erzincan OSB sanayi havzalarına; Kemaliye Harita Bürosu'nin (Eğin) Tarihi SİT arazilerine; Tercan Harita Bürosu/Üzümlü Harita Bürosu (Tarım) ovalarına ve Ergan Dağı turizm tesis alanlarına kadar uzanan Erzincan; gayrimenkul yatırımının karlı ama "Deprem Hukuku, İmar Kısıtlamaları ve SİT/Fay Koruma Bandı" açısından "En Hassas" Doğu Anadolu coğrafyasıdır. Arsa ve konut mülkiyetinin bu denli değerli olduğu Erzincan'da, E-Devlet senedinizdeki "İmarlı Arsa" veya "Tarla" kelimesine kanarak arsa satın alırsanız; tapuyu aldığınızın ertesi günü o arsanın (Tam ortasından) Kuzey Anadolu Fay Hattı Fay Sakınım Bandı (Yapılaşma Yasağı) geçtiğini, Kemaliye Tarihi SİT Koruma Bandına girdiğini, Karasu Nehri Taşkın Çizgisine denk geldiğini veya Tarım (5403 Kanunu) Kısıtlamasına takıldığını acı bir şekilde öğrenebilirsiniz. Milyonları yatırmadan BİR GÜN ÖNCE yapılması gereken yegane rehberlik: Harita Mühendisi (İmar Hukuku ve Mülkiyet) Danışmanlığıdır (Due Diligence). Erzincan Belediyesine ruhsat için başvurduğunuzda; devletin mecbur koşacağı 3 dev operasyon vardır: Yola Terk (Bedelsiz Kamu Bağışı), Yoldan İhdas (Kapanan Eski Yolu Satın Alıp Arsayı Büyütme) ve Yüzölçümü Tashihi (Eski Hatalı Tarla Alanı/Tapu Düzeltmesi).

1. Yola Terk ve Parka Terk (Kamuya / Erzincan Belediyesine Bedelsiz Arsa Bağışlama)

Kavakyolu'nda devasa bir konut projesi veya OSB'de fabrika yapmayı düşündüğünüz 10.000 metrekarelik bir arsa satın aldınız. Mimarınız projeyi çizdi, Erzincan Belediyesine başvurdu. Belediye imar servisi dosyaya bakar: "Sizin arsanız 10.000 m2. Ancak yeni imar planında arsanızın önünden geçen 25 metrelik asfalt bulvar için 2000 m2 terk var. Ruhsat almak istiyorsanız tapunuzdaki o 2000 m2'lik alanı Bedelsiz Olarak Kamuya Terk Edeceksiniz" der. Buna Yola Terk Tescili denir. LİHKAB mühendisi o 2000 m2'yi tapunuzdan keser, net kalan 8.000 m2 üzerinden inşaat ruhsatınız onaylanır.

2. Yoldan İhdas İşlemi (Kapanan Yolu Alıp Arsayı Büyütme)

Yola Terk'in tam tersi olan Yoldan İhdas (Kapanmış eski bir yolu idareden resmi bedelle satın alma), kentsel dönüşüm bölgelerinde müteahhitlerin arsa kapasitesini artıran en karlı stratejidir. Arsanızın hemen yanından 50 yıl önceden kalma, yeni imar planıyla kapanmış toprak bir yol şeridi geçiyorsa; bu şerit Hazine/Belediye mülkiyetindedir. Harita mühendisiniz komşuluk hakkınızı kullanarak İhdas Krokisi çizer. Encümen kararıyla o kamu arazisini satın alırsınız. Alınan parça Tevhit (Birleştirme) haritasıyla arsanıza eklenir, arsanız genişler ve inşaat hakkınız artar.

3. Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) ve Erzincan (Tercan/Üzümlü) Tarım Tapuları

Erzincan'ın (Tercan, Üzümlü, Çayırlı Harita Bürosu) tarım ovalarında eski kadastrolar ilkel yöntemlerle yapıldığı için tapulardaki m2 hesaplarında çizim hataları vardır. Eski tapuda "100 Dönüm" yazan tarlayı LİHKAB mühendisi GNSS uydusuyla ölçtüğünde arazinin 90 veya 110 Dönüm olduğu ortaya çıkabilir. Sınırlar bozulmamışsa harita mühendisi Kadastro Müdürlüğüne "Yüzölçümü Düzeltme (Tashih) Krokisi" sunar, devlet gerçek alanla tapuyu yeniler.

4. Erzincan'da Gayrimenkul Alımı Öncesi İmar Harita Röntgeni (Due Diligence)

Erzincan'da arsa satın almadan önce bir Harita Mühendisi Danışmanına gidip şu kritik risk taramasını yaptırmalısınız:

• Kuzey Anadolu Fay Hattı (KAF) Fay Sakınım Bandı: Arsanızın diri fay hattı üzerinde olup olmadığı ve AFAD/Belediye "Fay Sakınım Bandı" içine girip girmediği kontrol edilmelidir. Fay bandında yapılaşmaya izin verilmez.
• Kemaliye Tarihi ve Doğal SİT Kısıtlamaları: Kemaliye çevresinde alınan arsaların SİT koruma haritalarıyla çakıştırılması şarttır. SİT alanındaki taşınmazlarda inşaat ruhsatı çok katı kurallara bağlıdır.
• Karasu Nehri Taşkın Çizgisi: Fırat/Karasu nehir yatağına yakın arazilerin DSİ taşkın sınırına girip girmediği incelenmelidir. Taşkın sahasına ruhsat verilmez.
• 5403 Sayılı Tarım Koruma Kanunu: Ovalarda tarlaları bölüp kaçak yapılaşmaya açmak yasaktır. Harita danışmanlığı tüm bu gizli kısıtlamaları önceden gösterir.

5. Sıkça Sorulan Sorular (Erzincan Yola Terk ve Kamulaştırma)

Soru: Belediye arsamdan yola terk yapmamı istiyor, bunu imzalamazsam kamulaştırma bedeli davası açabilir miyim?
Cevap: Hayır! İmar Kanunu gereği kendi talebinizle ruhsat, ifraz veya tevhit gibi işlem yaptığınızda yola giden kısmı bedelsiz terk etmek zorundasınız. Yalnızca belediye ruhsat talebiniz yokken gelip arsanızı fiilen işgal edip yol yaparsa kamulaştırmasız el atma davası açabilirsiniz.

Erzincan Merkez, Çayırlı, İliç Harita Bürosu, Kemah Harita Bürosu, Kemaliye, Otlukbeli Harita Bürosu, Refahiye Harita Bürosu, Tercan ve Üzümlü ilçelerindeki; arsa yola terk ve ihdas işlemleri, tapu yüzölçümü tashihleri ve gayrimenkul alım öncesi Fay/SİT/Taşkın kısıtlamaları danışmanlığı için Erzincan Harita Mühendisleri (LİHKAB/SHKM) bürolarına sitemiz üzerinden ulaşabilirsiniz.

8. Kuzey Anadolu Fay Hattı (KAF) Jeodezik Deformasyon İzlemeleri

Erzincan havzasından geçen ana fay hatlarının yıllık milimetrik yer değiştirme (deformasyon) hareketleri, Harita Mühendislerinin kurduğu sabit GNSS istasyonları ve jeodezik ağ ölçümleriyle periyodik olarak izlenir.