Eyüpsultan Göktürk ve Kemerburgaz'da Orman Kadastrosu, 2B Arazileri ve Sınır Tahditleri

İstanbul'un kuzey ekseninde yer alan Eyüpsultan ilçesi, özellikle son yıllarda artan lüks konut projeleri, müstakil yaşam alanları ve doğayla iç içe villa konseptleriyle gayrimenkul ve harita mühendisliği sektörünün en hareketli bölgelerinden biri haline gelmiştir. Bu bölgenin sahip olduğu coğrafi ve topoğrafik yapı, Belgrad Ormanı başta olmak üzere geniş ormanlık alanlarla çevrili olması, mülkiyet sınırlarının belirlenmesinde son derece hassas ve teknik bir yaklaşımı zorunlu kılmaktadır. Göktürk ve Kemerburgaz gibi yüksek değer taşıyan lokasyonlarda arazi geliştirme, parselasyon, inşaat ve peyzaj süreçlerinde karşılaşılan en büyük handikap, orman kadastrosu ile genel mülkiyet kadastrosu arasındaki uyumsuzluklar ve sınır ihtilaflarıdır. Bu makalede, Eyüpsultan'ın kuzey bölgelerindeki orman tahdit sınırları, 2B arazilerinin hukuki statüsü ve harita mühendisliği uygulamalarının kritik önemi teknik bir perspektifle ele alınacaktır.

Eyüpsultan'ın Yerel Dinamikleri ve Mülkiyet Dokusu

Eyüpsultan ilçesinin Göktürk, Kemerburgaz, Pirinççi, Işıklar, Odayeri ve Akpınar gibi mahalleleri, İstanbul'un akciğerleri sayılan ormanlık alanlarla doğrudan sınır komşusudur. Özellikle Göktürk ve Kemerburgaz bölgelerinde yoğunlaşan lüks villa siteleri ve müstakil projeler, yüksek metrekare birim fiyatlarına sahip olmaları sebebiyle arsa sınırlarının santimetre hassasiyetinde belirlenmesini gerektirmektedir. Belgrad Ormanı sınırlarına kadar dayanan bu yerleşim yerlerinde, geçmişten günümüze gelen mülkiyet haritaları ile güncel orman sınır tahdit haritaları arasında sıklıkla çakışmalar yaşanmaktadır.

Kemerburgaz ve Göktürk'teki projelerde sadece yapı oturum alanları değil, aynı zamanda bahçe duvarları, istinat yapıları ve peyzaj sınırları da büyük önem taşır. Akpınar, Odayeri ve Işıklar gibi daha kuzeyde kalan köylerde ise tarımsal nitelikli arazilerin ve eski köy yerleşik alanlarının orman sınırlarıyla iç içe geçmesi, mülkiyet sorunlarını daha da karmaşık bir hale getirmektedir. Bu bölgelerde arazi satın alan yatırımcıların veya proje geliştiren inşaat firmalarının, yalnızca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) verilerine dayanarak hareket etmeleri büyük bir risk taşır. Bölgenin yerel dinamikleri gereği, Orman Genel Müdürlüğü'nün (OGM) tahdit haritaları da mutlak surette sürece dahil edilmeli ve iki farklı kurumun ürettiği harita altlıkları uzman bir harita ve kadastro mühendisi tarafından çakıştırılarak incelenmelidir.

6831 Sayılı Orman Kanunu ve 2/B Arazilerinin Teknik Çerçevesi

Türkiye'de orman mülkiyeti ve sınırlarının belirlenmesi, temelde 6831 sayılı Orman Kanunu hükümlerine dayanır. Bu kanunun en çok tartışılan ve harita mühendisliği pratiğinde en sık karşılaşılan maddesi ise şüphesiz 2/B maddesidir. 2/B arazileri, bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş, tarım alanına dönüşmüş veya üzerinde yapılaşma meydana gelmiş, orman sınırları dışına çıkarılan alanları ifade eder. Eyüpsultan'ın Pirinççi, Kemerburgaz ve Işıklar gibi kırsal karakteri ağır basan bölgelerinde geniş çaplı 2B arazileri bulunmaktadır.

Teknik anlamda bir arazinin 2/B statüsüne geçebilmesi için, orman kadastro komisyonları tarafından arazide detaylı ölçümler yapılması, hava fotoğrafları ve eski tarihli memleket haritalarının incelenmesi gerekir. Bu süreç, doğrudan harita mühendisliğinin fotogrametri ve jeodezi disiplinlerini içerir. Arazinin 31 Aralık 1981 tarihinden önce orman vasfını yitirmiş olması temel şarttır. Ancak bir arazinin orman sınırları dışına çıkarılması, o arazinin doğrudan vatandaşa tapu edileceği anlamına gelmez. Hazine adına tescil edilen bu alanlarda, hak sahipliği iddiaları zilyetlik kavramı üzerinden yürütülür ve harita mühendisleri tarafından hazırlanan kroki ve koordinatlı belgelerle bu kullanım ispatlanmaya çalışılır.

Orman Kadastrosu ve Genel Kadastro Paftalarının Çakışması

Eyüpsultan havzasında gayrimenkul ve inşaat sektörünün karşılaştığı en ciddi teknik problem, orman kadastrosu ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) paftalarının tam olarak örtüşmemesidir. Tarihsel süreçte bu iki kurumun ölçüm teknikleri, kullandıkları koordinat sistemleri (örneğin eski lokal sistemler, ED50 ve günümüzdeki ITRF/TUREF datumları) ve alet hassasiyetleri farklılık göstermiştir. Orman haritaları genellikle poligon ağına dayalı olmayan, daha çok topoğrafik detaylara veya pusula/şerit metre ölçümlerine (eski yıllarda) dayanan orman tahdit tutanakları ile oluşturulmuştur.

Günümüzde bir yatırımcı Kemerburgaz'da bir arsa satın aldığında, TKGM paftasında parselin net sınırları görünüyor olabilir. Ancak aynı bölgenin orman tahdit haritası ITRF sistemine dönüştürülüp kadastro paftasıyla çakıştırıldığında, tapulu parselin bir kısmının (bazen tamamının) orman tahdit sınırı içinde kaldığı görülebilmektedir. Bu durum "mükerrer kadastro" veya "kadastro çakışması" olarak adlandırılır. Orman Kanunu'na göre ormanlar devletin hüküm ve tasarrufu altında olup özelleştirilemez ve zaman aşımıyla kazanılamaz. Dolayısıyla, tapulu bir mülk dahi olsa, kesinleşmiş orman tahdidi içinde kalan kısımlar için tapu iptal davaları açılmakta ve mülkiyet devlete geçmektedir. Bu sebeple Göktürk ve civarında proje geliştirmeden önce mutlak surette güncel orman sınırlarının bir harita mühendisi tarafından aplikasyonu yapılmalıdır.

Parsel Sınır Aplikasyonu ve İnşaat Öncesi Ölçümün Hayati Önemi

Aplikasyon, pafta üzerinde (haritada) yer alan geometrik bilgilerin ve koordinatların yeryüzüne (araziye) işaretlenmesi işlemidir. Göktürk ve Kemerburgaz'da lüks bir müstakil site inşa edilecekse, mimari proje çizimine başlanmadan önce dahi yapılması gereken ilk iş aplikasyon krokisinin çıkarılmasıdır. Yetkili harita mühendislik büroları (LİHKAB veya serbest harita mühendisleri), GNSS (Global Navigation Satellite System) ve Total Station cihazları kullanarak milimetre mertebesinde parsel köşe noktalarını araziye çakar.

Özellikle ormana bitişik parsellerde aplikasyon yapılırken sadece tapu koordinatları değil, Orman Bölge Müdürlüğü'nden temin edilen orman köşe nokta (O.T.) koordinatları da dikkate alınmalıdır. Eğer parsel sınırı ile orman tahdit hattı arasında bir uyumsuzluk varsa, bu durum inşaat ruhsatı aşamasında veya sonrasında büyük bir hukuki engele dönüşecektir. Villa sitelerinde bahçe kullanımı çok değerli olduğu için malikler, peyzaj alanlarını orman içine doğru genişletme eğiliminde olabilmektedir. Ancak orman sınırında yapılacak en ufak bir hata, doğrudan savcılık soruşturmasına konu olur.

Orman Sınırına Tecavüzün Hukuki Yaptırımları ve Ceza Davaları

Orman sınırlarına yönelik tecavüzler, Türkiye'de en ağır yaptırıma bağlanan mülkiyet ihlallerinden biridir. Belgrad Ormanı sınırları veya Eyüpsultan'ın kuzey köylerindeki (Akpınar, Odayeri vb.) orman alanlarında, kendi parsel sınırını aşarak orman içine çit çeken, istinat duvarı ören, havuz yapan veya ağaç keserek alan açan kişiler hakkında derhal işlem başlatılır. Orman muhafaza memurları ve Orman Bölge Müdürlüğü mühendisleri, arazide tespit yaptıklarında "Suç Zaptı" (Orman Suç Tutanağı) düzenlerler.

Düzenlenen tutanak doğrudan Cumhuriyet Başsavcılığı'na intikal eder ve 6831 Sayılı Orman Kanunu'nun 91. ve 93. maddeleri kapsamında "Orman Alanına İşgal ve Faydalanma" suçundan ceza davası açılır. Bu davalar asliye ceza mahkemelerinde görülür ve hapis cezası ile sonuçlanabilir. İşgal edilen alanda yapılan yapılar, yargılama süreci beklenmeksizin orman idaresi tarafından yıkılabilir ve masrafı faiziyle tecavüz edenden tahsil edilir. Bu sebeple Göktürk'teki lüks villa sahipleri veya Kemerburgaz'daki müteahhitler, tel örgü sınırlarını belirlerken mutlaka uzman bir harita mühendisinin raporuna ve işaretlediği kazıklara sadık kalmalıdır. "Göz kararı" veya "eski komşunun duvar hizası" gibi yöntemler, mülk sahiplerini doğrudan ağır ceza davalarıyla yüz yüze bırakır.

2B Arazilerinde Zilyetlik ve Tapu Tescil Süreçleri

Eyüpsultan'ın kırsal kesimlerinde, özellikle tarım veya barınma amacıyla uzun yıllardır kullanılan 2B arazileri önemli bir gayrimenkul hareketliliği yaratmaktadır. 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi Hakkında Kanun kapsamında, bu alanların kullanıcılarına (zilyetlerine) doğrudan satış hakkı tanınmıştır.

Bir 2B arazisinin satın alınabilmesi için öncelikle kadastro güncelleme çalışmalarının yapılmış olması ve Hazine adına tescil edilmiş parselin beyanlar hanesinde kullanıcının adının yazması gerekmektedir. Kullanıcı zilyetliğinin ispatı, yıllar süren fiili kullanım, elektrik/su faturaları, vergi kayıtları ve en önemlisi harita mühendisleri tarafından hazırlanan halihazır haritalar ve hava fotoğraflarının zaman serisi analizi ile mümkündür. Milli Emlak Müdürlüğü'ne yapılan başvuru sonucunda, rayiç bedel üzerinden hesaplanan tutar ödenerek tapu tahsisi gerçekleştirilir. Ancak 2/B parsellerinin alım satımı devir işlemleri (noter sözleşmeleri veya zilyetlik devri) yüksek risk içerir. Gelecekte bir hak kaybı yaşamamak adına, satın alınacak 2B arazisinin orman tahdit hattı içeresinde kalıp kalmadığı, su havzası koruma kuşağında olup olmadığı (İSKİ yönetmelikleri) ve İmar Barışı kayıtlarının güncel harita koordinatlarıyla uyuşup uyuşmadığı mutlaka bir uzman tarafından denetlenmelidir.

Sonuç ve Uzman Desteğinin Önemi

Sonuç olarak; Eyüpsultan, Göktürk, Kemerburgaz ve çevre köyler, mülkiyet ve harita mühendisliği açısından çok katmanlı ve karmaşık bir yapıya sahiptir. Lüks konut yatırımlarının, orman kadastrosu, 2B mevzuatı ve İSKİ su havzaları yönetmelikleri gibi sıkı kısıtlamalarla bir arada bulunduğu bu bölgede, gayrimenkul süreçleri hataya yer vermez. Hatalı sınır uygulamaları, çakışan paftalar veya orman sınırına yapılabilecek santimetrelik tecavüzler, devasa yatırımları hukuki çıkmazlara sürükleyebilir ve yıkım kararlarıyla sonuçlanabilir.

Bu sebeple, arsa alım satımı, proje geliştirme, mimari tasarım öncesi altlık hazırlama veya mevcut mülkünüzün sınırlarını güvence altına alma süreçlerinde mutlaka bölgeyi tanıyan, orman mevzuatına hakim ve teknolojik donanımı yüksek lisanslı harita mühendislik bürolarıyla çalışılmalıdır. Güvenilir, yasalara uygun ve uzun vadeli bir gayrimenkul yatırımı için doğru mühendislik hizmeti almak en temel kuraldır. Eyüpsultan, Göktürk ve Kemerburgaz bölgesindeki tüm kadastro, aplikasyon, 2B ölçümleri ve orman sınır uyuşmazlıkları çözümleri için BiHaritacı.com üzerinden alanında uzman ve bölgeye hakim yetkili harita mühendislik bürolarına güvenle ulaşabilir, projelerinize sağlam bir temel atabilirsiniz.