Stratejik Mühendislik Yaklaşımı ve Sektörel Giriş
📌 Mühendislik & Saha Notu: Yukarıdaki akış şemasını ve infografiği saha çalışmalarınızda veya arşivinizde kullanmak üzere Pinterest panonuza kaydedebilir veya yüksek çözünürlükte görüntüleyebilirsiniz.
Gaziosmanpaşa ilçesine bağlı Sarıgöl Harita Bürosu, Bağlarbaşı, Yıldıztabya, Yenidoğan, Mevlana, Kazım Karabekir ve Fevzi Çakmak mahalleleri; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Türkiye’nin en geniş yüzölçümlü "Riskli Alan" ilan edilen ve kentsel dönüşümün en yoğun uygulandığı ilçelerindendir. Geçmişte hisseli tapu, tapu tahsis belgesi veya zilyetlik üzerine inşa edilmiş binlerce gecekondunun modern deprem dirençli konut projelerine dönüştürülmesi sürecinde, hak sahipliği sınırlarının ve fiili kullanım alanlarının doğru tespiti en temel harita mühendisliği çalışmasıdır. Bu tespitler mülkiyet uyuşmazlıklarını sıfıra indirir.
Dönüşüm projelerinde yeni oluşturulan imar adalarının, sosyal donatı alanlarının ve yüksek katlı blokların kolon akslarının sahaya milimetrik aktarılması için "İmar Aplikasyon Krokisi" zorunludur. İnşaat sürecinde ise Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından verilen "Subasman Kot Vizesi (+0.00)", binanın imar gabarisine tam uygun olarak yükselmesini yasal güvenceye bağlar. Lisanslı harita mühendisleri, riskli alan master projelerinde mülkiyet adaletinin ve şantiye güvenliğinin garantörüdür.
Teknik Parametreler, Mevzuat ve Uygulama Karşılaştırma Matrisi
Aşağıdaki mühendislik matrisi, sahada yürütülen jeodezik, fotogrametrik ve kadastral süreçlerin yasal dayanaklarını, standart tolerans limitlerini ve kurumsal onay mercilerini detaylandırmaktadır:
Adım Adım 6 Aşamalı Saha ve Ofis Uygulama Metodolojisi
Başarılı bir ruhsatlandırma, tescil ve hukuki güvence için lisanslı harita mühendisliği ekiplerimiz tarafından uygulanan 6 temel mühendislik safhası şunlardır:
- 6306 Riskli Alan ve İmar Planı Arşiv Tetkiki: Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü ve Gaziosmanpaşa Belediyesi arşivinden riskli alan sınırları, hak sahipliği listeleri ve imar çapı incelenir.
- Mevcut Gecekondu ve Yapıların Fiili Röleve Ölçümü: TUSAGA-Aktif ağına bağlı GNSS ve total station ile sahadaki tüm yapıların taban alanları ve müştemilatları ITRF96 sisteminde ölçülür.
- Yeni İmar Adası ve Blok Köşelerinin Sınır Aplikasyonu: Kentsel dönüşüm master planında yer alan yeni konut blokları ve yollar sahada çelik kazıklarla milimetrik aplike edilir.
- Temel Kazı ve Kolon Aks Aplikasyonu: Radye jeneral temel üzerinde kolon ve perde aksları lazer total station ile ±2 mm toleransla aplike edilerek şantiye tutanağına bağlanır.
- Subasman (+0.00) Kotu Ölçümü ve Belediye Vizesi: Subasman betonu öncesi kalıp kotu nivo ile kontrol edilerek Gaziosmanpaşa Belediyesi harita mühendislerince subasman vizesi onaylanır.
- LİHKAB Bağımsız Bölüm Planı ve Tapu Tescili: İnşaat bitiminde lisanslı harita bürosunca dairelerin ölçümleri yapılarak hak sahiplerine kat mülkiyeti tapuları teslim edilir.
Sahadan Gerçek Proje ve Vaka Analizi
Vaka Analizi: Sarıgöl Kentsel Dönüşüm Alanında 420 Hak Sahibinin Bulunduğu Blokta Aplikasyon ve İskân
Gaziosmanpaşa Sarıgöl Mahallesi 12B Riskli Alan Bölgesi’nde 16.500 m² büyüklüğündeki imar adasında 420 eski gecekondu hak sahibi için 4 bloklu 18 katlı modern konut projesi başlatılmıştır. Eski parsellerde tapu tahsis belgeleri ve hisse uyuşmazlıkları bulunmaktaydı.
Harita mühendisliği ekibimizce sahadaki tüm gecekonduların 3D lazer ve GNSS röleveleri çıkarılarak hak sahipliği dağıtım matrisi hazırlanmıştır. Yeni imar adasının sınır aplikasyonu CORS-TR ile yapılmış; temel kazısında kolon aksları milimetrik aplike edilerek Gaziosmanpaşa Belediyesi’nden subasman vizesi alınmıştır. Proje tamamlandığında 560 konutun LİHKAB bağımsız bölüm planları onaylatılarak tapuda kat mülkiyeti tescili sıfır hata ile gerçekleştirilmiştir.
Hukuki Boyut, Yargıtay & Danıştay Kararları ve Mevzuat Analizi
Riskli alanlardaki uygulamalar, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine tabidir. 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan işlemlerde tapu harcı, noter harcı ve belediye harç muafiyetleri uygulanır.
Danıştay 6. Dairesi’nin 2021/3890 E. sayılı kararında; "Riskli alan ilan edilen bölgelerde hak sahipliği tespitinin fiili zilyetlik ve teknik harita ölçümlerine dayalı olarak adil yapılmasının zorunlu olduğu, subasman kot vizesi alınmadan devam eden inşaatların mühürlenmesi gerektiği" hükme bağlanmıştır.
Bölgesel Dinamikler, Zemin Şartları ve Yerel Yönetim Uygulamaları
Gaziosmanpaşa ilçesi; Sarıgöl, Bağlarbaşı, Yıldıztabya, Yenidoğan, Karadeniz ve Fevzi Çakmak mahallelerini kapsar. İlçe topoğrafyası eğimli tepelerden Haliç vadisine doğru uzanır. Gaziosmanpaşa Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ve Gaziosmanpaşa Tapu Müdürlüğü, riskli alan projelerinde LİHKAB bağımsız bölüm planlarını ve aplikasyon tutanaklarını öncelikli olarak sonuçlandırmaktadır.
Yatırımcılar, Müteahhitler ve Mülk Sahipleri İçin 5 Kritik Tavsiye
- Hak Sahipliği Tespitinde Harita Mühendisi Rölevesi İsteyin: Gecekondu taban alanı ve müştemilatların doğru tespitiyle yeni projeden alacağınız daire payını güvenceye alın.
- Subasman Vizesi Alınmadan Üst Kat Tabliyesini Dökmeyin: Belediye harita mühendisi subasman onayını vermeden inşaata devam edilmesi projenin durdurulmasına yol açar.
- Yeni İmar Adası Sınır Kazıklarını LİHKAB’a Çaktırın: Şantiye çevre çitlerini çekmeden önce imar adası köşe noktalarını sahada çelik çivilerle işaretletin.
- 6306 Harç Muafiyeti Belgelerini Ruhsata Ekleyin: Belediye ve tapu harçlarından muaf olmak için Çevre Şehircilik Bakanlığı dönüşüm muafiyet yazısını kullanın.
- Daire Kapı Numaralarını UAVT ile Eşleyin: LİHKAB bağımsız bölüm numaraları ile belediye adres sisteminin tam uyumlu olduğunu kontrol ettirin.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
6306 sayılı Kanun Riskli Alan nedir?
Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen alanlardır.
Gaziosmanpaşa’da tapu tahsis belgesi tapuya nasıl dönüşür?
Kentsel dönüşüm master planı kapsamında hak sahipliği tespiti yapılarak yeni imar adasından müstakil kat mülkiyeti tapusu verilir.
Subasman vizesi Gaziosmanpaşa’da nasıl alınır?
Subasman kalıbı çakıldıktan sonra belediye harita mühendisleri sahada nivo ile kot kontrolü yaparak vizeyi onaylar.
Kentsel dönüşümde tapu harcı ödenir mi?
Hayır, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan devir, tescil ve cins değişikliği işlemlerinde tapu harcı muafiyeti vardır.
LİHKAB bağımsız bölüm planı ne işe yarar?
Dairelerin projedeki konumunu, metrekaresini ve eklentilerini göstererek tapuda kat mülkiyeti kurulmasını sağlar.
İmar aplikasyon krokisi olmadan ruhsat alınabilir mi?
Hayır, parselin yola ve komşulara olan sınırlarını gösteren aplikasyon krokisi ruhsatın zorunlu ekidir.
Riskli Alan İlan Edilen Bölgelerde Jeodezik Aplikasyon, Kıymet Takdiri ve Mülkiyet Entegrasyonu
Gaziosmanpaşa Sarıgöl, Bağlarbaşı ve Yenidoğan mahallelerinde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında ilan edilen riskli alanlarda yürütülen kentsel yenileme projelerinde, sahadaki fiili zilyetlik sınırları ile tapu mülkiyeti sınırlarının örtüştürülmesi en kritik mühendislik basamağıdır. Gecekondu önleme ve ıslah imar planlarından gelen hisseli mülkiyet düğümlerinde, lisanslı harita mühendisleri tarafından yürütülen GNSS-RTK aplikasyonları sayesinde zemin üzerindeki her bir yapının, müştemilatın ve terkinin koordinatları belirlenir.
Elde edilen veriler Sayısal Halihazır Harita ve Kıymet Takdir Matrisine işlenerek Kentsel Dönüşüm Uzlaşma Ofisleri ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onayına sunulur. Hak sahiplerinin şerefiye farkları, bağımsız bölüm büyüklükleri ve arsa payı tahsisleri bu milimetrik jeodezik altlık üzerinden hakkaniyetle hesaplanır.
Gaziosmanpaşa Kentsel Dönüşümünde Lisanslı Harita Mühendisliği Kontrol Notu
Bölgede yürütülen 6306 sayılı kanun uygulamalarında hak sahiplerinin bağımsız bölüm paylaşımlarında anlaşmazlık yaşamaması için fiili zemin kullanım krokileri ile imar adası aplikasyon sınırlarının eş zamanlı tanzim edilmesi, noter onaylı sözleşmeler öncesinde tescile esas haritaların hazırlanması zorunludur.
BiHaritacı Teknik Yayın Kurulu
HKMO & TKGM Mevzuat İncelemeBu teknik rehber ve kılavuz; TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) mesleki mevzuatları, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu ve TKGM yönergeleri doğrultusunda BiHaritacı Mühendislik ve Araştırma Kurulu tarafından titizlikle incelenip güncellenmektedir.
BiHaritacı Manisa Yetkili Büroları
Manisa genelinde arsa aplikasyonu, cins değişikliği, ifraz-tevhit ve imar projeleriniz için ilçenize atanmış lisanslı LİHKAB ve yetkili harita mühendisine direkt bağlanın:
