Güngören Merter Tekstil ve Sanayi Binalarında Kat Mülkiyeti Tashihi, Bağımsız Bölüm Röleve ve Otopark Tahsisi

İstanbul'un Avrupa Yakası'nda hazır giyim, kumaş imalatı, konfeksiyon yan sanayisi ve uluslararası toptan ticaretin kalbi konumunda bulunan Güngören ilçesi, özellikle dünyaca ünlü Merter Tekstil Merkezi ile Türkiye ekonomisinin en dinamik üretim ve ihracat üslerinden biridir. 1970'li ve 1980'li yıllardan itibaren plansız sanayileşme ve hızla büyüyen tekstil sektörüyle şekillenen Merter, Mehmet Nesih Özmen Mahallesi, Sanayi Mahallesi, Güneştepe, Gençosman, Haznedar, Akıncılar, Güven ve kentsel dönüşümün odak noktası Tozkoparan aksında yüzlerce çok katlı tekstil hanına, fabrikaya, atölye binasına ve lojistik depolama tesisine ev sahipliği yapmaktadır. Ancak geçmiş yıllarda inşa edilen bu sanayi yapılarının çok büyük bir kısmı, günümüzün modern kurumsal ticaret standartları, bankacılık ekspertiz kriterleri, yabancı alım heyetlerinin beklentileri ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri karşısında ciddi mülkiyet ve mimari uyuşmazlıklar barındırmaktadır.

Merter ve Güngören Sanayi Binalarında Yapısal ve Mülkiyet Sorunları

Merter tekstil toptancı piyasasında faaliyet gösteren işletmeler için gayrimenkulün yalnızca fiziki hacmi değil, tapudaki tescil durumu, bağımsız bölümün sınırları, ortak alan paylaşımları ve yükleme-boşaltma imkanları ticari sürekliliğin temelini oluşturur. Ne var ki Güngören'in sıkışık sokak dokusu içerisinde yer alan sanayi ve tekstil binalarında sıklıkla karşılaşılan yapısal problemler şunlardır:

• Fiili Kullanım ile Mimari Proje Aykırılıkları: 1980 ve 1990'lı yıllarda inşa edilen çok katlı iş hanlarında, onaylı belediye mimari projesinde sığınak, hidrofor odası, kömürlük, ortak alan veya kapalı otopark olarak tescil edilmiş bodrum katların fiiliyatta tekstil imalathanesi, kesimhane, ütü-paket atölyesi veya kumaş deposu olarak kullanılması.
• Asma Kat ve Galeri Boşluğu Kapatmaları: Zemin katta yer alan showroom ve toptan satış mağazalarında, ruhsat ve mimari projeye aykırı olarak sonradan çelik konstrüksiyon veya betonarme döşemelerle asma katlar eklenmesi, galeri boşluklarının kapatılarak ilave kullanım alanları yaratılması.
• Otopark ve Yükleme Rampası Krizleri: Mehmet Nesih Özmen ve Sanayi Mahallelerindeki dar sokaklarda askılı tekstil taşımacılığı yapan tır, kamyonet ve kargo araçlarının bina önlerinde ve bodrum kat yükleme rampalarında yarattığı ciddi lojistik tıkanıklıklar ve malikler arasındaki işgal tartışmaları.
• Kat İrtifakında Kalmış Mülkiyetler: Binaların iskan (yapı kullanma izin belgesi) alamamış olması veya iskan alınmasına rağmen tapuda kat mülkiyetine geçiş (cins değişikliği) işlemlerinin tamamlanmaması sebebiyle tapuda halen arsa payı hissesi olarak görünmesi.
• Hatalı Arsa Payı Dağılımı: Yola cepheli, milyonlarca liralık ticari değere sahip lüks bir showroom ile binanın arka cephesindeki veya bodrum katındaki karanlık bir depo bağımsız bölümüne aynı arsa payının verilmiş olması.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından Sanayi ve Tekstil Hanları

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri arasındaki hukuki ilişkiyi net kurallara bağlamıştır. Tekstil merkezlerinde yaşanan mülkiyet uyuşmazlıklarının çözümü, bu yasal maddelerin doğru yorumlanması ve teknik harita mühendisliği uygulamalarıyla tescil edilmesine bağlıdır:

1. Bağımsız Bölüm ve Arsa Payı Dengesi (KMK Madde 3)

Kanunun 3. maddesi uyarınca kat mülkiyeti ve kat irtifakı, anagayrimenkulün arsasında pay sahibinin bağımsız bölümünün konumuna, alanına, katına ve inşa edildiği tarihteki değerine oranlı olarak kurulmak zorundadır. Merter'deki eski tekstil hanlarında arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle orantısız dağıtıldığı durumlarda, malikler sulh hukuk mahkemelerinde "Arsa Payının Düzeltilmesi Davası" açma hakkına sahiptir. Harita mühendisleri bu davalarda teknik bilirkişi sıfatıyla bağımsız bölümlerin net/brüt metrekarelerini ve şerefiye katsayılarını hesaplayarak mahkemeye sunar.

2. Ortak Yerler ve İşgal Yasağı (KMK Madde 4 ve 19)

Kanunun 4. maddesinde binaların temelleri, ana duvarları, taşıyıcı kolon-kiriş sistemleri, avluları, genel giriş holleri, merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, sığınaklar ve ortak otoparklar 'ortak yerler' olarak tanımlanmıştır. Madde 19 ise kat maliklerinden hiçbirinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde onarım, inşaat veya değişiklik yapamayacağını hükme bağlar. Merter'de sığınakların tekstil atölyesine çevrilmesi veya ortak otoparkların belirli firmalarca kapatılması, diğer maliklere her zaman "Müdahalenin Men'i ve Eski Hale Getirme" davası açma hakkı tanır.

3. Eklenti (Müştemilat) Statüsü (KMK Madde 6 ve 12)

Bir bağımsız bölümün dışında kalan ancak doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan depo, kömürlük, su deposu veya kapalı otopark alanları KMK Madde 6 kapsamında 'eklenti' sayılır. Eklentiler bağımsız bölümden ayrı olarak satılamaz, devredilemez ve rehnedilemez. Merter'deki tekstil binalarında yaşanan en büyük kazanım, bodrum kat depolarının ve araç park yerlerinin bağımsız bölümlere eklenti olarak tescil edilmesidir.

3D Lazer Tarama (TLS) ile Mimari Kat Rölevelerinin Çıkarılması

Merter ve Güngören'deki tekstil binalarında kat mülkiyeti tashihi yapılabilmesi için öncelikle yapının mevcut fiili durumunun milimetrik doğrulukla modellenmesi gerekir. İçerisinde yoğun makine parkurlarının, dikiş bantlarının, askılı kumaş raflarının, havalandırma kanallarının ve asma katların bulunduğu karmaşık sanayi yapılarında geleneksel şerit metre veya tekil lazer metrelerle ölçüm yapmak imkansızdır ve büyük hatalara yol açar.

Harita ve kadastro mühendisleri, bu aşamada Karasal Lazer Tarama (Terrestrial Laser Scanning - TLS) ve SLAM mobil lazer teknolojilerini kullanır. 3D Lazer Tarama cihazları saniyede 1 ila 2 milyon lazer darbesi göndererek yapının her bir kolonunu, kirişini, tavan yüksekliğini, döşeme kalınlığını ve girintisini X, Y, Z koordinatlı nokta bulutu (Point Cloud) olarak kaydeder.

Elde edilen 3D nokta bulutu verileri harita mühendisliği yazılımlarında işlenerek:

• Tüm katların milimetrik hassasiyette 2D mimari kat planları,
• Bina düşey kesitleri ve cephe röleveleri,
• Bağımsız bölüm sınırları, net iç mekan kullanım alanları ve brüt alan hesapları,
• BIM (Yapı Bilgi Modellemesi) tabanlı 3 boyutlu sayısal modeller üretilir.

Eski Sanayi Binalarında Fiili İmalat ile Mimari Proje Uyuşmazlıklarının Tashihi

3D lazer tarama ile çıkarılan as-built (mevcut durum) röleveleri, Güngören Belediyesi İmar Arşivi'nden temin edilen onaylı mimari projeler ile üst üste çakıştırılır (superimpose analizi). Yapılan teknik karşılaştırmada ortaya çıkan aykırılıklar şu adımlarla yasal düzleme kavuşturulur:

1. Aykırılık Raporunun Hazırlanması: Hangi bağımsız bölümün nereyi genişlettiği, hangi ortak alanın depoya dahil edildiği veya nerede kaçak asma kat yapıldığı harita ve mimarlık ekibince raporlanır.
2. Tadilat (Tashih) Mimari Projesinin Çizimi: Statik güvenliği tehlikeye atmayan, yangın yönetmeliğine ve İmar Kanunu'na uygun olan tadilatlar için mimari tashih projesi hazırlanır. Taşıyıcı sisteme zarar veren veya sığınak yönetmeliğini çiğneyen kısımlar eski haline getirilir.
3. Malik Muvafakatlerinin Alınması: 634 Sayılı Kanun gereği mimari tadilat projesi ve yeni arsa payı/eklenti tablosu için kat maliklerinin kanuni oranlarda noter onaylı muvafakatleri temin edilir.
4. Belediye İmar Onayı: Güngören Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne sunulan tadilat projesi ruhsatlandırılarak onaylanır.

Bodrum Kat Ortak Alan ve Otopark Hisselerinin Eklenti Olarak Tescili

Merter'de tekstil ticaretinin en büyük sermayesi ve çalışma alanı bodrum kat depoları ile otopark yükleme alanlarıdır. Kat mülkiyetinde açıkça tanımlanmamış bir bodrum alanında malikler arasında sürekli zabıta şikayetleri, kavgalar ve kira anlaşmazlıkları yaşanır.

Harita mühendisleri tarafından hazırlanan 'Otopark ve Depo Tahsis Planı' ile bodrum katlar parsellenir. Her bir bağımsız bölümün (örneğin 1. Katta bulunan 12 numaralı tekstil showroomunun) kullanacağı kapalı otopark park yeri (P-12) ve depo hücresi (D-12) harita üzerinde net koordinatlarla çizilir ve numaralandırılır.

Bu teknik plan, binanın Yönetim Planı'na eklenir ve Tapu Müdürlüğü'nde bağımsız bölümün 'Eklentisi' olarak tescil edilir. Böylece dükkan satıldığında veya kiralandığında, bodrumdaki otopark ve depo da otomatik olarak yeni sahibine geçer; ortak alan işgali tartışmaları kalıcı olarak sona erer.

LİHKAB Bağımsız Bölüm Planı ve Tescil Beyannamesi Süreci

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) mevzuatı gereğince, kat mülkiyeti kurulması, kat mülkiyeti tashihi veya cins değişikliği işlemlerinde Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB) zorunlu yetkili mercidir. 5368 Sayılı Kanun kapsamında faaliyet gösteren LİHKAB büroları şu işlemleri yürütür:

• Bağımsız Bölüm Planı Tanzimi: Onaylı mimari projeye ve sahadaki fiili duruma uygun olarak, yapının ada/parsel üzerindeki konumunu, kat bazında bağımsız bölüm numaralarını, net-brüt alanlarını ve eklentilerini gösteren sayısal Bağımsız Bölüm Planı hazırlanır.
• 3B Sayısal Yapı Modeli: TKGM'nin 3 Boyutlu Şehir Modelleri ve Kadastro projesi kapsamında, yapının IFC ve CityGML formatında 3B sayısal kütle ve bağımsız bölüm verileri sisteme yüklenir.
• Tescil Bildirimi (Beyannamesi) Düzenlenmesi: LİHKAB mühendisleri tarafından hazırlanan tescil bildirimi, Kadastro Müdürlüğü'nün teknik kontrolünden geçerek onaylanır ve Tapu Müdürlüğü'ne iletilir.

Cins Değişikliği (Yapı Kullanım Tescili) ile Kat Mülkiyetine Geçiş

Güngören Merter'deki birçok eski bina halen tapuda "Arsa" veya "İmalathane Vasıflı Kat İrtifaklı Bina" olarak kayıtlıdır. Yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan veya yapı kayıt belgesi/tashih işlemleri tamamlandıktan sonra taşınmazın tapu kütüğündeki vasfının "Ticaret Merkezi", "Fabrika", "Depolu Mağaza" veya "Tekstil İş Hanı" olarak güncellenmesi işlemine Cins Değişikliği (Cins Tashihi) denir.

Cins değişikliğinin Merter tekstil mülk sahiplerine sağladığı ticari ve yasal avantajlar şunlardır:

• Banka Kredisi ve Değerleme: Kat mülkiyetli ve cins tashihi yapılmış bağımsız bölümler, banka ve SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarınca en yüksek teminat ve ekspertiz değerini alır.
• Kurumsal Kiralama ve Ruhsat Kolaylığı: Uluslararası moda markaları, zincir mağazalar ve ihracatçı firmalar yalnızca kat mülkiyeti kurulu, iskanlı ve cins değişikliği tamamlanmış mülkleri kiralar; belediye işyeri açma ve çalışma ruhsatı sorunsuz alınır.
• Kentsel Dönüşüm Güvencesi: Tozkoparan kentsel dönüşüm projesinde olduğu gibi, ileride binanın kentsel dönüşüme girmesi durumunda maliklerin hak sahipliği arsa payı üzerinden değil, tescilli net bağımsız bölüm metrekareleri üzerinden korunur.

Kat Mülkiyeti Tashihi ve Tahsis İşlemleri Süreç Tablosu

Sonuç ve Güngören Harita Mühendisliği Desteği

Güngören Merter tekstil toptancı merkezinde, Mehmet Nesih Özmen, Sanayi, Güneştepe ve Tozkoparan bölgelerinde yer alan tekstil ve sanayi binalarınızın değerini korumak, bodrum depo ve otopark anlaşmazlıklarını kalıcı olarak çözmek, banka ekspertiz süreçlerinde değer kaybını önlemek ve yasal olarak kusursuz bir mülkiyet yapısına kavuşmak için 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve harita mühendisliği mevzuatına uygun tashihat yapılması elzemdir.

Fiili imalat ile mimari proje uyuşmazlıklarının tespiti, 3D karasal lazer tarama ile kat rölevelerinin çıkarılması, LİHKAB onaylı Bağımsız Bölüm Planı ve tescil beyannamesi hazırlanması, bodrum kat otopark/depo eklenti tahsisleri ve cins değişikliği süreçleriniz için BiHaritacı.com platformu üzerinden Güngören ve Merter bölgesinde hizmet veren lisanslı harita mühendislik büroları ve LİHKAB uzmanları ile doğrudan iletişime geçebilir, profesyonel teknik danışmanlık ve mühendislik teklifi alabilirsiniz.